CA Paris, Pôle 5 ch. 3, 2 octobre 2013, n° 11/18850

EXPOSE DES FAITS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Suivant acte sous seing privé du 29 mai 2008, la société Agathe Retail a donné en location à la société JMS, aux droits de laquelle est venue, le 9 mars 2009, la société M2SM, des locaux à destination de tous commerces, situés [...].

Par acte du 26 janvier 2011, la société M2SM a fait assigner la société Agathe Retail en résiliation judiciaire du bail et en paiement de dommages et intérêts devant le tribunal de grande instance d'Evry qui, par jugement du 30 juin 2011, assorti de l'exécution provisoire, a :

- condamné la société M2SM au paiement de la somme de 34 602,22 € au titre des loyers et charges dus au 10 mars 2011 et de la somme de 30 058,61 € au titre des intérêts contractuels dus au 10 mars 2011,

- prononcé la résiliation du bail aux torts exclusifs de la société Agathe Retail,

- condamné la société Agathe Retail à payer la somme de 200 000 € à titre de dommages et intérêts pour l'ensemble des préjudices subis, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

- condamné la société Agathe Retail au paiement de la somme de 37 248,75 € en remboursement du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

- ordonné la compensation,

- débouté la société M2SM de sa demande de séquestre, de délais et d'expertise,

- déclaré sans objet la demande en garantie de la société Agathe Retail contre la société la Compagnie de Phalsbourg,

- dit n'y avoir lieu à paiement au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté les parties du surplus de leurs demandes,

- condamné les parties à garder la charge de leurs propres dépens.

Par déclaration du 14 octobre 2011, la société Agathe Retail a fait appel du jugement.

La société M2SM a quitté les lieux et restitué les clés le 25 octobre 2011.

Dans ses dernières conclusions, du 7 juin 2013, la société Agathe Retail demande :

- l'infirmation du jugement en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail et en ce qu'il l'a condamnée à paiement,

- le débouté des demandes de la société M2SM,

- de dire que le bail se poursuit entre les parties,

- de condamner la société M2SM à lui payer la somme de 1 797 445,73 € au titre des loyers et des charges dus au 30 juin 2013,

- de la condamner au paiement de la somme de 10 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Subsidiairement :

- la confirmation du jugement en ce qui concerne le paiement des loyers et des charges jusqu'à la date de résiliation outre les intérêts contractuels dus,

- de dire que la société M2SM sera redevable du paiement d'une indemnité d'occupation pour la période postérieure dans les conditions fixées au bail,

- le débouté de toutes les demandes de la société M2SM,

- de la condamner au paiement des intérêts contractuels jusqu'à libération des lieux,

- de lui donner acte de sa réserve de former une demande en paiement de travaux de remise en état, en tout état de cause :

- de condamner la société M2SM au paiement de la somme de 10 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, dont distraction.

Dans ses dernières conclusions, du 4 juin 2013, la société M2SM demande :

- la confirmation du jugement sauf en ce qui concerne le montant des dommages et intérêts alloués,

- de condamner la société Agathe Retail au paiement de la somme de 1 000 000 € à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du 26 janvier 2011 et capitalisation,

- de lui accorder, le cas échéant, les plus larges délais de paiement pour les sommes qui pourraient être mises à sa charge,

Subsidiairement :

- la désignation d'un expert et le sursis à statuer sur les demandes pécuniaires des parties, sur les demandes reconventionnelles de la société Agathe Retail :

- de dire qu'au-delà du 30 juin 2011, date de résiliation du bail, la société M2SM ne peut être redevable que d'une indemnité d'occupation jusqu'au 25 octobre 2011, dont le montant doit correspondre à la valeur locative des lieux, tenant compte de son état,

- de débouter la société Agathe Retail de ses demandes au titre des loyers et des charges et au titre des intérêts contractuels,

En tout état de cause :

- de condamner la société Agathe Retail au paiement de la somme de 30 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, dont distraction.

