CA Paris, Pôle 5 ch. 3, 13 juin 2012, n° 10/06679

EXPOSE DU LITIGE

Faits et prétentions des parties :

Suivant acte sous seing privé du 13 novembre 1975, M. Lucien Calmel a donné à bail en renouvellement à la société Ateliers d'art liturgique Cheret des locaux à destination de fabrication et vente d'objets de culte, mobilier et objets de décoration, situés [...] et [...].

Suivant acte du 1er mars 1977, la société Ateliers d'art liturgique Cheret a cédé son droit au bail à la société Maison Leclerc et sous-loué une partie des locaux par un sous-bail, au vu d'une clause du bail principal autorisant la société Ateliers d'art liturgique Cheret à céder son bail en totalité en se réservant la faculté de continuer sa propre exploitation dans une partie du local, cette faculté étant accordée intuitu personae à la société Ateliers d'art liturgique Cheret et ne pouvant être utilisée qu'une seule fois.

La société Maison Leclerc, dénommée ensuite société des magasins Puiforcat, a cédé son droit au bail à la société L'ouverture, devenue ensuite la société Silver Moon. La société Silver Moon a conclu le renouvellement de son bail le 20 septembre 1994 avec M. Calmel, puis a vendu son fonds de commerce comprenant notamment le droit au bail, par acte du 9 novembre 1998, à la société Jean Druet, dénommée par la suite société Marionnaux Druet. Par transmission universelle de patrimoine du 1er janvier 2006, la société Marionnaud Lafayette est devenue propriétaire du fonds de commerce.

Par acte du 2 août 2006, La société Marionnaud Lafayette a fait délivrer à la société Ateliers d'art liturgique Cheret une sommation de quitter les lieux.

Par acte du 7 octobre 2006, La société Marionnaud Lafayette a fait assigner aux fins d'expulsion la société Ateliers d'art liturgique Cheret, qui a assigné M. Calmel en intervention forcée, devant le tribunal de grande instance de Paris qui, par jugement du 9 février 2010, assorti de l'exécution provisoire, a :

- débouté M. Calmel de sa demande de mise hors de cause,

- dit que le sous-bail prorogé du 11 juillet 1979 dont est titulaire la société Ateliers d'art liturgique Cheret est opposable à la locataire principale, la société Marionnaud Lafayette et n'a pris fin que par le refus de renouvellement opposé par la société Marionnaud Lafayette le 23 mai 2008 à la demande de renouvellement notifiée les 3 et 4 octobre 2006 à effet du 1er janvier 2007,

- débouté la société Marionnaud Lafayette de sa demande en résiliation du sous-bail,

- déclaré valide le refus de renouvellement notifié par la société Marionnaud Lafayette mais dit qu'il ouvre droit au profit de la société Ateliers d'art liturgique Cheret au paiement d'une indemnité d'éviction et au maintien dans les lieux jusqu'à son versement,

- condamné la société Ateliers d'art liturgique Cheret au paiement du sous-loyer en vigueur à compter du 27 octobre 2001 jusqu'au 31 décembre 2006,

- débouté les parties du surplus de leurs demandes,

- condamné la société Marionnaud Lafayette aux dépens.

Par déclaration du 24 mars 2010, la société Marionnaud Lafayette a fait appel du jugement.

Dans ses dernières conclusions, signifiées le 22 décembre 2011, la société Marionnaud Lafayette demande :

- l'infirmation du jugement, sauf en ce qu'il a débouté M. Calmel de sa demande de mise hors de cause et la société Ateliers d'art liturgique Cheret de sa demande en paiement de dommages et intérêts,

- de dire la société Ateliers d'art liturgique Cheret occupante sans droit ni titre,

subsidiairement :

- le prononcé de la résiliation de la convention de sous-location à compter du 27 octobre 2006,

encore plus subsidiairement :

- de la dire fondée en son refus de renouvellement et refus de paiement d'une indemnité d'éviction,

en toutes hypothèses :

- l'expulsion de la société Ateliers d'art liturgique Cheret sous astreinte, passé le délai d'un mois à compter de la signification de la décision, de 4 000 € par jour de retard pendant deux mois puis de 6 000€ pendant de deux mois,

- la fixation du montant de l'indemnité d'occupation annuelle due par la société Ateliers d'art liturgique Cheret à 30 000 € à compter du 8 novembre 1998 jusqu'au 31 décembre 2006 et à 45 000 € à compter du 1er janvier 2007 jusqu'à libération des lieux, avec indexation pour la première fois le 1er janvier 2000, en fonction des indices des 4ème trimestres 1998 et 1999,

- la condamnation de la société Ateliers d'art liturgique Cheret au paiement de la somme de 10 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, dont distraction.

