CA Caen, 2e ch. civ. et com., 27 octobre 2022, n° 21/00638

Par acte du 16 février 1988, la SCI PITIMO a donné à bail commercial à la SARL AMENAGEMENT D'ESPACES COMMERCIAUX-AMEC dans un ensemble immobilier situé à [Localité 4], un local à usage commercial d'environ 2000 m², un accès indépendant et un parking d'environ 70 places pour une durée de neuf ans à compter du 1er avril 1988 pour se terminer le 31 mars 1997 pour un usage de surfaces commerciales destinées à l'alimentation.

Par acte du 14 septembre 1990, la SARL AMENAGEMENT D'ESPACES COMMERCIAUX-AMEC a consenti à la SNC EUROPA DISCOUNT RHONE ALPES, aux droits de laquelle est venue la SAS CARREFOUR PROXIMITE FRANCE, un contrat de sous-location portant sur une surface de vente d'environ 700 m², des locaux annexes de stockage, bureaux d'environ 450 m² et la mise à disposition d'un parking privatif.

Le bail commercial et le contrat de sous-location ont été renouvelés à plusieurs reprises.

Par acte d'huissier du 9 novembre 2016, la SAS CARREFOUR PROXIMITE FRANCE a donné congé à la SAS AMEC pour le 31 juillet 2017, soit près de 27 ans après l'entrée dans les lieux.

Le 31 juillet 2017, un état des lieux de sortie a été établi par Me [E], huissier de justice, à la requête de la SCI PITIMO, en présence de la SAS CARREFOUR PROXIMITE FRANCE.

Par acte d'huissier du 5 juillet 2018, la SCI PITIMO et la SAS AMEC ont, après une mise en demeure du 19 janvier 2018 restée infructueuse, fait assigner la SAS CARREFOUR PROXIMITE FRANCE devant le tribunal judiciaire de Caen aux fins de paiement de diverses sommes à titre de réparations locatives et d'entretien, de dommages et intérêts et de factures relatives à la location de panneaux publicitaires.

Par jugement du 18 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Caen a :

- condamné la SAS CARREFOUR PROXIMITE FRANCE à payer à la SCI PITIMO la somme de 3 850 euros HT à titre de dommages et intérêts, en remboursement des travaux de remise en état des locaux qu'elle a exposés ;

- débouté la SAS AMENAGEMENT D'ESPACES COMMERCIAUX - AMEC de sa demande tendant à la condamnation de la SAS CARREFOUR PROXIMITE FRANCE à lui payer la somme de 10 000 euros à titre d'indemnisation de perte de loyers ;

- débouté la SAS AMENAGEMENT D'ESPACES COMMERCIAUX - AMEC de ses demandes tendant à la condamnation de la SAS CARREFOUR PROXIMITE FRANCE à lui payer la somme de 6 499,82 euros au titre de trois factures impayées relatives "à la location des panneaux publicitaires" majorée des intérêts de retard au taux de 1,5 % à compter du 16 décembre 2016, outre celle de 120 euros au titre d'une indemnité forfaitaire pour frais de recouvrement ;

- condamné la SAS AMENAGEMENT D'ESPACES COMMERCIAUX - AMEC à verser à la SAS CARREFOUR PROXIMITE FRANCE la somme de 21 262,58 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie ;

- condamné la SAS CARREFOUR PROXIMITE FRANCE à payer à la SCI PITIMO une indemnité de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

- condamné la SAS CARREFOUR PROXIMITE FRANCE à rembourser à la SCI PITIMO le coût du procès-verbal de constat d'huissier de justice du 31 juillet 2017 ;

- condamné la SAS AMENAGEMENT D'ESPACES COMMERCIAUX - AMEC à payer à la SAS CARREFOUR PROXIMITE FRANCE la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné la SAS AMENAGEMENT D'ESPACES COMMERCIAUX - AMEC aux dépens ;

- accordé à la SELARL THILL LANGEARD & ASSOCIES le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;

- ordonné l'exécution provisoire ;

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Par déclaration du 3 mars 2021, la SCI PITIMO et la SAS AMENAGEMENT D'ESPACES COMMERCIAUX-AMEC ont interjeté appel de cette décision.

