CA Douai, 2e ch. sect. 2, 20 octobre 2022, n° 21/04508

Par acte sous seing privé en date du 10 janvier 1992, la SCI du [Adresse 2] a donné à bail commercial à la SA société de promotion et d'exploitation un local sis [Adresse 2]), pour une durée de 9 ans ayant débuté le 1er juin 1992, moyennant un loyer annuel hors charges et hors taxes de 565 000 francs.

Le bail s'est poursuivi par tacite reconduction à l'arrivée de son terme.

Par exploits d'huissier des 22 et 23 février 2007, la SCI du [Adresse 2] a notifié à la société preneuse, devenue Artacréa, un congé à effet du 1er octobre 2007 comportant offre de renouvellement. Un litige est alors né entre la société bailleresse et la société preneuse quant à la fixation du montant du loyer.

Suite au placement en liquidation judiciaire de la société preneuse, le liquidateur a été autorisé, par ordonnance du juge-commissaire du 31 juillet 2008, à céder de gré à gré le fonds de commerce exploité à la SAS RPG.

Par jugement du 1er octobre 2012, le juge des loyers commerciaux a fixé le loyer annuel du bail renouvelé à la somme de 164 250 euros et a condamné la SAS RPG à régler l'arriéré de loyer à compter du 1er octobre 2007.

Par arrêt en date du 18 février 2014, la cour d'appel de Douai a infirmé certains points du jugement et a notamment fixé le loyer du bail renouvelé à la somme de 157 015 euros HT et hors charges par an et a condamné la SAS RPG à payer à la SCI du [Adresse 2] les loyers de retard échus à compter du 31 juillet 2008.

Par exploit d'huissier du 29 mars 2016, la SAS RPG a délivré congé à la SCI du [Adresse 2] à effet du 30 septembre 2016, date à laquelle les locaux et les clés ont été restitués.

Un constat dans les locaux a été réalisé par huissier le 30 septembre 2016 à la demande de la bailleresse.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 10 mars 2017, la SCI du [Adresse 2] a mis en demeure la SAS RPG de payer la somme totale de 133 761,50 euros correspondant, notamment, au coût des travaux de remise en état des locaux, de la régularisation des charges et des impôts fonciers.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 19 juin 2017, la SAS RPG a contesté l'ensemble des sommes sollicitées et a mis en demeure la SCI du [Adresse 2] de lui régler la somme de 46 542,36 euros.

Par exploit d'huissier en date du 07 août 2019, la SCI du [Adresse 2] a fait assigner la SAS RPG devant le tribunal judiciaire de Lille en paiement de la somme de 133 760,20 euros TTC.

Par jugement contradictoire et en premier ressort du 9 juillet 2021, le tribunal judiciaire de Lille a :

- condamné la SAS RPG à payer à la SCI du [Adresse 2] la somme de 132 553,52 euros avec intérêt au taux légal à compter du 10 mars 2017,

- débouté la SCI du [Adresse 2] de sa demande au titre des frais de constat d'huissier de justice lors de l'état des lieux de sortie,

- condamné la SAS RPG à payer à la SCI du [Adresse 2] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la SAS RPG aux entiers dépens.

Par déclaration en date du 17 août 2021, la SAS RPG a interjeté appel, reprenant dans son acte l'ensemble des chefs de la décision.

MOYENS ET PRÉTENTIONS :

Par conclusions remises au greffe et adressées entre parties par voie électronique le 17 novembre 2021, la société SAS RPG demande à la cour,

Vu l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable au bail en cause,

- infirmer le jugement du tribunal Judiciaire de Lille en ses dispositions suivantes :

- condamne la SAS RPG à payer à la SCI du [Adresse 2] la somme de 132 553,52 € avec intérêts au taux légal à compter du 10 mars 2017,

- condamne la SAS RPG à payer à la SCI du [Adresse 2] la somme de 2 500 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,

- condamne la SAS RPG aux entiers dépens,

- rejette toutes demandes, fins et prétentions, plus amples ou contraires, de la société RPG.

- Et jugeant à nouveau :

- débouter la société SCI du [Adresse 2] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- condamner la Société SCI du [Adresse 2] à payer à la SAS RPG la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner la Société SCI du [Adresse 2] aux entiers dépens de première instance et d'appel.

Elle fait valoir qu'à la suite de la remise des clefs, l'huissier a procédé seul à un état des lieux de sortie non contradictoire, qui n'a pas été remis au locataire, qui n'avait pas été convoqué.

