CA Montpellier, 5e ch. civ., 2 novembre 2022, n° 19/04801

FAITS et PROCÉDURE ' MOYENS et PRÉTENTIONS DES PARTIES

La SAS Sodisca qui exploite le supermarché Super U est locataire d'un ensemble immobilier en l'état de quatre baux commerciaux dont deux conclus avec la SCI Les Cousins. Le premier a été conclu à la date du 28 décembre 2007 entre la SCI Les Cousins, représentée par [W] [E] et la société Sodisca représentée par [M] [E], concernant l'ensemble immobilier à usage de supermarché, les emplacements de parking pour la clientèle et une station-service. Le deuxième bail a été conclu le 27 septembre 2013 entre la SCI Les Cousins représentée par [M] [E] et la société Sodisca représentée par [O] [R] concernant des locaux à usages de bureaux et services.

L'article 7 du bail commercial en date du 28 décembre 2007 relatif à « l'état des lieux-entretien-jouissance » a prévu que le preneur s'engage « à se conformer scrupuleusement aux prescriptions, règlements et ordonnances en vigueur, notamment en ce qui concerne la voirie, la salubrité, la sécurité, la police, l'inspection du travail, de façon que le bailleur ne soit jamais inquiété et recherché à ce sujet ».

Le 3 octobre 2014, la SCI Les Cousins a assigné la SAS Sodisca en invoquant un problème de sécurité afin d'obtenir la résiliation judiciaire des baux avant d'être déboutée le 15 janvier 2015 par le tribunal de grande instance de Montpellier.

Parallèlement, le 4 août 2015, les copropriétaires ont demandé l'annulation d'une assemblée générale en date du 28 mars 2014. La SCI Les Cousins a alors appelée en intervention forcée la SAS Sodisca au titre de problèmes de sécurité allégués.

En 2016, les époux [F] ont racheté les actions de la société Sodisca.

Le 8 septembre 2016, le tribunal de grande instance de Montpellier a annulé l'assemblée générale mais a déclaré irrecevable les demandes de la SCI Les Cousins à l'encontre de la SAS Sodisca.

Le 3 janvier 2017, suite à plusieurs courriers restés sans réponse, la SCI Les Cousins a assigné la société Sodisca aux fins notamment de voir prononcer la résiliation du contrat de bail du 27 septembre 2013 relatif au drive, obtenir paiement d'une indemnité d'occupation et la remise en état des lieux, puis par assignation du 3 janvier 2017 et aux fins de voir prononcer la résiliation du contrat de bail du supermarché du 28 décembre 2007 sans paiement d'une indemnité d'éviction.

Le 23 juin 2017, consécutivement à un courrier de mise en demeure du 12 juin 2017, la SCI Les Cousins a mis en demeure la société Sodisca d'avoir à réaliser un local destiné à la charge des batteries des machines électriques rechargeables utilisées pour l'entretien du supermarché conformément aux prescriptions de la sous-commission départementale de sécurité contre les risques d'incendie et de panique dans les ERP et IGH reprises dans son procès-verbal établi après la séance du 5 janvier 2017 en visant l'article 7 du bail ainsi que l'article 18 relatif à la clause résolutoire.

Le 23 juin 2017, la société Sodisca a transmis sa réponse par courrier en dénonçant l'existence d'un conflit d'intérêt entre les fonctions de syndic de copropriété et de responsable unique de sécurité (RUS) incendie occupées par [M] [U], gérant de la société Flash Immobilier et a estimé que par son implication, [M] [E], gérant de la SCI Les Cousins tentait de provoquer les conditions d'une demande de résiliation judiciaire du bail.

Le 30 juin 2017, la SCI Les Cousins a mis en demeure la société Sodisca d'avoir à intervenir sur la source A des systèmes sprinklers des locaux afin de les mettre en conformité avec les prescriptions de la sous-commission.

Le 10 juillet 2017, la SCI Les Cousins a mis en demeure la société Sodisca en visant la clause résolutoire de réaliser un local de service.

Le 8 août 2017, la société Sodisca a fait remettre par huissier à la SCI Les Cousins une lettre exposant qu'elle respectait les dispositions réglementaires en ce qui concerne la charge des batteries des appareils électriques et qu'elle n'était donc pas obligée de déférer à la mise en demeure, mais également un procès-verbal établi par huissier le 3 août 2017 constatant l'existence d'un local de charge situé dans un lieu de la zone du drive non accessible au public.

Le 22 août 2017, la SCI Les Cousins a mis en demeure la société Sodisca au visa de la clause résolutoire, en la sommant de mettre en conformité l'installation des systèmes sprinklers suivant le compte-rendu de vérification semestrielle établi le 21 mars 2017 par la société Engie Axima, ce à quoi la société Sodisca a opposé que les systèmes sprinklers étaient bien aux normes.

Le 5 octobre 2017, la SCI Les Cousins a fait assigner la société Sodisca et la banque européenne de crédit mutuel aux fins de voir principalement prononcer la résiliation du bail commercial en date du 28 décembre 2007, obtenir l'expulsion de la société Sodisca et la condamner à payer une indemnité d'occupation.

La société Sodisca a opposé l'absence de faute contractuelle de sa part et a demandé le débouté des demandes de la SCI Les Cousins. Elle a affirmé que le local délivré est non conforme à sa destination et atteint d'un vice caché et que c'est à la bailleresse de supporter le coût des travaux de sécurité imposés par l'administration. Reconventionnellement elle a sollicité la condamnation de la SCI Les Cousins à lui rembourser la somme de 899 588, 31 € TTC correspondant au coût des travaux d'isolement pour remédier aux vices cachés et aux travaux de sécurité du local source et du remplacement des cuves incombant au propriétaire bailleur ainsi qu'à lui payer la somme de 75 000 € en réparation du trouble de jouissance subi outre une amende civile.