Aux termes de leurs dernières conclusions déposées le 3 juin 2021, les sociétés PITIMO et AMENAGEMENT D'ESPACES COMMERCIAUX-AMEC demandent de :

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :

- condamné la société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE à régler à la société SCI PITIMO des dommages et intérêts au titre des travaux de remise en état ; en revanche, infirmer le montant des dommages et intérêts ainsi alloués ;

- condamné la société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE à régler à la SCI PITIMO la somme de 2000€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

- condamné la société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE à rembourser à la SCI PITIMO les frais d'établissement du constat d'huissier de justice du 31 juillet 2017

- infirmer le jugement sur ses autres chefs,

STATUANT A NOUVEAU :

- condamner la société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE à payer à la société SCI PITIMO la somme de 146.723,21 euros de dommages et intérêts au titre des travaux de remise en état des locaux.

- condamner la société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE à payer à la société AMEC la somme de 10 000 euros à titre d'indemnisation de perte de loyers du fait des travaux de remise en état.

- condamner la société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE au paiement de la somme de 6 499,82 euros à la société AMEC, au titre des factures impayées relatives à la location des panneaux publicitaires majorée des intérêts de retard au taux de 1,5% et ce, à compter du 16 décembre 2016.

- condamner la société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE au paiement d'une somme de 120 euros à la société AMEC au titre de l'indemnité forfaitaire pour frais de recouvrement.

En tout état de cause :

- condamner la société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE au paiement d'une somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au profit des sociétés SCI PITIMO et AMEC.

- condamner la société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE aux entiers dépens de première instance et d'appel.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 3 septembre 2021, la SAS CARREFOUR PROXIMITE FRANCE demande de :

- recevoir la société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE en ses conclusions et, l'y déclarant bien fondée,

- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

En tout état de cause,

- déclarer la société AMEC et la SCI PITIMO mal fondées en leurs appel et demandes, et les EN DEBOUTER,

- condamner in solidum la société AMEC et la SCI PITIMO à payer chacune à la société

CARREFOUR PROXIMITE FRANCE une somme de 5.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner in solidum la société AMEC et la SCI PITIMO aux entiers dépens.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 25 mai 2022.

Il est expressément renvoyé aux écritures précitées pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

MOTIFS

I. Sur la demande indemnitaire de la SCI PITIMO au titre des réparations locatives

La SCI PITIMO soutient que la SAS CARREFOUR PROXIMITE FRANCE a commis des manquements à ses obligations contractuelles d'entretien et de restitution en bon état de réparations locatives qui constituent une faute délictuelle à son égard et engagent sa responsabilité. Elle réclame l'allocation d'une somme de 146 723,21€ en remboursement des travaux de remise en état et de rénovation par elle effectués.

La SAS CARREFOUR s'oppose à la demande en faisant valoir que les travaux entrepris s'inscrivent dans une opération de transformation et de réaménagement complet des locaux propres à la nouvelle enseigne ACTION et ne sont nullement liés à un quelconque manquement de sa part; qu'ils ne constituent donc pas un préjudice pouvant lui être imputé, ce d'autant que les lieux étaient atteints par la vétusté.

Il est de principe que le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage.

Il incombe ainsi à la SCI PITIMO de prouver l'existence des fautes reprochées à la SAS CARREFOUR, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre les deux.

Selon l'article 1731 du code civil, s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

En vertu de l'article 1732, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.

Par ailleurs, l'article 1755 dispose qu'aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

En application des articles 1719 et 1720 du code civil, le bailleur est lui-même obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, d'entretenir la chose louée en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et d'y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Le contrat de sous-location conclu le 14 septembre 1990 entre la SARL AMEC et la société CARREFOUR stipule en son article 5 que le preneur 'fera dans dans les lieux loués tous les travaux de menu entretien et les réparations locatives tels qu'ils sont définis par le code et les usages locaux; (...) La sous-location est en outre faite aux mêmes charges et conditions que celles stipulées au bail par la SCI PITIMO au locataire principal.'