Le solde liquidatif a été adressé bien plus tard,sans aucun justificatif. Les seules factures qui ont été produites étaient des factures d'appels de charges.

Elle conteste tout manquement à ses obligations, soulignant qu'elle ne peut être tenue des dégradations survenues lors de la jouissance des locaux par le preneur antérieur, dont elle a acquis le droit au bail par autorisation de justice le 31 juillet 2008. La créance de la société bailleresse aurait dû faire l'objet d'une déclaration de créance dans le cadre de la procédure collective du preneur précédent.

Elle conclut ne pas être tenue des dégradations constatées sur la période 2008-2016. Le constat d'huissier n'établit pas qu'il soit nécessaire de procéder à 130 000 euros de travaux pour restituer les locaux en « bon état » de réparation locatives, le devis portant sur la peinture et la remise à neuf des sols.

Elle rappelle que le preneur n'est pas tenu de la vétusté et que le bailleur doit apporter la preuve que les dégradations sont intervenues pendant la location. Il était prévu un procédé purement contractuel à la charge du bailleur, visant à relever les réparations incombant au preneur, lequel n'a pas été respecté.

La présence d'une salariée de RPG mandatée pour remettre des clefs n'a pas pour effet de rendre le constat contradictoire.

Elle souligne qu'elle a toujours entretenu les locaux tels qu'elle les a reçus, en bon état, et il n'a jamais été question d'une remise à neuf lors de la restitution. Les devis concernent une remise à neuf complète voire un réaménagement complet des locaux pour des montants ubuesques. Il n'existe aucune corrélation entre les travaux devisés et le constat d'huissier produit par le bailleur, qui rappelle notamment que le sous-sol avait été livré à l'état brut. Elle ne peut devoir donc payer des améliorations aux locaux, qui n'ont de surcroît et finalement jamais été effectuées par le bailleur.

Elle indique que seul le préjudice subi doit être indemnisé et qu'il appartient toujours au bailleur de justifier de l'existence d'un préjudice. Il ne saurait être tiré argument de l'arrêt de la Cour de cassation du 7 janvier 2021, non débattu en outre par les parties. Le préjudice du bailleur est donc caractérisé par le fait que la remise en état des locaux était nécessaire et a engendré une franchise de loyer pour le preneur suivant. La relocation a été immédiate sans effectuer les moindres travaux et à des conditions plus favorables. Les travaux n'ayant pas été réalisés, il n'y a pas lieu d'envisager le règlement à hauteur de 30 000 euros de la TVA.

Elle plaide que le décompte des charges est inexact et probablement en faveur du preneur qui a versé une provision supérieure aux charges qui pouvaient lui être imputées.

Par conclusions remises au greffe et adressées entre parties par voie électronique le 18 février 2022, la SCI du [Adresse 2] demande à la cour de :

Vu les articles L145-1 et suivants du code de commerce,

Vu les articles 1709 et suivants du code civil,

Vu les anciens articles 1134 et suivants du code civil,

- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Lille du 9 juillet 2021 RG n°19/08717 en toutes ses dispositions ;

- débouter la SAS RPG de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions  ;

- condamner la SAS RPG à payer à la SCI du [Adresse 2] la somme de 5 000 € au titre des frais irrépétibles ;

- condamner la SAS RPG aux entiers frais et dépens d'appel.

Elle indique avoir dû réaliser des devis de reprise d'enduits, de remise en place et remplacement de dalles de faux plafond, de dépose et repose de revêtements de sol, d'évacuation des affaires laissées dans la chaufferie, de reprise des peintures.

Elle fait valoir qu' :

- il n'est nullement établi que les dégradations relevées par l'huissier au travers du constat du 30 septembre 2016 aient pu préexister à la prise de possession des locaux par la SAS RPG ;

- cette assertion est purement hypothétique, le preneur n'apportant aucun élément probant pour en justifier ;

- aucune pièce n'établit le bon état dans lequel les locaux auraient été rendus compte tenu de la durée de la location ;

- l'état des lieux de sortie a été établi par un huissier de justice, en présence de Mme [P], représentante de la locataire, qui a remis les clés à l'issue des constats opérés ;

- nonobstant l'obligation de restituer les lieux en bon état et nonobstant la durée de la location, la SAS RPG était tenue d'une obligation d'entretien et de maintien en bon état de propreté qu'elle n'a manifestement pas respectée comme l'a constaté l'huissier instrumentaire ;