La banque européenne de crédit mutuel n'a pas constitué avocat.

Le 16 avril 2019, la société Sodisca, sur autorisation du tribunal, a déposé une note contenant le procès-verbal de la sous-commission départementale de sécurité consécutivement à la commission de sécurité en date du 28 mars 2019 afin qu'il soit constaté que cette dernière avait émis un avis favorable à la réception des travaux des cuves des systèmes sprinklers et à la levée de l'avis défavorable, que madame [F] avait été désignée en qualité de RUS par arrêté municipal en date du 13 avril 2018, et qu'elle avait bien procédé à un marquage au sol à trois mètres du stockage des bouteilles de gaz comme préconisé.

Le 23 avril 2019, la SCI Les Cousins a contesté la validité de l'avis rendu par la commission de sécurité au motif que le 18 avril 2019 le juge des référés du tribunal de grande instance de Montpellier a condamné la société Sodisca à cesser le stockage de bouteilles de gaz sur les lieux, le changement de destination du lot violait le règlement de copropriété et l'état descriptif de division.

Le jugement rendu le 25 juin 2019 par le tribunal de grande instance de Montpellier énonce dans son dispositif :

Déboute la SCI Les Cousins de son action en résiliation du bail commercial en date du 27 septembre 2013 (sic).

Condamne la SCI Les Cousins en sa qualité de bailleresse à rembourser à la société Sodisca, locataire, la somme totale de 627 794, 93 € HT, soit 753 353, 92 € TTC, acquittée par elle, correspondant à des travaux de mise en conformité imposés par la sous-commission départementale de sécurité, autorité administrative, dans son procès-verbal en date du 12 janvier 2018.

Déboute la société Sodisca de ses demandes plus amples ou contraires.

Condamne la SCI Les Cousins à payer à la société Sodisca la somme de 7 500 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile.

Condamne la SCI Les Cousins aux entiers dépens.

Le jugement expose, concernant la conformité du local de charge de batteries, que la sous-commission de sécurité avait émis un avis favorable et que la société Sodisca n'avait pas été inquiétée ou recherchée en ce qui concerne la sécurité ou le respect de l'article EL8. En outre, la société Sodisca justifie du respect des préconisations proposées par l'autorité de police puisqu'elle produit un rapport de la société Veritas émettant un avis favorable sur le respect de l'article EL8, une attestation du maire de la commune allant également en ce sens et un rapport de la société Securik concluant à la conformité de ce local.

Concernant la conformité du système de sprinklers, le jugement relève que la société Sodisca démontre que les points de non-conformité ont tous été levés notamment en versant aux débats le rapport de la société Engie Maxima. La demanderesse ne démontre donc pas en quoi sa locataire n'aurait pas respecté les normes de sécurité suivant l'engagement du bail.

Le jugement constate que certaines des pièces produites par la société Sodisca en vue d'obtenir le remboursement par le bailleur des sommes déboursées pour les travaux de mise en conformité ne peuvent être retenues notamment la facture émanant de Dauphine Isolation projection en date du 14 décembre 2017 qui est établie au nom de la société Flash Immobilier et pas au nom de la demanderesse.

Concernant les autres factures produites, le jugement relève que les travaux effectués avaient été imposés par la sous-commission départementale et qu'il convient donc à la bailleresse de rembourser les sommes avancées par le preneur puisque le bail commercial ne prévoit pas que les dépenses de sécurité sont à la charge du preneur.

Le jugement expose enfin que la société Sodisca ne rapporte pas la preuve d'un préjudice subi et qu'une condamnation à une amende civile n'apparait pas fondée.

La SCI Les Cousins a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 10 juillet 2019.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 7 juin 2022.

Les dernières écritures pour la SCI Les Cousins ont été déposées le 13 décembre 2021.

Les dernières écritures pour la société Sodisca ont été déposées le 10 mai 2022.

La banque européenne de crédit mutuel n'a pas constitué avocat devant la cour.

Le dispositif des écritures pour la SCI Les Cousins énonce :

Réformer le jugement querellé en toutes ses dispositions.

Prononcer la résiliation du bail liant la société Les Cousins à la société Sodisca au jour de la délivrance de l'assignation.

Dire en conséquence que Sodisca est occupant sans droit ni titre à compter de cette date et prononcer son expulsion.

Condamner la société Sodisca à porter et payer depuis cette date à la SCI Les Cousins, une indemnité d'occupation équivalente au loyer alors en cours, soit sur la base annuelle de 464 222 € HT + charges, indexée sur l'indice du coût de la construction courant depuis le 28 décembre 2007.

Juger irrecevables les conclusions de dernière heure de la société Sodisca signifiées le 22 mars 2019, ne statuer que sur les écritures signifiées au mois d'octobre 2018 à l'exclusion de celles formulées sur la demande de prise en charge complémentaire du remplacement des cuves de sprinklers, à savoir dans la limite de sa demande chiffrée à 185 024, 40 € TTC et débouter Sodisca de ses demandes, fins et conclusions comme non fondées étayées et justifiées.

Subsidiairement, dire les écritures signifiées par la SCI Les Cousins recevables et débouter la Sodisca de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions. 

Entendre la banque européenne de crédit mutuel formuler toutes observations utiles en tant que créancier inscrit, sur les mérites de la demande de résiliation plus avant formulée.