Le contrat de bail principal conclu le 16 février 1988 entre la SCI PITIMO et la SARL AMEC prévoit que le preneur devra 'jouir des lieux loués en bon père de famille et ne rien faire qui puisse compromettre la bonne tenue et la sécurité de l'immeuble; (...) Entretenir les lieux en bon état de réparations locatives et d'entretien pendant le cours du bail et les rendre tels à son expiration; (...) Rendre en fin de bail les locaux en bon état, (...) tous les embellissements, améliorations et décors, considérés comme immeubles par destination, qui seront faits par le preneur au cours du bail resteront à la fin de celui-ci la propriété du bailleur sans aucune indemnité.'

En l'espèce, aucun état des lieux d'entrée n'est produit.

A défaut d'élément contraire, l'immeuble est présumé avoir été délivré tant à la SARL AMEC qu'à la SAS CARREFOUR en bon état de réparations locatives.

Le tribunal a mis à la charge de la SAS CARREFOUR le coût des travaux relatifs à la dépose des plots extérieurs, au groupe de climatisation, à la démolition du muret en agglos et au remplacement du vitrage pour un montant global de 3850€ HT.

En l'absence de critique tant sur le principe de cette condamnation que sur son montant, il y a lieu à confirmation sur ce point.

Il résulte du constat d'état des lieux de sortie dressé par Me [E] que les locaux ont été restitués sales et affectés de diverses dégradations.

Cependant, s'agissant de la demande au titre de la réfection complète de la peinture des façades et du sol carrelé, décrit comme sale et marqué d'une multitude de trous, les premiers juges ont considéré à juste titre que ces travaux étaient en tout état de cause rendus nécessaires par la vétusté après 27 années d'exploitation des lieux à titre de supermarché et qu'ils incombaient dès lors au bailleur.

Le même raisonnement doit être suivi concernant les peintures intérieures dont la durée de vie était largement dépassée lors de la sortie des lieux.

S'agissant des traces d'impact dans la partie basse des murs, la cour estime qu'elles relèvent de l'usage normal du local par le preneur pendant près de 30 ans d'activité. Leur réparation incombe donc au bailleur.

Concernant les faux plafonds, le constat d'huissier mentionne que de nombreuses dalles sont endommagées (trouées, découpées ou manquantes) ou très sales et qu'un rail est endommagé à l'extrémité Est du bureau.

De tels désordres relèvent de dégradations et/ou d'un défaut d'entretien imputables à la SAS CARREFOUR. On ne peut considérer qu'au bout de 27 ans, les plafonds suspendus devaient, en tout état de cause, être intégralement refaits par le bailleur en raison de l'usure du temps et de l'usage normal des lieux. Il ne peut davantage être soutenu que le programme de réaménagement et d'adaptation des locaux à l'activité commerciale du nouveau locataire (société ACTION) devait nécessairement inclure la réfection intégrale desdits équipements.

En revanche, compte tenu de leur ancienneté, la SCI PITIMO ne peut imposer à l'intimée la réfection complète des faux plafonds en arguant d'un motif esthétique.

Il sera donc mis à la charge de la sous-locataire le seul remplacement des dalles et du rail endommagés pour un montant justement évalué à la somme de 1000€ HT, étant observé que la SCI PITIMO ne donne aucun chiffrage précis pour ce poste. Le jugement est donc infirmé sur ce point.

La SCI PITIMO fait encore grief à la SAS CARREFOUR de ne pas avoir démonté le box boulangerie et d'avoir découpé le doublage sur 1,90 m de haut et sur la moitié du pan est, laissant les moellons apparents ainsi que sur le mur côté sud.