- la société RPG ne propose aucune critique susceptible de remettre en cause l'appréciation des premiers juges ;

- la SAS conteste opportunément le caractère contradictoire de l'état des lieux de sortie du 30 septembre 2016, sa salariée présente et mandatée pour rendre les clefs étant nécessairement mandatée également pour assister à l'état des lieux ;

- le preneur ne peut valablement se prévaloir de l'absence de convocation de la part de la bailleresse et d'une prétendue absence de relevé contradictoire de travaux, l'imputation des travaux de remise en état n'étant pas conditionnée à un relevé contradictoire des réparations nécessaires ;

- le preneur n'est aucunement de bonne foi.

Elle souligne que la faute contractuelle ne fait aucun doute en présence d'un défaut d'entretien et d'un défaut de restitution des locaux en bon état, le préjudice qui en découle pour la bailleresse devant être chiffré au montant des travaux de remise en état. Elle précise n'avoir reloué les locaux à la SAS ITM équipement de la maison que quelques mois après leur restitution par la SAS RPG. Le preneur ne saurait procéder par spéculation en estimant que la franchise de loyer ne serait pas en lien avec l'état général des locaux litigieux mais avec l'investissement du nouveau locataire pour l'aménagement des espaces.

Elle justifie des modalités de calculs pour la taxe foncière et la répartition des charges. Les contestations des charges sont infondées, au vu des stipulations du bail. Le retrait des frais d'assurance par le premier juge des charges récupérables n'est pas contesté.

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À l'audience du 14 juin 2022, le dossier a été mis en délibéré au 20 octobre 2022.

MOTIVATION

- Sur les travaux de remise en état sollicités

En vertu des dispositions de l'article 1731 du code civil, s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Aux termes des dispositions de l'article 1719 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer au preneur la chose louée et d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée.

Conformément aux dispositions de l'article 1755 du code civil, aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires, quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure. Le locataire répond des dégradations ou pertes qui surviennent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.

Les stipulations du bail rappellent d'ailleurs expressément, d'une part, à l'article 3 que le preneur prend l'engagement « de prendre les lieux loués dans l'état où ils se trouveront lors de l'entrée en jouissance, sans pouvoir exiger du bailleur aucun travail de finition, de remise en état ou réparation, sauf ce qui a été convenu aux termes de la promesse de bail ayant précédé les présentes », de « tenir les lieux loués pendant toute la durée du bail en bon état et d'effectuer toutes les réparations qui pourraient être nécessaires », d'autre part, à l'article 10-2 , qu'il « devra également rendre en bon état les lieux loués et devra acquitter le montant des réparations qui pourraient être dues », comme le mettent en exergue avec justesse les premiers juges.

Les développements de la société RPG relatifs à l'état des locaux lors de son entrée en jouissance, à l'impossibilité de déterminer l'état du local lors de l'entrée en possession du fonds de commerce, suite à la cession de gré à gré par ordonnance du 31 juillet 2008, et à l'absence de preuve permettant un départage entre les dégradations commises par l'ancien locataire, avant cession, et la société RPG, sont totalement inopérants, au vu des stipulations ci-dessus rappelées du bail et de la présomption de bon état des locaux lors de l'entrée en jouissance en résultant, aucun commencement de preuve ne venant d'ailleurs seulement accréditer les allégations de la société RPG relatives à des dégradations en lien avec l'occupation antérieure.

Le moyen tiré de l'absence de toute preuve des dégradations commises et de leur imputabilité à la société RPG faute de réalisation d'un procès-verbal contradictoire, en contravention avec les stipulations du bail ne peut pas plus prospérer.

En effet, si l'article 10-2 du bail prévoit bien que « le preneur devra également rendre en bon état les lieux loués et devra acquitter le montant des réparations qui pourraient être dues. À cet effet, au plus tard le jour de l'expiration de la location, il sera procédé contradictoirement à l'état des lieux qui comportera le relevé des réparations à effectuer suivant le devis établi par l'architecte du bailleur. Il en sera de même si le preneur refusait à signer l'état de lieux », les premiers juges notent avec justesse que ladite clause ne met pas à la charge d'une partie spécifique cette obligation et n'édicte pas de sanctions en cas de non-respect de ces dispositions encadrant contractuellement l'établissement de la preuve des dégradations.