En application des articles 442 et 445 du code de procédure civile, la société M2SM a produit une note en délibéré sur la demande de condamnation formée par la société Agathe Retail à hauteur de 1 797 445,73 €, en soutenant que le montant était erroné et injustifié. Par une note en réplique, la société Agathe Retail a précisé que la société M2SM était redevable au 30 juin 2013 de la somme de 670 726,89 € et de la somme de 126 298,36 € au titre des intérêts.

CELA EXPOSE,

Considérant que la société M2SM fait valoir que les locaux loués ont été systématiquement inondés lors de fortes précipitations, entre le mois de mai 2009 et le mois de juin 2011, nécessitant l'intervention des pompiers, entraînant la fermeture du magasin et la perte de marchandises ; qu'une partie du talus situé à l'arrière du magasin, totalement instable, s'est effondrée début avril 2010, bloquant une des issues de secours des lieux loués ; que les locaux voisins des siens ont été abandonnés, créant un environnement dégradé ; que le mur délimitant le parking s'est également effondré nécessitant la mise en place d'étais, toujours en place 18 mois plus tard ; que le bailleur a donc manqué à ses obligations, même s'il n'est qu'un copropriétaire du centre commercial ; que le tribunal a exactement considéré que le bailleur s'est rendu coupable de dol et de faute lourde en ne remédiant pas de manière efficace et pérenne aux désordres constatés, rendant inapplicable la clause de renonciation à recours en cas de vice caché ; qu'il a également exactement écarté la décision prise par le tribunal de grande instance d'Evry le 20 décembre 2012 qui, statuant dans la procédure opposant la bailleresse à l'autre locataire, la société Planet import, relative à ces mêmes inondations, a débouté la société Planet import de ses demandes d'indemnisation, en rappelant que les demandes de la société Planet import étaient fondées sur le défaut de réalisation par le bailleur de travaux contractuellement prévus et non sur les inondations récurrentes qu'elle-même a subies ;

Considérant que la société Agathe Retail rappelle la clause du bail par laquelle le preneur renonce à tout recours en cas, notamment, d'inondation des parkings ou d'interruption de prestations, le preneur devant s'assurer contre les risques sans recours contre le bailleur ; qu'il s'agit d'une clause habituelle qui n'est pas sans contrepartie puisque le bailleur renonce également à tout recours contre le preneur et ses assureurs et s'oblige à obtenir la renonciation de ses propres assureurs pour ses propres dommages ; que la société M2SM ne conteste d'ailleurs pas la validité de la clause ; que le tribunal n'a pas, à juste titre, retenu le dol mais, à tort, la faute lourde, alors qu'elle a fait étudier des solutions et fait prendre diverses mesures de précaution, que les causes des inondations sont potentiellement multiples, qu'elles n'ont pu être identifiées avec certitude, qu'elles concernent au moins pour partie le réseau communal et qu'enfin la société M2SM n'a pas été empêchée d'exploiter ; qu'il ne peut lui être reproché ni abstention ni inertie ; qu'au mois de mars 2008, la Compagnie de Phalsbourg, son vendeur, avait mis en place un bassin de rétention qui lui a, légitimement, permis de considérer qu'il mettrait un terme à une éventuelle insuffisance du système d'évacuation des eaux ; qu'en ce qui concerne l'effondrement d'une partie du talus, elle a fait effectuer des travaux de confortement ; que c'est la société M2SM qui a encombré les sorties de secours ; que le bailleur n'a pas à s'immiscer dans le comportement des locataires entre eux ; que le mur du parking a été conforté, qu'il ne fait pas partie des lieux loués et que son simple aspect ne peut établir une dégradation de l'environnement commercial ; qu'ainsi il n'y a eu aucun défaut d'entretien de sa part mais un sinistre d'inondation à plusieurs reprises, ni aucune interruption du fonctionnement des équipements communs dans la mesure où il n'existe pas, en l'espèce, d'équipements communs ; que, par ailleurs, doit être prise en considération la décision du tribunal de grande instance d'Evry du 20 décembre 2012 qui, statuant dans la procédure l'opposant à l'autre locataire, la société Planet import, victime de trois inondations, a dit que la locataire a été indemnisée à chaque fois par son assureur, permettant ainsi de relativiser la portée de ces inondations ;