Cependant, elle ne démontre pas avoir pris en charge le coût des travaux de remise en état y afférent (le décompte général définitif - pièce n°21 de l'appelante ne mentionne pas ces postes) qui ont parfaitement pu être supportés par la société ACTION dans le cadre de son opération d'aménagement des locaux réalisée pour un montant de 522 680€.

Faute pour la SCI PITIMO de justifier d'un préjudice, aucune somme ne sera mise à la charge de la SAS CARREFOUR à ces titres.

Quant à l'état de saleté général du local, il procède manifestement de l'usure normale après une occupation prolongée des lieux par la sous-locataire.

La SCI PITIMO invoque encore une fuite d'eau sans caractériser l'origine et l'importance de ce désordre et donc son imputabilité à l'intimée.

Concernant les autres postes, en particulier les travaux extérieurs relatifs au parking et à l'installation d'un système de désenfumage, le remplacement du système incendie, la démolition des cloisons de la chambre froide et les travaux d'électricité, en l'absence d'élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu'elle approuve, a fait une exacte appréciation de la situation en jugeant qu'ils n'étaient pas imputables au preneur et rejeté toute demande indemnitaire à ces titres.

Il convient en conséquence de confirmer la décision déférée sur ces points.

L'ensemble des sommes mises ci-dessus à la charge de la SAS CARREFOUR correspond aux travaux de remise en état des locaux par la SCI PITIMO, directement liés aux manquements de la sous-locataire tenant à l'état de restitution des lieux.

Sur la base de ces observations, il convient d'ajouter à l'indemnité retenue par le tribunal celle de 1000€ HT, soit un montant total de 4850€ HT qui est alloué à la bailleresse en réparation de son préjudice sur le fondement de la responsabilité délictuelle.

II. Sur la demande indemnitaire de la SARL AMEC au titre de la franchise de 10 000€ accordée au nouveau sous-locataire

En l'absence d'élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu'elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties.

Il convient en conséquence de confirmer la décision déférée en ce qu'elle a débouté la SARL AMEC de sa demande d'indemnisation au titre de la franchise de deux mois de loyers consentie à la société ACTION.

III. Sur la demande de la SARL AMEC au titre des factures afférentes au contrat de location de panneaux publicitaires

La SARL AMEC soutient avoir conclu oralement le 11 octobre 1990 un contrat de location de panneaux publicitaires avec les sous-locataires successifs dont en dernier lieu la SAS CARREFOUR PROXIMITE FRANCE.

Elle réclame le paiement de trois factures restées impayées en date des 3 octobre 2014, 8 septembre 2015 et 1er août 2016 afférentes à la période du 1er novembre 2014 au 31 octobre 2017 pour un montant total de 6 499,82€, déduction faite d'un avoir de 590,89€.

L'intimée conclut au débouté au motif que la créance invoquée n'est pas justifiée; que la SARL AMEC ne produit aucun contrat écrit fixant la durée de l'éventuelle location et le montant du loyer convenu.

L'article 1134 ancien du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L'article 1315 ancien du même code énonce que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Par ailleurs, selon l'article L. 110-3 du code de commerce, à l'égard des commerçants, les actes de commerce peuvent se prouver par tous moyens à moins qu'il n'en soit autrement disposé par la loi.

Contrairement à ce qu'a jugé le tribunal, la SARL AMEC prouve suffisamment par la production des échanges de mails, des courriers de relance, des clichés adressés à l'intimée en mars 2016 établissant l'exploitation effective des panneaux publicitaires par cette dernière au nom de l'enseigne DIA (rachetée par CARREFOUR en 2014), et des factures antérieures payées par CARREFOUR ainsi qu'en témoignent les relevés de compte correspondant, l'existence d'un accord entre les parties portant sur la location de panneaux publicitaires et le prix.

Par suite, il convient de condamner la SAS CARREFOUR PROXIMITE FRANCE à payer à la SARL AMEC la somme de 6 499,82€ avec intérêts de retard au taux de 1,5% l'an à compter de la mise en demeure du 16 décembre 2016, outre celle de 120€ au titre de l'indemnité forfaitaire de recouvrement.

