CA Douai, 2e ch. sect. 2, 20 octobre 2022, n° 21/06373

Monsieur [G] [K] exploite un fonds de commerce sis [Adresse 1] à [Localité 3] au nom de la SARL Contrôle Technique [G] depuis le 31 octobre 2007.

M. [I] est propriétaire de l'immeuble, dans lequel est exercé l'activité, donné à bail à M. [G] par acte notarié en date du 31 octobre 2007, pour une durée de 9 ans.

Monsieur [G] [K] indique avoir constaté la présence d'amiante.

De plus, l'immeuble a fait l'objet d'un dégât des eaux, qui a été constaté par huissier de justice le 6 juin 2017.

Monsieur [G] [K] a mis en demeure le propriétaire de faire réaliser des travaux.

Toutefois, Monsieur [E] [I] n'a pas donné suite.

Par acte d'huissier en date du 8 novembre 2015, M.[G] [K] a fait assigner M. [E] [I] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Dunkerque afin que soient ordonnés le désamiantage et la réalisation de travaux de remise en état dans les trois mois à compter de la décision à intervenir sous astreinte de 200 euros par jour de retard, que soit autorisée la consignation des loyers en attente de la réalisation des travaux, et que M. [E] [I] soit condamné au versement de la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

Par ordonnance du 6 février 2020, le juge des référés a prononcé la radiation de l'affaire, laquelle a été réinscrite à la demande de M. [G] [K] le 24 août 2021.

Par ordonnance de référé réputée contradictoire et en premier ressort en date du 18 novembre 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Dunkerque a :

Au fond,

- renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront ;

Mais dès à présent,

- rejeté les demandes de Monsieur [G] [K] ;

- condamné M. [G] [K] à payer à M [E] [I] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- rappelé que la présente décision bénéficie de 1'exécution provisoire de droit en application de l'article 514 du code de procédure civile.

Par déclaration en date du 22 décembre 2021, M.[G] [K] a interjeté appel, reprenant dans son acte d'appel l'ensemble des chefs de la décision sus-visée et sollicitant l'infirmation en ce qu'elle a rejeté ses demandes tendant à voir : «ORDONNER le désamiantage et la réalisation des travaux de remise en état permettant d'assurer le clos et le couvert de l'immeuble sis [Adresse 2], dans un délai de 3 mois à compter de la décision à intervenir, et sous astreinte de 200 euros par jour de retard ; AUTORISER la consignation des loyers en l'attente de la réalisation des travaux ; DEBOUTER la partie adverse de l'ensemble de ses demandes ; CONDAMNER Monsieur [I] au versement de la somme 1 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNER Monsieur [I] aux entiers dépens ; DIRE n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de plein droit».

MOYENS ET PRÉTENTIONS :

Par conclusions remises au greffe et adressées entre parties par voie électronique le 14 janvier 2022, M. [G] [K] demande à la cour de :

Vu les articles 606, 1719, 1240 et 1241 du code civil,

Vu l'article 809 du code de procédure civile,

- infirmer l'ordonnance de référé rendu par le tribunal judiciaire de Dunkerque le 18 novembre 2021 ;

- dire et juger Monsieur [K] recevable et bien fondé en ses demandes ;

- ordonner le désamiantage et la réalisation des travaux de remise en état permettant d'assurer le clos et le couvert de l'immeuble sis [Adresse 2], dans un délai de 3 mois à compter de la décision à intervenir, et sous astreinte de 200 euros par jour de retard ;

- ordonner la consignation des loyers en l'attente de la réalisation des travaux ;

- condamner Monsieur [I] au versement de la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Il fait valoir que :

- des frais ont été honorés à raison de la négligence du bailleur (taxe foncière pour une surface erronée et frais liés au dégât des eaux en 2014) ;

- un second dégât des eaux est à déplorer en 2017, lié à d'importantes dégradations et fuites affectant le clos et de couvert, frais qui relèvent de la responsabilité du bailleur et ce d'autant plus depuis l'entrée en vigueur de la loi Pinel ;

- l'engorgement de la descente d'eau pluviale ayant entraîné un refoulement des évacuations n'est pas établi, tout défaut d'entretien étant contesté ;