Dire que l'arrêt lui sera opposable.

Condamner Sodisca à porter et payer à la SCI Les Cousins la somme de 25 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

La SCI Les Cousins soutient que la SAS Sodisca commet délibérément des manquements graves et répétés à ses obligations notamment en matière de sécurité, ce qui fait obstacle à la poursuite du bail. Elle souligne que les immeubles concernés abritent au niveau supérieur des appartements d'habitation qui sont donc exposés à des risques majeurs de sinistres. En outre, en cas de réalisation du risque, la SCI Les Cousins estime que les assureurs risquent de refuser la garantie puisque les risques sont connus aujourd'hui mais que le preneur refuse de se conformer aux prescriptions. La SCI Les Cousins précise que le bail stipule que le local est livré brut de béton ce qui signifie que l'ensemble des travaux supplémentaires, dont les isolements, sont à la charge du preneur. Elle ajoute que lorsque les baux ont été repris, en 1996 puis en 2007, les clauses des nouveaux baux précisaient bien que le preneur avait connaissance des lieux loués et qu'il déclare qu'ils sont conformes aux destinations prévues dans le bail. Le bail en date du 28 décembre 2007 précise que le preneur s'engage à respecter toutes les dispositions du règlement de copropriété. La SCI Les Cousins précise qu'elle n'est bailleur de la SAS Sodisca que depuis 1996, il n'est donc pas possible de lui reprocher la non-exécution d'aménagements antérieurement. Elle conteste être concernée par les courriers produits par la Sodisca et adressés en 1994 et 2004 à l'adresse même du magasin et à destination de la société Sodisca. En tout état de cause la SCI Les Cousins ajoute que les époux [F], cessionnaires des actions de la société Sodisca en 2016 auraient dû, lorsque le défaut d'isolement est devenu apparent, se retourner en garantie envers le cédant, soit la société Système U Centrale Régionale Sud et non rechercher bien plus tard la responsabilité du bailleur.

La SCI Les Cousins affirme que le preneur a commis de nombreuses entorses aux réglementations en matière de sécurité pour les locaux principaux. Elle avance qu'il a fallu de nombreuses mises en demeure pour que le local de charge préconisé par la commission de sécurité du 5 janvier 2017 soit réalisé.

La SCI Les Cousins souligne que la problématique relative au local de charge demandé par la commission de sécurité porte uniquement sur l'exécution ou non de cette prescription, ladite prescription ne semblant pas avoir été exécutée par la société Sodisca.

Elle estime également que les systèmes sprinklers présentent des défaillances qui n'ont pas toutes été levées. C'est depuis 2017 que les risques pour la sécurité sont pointés du doigt par les rapports effectués mais aussi par le syndic. Ces risques résultent notamment d'un défaut d'isolement. Selon la SCI Les Cousins la SAS Sodisca aurait gardé sous silence des problématiques de sécurité primordiales soit le défaut d'isolation et de corrosion avancée de la source d'eau des systèmes sprinklers, notamment en ne transmettant pas les documents du prestataire Engie Axima l'informant de ces défauts de sécurité avant novembre 2017. La SCI Les Cousins ajoute que l'intimée ne peut pas lui opposer que bailleur et syndic de l'immeuble sont censés être au courant de ces problématiques seulement parce qu'ils étaient présents lors d'une réunion dont les comptes rendus ne leurs ont jamais été transmis. Selon l'appelante la mise sous silence de ces problématiques constitue une mise en danger de la vie d'autrui en droit pénal.

La SCI Les Cousins souligne que la non-conformité des sprinklers est quant à elle toujours d'actualité alors même que la société Sodisca a été informée sur ce sujet à plusieurs reprises. Selon la SCI Les Cousins, la société Sodisca avait parfaitement connaissance des défauts d'isolement et doit se voir imputée la responsabilité des travaux.

La SCI Les Cousins souligne également que les charges locatives n'ont été payées que partiellement par la locataire, comme cette dernière l'a reconnu dans plusieurs courriers en refusant de payer des charges aux fins de travaux résultant d'assemblées, selon elle, irrégulière. Ce n'est que tardivement que la société Sodisca a réglé les sommes dues.

La SCI Les Cousins soutient que les loyers qu'elle devrait percevoir au titre de la location de l'emplacement publicitaire présent dans les lieux ne sont plus versés à la copropriété depuis plusieurs années. Elle avance que la société locataire du panneau a justifié son absence de paiement par l'existence d'une prestation en nature en compensation, au bénéfice de la société Système U, soit la société Sodisca. Il apparait que la société Sodisca a mis à disposition gratuitement le panneau du syndicat des copropriétaires contre l'obtention d'un tiers panneau publicitaire dans [Localité 7] de façon gratuite pour elle-même et ce alors même que le bail interdit toute forme de sous-location.

La SCI Les Cousins affirme que la société Sodisca n'a aucun respect pour le règlement de copropriété et qu'ils ont notamment fait installer des caméras de vidéosurveillances dont certaines se retrouvent dans les parties communes et ce, sans autorisation ni de la copropriété ni de la Préfecture. Elle soutient que la société Sodisca a donc commis plusieurs violations du règlement de copropriété notamment en matière de respect des normes et de la sécurité ce qui est d'autant plus répréhensible que les niveaux supérieurs du local comportent des logements. Elle conteste avoir pour but de récupérer l'exploitation commerciale après mise aux normes effectuées par la société Sodisca.

La SCI Les Cousins conteste la mise à sa charge des travaux de conformité.