Considérant que la société M2SM ne discute pas de la validité de la clause générale par laquelle le preneur a renoncé à tout recours contre le bailleur ; que les arguments avancés par la société Agathe Retail sur ce point sont donc sans objet ; que, de même, les parties ne discutent pas du moyen selon lequel la clause de renonciation à tout recours en responsabilité contre le bailleur est opposable au preneur sous réserve de dol ou de faute lourde du bailleur ;

Considérant que c'est par des motifs pertinents qui ne sont pas utilement discutés que les premiers juges ont écarté le dol de la part du bailleur, en relevant, par une analyse précise du déroulement des faits et des documents à l'appui, d'une part que, lors de la signature du bail, le 29 mai 2008, la société Agathe Retail n'était informée de la survenue que d'une seule inondation dans les lieux loués par la société Planet import et tout en même temps de la mise en place d'un bassin de stockage des eaux de pluies de nature à remédier à ce risque, d'autre part que, avant la prise d'effet du bail, la survenue d'une nouvelle inondation dans les locaux de la société Planet import apparaissait comme ayant des causes totalement différentes, pour en conclure que rien ne permettait d'établir que la société Agathe Retail aurait eu conscience de l'inefficacité du système d'évacuation des eaux au moment de la conclusion du bail ;

Considérant que ne sont pas sérieusement critiquées les constatations faites par les premiers juges selon lesquelles des inondations récurrentes ont atteint les lieux loués, soit les 12 et 15 mai 2009, les 23 juillet et 4 septembre 2009 et les 12 et 14 juillet 2010 et que seules des mesures provisoires ont été prises pour pallier les conséquences des inondations, consistant en la mise en place de tôles le long de la vitrine du magasin, toujours en place au 12 juillet 2010, devant être déposées chaque matin et remises chaque soir ; qu'en ce qui concerne les inondations, selon les rapports des sociétés Saretec et Eurisk, les causes de ces inondations, considérées alors comme 'épisodiques' à la date du 29 décembre 2009, résidaient dans les défaillances des réseaux existants, encrassement, cassures, défaut de pente, racines, etc...la saturation du réseau communal engendrant des refoulements d'eaux pluviales, les préconisations étant que si la remise en état des réseaux d'eaux pluviales privatifs et le bon fonctionnement du réseau communal ne suffisaient pas, des ouvrages complémentaires devraient être envisagés ; que le 9 mars 2010, étaient envisagés, avec la commune, des remèdes, notamment le stockage provisoire des eaux pluviales dans une réserve tampon pendant la saturation du collecteur principal, les eaux étant ensuite rejetées au réseau public par des pompes de relevage, avec la mention qu'au regard des surfaces imperméabilisées importantes à récupérer, le volume de rétention serait conséquent et occasionnerait des travaux de grande ampleur ; que le 22 septembre 2010, il était relevé que les inondations résultaient du refoulement du réseau public d'eaux pluviales dans le réseau privatif d'eaux pluviales de la zone commerciales ainsi que des engorgements et de la vétusté du réseau privatif existant d'eaux pluviales de la zone commerciale ; que le 7 juin 2011, les mêmes constatations étaient effectuées ;

Considérant qu'il résulte de l'ensemble des pièces ainsi produites que si la société Agathe Retail entend démontrer qu'elle n'est pas restée inactive, faisant intervenir assureurs et contrôleurs techniques, elle ne peut établir qu'elle a mis en oeuvre les moyens préconisés par les rapports, propres à remédier aux inondations ; que, contrairement à ce qu'elle soutient, la cause de ces sinistres a été parfaitement et rapidement identifiée ; que deux solutions avaient été soumises à la commune, qui avait fait le choix de rejeter la première des deux, la seconde pouvant ainsi être réalisée ; que, cependant, la société Agathe Retail ne prouve par aucun document la réalisation de travaux pérennes correspondants ;