- les inondations sont le résultat de la vétusté du clos et couvert qui relèvent des obligations du bailleur, lequel s'est engagé dans le bail à tenir le bien loué clos et couvert ;

- les clauses de la convention de 2018 prévoient que les travaux de réhabilitation ou de reconstruction à neuf du clos et couvert vétuste ne peuvent être imposée au preneur ;

- il ne peut lui être opposé la mention selon laquelle «les soussignés précisent que les réparations ci-dessus concernent toute fuite de toiture, de remplacement de tuiles, toute fuite concernant les murs des bâtiments, restera à la charge du locataire» ;

- en cas de clauses contradictoires, le juge doit les interpréter en faveur de la partie lésée par cette contradiction ;

- les dispositions de la loi Pinel sont applicables en l'espèce et interdisent d'imputer au locataire les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 ainsi que celles relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de remettre l'immeuble en conformité avec la réglementation.

Il mentionne la présence d'amiante dans les locaux, soumettant le bailleur à deux obligations, une obligation de repérage et une obligation de délivrance après avoir réalisé les travaux de désamiantage. Il souligne que le bailleur dénature le litige, quand il évoque que le décret de 1996 n'impose pas aux propriétaires de rechercher la présence d'amiante dans les flocages, calorifugeages et faux plafond. L'amiante en l'espèce a été retrouvée sur l'ensemble de la toiture.

Il estime qu'il revenait au bailleur de procéder dans le cadre de l'obligation de délivrance aux travaux nécessaires à l'activité, avant la prise de possession du bail.

Il conteste l'appréciation du juge des référés qui a écarté tout dommage imminent faute de mesure d'empoussièrement et souligne que le repérage lui aurait permis d'avoir connaissance des niveaux d'empoussièrement dans l'air et d'en informer son salarié afin de prendre les mesures nécessaires en conformité avec les dispositions du code du travail. Les inactions successives du propriétaire ont pour conséquence un trouble manifeste caractérisé par l'exposition du salarié à un risque létal et l'impossibilité de satisfaire aux exigences du code du travail en matière d'amiante.

Il plaide que si exceptionnellement, la cour estimait que les travaux de réhabilitation des locaux étaient à la charge du locataire, elle condamnerait nécessairement le bailleur à assumer les frais des travaux de cette réhabilitation au titre de dommages et intérêts pour manquement à l'obligation précontractuelle d'information.

L'obligation d'information préalable est facilitée par les obligations en matière de repérage de produits ou de matériaux contenant de l'amiante. Le bailleur était débiteur de cette obligation. Il précise que s'il avait eu connaissance de l'existence d'amiante, il n'aurait jamais accepté de louer cet immeuble.

Il souligne l'existence d'un préjudice d'anxiété automatique dès l'exposition à une telle substance, ce qui peut conduire à l'octroi de dommages et intérêts dans le cadre de la responsabilité délictuelle.

Par conclusions remises au greffe et adressées entre parties par voie électronique le 27 janvier 2022, M. [E] [I] demande à la cour de :

- confirmer l'ordonnance qui a été rendue le 18 novembre 2021 en ce qu'elle a rejeté l'intégralité des demandes de M. [K] et l'a condamné à régler la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

- et y ajoutant

- condamner M. [K] à verser à M. [I] une somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel ainsi qu'à supporter les entiers dépens d'appel.

Il souligne que :

- le bail comprend des dispositions spécifiques sur les travaux et la toiture et qu'une convention en 2008 a été plus précisément conclu sur ce point ;

- le bail commercial n'a fait l'objet d'aucun renouvellement et s'est donc poursuivi par tacite prolongation ;

- un arriéré de loyer s'est constitué, M. [K] refusant de régler la totalité du loyer ;

- il a fait constater l'existence d'un défaut d'entretien de la toiture par le locataire dans le cadre d'un constat d'huissier.

Il revient sur la charge des réparations aux termes du contrat de bail signé entre les parties, et notamment sur le fait que les parties ont convenu de laisser à la charge de M. [K] les grosses réparations.

