CA Riom, 3e ch. civ. et com., 2 novembre 2022, n° 21/00880

Exposé du litige :

Suivant un acte authentique reçu le 26 février 2013 par Me [L] [Y] notaire à [Localité 1], et intitulé bail dérogatoire, la SCI Les Meules a donné à bail à M. [T] [J] et à Mme [S] [M] épouse [J] un local commercial d'une surface de 215 m² selon l'acte, situé dans la [Adresse 2] à [Localité 1], et comprenant un rez-de-chaussée de 165 m², et une surface de 50 m² à l'étage. Les lieux étaient destinés à l'exploitation d'une supérette, et le bail était conclu pour une période de quinze mois, du 1er juin 2013 au 31 août 2014.

Le 16 août 2013, les mêmes parties ont conclu sous seing privé un bail commercial sur un local d'une surface de 75 m², située au même lieu que celui faisant l'objet du premier bail. Le second bail était conclu pour une durée de neuf années, à compter du 1er août 2013. Ce second bail a été résilié le 31 juillet 2019, à la suite d'un congé délivré à la SCI Les Meules par acte d'huissier le 26 décembre 2018, à la demande de M. et Mme [J].

Les preneurs sont restés dans les lieux visés dans le bail d'origine, au-delà du terme prévu par ce bail ; à une date non précisée, la SARL Biovic s'est substituée à M. et Mme [J], en qualité de preneuse.

La SARL Biovic a quitté les lieux loués le 31 août 2017 ; un litige s'est élevé entre les parties, d'abord sur l'état des lieux, et ensuite sur la date du départ de la société preneuse, que la SCI Les Meules déclarait prématurée.

La SCI Les Meules a fait assigner la SARL Biovic devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Clermont-Ferrand, pour demander le prononcé d'une mesure d'expertise, afin de déterminer les réparations incombant le cas échéant à la société preneuse. Le juge des référés a fait droit à cette demande, suivant ordonnance du 27 février 2018. L'expert M. [X] [F] a déposé son rapport le 25 mars 2019 ; il conclut à l'existence de dégradations locatives, impliquant des travaux de reprise, pour un coût de 864 euros.

Le 12 avril 2019, la SCI Les Meules a fait assigner la SARL Biovic devant le tribunal de grande instance de Clermont-Ferrand, en demandant qu'elle soit condamnée à lui verser des dommages et intérêts pour les réparations locatives d'une part, et d'autre part pour le préjudice résultant de son départ effectué avant la fin du bail, et sans congé préalable.

Le tribunal judiciaire, suivant jugement du 29 mars 2021, a débouté la SCI Les Meules de toutes ses demandes, et l'a condamnée aux dépens, ainsi qu'au paiement d'une somme de 2 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile. Il a de plus rejeté une demande pour procédure abusive, présentée par la SARL Biovic.

Le tribunal a énoncé, dans les motifs du jugement, qu'à la suite du maintien dans les lieux des preneurs au terme du bail initial le 31 août 2014, un nouveau bail s'était opéré, soumis quant à lui au statut des baux commerciaux, que la SARL Biovic avait la faculté de résilier ce bail à l'issue d'une période de trois ans comme prévu à l'article L. 145-4 du code de commerce, et qu'elle avait usé de cette faculté en délivrant un congé par lettre du 24 février 2017. Le tribunal a relevé d'autre part, au vu des dernières conclusions de la SCI Les Meules déposées le 9 décembre 2020, que cette société ne formulait aucune demande au titre des réparations locatives.

La SCI Les Meules, suivant une déclaration faite au greffe de la cour le 15 avril 2021, a interjeté appel de ce jugement, dans toutes ses dispositions.

La société appelante demande en premier chef l'annulation du jugement : elle fait valoir que le tribunal s'est refusé à répondre à une des demandes dont elle l'avait saisi : le versement de dommages et intérêts pour les réparations locatives, qu'il a d'autre part dénaturé les faits et enfreint les règles de la procédure, en énonçant à tort que la SCI Les Meules n'avait soulevé l'absence de congé que dans ses dernières conclusions, et en se fondant sur ce seul caractère prétendument tardif de la contestation du congé, pour en déduire l'existence d'un congé valablement délivré.