Selon la SCI Les Cousins, la société Sodisca avait parfaitement connaissance des défauts d'isolement et doit se voir imputée la responsabilité des travaux.

Elle fait valoir que l'ouvrage initial a été livré en 1992 et que, si la norme a évolué depuis, les travaux de mise en conformité et d'entretien sont à la charge de l'exploitant. Le désordre relatif au parking situé au-dessus du magasin est une question prise en charge par l'assureur de la copropriété.

La SCI Les Cousins soutient que les travaux effectués par la société Sodisca au niveau des cuves ont été effectués sans autorisation de la copropriété, sur des parties communes et sans respect du règlement de copropriété. Le local construit sur le lot 1501 privatif a été construit sans autorisation définitive de la copropriété puisque l'AG l'autorisant a été attaquée en annulation.

En tout état de cause, la SCI Les Cousins fait valoir que la société Sodisca ne peut pas demander un remboursement au bailleur à hauteur de 100% alors que celui-ci ne détient que 60% des tantièmes de charges locatives afférents aux sprinklers.

La SCI Les Cousins ajoute que les cuves litigieuses ont été installées par la société Sodisca en 1992 et que c'est elle qui les a entretenues, la question de l'entretien et de la maintenance relève donc uniquement de sa responsabilité. En tout état de cause, le prestataire de la société Sodisca l'avait bien averti des problèmes de fuites et de corrosion sans que celle-ci n'avertisse quiconque de ces problématiques ni n'agisse. La SCI Les Cousins avance que la société Sodisca a manqué à son obligation d'entretien puisque lors de la signature du bail en 2007, les installations sprinklers étaient en état de marche et de conformité. Les cuves sont désormais inutilisables et le bail précise que le preneur aura à sa charge ce type de travaux. La SCI Les Cousins précise que la société Sodisca réclame également la somme correspondant aux travaux de changements des cuves à son ancien prestataire et au syndicat des copropriétaires. En tout état de cause, il n'est pas démontré qu'il était nécessaire de changer les cuves. L'appelante ajoute que les cuves ne sont pas des immeubles par destination mais des équipements de pure exploitation qui évoluent avec cette dernière. Leur changement serait donc à la charge du preneur.

Subsidiairement, la SCI les Cousins fait valoir l'existence de liens d'intérêts entre la société Sodisca et les intervenants qu'elle a choisi pour les travaux.Plusieurs devis aux coûts bien inférieurs au montant des travaux réalisés sont ainsi versés aux débats. La SCI Les Cousins souligne qu'en changeant les cuves au lieu de laisser le syndic les réparer, la société Sodisca cherche à s'exonérer du financement en partie de la réparation par le biais des charges locatives. L'attestation rédigée par le syndic permet de s'apercevoir que les travaux réalisés par la société Sodisca le sont sur les parties communes, sans autorisation et que cette société exerce également sans autorisation une activité de Drive pour laquelle elle a étendu, sans autorisation, le réseau sprinklers.

La SCI Les Cousins estime que les nombreux courriers qu'elle a adressé à son locataire étaient justifiés sans qu'il ne soit possible pour la société Sodisca de réclamer aujourd'hui une indemnité liée à l'obligation de jouissance paisible du fait du temps passé à y répondre.

Le dispositif des écritures pour la société Sodisca énonce :

Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré recevables les dernières conclusions de la SCI Les Cousins et de la SAS Sodisca déposées le 25 mars 2019, jugé que la SAS Sodisca n'a commis aucune faute contractuelle en violation ou inexécution du contrat de bail du 28 décembre 2007, débouté la SCI Les Cousins de son action en résiliation du bail commercial en date du 27 septembre 2013, condamné la SCI Les Cousins en sa qualité de bailleresse, à rembourser à la société Sodisca, locataire, la somme de totale de 627 794, 93 € HT acquittée par elle et la somme de 7 500 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile.

Débouter la SCI Les Cousins de sa demande en résiliation du contrat de bail.

Réformer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la société Sodisca de ses demandes plus amples ou contraires.

Condamner la SCI Les Cousins en sa qualité de bailleresse à rembourser à la société Sodisca, locataire la somme totale de 115 769, 72 € HT acquittée par elle et à réparer le trouble de jouissance subi par l'octroi de la somme de 75 000 € à titre de dommages et intérêts ainsi qu'au paiement d'une amende civile.

Condamner la SCI Les Cousins en sa qualité de bailleresse à rembourser à la SAS Sodisca la somme de 27 930, 06 € TTC au titre des factures du 2 décembre 2021.

Condamner la SCI Les Cousins à payer à la SAS Sodisca la somme de 10 000 € en cause d'appel au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

La société Sodisca soutient que le bail a été renouvelé le 26 septembre 2019 avec l'accord du bailleur. Il s'agit d'un élément nouveau et inconnu lors de la procédure de première instance qu'elle peut donc soulever en cause d'appel. Ce renouvellement annule, selon la société Sodisca, la demande initiale de résiliation judiciaire. 