Aucune convocation en vue de la réalisation d'un état des lieux contradictoire n'est versée aux débats et aucun élément ne vient établir que Mme [P], salariée de la société RPG, qui a remis les clefs à l'huissier diligenté par le bailleur, ait assisté à la mesure de constat et ait été mandatée par le preneur, pour le représenter à cette mesure.

Cependant, la société RPG ne peut valablement exciper d'un non-respect des dispositions contractuelles qu'elle a elle-même mises en échec, en n'assurant pas sa présence ou sa représentation lors des opérations de constat effectuées le jour même de la restitution des lieux qu'elle avait elle-même arrêté dans le congé délivré par ses soins le 29 mars 2016.

Ainsi, c'est par une juste appréciation de la cause, après avoir souligné la mention rappelant dans le congé qu'à la date du 30 septembre 2016, la société RPG « restituera effectivement les lieux, remettra les clefs et justifiera des obligations mises à sa charge par la loi, les usages et la convention liant les parties », que l'absence de la société RPG au jour de la restitution des locaux aux fins d'établir l'état des lieux a été considéré comme lui étant exclusivement imputable par les premiers juges.

Il s'ensuit que le constat établi le 30 septembre 2016 par le bailleur est parfaitement opposable à la société RPG, sans qu'il soit nécessaire d'exiger, comme le fait cette dernière, un complément de preuve, s'agissant d'une exigence jurisprudentielle applicable en matière d'expertise amiable, et non de constat, étant observé, de toute façon, que le devis produit constitue ledit complément de preuve.

Or, malgré l'article 3-2 du bail prévoyant de « tenir les lieux loués pendant toute la durée du bail en bon état et d'effectuer toutes les réparations qui pourraient être nécessaires. De maintenir en bon état d'entretien, de fonctionnement, de sécurité et de propreté l'ensemble des locaux, la vitrine, les vitres, la plomberie, la serrurerie, la menuiserie, l'appareillage électrique et sanitaire, tous les accessoires et éléments d'équipements, cette liste n'étant pas limitative. De procéder à la peinture de ceux-ci aussi souvent qu'il sera nécessaire, et de remplacer, s'il y a lieu, ce qui ne pourrait être réparé » et comme en attestent les constatations du procès-verbal réalisé le 30 septembre 2016, que les premiers juges ont pris soin d'énumérer dans leurs éléments les plus saillants, le local n'a pas été restitué en bon état de réparations locatives par la société RPG, quand bien même la durée du bail a été de 24 ans, les éléments constatés n'étant pas en lien avec de la vétusté, mais bien en lien avec un défaut d'entretien (salissure des murs et ou des sols, éventrement du plafond ou présence de trous dans les murs et/ou sols, peinture écaillée ou dépareillée) et un défaut de réparations des dégradations commises (manque d'un couvercle de toilette, manque d'une vanne de radiateur, dysfonctionnement du volet métallique, trace d'incendie).

La société RPG ne peut utilement se retrancher derrière les énonciations, d'ailleurs présentées de manière parcellaire, du rapport du 10 juin 2011 de l'expert judiciaire M. [V] dans le cadre de la procédure de fixation du loyer renouvelé lequel n'avait pas pour but de déterminer l'état du local, mais sa consistance, et date de plus de 5 ans avant la restitution des locaux.

C'est donc par une juste appréciation des éléments versés aux débats que le manquement aux obligations contractuelles de restitution en bon état et d'entretien des locaux a été retenu à l'encontre de la société RPG, qui ne peut, comme justement rappelé par les premiers juges, conditionner sa condamnation ni à la preuve d'un engagement effectif des dépenses telles que résultant des devis présentés par le bailleur ni à la justification d'une perte de valeur locative du bien.

Les moyens de la société RPG relatifs à la non-réalisation des travaux avant l'entrée dans les lieux du nouveau locataire ou à la relocation rapide du local à un montant de loyer maintenu ne sont donc pas opérants.

Il en est de même de ceux qui estiment que lesdits travaux auraient dû être mentionnés dans le cadre du procès-verbal de constat, lequel ne vise pas à arrêter les travaux à faire, mais l'état du bien et donc des réparations nécessaires, en vue de passer commande des travaux indispensables pour remédier aux difficultés constatées.

La société RPG se contente d'une contestation générale du devis produit par le bailleur, dont les montants pour les travaux envisagés sont qualifiés d'ubuesques, sans qu'il ne soit pour autant apporté aucun commencement de preuve, permettant de remettre en cause objectivement l'évaluation faite du coût des réparations.