La SCI Les Meules demande ensuite à la cour, « à tout le moins » de réformer intégralement le jugement. Elle expose que la SARL Biovic ne rapporte pas la preuve qu'elle a donné un congé régulier pour le 1er mars 2017, donc avant la fin d'une période triennale, date de rigueur : elle lui a certes envoyé une lettre datée du 24 février 2017, mais en courrier simple, et cette lettre ne lui est parvenue qu'après le 1er mars 2017. La SCI Les Meules demande que la SARL Biovic soit condamnée à lui payer pour ce motif une somme de 43 300 euros de dommages et intérêts, pour le préjudice qu'elle lui a causé par la perte de loyers, entre le départ prématuré de la cette société, et la date à laquelle les locaux ont pu être reloués. Elle demande d'autre part l'allocation d'une somme de 3 000 euros en réparation des frais de remise en état des lieux, qu'elle déclare plus importants que ceux estimés par l'expert.

La SARL Biovic conclut à la confirmation du jugement, sauf en ce qu'il a rejeté sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive. Elle rappelle que les parties ont conclu deux baux distincts, portant sur deux parties distinctes d'un même bâtiment : le bail précaire du 26 février 2013, qui s'est trouvé soumis au statut des baux commerciaux à la suite de son maintien dans les lieux après le terme prévu, et le bail acte sous seing privé du 16 août 2013, résilié à la suite d'un congé donné en 2018. La SARL Biovic précise que le litige ne porte que sur le premier bail, qui a donné lieu à un congé donné pour le 31 août 2017, terme d'une période triennale. La société intimée soulève d'abord la prescription de la contestation formée contre ce congé par la SCI Les Meules, au motif que celle-ci disposait d'un délai expirant le 31 août 2019 pour le contester, ce qu'elle n'a fait que dans des conclusions du 25 juin 2020. Elle reproche ensuite à la société bailleresse d'avoir modifié sa position et de s'être contredite en cours de procédure (règle de l'estoppel), en invoquant d'abord et pendant près de trois ans de procédure le caractère prématuré du congé, puis en critiquant la validité de la délivrance de ce congé, faute de date certaine. S'agissant de la remise en était des lieux, la SARL Biovic relève que l'expert a limité à 864 euros le montant des frais de cette remise en état. Formant appel incident, elle conclut à l'allocation de 15 000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 14 avril 2022.

Il est renvoyé, pour l'exposé complet des demandes et observations des parties, à leurs dernières conclusions, déposées au greffe le 22 juin et le 28 juillet 2021.

Motifs de la décision :

Sur la demande d'annulation du jugement :

La SCI Les Meules fonde en premier lieu sa demande d'annulation sur le fait que le tribunal se serait refusé à répondre à sa demande de dommages et intérêts pour des réparations locatives ; il apparaît en effet que le tribunal a énoncé, dans les motifs du jugement en page 4, que la SCI Les Meules « ne formule aucune demande au titre des réparations locatives », alors que selon le même jugement en page 2, cette SCI faisait valoir diverses observations sur l'état défectueux des locaux constaté au départ de la locataire, et demandait l'allocation d'une somme de 3 000 euros, demande qui, selon les affirmations de l'appelante non contestées par l'intimée, tendait à la remise en état des lieux loués. Cette omission du tribunal peut être réparée dans le cadre de l'appel conformément à l'article 462 du code de procédure civile, et ne constitue pas une violation des règles de la procédure qui affecterait la validité du jugement.

La SCI Les Meules invoque ensuite, au soutien de sa demande d'annulation du jugement : le refus de répondre à un moyen (celui portant sur la régularité du congé) ; la dénaturation des faits qu'aurait commise le tribunal, en se refusant à prendre en considération certaines des pièces produites ; et la violation des règles de preuve (pour avoir omis de constater que la société locataire ne prouvait pas la réception du congé donné par sa lettre du 24 février 2017).

Cependant le tribunal a bien examiné la question de la validité et de la preuve du congé, qu'il a exposée et analysée en page 3 du jugement ; et les autres critiques formées par la société appelante portent en réalité sur la pertinence des analyses et appréciations faites par le tribunal, ou sur son examen trop rapide des pièces produites, mais non pas sur des points touchant à la régularité de la procédure ou à l'impartialité du tribunal, qui seuls pourraient fonder l'annulation du jugement. La demande d'annulation sera donc rejetée, les griefs présentés par la société appelante seront examinés dans le cadre de sa demande de réformation.