La société Sodisca conteste avoir enfreint des règles de sécurité et les dispositions du bail et fait valoir que la SCI Les Cousins ne démontre pas avoir été inquiétée par les autorités pour un problème de sécurité inhérent à la société Sodisca. Elle souligne que l'avis rendu par la sous-commission de sécurité le 5 janvier 2017 sur lequel se fonde la SCI Les Cousins pour justifier de l'obligation de mettre en place un local de charge, est favorable. Rien dans l'avis rendu ne préconise de modifier le local de charge puisqu'il est seulement préconisé une mise en conformité à réaliser sur l'auto laveuse. Elle soutient que la préconisation relative au local de charges est une préconisation générale qui ne concerne pas les lieux visités comme plusieurs techniciens ont pu le constater. C'est également ce qu'a confirmé le bureau de contrôle Veritas le 1er août 2017 en rendant un avis favorable sur le respect de la réglementation sur ce point. Malgré la transmission de ces informations ainsi qu'une attestation émanant de la mairie de [Localité 6] démontrant la conformité, à la SCI Les Cousins, cette dernière a continué à envoyer des courriers et mise en demeure portant sur la mise en place du local.

La société Sodisca soutient que la SCI Les Cousins ne démontre à aucun moment l'absence de conformité des sprinklers. Selon la société Sodisca, suite au compte rendu de la société Axima en date du 21 mars 2017 indiquant des points de non-conformité, elle a mandaté la société PC Conseil afin de vérifier le respect de la norme APSAD R1 concernée. Cette dernière a établi qu'il y avait bien conformité, comme le fera également la société Axima le 11 août 2017 en indiquant que tous les points de non-conformité étaient levés. La bailleresse a tout de même continué à envoyer des mises en demeure sur ce point. En tout état de cause, la société Sodisca souligne que la plupart des points de non-conformité du rapport du 21 mars 2017 étaient déjà mentionnés dans les rapports antérieurs alors même que [M] [E] était le RUS et le propriétaire des murs à cette période. La non-conformité relative à l'encombrement des allées entre les racks de stockage existait également dès l'année 2000 lorsque l'actuel dirigeant de la SCI Les Cousins dirigeait la SAS Sodisca et que le père de celui-ci dirigeait la SCI Les Cousins. La locataire soutient que les mises en demeure avec sommation de faire visant la clause résolutoire délivrées à son encontre par le bailleur ne permettent pas d'obtenir la résiliation du bail. Le manquement dénoncé dans la première sommation n'a pas perduré au-delà du délai d'un mois et la deuxième, concernant le système de sprinklage et la révision trentenaire concerne une obligation dont la date limite est la fin de l'année 2022. Aucune des causes visées dans le commandement ne permet de fonder la procédure en résiliation.

La société Sodisca conteste ne pas avoir respecté les normes de sécurité. Le premier rapport évoqué à l'appui des allégations de l'appelante est celui élaboré par le bureau Veritas le 30 juin 2017 et il n'y avait aucun risque pour les locaux. Le second rapport mentionné a donné lieu à de nombreux travaux électriques ce qui a permis d'établir la conformité des installations électriques. C'est la conclusion des trois rapports déposés par le bureau de contrôle Argos le 2 octobre 2017.

Sur la question du système de sprinklage, la SAS Sodisca affirme que suite aux problématiques constatées par la société Axima, elle avait transmis au RUS le devis de réparation de la société, avant de gérer seule la situation, faute de réaction de la part du RUS, [M] [U]. C'est ainsi son assureur qui lui a préconisé de lancer la révision trentenaire des sprinklers plutôt que d'opérer une succession de réparations qui pourraient fragiliser toute l'installation. La société Sodisca soutient que la bailleresse et le RUS lui ont demandé, lors de la réunion ayant eu lieu le 17 février 2017, de gérer intégralement la révision trentenaire ce qui rendait nécessaire la mise en place d'une assemblée générale des copropriétaires pour valider le choix et le budget des travaux. Elle précise que le syndic n'a pas joint à l'assemblée les devis qu'elle lui avait pourtant transmis. Seuls deux devis ont été présentés, la troisième société n'ayant pu répondre faute de temps, ce qui a conduit à l'ajournement de la résolution. La société Sodisca fait valoir que par courrier du 4 mai 2017, la SCI Les Cousins lui a confirmé son accord pour mettre en œuvre la révision trentenaire et lui a donné tous les pouvoirs pour ce faire, ce qui parait être en contradiction avec les accusations de manquement aux règles de sécurité proférées à son encontre. Elle précise que les comptes rendus de la société Axima n'ont pas été dissimulés puisqu'ils concernent la réunion du 17 février 2017 à laquelle la SCI Les Cousins était présente.

Concernant la question de l'isolation et des risques incendies, la société Sodisca fait valoir que les risques qui lui sont aujourd'hui reprochés, sont connus par le bailleur depuis les réserves formulées par Axima en 1994, sans que rien n'ait été fait. La SAS Sodisca souligne qu'elle a dû procéder à des travaux plus couteux que prévu pour l'isolement du fait des fuites d'eau du parking au-dessus du magasin, et ce pour pallier la carence du bailleur qui était au courant des risques depuis 23 ans. En attendant la réalisation des travaux, elle a dû engager deux agents de sécurité incendie et ce, jusqu'en mai 2018. La société Sodisca ajoute que rien dans le bail de 1996 ne mentionne que les locaux sont livrés brut de béton et que le preneur s'engage à finir des travaux. En outre, les prescriptions de sécurité ne sont pas mises à la charge du preneur dans le contrat de bail.

La société Sodisca soutient par ailleurs qu'elle a bien payé ses charges locatives. Concernant la question des panneaux publicitaires, la société Sodisco conteste toutes les allégations à son encontre et ajoute que cette question fait l'objet d'une procédure parallèle qui ne peut être jugée dans cette instance. En tout état de cause l'assignation sur ce point émane du syndic et non de la SCI Les Cousins qui ne peut donc s'y substituer. Sur ce point, le tribunal judiciaire de Montpellier n'a d'ailleurs pas retenu la responsabilité de la SAS Sodisca dans son jugement du 18 février 2022. La société Sodisca soutient qu'elle respecte le règlement de copropriété et qu'en tout état de cause, le SCI les Cousins n'a pas la qualité de syndic. Concernant les caméras installées par ses soins, l'intimée fait valoir qu'il n'apparait aucun préjudice pour la copropriété puisqu'elles renforcent la sécurité du centre commercial. Elle conteste avoir empiété sur les parties communes lors de ses travaux.