Dans ses dernières conclusions, signifiées le 22 mars 2012, la société Ateliers d'art liturgique Cheret demande :

- la confirmation du jugement,

- le débouté des demandes de la société Marionnaud Lafayette,

- sa condamnation au paiement de la somme de 7 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, dont distraction.

Dans ses dernières conclusions, signifiées le 24 janvier 2012, M. Calmel demande :

- dans l'hypothèse d'une confirmation de la validité du droit d'occupation des lieux par la société Ateliers d'art liturgique Cheret, dans les termes du jugement, la confirmation de l'opposabilité de ce droit à lui-même,

- la condamnation solidaire de la société Ateliers d'art liturgique Cheret et de la société Marionnaud Lafayette au paiement de la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, dont distraction.

La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du 4 avril 2012.

CELA EXPOSE,

Considérant que la société Marionnaud Lafayette rappelle que, ne disposant d'aucun élément sur la superficie des locaux, elle n'a découvert la présence de la société Ateliers d'art liturgique Cheret dans les lieux qu'à l'occasion des opérations d'expertise en vue de la fixation du nouveau loyer et qu'elle n'a jamais perçu de loyers de sa part ; qu'elle fait valoir qu'une mention manuscrite a été ajoutée à la clause du bail de 1984 faisant interdiction au preneur de sous-louer les lieux, ainsi rédigée 'sauf les effets de la sous-location conclue intuitu personae au profit de la société Ateliers d'art liturgique Cheret sans droit au renouvellement direct du sous-locataire contre le propriétaire, en application du bail précédent' mais que cette mention n'a pas été paraphée par M. Calmel ou son administrateur de biens ; que cette mention est en contradiction avec celle du bail de 1975 ne permettant qu'une seule utilisation de sous-location ; que la même mention a été rajoutée en bas de page du bail du 20 septembre 1994, alors même que la faculté de sous-location partielle était épuisée ; qu'ainsi, nonobstant ces mentions, la sous-location a nécessairement pris fin à l'expiration du bail du 13 novembre 1975, la société Ateliers d'art liturgique Cheret ne pouvant utiliser la faculté de sous-location partielle qu'une seule fois ; qu'à supposer existant le droit de sous-location, cette occupation lui est inopposable, l'acquisition du fonds de la société Silver Moon qu'elle a faite par acte du 9 novembre 1998 n'ayant à aucun moment mentionné l'existence de l'occupation d'une partie des lieux, peu important l'annexion à l'acte de cession du bail du 20 septembre 1994, seules lui étant opposables les mentions figurant dans l'acte de cession lui-même ; que, contrairement à ce qu'ont estimé les premiers juges, si le bail initial a indiqué que le sous-bail pourrait être prorogé automatiquement dans l'hypothèse où le bail principal serait lui-même prolongé, le terme prolongé ne peut viser que le cas où le bail se poursuit par tacite reconduction et non lorsqu'il est renouvelé, comme en l'espèce ; qu'en toute hypothèse, le bail principal a été renouvelé à compter du 1er octobre 2002, le juge ayant fixé le loyer du bail renouvelé par jugement du 6 novembre 2006 et le renouvellement ainsi intervenu n'a autorisé aucune sous-location partielle au profit de la société Ateliers d'art liturgique Cheret ;

Considérant que la société Ateliers d'art liturgique Cheret soutient que la clause litigieuse du bail conclu le 13 novembre 1975 s'entend de la faculté pour le locataire principal de ne consentir qu'une seule sous-location réservée à la société Chéret et non pas de la faculté de ne pouvoir lui consentir qu'une seule fois un sous-bail ; qu'elle est ainsi restée constamment titulaire de son droit de sous-location ; que la société Marionnaud Lafayette avait d'ailleurs une parfaite connaissance de la sous-location, le bail du 20 septembre 1994 ayant été expressément mentionné et annexé à l'acte d'acquisition du fonds de commerce par la société Marionnaud Lafayette le 9 novembre 1998 ; que le fait que l'activité autorisée au bail principal ait été limitée lors du renouvellement intermédiaire d'août 1984 est sans influence sur l'existence et la poursuite de la sous-location autorisée, apparente et continue ; que le terme prolongé utilisé dans le sous-bail du 11 juillet 1979 doit s'interpréter à la lumière de la pratique ultérieure des parties et se comprendre comme renouvelé, chaque renouvellement ayant fait référence à la sous-location ;