Sur la demande de réformation :

1) Sur le congé :

Ainsi que le rappelle la SARL Biovic, les parties ont conclu deux baux distincts, sur des locaux adjacents, et le litige ne porte que sur le bail d'origine du 26 février 2013, devenu un bail commercial en application de l'article L. 145-5 alinéa 2 du code de commerce, par suite du maintien dans les lieux de la société preneuse, à l'expiration de la période prévue dans le bail précaire.

Les parties s'opposent sur les effets et notamment la date d'un congé que la SARL Biovic déclare avoir donné par une lettre datée du 27 février 2014, et dont la SCI Les Meules conteste la validité. La SARL Biovic soulève la prescription de l'article 145-60 du code de commerce, selon lequel se prescrivent par deux ans toutes les actions exercées en matière de baux commerciaux ; elle relève que la SCI Les Meules n'a contesté pour la première fois la validité du congé que dans les conclusions qu'elle a fait déposer le 25 juin 2020, alors qu'elle disposait pour ce faire d'un délai de deux ans, à compter du 31 août 2017.

La SCI Les Meules conteste la prescription, au motif que celle-ci s'est trouvée interrompue par l'assignation en référé expertise qu'elle a fait délivrer le 19 janvier 2018, dans laquelle la société bailleresse exposait que la SARL Biovic avait « mis un terme prématuré au bail commercial, ce qui autorise le bailleur, à défaut du respect des échéances, à réclamer une indemnité équivalente au préjudice subi, c'est-à-dire aux loyers perdus ». La SARL intimée réplique que la contestation du congé, actuellement formée par la SCI appelante au motif de l'absence de réception certaine de la lettre de congé, est distincte de celle qu'elle avait présentée dans l'assignation en référé, de sorte que celle-ci n'a pas interrompu la prescription de la demande nouvelle.

L'article 2241 du code civil dispose que l'action en justice, même en référé, interrompt la prescription ; ainsi que le fait valoir la SARL Biovic, l'effet interruptif qui s'attache à une demande en justice ne s'étend pas à une seconde demande, différente de la première par son objet ; lorsque deux demandes, quoique ayant des fondements distincts, tendent à un seul et même objet, elles doivent être considérées comme une demande unique, de sorte que la première interrompt la prescription pour la seconde. Tel est le cas de la contestation du congé d'abord présentée par la SCI Les Meules devant le juge des référés, fondée sur le caractère prématuré de ce congé (comme l'admet la SARL Biovic), et sur celle que la SCI bailleresse présente dans le cadre de la présente instance, et qui, fondée sur l'absence de date certaine du congé (et sur son éventuel caractère tardif), tend comme la première à contester la régularité du congé donné par la lettre du 27 février 2014. L'assignation en référé du 19 janvier 2018 a valablement interrompu la prescription, la fin de non recevoir soulevée de ce chef par la SARL Biovic n'est donc pas fondée.

La SARL Biovic invoque ensuite la règle selon laquelle nul ne peut se contredire au détriment d'autrui : elle reproche à la SCI Les Meules d'avoir d'abord soutenu, pendant la procédure de référé puis pendant la présente instance devant le premier juge, que le congé avait été délivré prématurément, et d'avoir ensuite contesté ce même congé au motif qu'il n'avait pas de date certaine, et qu'elle ne l'avait reçu qu'après le 1er mars 2014, trop tard pour qu'il produise ses effets à la date du 31 août 2017, vu l'article L. 145-4 du code de commerce, qui autorise le preneur à donner congé pour l'expiration d'une période triennale, au moins six mois à l'avance, par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte extrajudiciaire.

La SCI Les Meules réplique qu'elle a commis une confusion entre les deux baux, et qu'elle est recevable, en toute hypothèse, à invoquer un moyen nouveau, au soutien d'une prétention qui reste inchangée, et qui tend à contester la validité du congé, et à obtenir paiement du préjudice causé par son irrégularité.