La société Sodisca soutient qu'elle subit un véritable acharnement de la part de la SCI Les Cousins. Elle ajoute que sa bailleresse a caché, et ce depuis 1994, que des travaux d'isolement au feu auraient dû être mis en œuvre et qu'elle essaye aujourd'hui d'en faire peser la responsabilité sur sa locataire. Elle rappelle que le bail ne prévoit aucune clause mettant à sa charge les travaux de sécurité mais que sa bailleresse a tenté, lors du renouvellement des baux en 2008 de faire peser ces obligations sur la société Sodisca dans le projet de bail.

La société Sodisca estime qu'elle peut reprocher à sa bailleresse un manquement à son obligation de délivrance conforme ainsi qu'un vice caché. Elle fait valoir que ce n'est pas au locataire de supporter le coût des équipements collectifs, notamment sur les cuves, destinés à la sécurité incendie de l'ensemble immobilier de la copropriété. Les travaux qu'elle a engagés doivent donc être remboursés par la bailleresse.

Elle précise que l'attestation supposée émaner de l'architecte [S] visant à démontrer qu'il n'était pas nécessaire de changer les cuves est contestable puisque ce dernier n'était pas inscrit à l'ordre des architectes à la date de l'attestation. La société Sodisca fait valoir qu'elle n'aurait eu aucun intérêt à surfacturer les prestations dans la mesure où c'est elle qui les réglait de prime abord.

Elle ajoute qu'il est contradictoire de la part de la SCI Les Cousins de faire valoir que la société Sodisca serait responsable des cuves tout en lui demandant de lui rendre des comptes et qu'il apparait en outre dans tous les documents versés aux débats, à l'exception du procès-verbal de 1992, que la SCI Les Cousins se pensait propriétaire de ces cuves. L'intimée ajoute que le rapport d'expertise [D], mentionné par l'appelante précise qu'il est nécessaire de changer les cuves et pas uniquement de les réparer. Le choix d'une nouvelle installation est plus sûr et plus efficace qu'une réparation faisant toujours courir le risque d'une défaillance et il est constant que le changement du système fixe d'extinction incendie relève de grosses réparations à la charge du bailleur.

La société Sodisca estime avoir subi un préjudice puisque la SCI Les Cousins lui a délivré un bien non conforme aux règles de sécurité, notamment à cause du degré coupe-feu. Elle a dû payer elle-même des sommes importantes de travaux alors même qu'ils n'auraient pas dû être à sa charge. Elle estime avoir le droit, outre le remboursement des sommes avancées, à des dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance subi.

La société Sodisca estime que la SCI Les Cousins doit être condamnée à une amende civile pour action dilatoire, sur le fondement de l'article 32-1 du Code de procédure civile.

MOTIFS

La cour observe à titre liminaire que le débat sur l'irrecevabilité de concluions déposées en première instance est sans objet devant la cour s'agissant d'une procédure nouvelle dans laquelle en l'espèce toutes les parties ont déposées leurs conclusions avant l'ordonnance de clôture et qu'il n'existe aucune difficulté en terme de recevabilité des écritures déposées en appel les seules dont la cour est saisie.

Sur la résiliation judiciaire du bail en date du 28 décembre 2007:

Il est constant que la SCI Les Cousins poursuit la résiliation judiciaire du bail commercial du 28 décembre 2007 au motif que le preneur la SAS Sodisca a commis des manquements graves et répétés à ses obligations contractuelles et en particulier au respect des normes de sécurité en invoquant essentiellement le problème de la conformité du local de charge de batterie et le problème du système sprinklers.

Les premiers juges ont débouté la SCI Les Cousins de sa demande de résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur considérant que le bailleur ne démontrait pas en quoi son preneur aurait manqué à ses obligations contractuelles.

Devant la cour la SCI Les Cousins sollicite à nouveau que soit prononcé la résiliation judiciaire du bail du 28 décembre 2007 aux torts de la SCI Sodisca sur les mêmes fondement que ceux développés en première instance.

La cour rappelle que selon l'article L. 145-10 du code de commerce le bailleur dispose d'un délai de 3 mois à dater de la notification de la demande de renouvellement faite par le preneur pour prendre position c'est à dire accepter ou refuser le renouvellement du bail et qu'à défaut de réponse dans ce délai il est sensé avoir accepté le principe du renouvellement du bail aux clauses et conditions du bail expiré.

Il est en outre constant qu'en cas de renouvellement du bail, les infractions antérieures sont purgées par l'effet du renouvellement, qui implique la renonciation du bailleur à s'en prévaloir.

Ainsi le bailleur ne peut plus invoquer, notamment dans le cadre d'une action en résiliation judiciaire, les manquements du locataire antérieurs à la date de renouvellement, à moins que les infractions n'aient été découvertes par lui que postérieurement au renouvellement ou se soient poursuivies après celui-ci .