Considérant que le bail du 13 novembre 1975 conclu entre M. Calmel et la société Ateliers d'art liturgique Cheret contient une clause qui interdit la sous-location mais autorise le preneur 'à céder son bail en se réservant la possibilité de continuer sa propre exploitation dans une partie du local. Il pourra donc convenir avec son cessionnaire d'une sous-location partielle sans droit direct au renouvellement. Cette faculté est accordée à la société Cheret intuitu personae et ne pourra être utilisée qu'une seule fois'; que la formulation de cette clause souffre de difficultés d'interprétation, dans la mesure où s'il est expressément dit qu'elle est accordée intuitu personae, il apparaît que la mention qui suit, d'une faculté ne pouvant être utilisée qu'une seule fois, peut indifféremment être rapportée à la faculté de sous-location partielle elle-même ou seulement à la faculté accordée à la société Cheret ; que c'est donc à juste titre que les premiers juges ont recherché les éléments permettant de déterminer la volonté des parties sur ce point ; qu'ils ont ainsi exactement relevé que le renouvellement du bail principal du 2 août 1984 rappelle l'exercice de la faculté de sous-location partielle par la société Ateliers d'art liturgique Cheret ; que le bail principal du 20 septembre 1994 rappelle encore cette sous-location, non, cette fois de façon manuscrite, forme critiquée par la société Marionnaud Lafayette, mais de façon dactylographiée, dans le corps du bail, sous la rubrique clauses particulières ; qu'ainsi la volonté des parties de poursuivre la sous-location au bénéfice de la société Ateliers d'art liturgique Cheret est clairement établie, la discussion sémantique à propos de l'adjectif prolongé pour le bail principal étant alors sans intérêt ; qu'au surplus, l'acte de cession du fonds de commerce par la société Silver Moon à la société Jean Druet, devenue la société Marionnaud Lafayette, le 9 novembre 1998, mentionne expressément, dans son article 1 intitulé désignation du fonds, 'le droit au bail portant sur les locaux où est exploité le fonds, selon contrat dont la copie figure en annexe', le dit contrat étant celui conclu le 20 septembre 1994 comportant la clause particulière de sous-location ; que la société Marionnaud Lafayette n'est donc pas fondée à soutenir que la société Ateliers d'art liturgique Cheret occuperait les lieux sans droit ni titre ;

Considérant que, subsidiairement, la société Marionnaud Lafayette demande la résiliation judiciaire du bail fondée sur le fait que la société Ateliers d'art liturgique Cheret n'a pas réglé la moindre somme depuis le 9 novembre 1998 et qu'elle ne peut se dédouaner en invoquant un défaut de signification de la cession, celle-ci n'étant nullement obligatoire ; qu'au surplus l'opération de transmission universelle de patrimoine de la société Marionnaud Druet, anciennement société Jean Druet à son profit n'est que la réunion de toutes les parts sociales entre les mains de l'associée unique de la société Marionnaud Druet, à savoir elle-même, la dissolution de la société Marionnaud Druet ayant eu lieu sans liquidation ; qu'ainsi la transmission universelle de patrimoine s'étant opérée de plein droit sans novation excluait toute signification ; qu'en outre, la société Ateliers d'art liturgique Cheret avait pleine connaissance de sa présence dans les lieux ; qu'elle ne peut non plus se dédouaner de l'absence de paiement par le fait qu'aucun avis d'échéance ne lui a été adressé, le loyer étant portable et non quérable ; que la résiliation est également justifiée par le fait que l'activité exercée par la société Ateliers d'art liturgique Cheret, soit fabrication et vente d'objets de culte, mobilier et objets de décoration, n'est plus celle qui a été exclusivement autorisée par le bail du 20 août 1984, soit parfumerie, articles de beauté, soins esthétiques, lingerie, articles de sport pour dames et vente de toutes revues de beauté ou sport féminin, outre agence de voyage ;

Considérant que la société Ateliers d'art liturgique Cheret réplique qu'elle a répondu à la sommation de déguerpir signifiée par la société Marionnaud Lafayette en lui indiquant qu'elle ne lui avait pas justifié de ses droits de locataire sur les lieux considérés, qu'elle n'avait reçu d'elle aucun avis d'échéance de loyer depuis 5 ans et qu'elle contestait le montant de l'indemnité réclamée ; que ni la société Cheret, ni la société Marionnaud Lafayette ne lui ont fait signification de leur qualité de locataire ; que, selon l'article 1690 du code civil, le cessionnaire n'est saisi à l'égard des tiers que par la signification du transport au débiteur ; que le changement de destination du bail principal n'entre pas en contradiction avec sa propre exploitation ;