En droit : nul ne peut se contredire au détriment d'autrui, en adoptant, au cours d'une même instance, des positions contraires ou incompatibles entre elles, dans des circonstances qui induisent l'adversaire en erreur sur ses intentions.

La SCI Les Meules reconnaît qu'elle a d'abord contesté la validité du congé au seul motif qu'il aurait été donné prématurément pour le 31 août 2017, selon les termes de l'assignation en référé du 19 janvier 2018 qu'elle cite elle-même (cette assignation n'ayant pas été produite aux débats) ; ainsi que le fait valoir la SARL Biovic, cette position procédurale suppose que la SCI Les Meules admettait alors implicitement avoir reçu dans le délai de droit un congé pour cette date du 31 août 2017 : c'est cette date d'effet du congé qu'elle qualifiait de prématurée, au regard du délai de six mois prévu à l'article L. 145-4 du code de commerce.

En modifiant le fondement de ce moyen de défense, pour contester ensuite, à partir seulement de juin 2020 soit après plus de deux ans de procédure, la date de réception de la lettre de congé du 27 février 2014, la SCI Les Meules a adopté une position procédurale nouvelle, incompatible avec la précédente, et a causé un préjudice à la partie adverse, en l'induisant en erreur sur ses intentions, et en l'obligeant à rechercher la preuve de l'envoi ou de la réception d'une lettre datant de plus de six ans, alors que cette réception n'avait jamais été contestée auparavant, que ce soit au cours des procédures, ou pendant les échanges intervenus précédemment entre les parties. La circonstance que cette modification dans la position procédurale de la SCI Les Meules soit résultée d'une erreur qu'elle a commise dans l'analyse des baux, est à cet égard indifférente.

La SARL Biovic est fondée en sa seconde fin de non-recevoir, portant sur le moyen tiré de la tardiveté du congé ; la demande de la SCI Les Meules, tendant à l'allocation de 43 000 euros de dommages et intérêts pour la perte de loyers subie depuis le départ de la société preneuse, étant fondée sur ce seul moyen, le premier juge en a débouté à bon droit la SCI bailleresse ; le jugement sera confirmé de ce chef.

2) Sur les autres chefs de litige :

La SCI Les Meules demande 3 000 euros de dommages et intérêts pour les frais de remise en état des locaux, et il convient d'examiner cette demande déjà présentée en première instance, et sur laquelle le tribunal a omis de se prononcer.

L'expert désigné par le juge des référés, M. [F], a énoncé dans son rapport du 25 mars 2019 que les réparations pouvant être mises à la charge de la société preneuse se limitaient à celles nécessaires à la reprise de l'encadrement d'une porte d'entrée (264 euros taxe comprise), à celle de percements réalisés sur les parois extérieures du local pour le passage de tuyauteries (192 euros), à l'enlèvement d'un film décoratif appliqué sur le vitrage de deux baies extérieures (240 euros), à l'enlèvement de tas de terre laissés à l'extérieur, et à l'engazonnement de la surface sous-jacente (168 euros), soit un total de 864 euros, sous réserve de retenir les travaux ayant trait à l'encadrement d'une porte (celle-ci ayant été enlevée et remplacée depuis le départ de la société preneuse).

La SCI Les Meules conteste l'avis de l'expert, en ce qu'il n'a pas retenu, parmi les travaux qu'il estimait incomber à la SARL Biovic, le remplacement de panneaux de bois qui revêtaient certains murs du local en début de bail, panneaux que la société preneuse a déposés, et qu'elle a rétablis en fin de bail, mais sans que les nouveaux panneaux correspondent par leurs qualités et leur aspect à ceux présents lors de l'entrée dans les lieux. Elle fait valoir qu'elle est fondée à demander restitution du local dans son état d'origine, et produit un devis de la SARL Wood & Co daté du 22 septembre 2017, prévoyant le remplacement des panneaux, la reprise de la porte, celle de deux poignées et des lames de bardage extérieur, pour un prix de 2 272,60 euros.