La purge des infractions antérieures s'applique y compris lorsque l'acceptation du principe du renouvellement par le bailleur n'est pas expresse mais résulte de son silence pendant trois mois, et quand une instance judiciaire visant les infractions reprochées est en cours. Cette règle n'interdit cependant pas au bailleur de se prévaloir des manquements qui se sont poursuivis au cours du nouveau bail ou que le locataire a réitérés au cours de celui-ci.

En l'espèce il ressort des pièces produites au débat devant la cour que le 26 septembre 2019 la SAS Sodisca a signifié par acte d'huissier à la SCI Les Cousins délivré à personne habilitée à le recevoir une demande de renouvellement du contrat de bail commercial du 28 décembre 2007 laquelle demande est restée sans réponse de la part du bailleur dans le délai de 3 mois de l'article L 145-10 pré-cité si bien que ce dernier est sensé avoir accepté le renouvellement du bail aux clauses et conditions du bail expiré.

La SCI n'apporte aucune contestation sur ce point de droit et de fait.

Par conséquent comme ci-dessus exposé la SCI Les Cousins ne peut plus invoquer pour solliciter la résiliation judiciaire du bail les manquements du locataire antérieurs à la date de renouvellement, à moins que les infractions n'aient été découvertes par lui que postérieurement au renouvellement ou qu'elles se soient poursuivies après celui-ci.

Or il ressort tant des écritures de la SCI Les Cousins que des pièces qu'elles versent au débat que les manquements qu'elle impute à la SAS Sodisca pour solliciter la résiliation du bail sont identiques à ceux invoqués en première instance à savoir qu'ils sont tous antérieurs au 26 décembre 2019 ( date de renouvellement du bail) et qu'elle ne démontre pas que ces manquements se seraient poursuivis après cette date ou que de nouveaux seraient intervenus, la dernière pièce produite par la SCI Les Cousins étant une mise en demeure en date du 3 octobre 2019, donc antérieure au renouvellement et visant des faits déjà connus à la date du renouvellement.

Par conséquent par ces motifs substitués compte tenu de l'évolution du litige le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté la SCI Les Cousins de sa demande en résiliation du bail commercial du 28 décembre 2007.

Sur les demandes reconventionnelles de la SAS Sodisca:

La SAS Sodisca sollicite comme en première instance que la SCI Les Cousins soit condamnée à lui rembourser le montant de travaux qu'elle aurait financés en lieu et place de son bailleur en se fondant en droit sur l'obligation de délivrance qui pèse sur le bailleur.

Le jugement dont appel a fait droit pour partie aux demandes de la SAS Sodisca.

La SAS Sodisca invoque en premier lieu le fait qu'elle s'est vu délivrer un local qui ne répondait pas aux normes exigées en matière d'isolement et en particulier le fait que l'installation qui était initialement APSAD n'avait pu obtenir le certificat N1 notamment car l'isolement au feu ne serait pas de 2 heures mais de 30 minutes.

La SAS Sodisca produit sur ce point plusieurs éléments à l'appui de ses dires en l'occurrence notamment:

-des comptes rendus, courriers mails de la société ENGIE AXIMA (agence de sécurité incendie),

- un rapport de visite du CNPP en date du 3 mai 1994 émettant des réserves sur la protection du risque incendie bloquant la délivrance du certificat N1,

-des courriers et visites de l'Assemblée Plénière des Sociétés d'Assurances Dommages (APSAD) de 1994 mentionnant que le risque incendie n'est pas protégé dans sa totalité les planchers, les cloisons et les poteaux supportant les planchers devant avoir une stabilité au feu de 2 heures minimum,

- le procès-verbal de visite périodique de la sous-commission départementale de sécurité en date du 10 mars 2011 constatant que le local est pratiquement en conformité et demandant un audit sur les conditions d'isolement existant entre tous les bâtiments,

- le procès-verbal de visite de contrôle de la sous-commission départementale de sécurité en date du 12 janvier 2018 relevant au vu de l'audit réalisé par le bureau d'études OCD que la stabilité au feu des planchers entre réserves et logements n'est que de 30 minutes et préconisant les travaux à réaliser,

Il ressort donc de l'ensemble de ces pièces auxquelles la SCI Les Cousins n'oppose aucune contestation sérieuse que le bailleur a failli à son obligation de délivrance en ne délivrant pas à son locataire un local conforme aux normes de sécurité en terme d'isolement au feu et ce alors même qu'il avait connaissance de ce défaut dès 1994.

En outre le contrat de bail ne met pas à la charge du preneur l'obligation de prendre en charge les travaux de sécurité ou de mises aux normes qui sont nécessaires à l'exploitation de son activité et le bailleur ne serait pas plus s'exonérer de son obligation de délivrance en invoquant le fait que selon le bail le preneur reconnaît prendre les locaux en l'état.

La SCI Sodisca sollicite le remboursement des travaux qu'elle aurait payés en lieu et place de son bailleur pour un montant total de 154 187 € HT soit 185 024,40 € TTC.

C'est à juste titre au vu des pièces produites que les premiers juges ont fait droit aux demandes de la SAS Sodisca au vu des factures produites au paiement de la somme de 17 325 € HT soit 20 790 € TTC au titre de la facture de la société ENGIE AXIMA en date du 21 mars 2018 et de la somme de 15 000 € HT soit 18 000 € TTC au titre de la facture de la société GAYRAUD ELECTRICITE en date du 30 mars 2018.

En revanche le tribunal a écarté la prise en charge de la proposition de prix en date du 14 décembre 2017 faite par la société DAUPHINE ISOLATION PROJECTION pour les travaux d'isolement pour un montant de 63 862 € HT soit 76 634,88 € TTC au motif que ce document a été établi au nom de la société FLASH IMMOBILIER et non au nom de la SAS Sodisca.