Il précise que, 4 mois après la signature du contrat, les parties ont, par convention du 13 février 2008, convenu que les grosses réparations mises à la charge du locataire au terme du bail concernaient toutes fuites de toiture et des murs, le locataire devant maintenir le bâtiment et la toiture étanches. Ces dispositions sont parfaitement licites. Il n'existe aucune contradiction entre les clauses, le preneur se complaisant à ne citer que des extraits choisis des clauses du contrat et des pièces. Ces exceptions contractuelles sont légales, les dispositions de la loi Pinel n'étant pas applicables en l'espèce, puisqu'il n'a existé aucun renouvellement du bail, lequel s'est juste prolongé tacitement.

Sur les désordres d'infiltration, il fait valoir que l'origine des désordres demeurent inconnue. Il est établi que M. [K] a manqué à son obligation d'entretien et de réparation, notamment de la descente d'eau pluviale. Il rappelle que si la cour estimait qu'il s'agit de grosses réparations, les stipulations du bail prévoient que toutes les réparations grosses et menues qui deviendraient nécessaires en cours de bail seront à la charge exclusive du preneur, clause qui en outre a été précisée par la convention de février 2008.

Aucun trouble manifestement illicite n'est établi et les demandes de M. [K] sont parfaitement infondées et ne sauraient relever de la compétence du juge des référés compte tenu des contestations sérieuses.

Il n'est pas plus démontré de trouble manifestement illicite ou de dommage imminent pour justifier la demande de désamiantage. Le rapport produit n'est pas contradictoire et constitue le seul élément versé au débat. Ce rapport n'a été établi qu'au visuel et ne préconise pas le retrait de l'amiante. La seule présence d'amiante dans un local n'emporte pas en soi un trouble ou un danger. Il n'est pas plus prouvé une atteinte à la santé des salariés.

Il soutient avoir respecté son obligation de délivrance, qui n'implique aucunement que les travaux de désamiantage soient effectués. Les plaques de fibrociment font partie de la liste des matériaux B et C qui ne libèrent pas de fibre d'amiante par simple usure, ce qui ne peut que rendre inopérante la jurisprudence citée par le preneur.

Quant au défaut d'information, aucune législation n'imposait lors de la conclusion du bail une telle recherche. Ce n'est qu'en 2013 que les matériaux B ont été soumis au repérage. La présence d'amiante en toiture n'empêche pas le preneur d'exercer son activité.

***

À l'audience du 14 juin 2022, le dossier a été mis en délibéré au 20 octobre 2022.

MOTIVATION 

Aux termes de l'article 809 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Le dommage imminent s'entend du dommage qui ne s'est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer. Un dommage purement éventuel ne saurait fonder l'intervention du juge des référés.

Quant au trouble manifestement illicite, il résulte de 'toute perturbation résultant d'un fait qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit'. Le dommage est alors réalisé et le juge des référés est invité à prendre une mesure 'répressive', destinée à mettre fin à une situation provoquant une atteinte dommageable et actuelle aux droits ou aux intérêts légitime du demandeur.

L'alinéa 2 du texte précité n'exige pas la constatation de l'urgence mais seulement celle de l'existence d'une obligation non sérieusement contestable comme condition à l'octroi de la mesure par le juge des référés.

M. [K] [G], aux termes d'écritures pourtant longues, n'explicite nullement le fondement textuel et l'hypothèse (absence de contestation sérieuse, dommage imminent ou trouble manifestement illicite) servant à justifier ses demandes, sollicitant de manière particulièrement imprécise et générale tous travaux de remise en état du clos et couvert et de désamiantage, le tout sous astreinte, sans circonscrire précisément les travaux envisagés.

La demande sera donc examinée sur les deux fondements.

1) au titre des travaux de clos et couvert 

Avant la loi Pinel du 18 juin 2014, le statut des baux commerciaux ne comportait aucune dispositions sur la répartition des obligations de réparations et d'entretien sur l'immeuble loué.

Le droit commun a donc vocation à s'appliquer notamment les dispositions des articles 1719, 1720, 1754 et 1755 du code civil, sous réserve de l'article R 145-35 du code de commerce, et demeure applicable aux baux non soumis à cette loi.

Or, aux termes du droit commun, et notamment l'article 1719 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer au preneur la chose louée et d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et n'est pas dispensé, même en présence d'une clause générale mettant toutes les réparations à la charge du preneur, y compris celles de l'article 606 du code civil, des réparations dues à la vétusté, sauf clause expresse contraire.