Il résulte de la stipulation de ces pénalités tant sur les factures litigieuses que sur celles précédemment réglées sans aucune opposition de la part de la société CARREFOUR qu'elles sont entrées dans le champ contractuel et doivent donc s'appliquer.

IV. Sur la restitution du dépôt de garantie et la compensation des créances

En vertu de l'article 954 al 1 et 2 du code de procédure civile, qui détermine l'étendue des prétentions dont est saisie la cour d'appel, dans les procédures avec représentation obligatoire, les conclusions d'appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée, ces prétentions sont récapitulées sous forme de dispositif et la cour d'appel ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif.

En l'espèce, le dispositif des écritures de la SARL AMEC, qui seul saisit la cour, comporte une demande d'infirmation de la disposition du jugement l'ayant condamnée à restituer le dépôt de garantie mais aucune demande de débouté de la société CARREFOUR de sa prétention à ce titre.

Dès lors que l'appelante ne saisit la cour d'aucune prétention relative à la demande accueillie par le jugement entrepris dont l'intimée demande la confirmation, la cour ne peut que confirmer la disposition en cause.

V. Sur les demandes accessoires

Les dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles sont infirmées sauf en ce qui concerne la condamnation de la SAS CARREFOUR à payer à la SCI PITIMO la somme de 2000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La SAS CARREFOUR PROXIMITE et la SARL AMENAGEMENT D'ESPACES COMMERCIAUX-AMEC succombant chacune partiellement, il y a lieu de dire que les dépens de première instance et d'appel seront partagés par moitié entre elles.

Pour ce même motif, elles sont déboutées de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

L'équité commande de débouter la SCI PITIMO de sa demande au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe, dans les limites de sa saisine,

CONFIRME le jugement entrepris des chefs de disposition dont il a été interjeté appel sauf en ce qu'il a :

- condamné la SAS CARREFOUR PROXIMITE FRANCE à payer à la SCI PITIMO une indemnité de 3 850€ HT en remboursement des travaux de remise en état des locaux ;

- débouté la SAS AMENAGEMENT D'ESPACES COMMERCIAUX - AMEC de sa demande en paiement au titre des trois factures impayées relatives "à la location des panneaux publicitaires" ;

- condamné la SAS AMENAGEMENT D'ESPACES COMMERCIAUX - AMEC à payer à la SAS CARREFOUR PROXIMITE FRANCE la somme de 2000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné la SAS AMENAGEMENT D'ESPACES COMMERCIAUX - AMEC aux dépens ;

Statuant à nouveau du chef des dispositions infirmées et y ajoutant,

CONDAMNE la SAS CARREFOUR PROXIMITE FRANCE à payer à la SCI PITIMO la somme de 4850€ HT à titre de dommages et intérêts relativement aux travaux de remise en état des locaux ;

CONDAMNE la SAS CARREFOUR PROXIMITE FRANCE à payer à la SARL AMENAGEMENT D'ESPACES COMMERCIAUX-AMEC la somme de 6 499,82€ au titre des factures de location de panneaux publicitaires, avec intérêts de retard au taux de 1,5% l'an à compter de la mise en demeure du 16 décembre 2016, outre celle de 120€ au titre de l'indemnité forfaitaire de recouvrement ;

DEBOUTE la SAS CARREFOUR PROXIMITE FRANCE et la SARL AMENAGEMENT D'ESPACES COMMERCIAUX-AMEC de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SCI PITIMO de sa demande au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour ;

DIT que les dépens de première instance et d'appel seront partagés par moitié entre d'une part la SAS CARREFOUR PROXIMITE FRANCE, d'autre part la SARL AMENAGEMENT D'ESPACES COMMERCIAUX-AMEC ;

ACCORDE droit de recouvrement direct au profit des avocats constitués en la cause qui en ont fait la demande, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.