Toutefois devant la cour la SAS Sodisca justifie de ce que la société FLASH IMMOBILIER est le syndic de la copropriété où est situé son local commercial et que surtout au regard de la lecture des relevés de charges de copropriété du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2018, que l'intégralité des travaux proposés par la société DAUPHINE ISOLATION PROJECTION ont été en intégralité mis à la charge du lot qu'elle loue pour la somme de 76 634,88 € TTC étant observé qu'elle justifie également avoir réglé à la SCI Les Cousins les charges de copropriété au titre de l'exercice 2018.

Par conséquent il sera fait droit à sa demande de paiement par la SCI Les Cousins de la somme supplémentaire de 76 634,88 € TTC.

Les premiers juges ont également écarté le devis établi par la société GAYRAUD ELECTRICITE en date du 23 février 2018 d'un montant de 12 000 € TTC au motif qu'il s'agissait du devis ayant précédé la facture de 30 mars 2018 déjà prise en charge.

Toutefois devant la cour la SAS Sodisca justifie de ce que s'il y a eu un seul devis pour les travaux établi par la société GAYRAUD ELECTRICITE le 23 février 2018 celui-ci correspond ensuite à deux factures de réalisation des travaux à savoir celle du 30 mars 2018 pour la situation n°1 retenue par le jugement dont appel mais aussi celle du 14 août 2018 pour la situation n °2.

Par conséquent il sera fait droit à la demande de paiement de la SAS Sodisca par la SCI Les Cousins de la somme supplémentaire de 12 000 € TTC.

Enfin la SAS Sodisca justifie également avoir supporté au titre des charges de copropriété de l'exercice 2018 une somme totale de 41 907,32 € au titre de la sécurité incendie (SSIAP) somme qui n'a pas été prise en compte par le jugement entrepris et qui ne fait pas l'objet de critique sérieuse de la part du bailleur.

La SAS Sodisca est donc bien fondée dans sa demande de voir condamner son bailleur à lui rembourser cette somme.

Par ailleurs c'est à juste titre que la décision entreprise au regard des justificatifs produits par la SAS Sodesca a retenu que celle-ci s'était acquittée d'un montant total de 34 411,38 € HT soit 41 293,66 € TTC au titre du local des sprinklers ainsi que de la somme totale de 561 058,55 € HT soit 673 270,26 € TTC au titre des travaux trentenaire de remplacement des cuves sprinklers alors que le coût de ces travaux incombait à son bailleur lequel n'oppose sur ce point aucune critique pertinente argumentée en droit et en fait du jugement entrepris.

Par conséquent infirmant le jugement dont appel sur le seul montant de la condamnation mise à la charge de la SCI Les Cousins au titre des travaux de mise en conformité en exécution de son obligation de délivrance, la cour condamne la SCI Les Cousins à payer à la SAS Sodisca la somme totale de 883 896,12 € TTC.

Sur le préjudice de jouissance de la SAS Sodisca:

Comme devant le tribunal de grande instance la SAS Sodisca sollicite l'octroi d'une somme de 75 000 € en réparation du préjudice résultant de la désorganisation et du temps qui lui a été nécessaire pour faire respecter par le bailleur son obligation de jouissance paisible ainsi qu'au titre du préjudice moral résultant de la teneur des propos contenu dans les courriers qui lui ont été adressés par la SCI.

Cependant comme en première instance la SAS Sodisca ne produit aucune pièce pour justifier de l'existence de son préjudice tant au titre de la jouissance paisible du preneur qu'au titre du préjudice moral.

Le jugement dont appel sera donc confirmé en ce qu'il a débouté la SAS Sodisca de sa demande de dommages et intérêts complémentaires.

Sur la demande de condamnation au titre d'une amende civile:

Il sera rappelé que l'exercice d'une action en justice ou l'exercice d'une voie de recours constitue en principe un droit ne dégénérant en abus qu'en cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière équipollente au dol.

En outre une procédure ne peut être abusive au seul motif qu'elle n'est pas bien fondée si l'intention de nuire n'est pas démontrée.

Or en l'espèce la preuve de la mauvaise foi ou de l'intention de nuire de SCI Les Cousins n'est pas suffisamment démontrée pour que soit justifié sa condamnation à une amende civile.

Par conséquent la décision de première instance sera confirmé en ce qu'elle n'a pas fait droit à la demande de condamnation de la SCI Les Cousins au paiement d'une amende civile.

Sur les demandes accessoires:

Le jugement dont appel sera également confirmé en ses dispositions au titre des frais irrépétibles et des dépens.

En outre la SCI Les Cousins succombant au principal en son appel sera condamnée à payer la SAS Sodisca la somme de 8 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de la procédure d'appel.

PAR CES MOTIFS:

La cour statuant par arrêt réputé contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe,

Confirme par ces motifs substitués en toutes ses dispositions le jugement rendu le 25 juin 2019 par le tribunal de grande instance de Montpellier, sauf sur le montant de la condamnation mise à la charge de la SCI Les Cousins au titre des travaux de mise en conformité en exécution de son obligation de délivrance;

S'y substituant sur ce point et y ajoutant,

Condamne la SCI Les Cousins à payer à la SAS Sodisca la somme totale de 883 896,12 € TTC au titre des travaux de mise en conformité en exécution de son obligation de délivrance;

Condamne la SCI Les Cousins à payer à la SAS Sodisca la somme 8 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile;

Condamne la SCI Les Cousins aux dépens de la procédure d'appel.