Du rapprochement du procès-verbal de constat et du devis, force est de constater que l'ensemble des postes du devis vise à remédier aux dégradations et à l'absence d'entretien commis par la société RPG, afin de permettre une réfection des lieux loués pour qu'ils se trouvent en bon état, hormis en ce qui concerne le sol du sous-sol.

En effet, l'examen de l'état des lieux, conforté d'ailleurs par les observations de M. [V], confirme que le sol du sous-sol était à l'état brut, hormis pour la partie en plancher bois, dont il est constaté la dégradation par le preneur, ce qui justifie la réfaction du devis des montants liés au réagréage et à la pose d'un revêtement sur le sol béton du sous-sol, soit la somme de 23 516,50 euros HT (17 901+1170+4153+292,50) à laquelle doit être ajoutée le montant de la TVA, aucun élément objectif ne justifiant que le bailleur soit privé de ce coût, soit la somme de 28 219,80 euros TTC.

La décision des premiers juges est donc confirmée en ce qu'elle a condamné la société RPG aux dégradations et réparations locatives, sauf à préciser que le montant de 130 297,50 euros est ramené à la somme de 102 077,70 euros TTC, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure, soit le 10 mars 2017.

- Sur le montant des charges 

1) sur l'assurance

Les développements de la société RPG quant au caractère erroné de l'appel de charges et la présence d'un montant au titre de l'assurance pourtant à la charge du preneur sont non avenus, les premiers juges ayant écarté lesdits montants des sommes restant dues par le preneur et le bailleur sollicitant la confirmation de la décision, sans appel incident du rejet de ce chef.

Il sera souligné qu'il en est de même pour les frais de constat d'huissier, lesquels ont été justement laissés à la charge du bailleur, lequel n'a pas fait appel incident de ce chef du jugement.

2) sur la taxe foncière

Les moyens du preneur de ce chef sont totalement inopérants, aucun élément n'étant apporté pour remettre en cause la clef de répartition retenue par le bailleur, en fonction des surfaces louées dans l'immeuble, et au prorata temporis, ce qui explique la mention 9/12 sur la facture de taxe, à savoir pour les 9 mois d'occupation, étant précisé que le relevé de compte de la bailleresse établit le règlement de cette somme aux service fiscaux par prélèvement le 27 octobre 2016.

Ainsi, la décision des premiers juges est donc justifiée en ce qu'elle a condamné la société RPG au montant de la somme de 3 522,60 euros de ce chef.

3) sur les frais de gestion 

Aucun élément ne permet de remettre en cause l'imputation de ces frais à la société RPG, l'article 13 du bail mettant les frais de gérance à la charge du preneur, les premiers juges ayant parfaitement apprécié ce chef.

4) sur les sommes dues par le preneur 

Les critiques du preneur devant la cour étant limitées aux points ci-dessus listés, il s'ensuit, qu'à juste titre, les premiers juges, après avoir déduit les montants réclamés au titre de l'assurance, ont retenu que le montant au titre des charges hors taxes foncières demeurant dues par le preneur était de 7 257,89 euros outre le montant au titre de la taxe foncière de 3 522,60 euros, soit la somme globale de 10 780,49 euros, de laquelle il convenait de déduire la somme de la somme de 8 524,47 euros provisionnée, soit un montant restant dû de 2 256,02 euros au titre des charges locatives, le preneur ne contestant pas la répartition à hauteur de 40 % des charges pour les trois premiers trimestres, ni le montant des provisions versées.

En conséquence, et au vu de l'ensemble de ces éléments, la décision des premiers juges est confirmée, sauf à ramener le montant de 132 553,52 euros à la somme de 104 333,72 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, soit le 10 mars 2017.

- Sur les dépens et accessoires 

En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, la société RPG succombant principalement en ses prétentions, il convient de la condamner aux dépens.

Les chefs de la décision relatifs aux dépens de première instance et à l'indemnité procédurale sont confirmés.

Le sens du présent arrêt commande de condamner la société RPG à payer à la société SCI du [Adresse 2] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La demande d'indemnité procédurale de la société RPG ne peut qu'être rejetée.

PAR CES MOTIFS

CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Lille en date du 9 juillet 2021 en toutes ses dispositions, sauf à ramener la somme de 132 553,52 euros à la somme de 104 333,72 euros  ;

y ajoutant,

CONDAMNE la société RPG à payer à la société SCI du [Adresse 2] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la société RPG de sa demande d'indemnité procédurale ;