S'agissant toutefois de textes qui ne sont pas d'ordre public, le bailleur peut parfaitement s'exonérer de l'ensemble des obligations de réparer et d'entretenir, sous réserve de respecter son obligation de délivrance.

Il n'est en l'espèce nullement démontré que la relation contractuelle, résultant du contrat de bail conclu le 31 octobre 2007 et de son avenant en date du 13 février 2008, serait régie par la loi Pinel, M. [K] ne justifiant pas d'un renouvellement du bail, en bonne et due forme, postérieurement à l'entrée en vigueur le 5 novembre 2014 de cette loi.

L'affirmation du bailleur selon laquelle le bail se serait poursuivi par tacite reconduction n'est pas plus contestée par M. [K].

Ledit bail et son avenant demeurent dès lors soumis au droit antérieur, ce qui rend inopérant les développements de M. [K] relatifs aux clauses du bail qui contreviennent à la loi Pinel, aucun trouble manifestement illicite ne pouvant de ce chef être caractérisé.

Par ailleurs, les pièces produites par M. [G] [K], consistant en un rapport de l'assureur relatif à un sinistre en date du 19 juillet 2014 et un procès verbal d'huissier en date du 06 juin 2017, sont nettement insuffisantes pour établir un « dommage imminent », aucun élément permettant de s'assurer qu'en 2021, date de l'assignation, les difficultés demeurent et soient susceptibles de porter atteinte aux intérêts légitimes du preneur de pouvoir user de la chose louée.

Enfin, des clauses du bail, on peut retenir que :

- « le preneur prendra les lieux loués dans l'état où ils se trouvent au moment de l'entrée en jouissance sans pouvoir exiger du « bailleur » de réparation ni de remise en état » ;

- « le preneur entretiendra les lieux loués en bon état de réparations locatives pendant la durée du bail et il les rendra de même à la fin du bail. Il supportera toutes les réparations qui seraient rendues nécessaires par suite du défaut d'exécution des réparations locatives ou d'entretien, de dégradations résultant de son fait, de celui de sa clientèle ou de son personnel' Si pour une cause quelconque, le remplacement des installations ou des appareils se trouvant dans l'immeuble devenait nécessaire soit par suite d'usure, de vétusté, de force majeure, ou d'exigence administrative, il sera entièrement à la charge du « preneur » sans recours contre le 'bailleur' » ;

- « le bailleur s'oblige à tenir le bien loué clos et couvert selon l'usage. Toutefois, il est ici précisé que toutes les réparations, grosses et menues, et mêmes les réfections et remplacements qui deviendraient nécessaires au cours du bail, aux devantures, vitrine, glaces et vitres, volets ou rideau de fermetures s'ils existent seront à la charge exclusive du preneur ».

Par la convention du 13 février 2008, les parties ont précisé que « les réparations ci-dessus, (soit celles de la clause page 9 : « l'entretien notamment les grosses réparations seront à la charge du locataire »), concernent toute fuite de toiture, de remplacement de tuiles, toute fuite concernant les murs des bâtiments, restera à la charge du locataire. Le locataire devra maintenir le bâtiment et la toiture étanche. A ce sujet, il est précisé que l'état du bâtiment, de la charpente et de la toiture est d'occasion et qu'aucune reconstruction en neuf ne peut être imposée au locataire ».

Au vu de ces stipulations, les travaux relatifs au couvert ne sont pas de facto de la seule responsabilité du bailleur, la répartition dépendant de leur nature et le bailleur ne demeurant redevable que des travaux de réfection intégrale de la toiture en cas de destruction et de vétusté.

Or, au vu des pièces produites, la nature des travaux n'est pas déterminée et déterminable, les parties s'opposant sur l'origine des désordres ayant donné lieu à infiltration, puisque le bailleur évoque un défaut d'entretien tandis que le preneur souligne la vétusté de la toiture.

Par ailleurs si le constat d'huissier de 2017 évoque des fuites, et une « vétusté des plaques » et plus généralement du bâtiment, il souligne aussi des problèmes d'entretien (« grossièrement rafistolées »). Par ailleurs, le rapport du cabinet d'assurance, relatif aux dégâts de 2014, évoque quant à lui un engorgement de la descente d'eau pluviale pouvant être en lien avec un défaut d'entretien et de réparations locatives.