Considérant que si la société Marionnaud Lafayette n'était pas tenue de signifier à la société Ateliers d'art liturgique Cheret l'opération de transmission universelle de la société Jean Druet à son profit, il n'est pas contesté que l'acte de cession du fonds de commerce par la société Silver Moon à la société Jean Druet n'a pas été signifié à la société Ateliers d'art liturgique Cheret, conformément aux dispositions de l'article 1690 du code civil ; que, pour autant, la société Marionnaud Lafayette n'était pas irrecevable à réclamer un paiement à la société Ateliers d'art liturgique Cheret comme elle l'a fait par la sommation de déguerpir qu'elle lui a délivrée le 2 août 2006 ; que, cependant, la créance que la société Marionnaud Lafayette a invoquée n'est justifiée par aucun décompte précis et n'est pas, en particulier, fondée sur le sous-bail ; que la société Ateliers d'art liturgique Cheret a, à juste titre, contesté le montant demandé ; que, faute de tout élément sur la nature et le montant de la créance, le motif de non-paiement ne peut justifier une résiliation judiciaire ;

Considérant que c'est pertinemment que les premiers juges ont rappelé que si la destination du bail principal a été modifiée, les activités autorisées étant désormais celles, notamment, de parfumerie, articles de beauté, soins esthétiques, lingerie, la société Ateliers d'art liturgique Cheret, en continuant d'exercer l'activité initiale de fabrication et vente d'objets du culte, se conforme aux stipulations du sous-bail qui lui permet de continuer 'sa propre exploitation' ; que ce second motif ne peut donc davantage justifier une résiliation judiciaire ;

Considérant, en conséquence, que c'est par des motifs pertinents que les premiers juges ont validé le refus de renouvellement notifié par la société Marionnaud Lafayette le 23 mai 2008 mais ont dit qu'il ouvrait droit au paiement d'une indemnité d'éviction, les motifs graves avancés par la société Marionnaud Lafayette n'étant pas établis, ainsi qu'il vient d'être rappelé ;

Considérant que la société Marionnaud Lafayette conteste la prescription opposée par la société Ateliers d'art liturgique Cheret à sa demande en paiement des sous-loyers et retenue par les premiers juges, dans la mesure où, d'une part, elle n'a connu l'existence de la société Ateliers d'art liturgique Cheret dans les lieux que lors des opérations d'expertise pour la fixation du nouveau loyer et où, d'autre part, la société Ateliers d'art liturgique Cheret fait référence au jugement devenu définitif du 6 novembre 2006 ayant fixé le montant du loyer du bail renouvelé ;

Considérant toutefois que c'est pertinemment que les premiers juges ont fait droit à la fin de non-recevoir tirée de la prescription opposée par la société Ateliers d'art liturgique Cheret à la demande en paiement de la société Marionnaud Lafayette ; qu'en effet, l'acte de cession consenti à la société Marionnaud Lafayette mentionne le bail contenant la clause du sous-bail, la société Marionnaud Lafayette n'étant donc pas fondée à discuter la prescription au motif qu'elle n'aurait pas eu connaissance de la sous-location ; que, par ailleurs, la fixation du prix du bail renouvelé est sans influence sur l'existence du sous-bail et les éventuelles demandes de révision du sous-loyer par le locataire principal, le jugement du 6 novembre 2006 ne fixant, dans son dispositif, que le loyer principal du bail conclu entre M. Calmel et la société Marionnaud Lafayette ; qu'en conséquence, les premiers juges ont exactement condamné la société Ateliers d'art liturgique Cheret au paiement du sous-loyer du 27 octobre 2001 au 31 décembre 2006 et au paiement d'une indemnité d'occupation à compter du 1er janvier 2007 déterminée en application des dispositions de l'article L. 145-28 du code de commerce ;

Considérant que M. Calmel indique que, dans l'hypothèse de la confirmation de la validité du droit d'occupation par la société Ateliers d'art liturgique Cheret, il demande la confirmation de l'opposabilité de ce droit ; que cette demande est superfétatoire ;

Considérant qu'il n'y a pas lieu à paiement au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Considérant que la société Marionnaud Lafayette doit être condamnée aux dépens de l'appel.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement,

Y ajoutant :

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Dit n'y avoir lieu à paiement au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société Marionnaud Lafayette aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.