M. [F] énonce en page 22 de son rapport que les panneaux que la SARL Biovic a mis en place sont de même type que les originaux, que toutefois ces panneaux sont légèrement plus étroits, ce qui décale deux joints verticaux par rapport à ceux des panneaux supérieurs, et a impliqué la pose d'une bande de même matériau d'environ 10 cm de large en extrémité, afin de compenser la moindre largeur des nouveaux panneaux ; que d'ailleurs ceux-ci ont été fixés au moyen de pointes, et non de vis comme les panneaux d'origine, et que des panneaux de laine de verre placés à l'intérieur de la cloison ne sont, pour de petites parties, pas parfaitement jointifs avec les éléments d'ossature (page 23 du rapport d'expertise). L'expert a cependant constaté qu'il existait dans le même local une partie où l'habillage en panneaux avait été modifié avant l'entrée dans les lieux de la SARL Biovic, et que « le sens de pose et le mode de répartition de [ces derniers panneaux] respecte largement moins ceux existant dans le reste du local, que ceux qui ont été mis en place lors de la fermeture de l'ouverture de la communication entre les deux locaux » (page 24).

M. [F] précise que, pour quelqu'un qui ne fait pas particulièrement attention à la spécificité du mode constructif de la cloison concernée, le décalage des trois joints verticaux et celui supplémentaire horizontal, se remarquent certainement moins que la couleur plus claire des panneaux neufs ; que d'autre part les fixations par des pointes au lieu des vis d'origine ne se remarquent que lors d'observations spécifiques de près, et n'affectent pas la solidité de l'ouvrage. Il a conclu de ses appréciations, et d'autres qu'il a faites sur les mêmes parois, que la partie de cloison telle que réalisée par la société preneuse était satisfaisante, et ne nécessitait donc pas de travaux de reprise.

L'expert a d'ailleurs souligné que les doléances concernant cette cloison avaient été exprimées pour la première fois dans des observations écrites de l'avocat de la SCI Les Meules, et que celle-ci n'en avait « pas du tout fait état » lors de la réunion sur les lieux (page 16 du rapport de M. [K]).

Il résulte des constatations et avis donnés par l'expert que la cloison en litige a été rétablie en fin de bail dans un état semblable à celui qui était le sien lors de l'entrée dans les lieux, et que la SARL Biovic a rempli l'obligation figurant dans l'acte de bail, de rétablir les lieux dans leur état primitif, en cas de travaux modificatifs effectués sans l'autorisation du bailleur (page 5 de l'acte du 26 février 2013).

L'expert a d'ailleurs retenu à bon droit, parmi les travaux incombant à la société preneuse, la réfection de l'encadrement d'une porte d'entrée, prévue dans le devis que produit la SCI Les Meules, et qui relève elle aussi de l'obligation de remise en état incombant au preneur, quand bien même cette ouverture aurait été ensuite modifiée par le bailleur ; les autres postes de travaux qu'a énumérés l'expert se rattachent à cette même obligation : remplacement des éléments de bardage extérieur (percés pour le passage de tuyauteries), enlèvement de films décoratifs sur des vitrages et suppression de tas de terre à l'extérieur. Il n'y a pas lieu d'y ajouter, comme le demande la SCI Les Meules, le remplacement de deux poignées, qui ont été installées en cours de bail par la SARL Biovic, de telle sorte que les lieux ont été rétablis, sur ce point également, dans leur état d'origine (page 31 du rapport de M. [K]).

L'avis de l'expert étant entièrement adopté, il sera fait droit à la demande de la SCI Les Meules, au titre de la remise en état, pour la somme de 864 euros.

La demande de dommages et intérêts formée par la SARL Biovic, au motif du caractère prétendument abusif de l'action adverse, sera rejetée puisque cette action est reconnue fondée pour partie.

Chacune des parties obtenant satisfaction en certaines de ses demandes, il convient de laisser à chacune la charge des dépens qu'elle a exposés, sauf les frais de l'expertise, qui seront partagés par moitié. Il est conforme à l'équité de rejeter les demandes réciproques fondées sur l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, mis à la disposition des parties au greffe de la juridiction ;

Rejette la demande d'annulation du jugement ;

Infirme le jugement déféré et, statuant à nouveau ;

Condamne la SARL Biovic à payer à la SCI Les Meules une somme de 864 euros à titre de dommages et intérêts ;

Laisse à chacune des parties la charge des dépens qu'elle a exposés, en première instance et en appel, sauf les frais de l'expertise, qui seront partagés par moitié entre elles ;

Rejette le surplus des demandes.