Il n'est pas produit d'autres éléments plus récents quant à l'état du clos et couvert par le preneur, le bailleur produisant quant à lui un constat d'huissier soulignant l'absence d'entretien et de réparation du couvert.

Faute de pouvoir, avec l'évidence nécessaire au juge des référés, déterminer l'origine des désordres, la demande se heurte nécessairement à une contestation sérieuse, justifiant le rejet de la mesure sollicitée de ce chef par le premier juge.

2) sur les travaux de désamiantage 

La législation concernant l'amiante se trouve dans le code de la construction et de l'habitation, le code de la santé publique et le code du travail. Elle prévoit l'existence d'un dossier technique amiante (DTA) pour les bâtiments construits avec un permis antérieur au 1er juillet 1997 et des contrôles particuliers, à l'occasion de certains événements qui concernent un immeuble (mise en copropriété, vente d'immeuble, démolition d'un immeuble bâti). L'annexe 13-9 du code de la santé publique mentionne trois programmes de repérage de l'amiante intitulés liste A, liste B et liste C, prévus aux articles R.1334-20, 21, 22, les deux premiers ne sont pas destructifs contrairement à celui de la liste C.

Les propriétaires des immeubles bâtis autres que ceux mentionnés aux articles R. 1334-15 à R. 1334-17 du code de la santé publique, à savoir les propriétaires d'immeubles autres qu'à usage d'habitation, sont soumis à une simple obligation de repérage.

Toutefois aucune obligation légale n'impose, lors de la conclusion du bail, la remise au locataire du dossier technique amiante, et qui plus est l'obligation de louer un local exempt de tout élément amianté.

M. [K] ne peut utilement se prévaloir de l'arrêt de la cour de cassation du 18 janvier 2018, s'agissant d'un arrêt d'espèce, rendu alors que les parties avaient convenu de la réalisation de travaux en vue d'une réhabilitation du local aux fins d'y exploiter une crèche, lequel ne prévoit d'ailleurs nullement la réalisation des travaux par le bailleur, mais envisage la possibilité, en fonction des clauses du bail, de lui faire prendre en charge le coût desdits travaux.

Or, pour solliciter la réalisation de travaux de désamiantage sous astreinte, n'est produit qu'un constat non contradictoire, établi sans mesure technique d'empoussièrement, par simple observation des tôles de toiture, et qui mentionne la présence d'amiante dans les tôles posées en toiture.

La seule présence d'amiante dans un local, qui plus est en toiture, et sans qu'il soit démontré qu'elle soit volatile et conduise à des empoussièrements de l'air nuisible à la santé, n'emporte pas en soi l'existence d'un trouble ou d'un danger.

Ainsi, c'est par une juste appréciation, tant du droit applicable que des éléments du débat, que le juge des référés, ayant constaté l'absence de démonstration par le locataire d'un trouble manifestement illicite ou d'un dommage imminent, a rejeté la demande.

Les développements concernant une éventuelle demande d'indemnisation, non chiffrée, ne font l'objet d'aucun chef repris au dispositif des écritures, étant observé qu'une telle demande échapperait manifestement au pouvoir du juge de référés. La cour n'en est donc pas saisie.

Aucun travaux n'étant ordonné par la présente cour et aucune impossibilité d'exercer l'activité pour laquelle le local est loué n'étant démontrée, la demande à voir consigner les loyers en l'attente de la réalisation des travaux ne peut qu'être rejetée.

La décision est donc, au vu de ces motifs, confirmée également en ce qu'elle rejette la demande de M. [K] de ce chef également.

- Sur les dépens et accessoires 

En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, M. [K] succombant en ses prétentions, il convient de le condamner aux dépens.

Les chefs de la décision relatifs aux dépens et à l'indemnité procédurale sont confirmés.

Le sens du présent arrêt commande de condamner M. [K] à payer à M. [I] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS  

La cour,

CONFIRME l'ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Dunkerque en date du 18 novembre 2021 en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

CONDAMNE M. [K] à payer à M. [I] la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

LE CONDAMNE aux dépens d'appel.