Considérant qu'en ce qui concerne le talus situé à l'arrière du magasin, les premiers juges rappellent que la société M2SM s'est plainte, dès le 6 juillet 2009, de son état non aménagé et qu'en avril 2010, une partie du talus s'est effondrée, rendant inopérante, selon les constatations de l'expert, une des issues de secours ; que si la société Agathe Retail produit un devis de travaux, les dits travaux n'ont été réalisés qu'en début 2011 et, surtout, il ne s'agit que de 'blindage provisoire des terres' et nullement de travaux de fond ; que la société Agathe Retail ne peut s'exonérer de sa responsabilité au seul motif qu'une autre des issues de secours était rendue inutilisable par la société M2SM elle-même qui avait entreposé, devant ses portes, divers objets, dans la mesure où l'expert avait constaté le blocage d'une de ces issues par l'éboulement du talus ;

Considérant qu'il n'est pas contesté que le mur entourant le parking est resté soutenu par des tirants précédés d'un grillage ; que la société Agathe Retail ne peut pas considérer qu'ainsi ont été prises les protections nécessaires, s'agissant, là aussi, de mesures provisoires ; que, contrairement à ce qu'elle soutient, la circonstance que le mur ne fait pas partie des lieux loués et n'empêche ni son utilisation ni l'exploitation des lieux loués, ne suffit pas à établir l'absence de dégradation de l'environnement commercial, alors que la société Agathe Retail ne conteste pas que le parking était à l'usage des clients du centre commercial et que la présence de tirants et de grillages sur un mur ne donne pas l'image d'un bon entretien ni d'un environnement attractif ;

Considérant ainsi que les premiers juges ont précisément caractérisé la faute lourde commise par la société Agathe Retail qui n'a fait procéder à aucune réparation efficace de nature à remédier aux inondations, qui a fait courir un risque à la sécurité des personnes en ne faisant pas mettre en place une installation pérenne pour prévenir tout éboulement à l'arrière du magasin comportant notamment une issue de secours et qui a laissé l'environnement se dégrader par la présence d'un mur du parking réparé de manière provisoire ; que la clause de renonciation du bail doit donc, en conséquence, être écartée pour les éléments qu'elle couvre, soit des inondations, des effondrements, des infiltrations ou autres circonstances ; que, par ailleurs, ainsi que le fait valoir la société M2SM, en application des articles 1719 et 1720 du code civil, la société Agathe Retail restait tenue d'une obligation de délivrance des lieux en bon état de réparation et de jouissance paisible pendant la durée du bail, celle-ci s'entendant de la chose louée et de ses accessoires ; que la circonstance qu'elle n'est que copropriétaire des lieux est sans incidence sur ce point ;

Considérant que la société M2SM critique les premiers juges qui ont limité son indemnisation pour les aménagements qu'elle a effectués dans les lieux loués alors qu'elle ne pourra pas les amortir et qu'ils resteront acquis au bailleur ; que la société Agathe Retail rappelle qu'aucune indemnisation n'est due, le preneur n'ayant pas la possibilité de demander le remboursement ou la contrepartie d'aménagements qu'il a réalisés ou d'installations qu'il doit reprendre ;

Considérant que, contrairement à ce que soutient la société M2SM, c'est à juste titre que les premiers juges se sont fondés sur la clause du bail selon laquelle les travaux, embellissements, améliorations et installations resteront la propriété du bailleur, sauf les équipements et installations mobiles et ont seulement tenu compte exclusivement de l'absence d'une partie de l'amortissement des frais engagés compte tenu de la résiliation anticipée du bail ;

Considérant que la société M2SM fait valoir que les inondations récurrentes ont conduit à des pertes d'exploitation du fait de la fermeture du magasin pour remise en état et ont causé des pertes de marchandises ; que l'examen des chiffres d'affaires des autres magasins qu'elle exploite avec celui réalisé dans le magasin des lieux loués conclut à des résultats anormalement bas pour ce dernier ; que les premiers juges ont retenu que l'ensemble des dispositifs provisoires donnait un aspect négligé peu attractif pour la clientèle ; qu'indépendamment de la clientèle, le fait d'exploiter un commerce dans des locaux et un environnement dégradés ne peut qu'être démotivant pour la gérance et les employés du magasin ; que les premiers juges ne pouvaient à la fois retenir la faute lourde, écarter la clause de renonciation et refuser sa demande d'indemnisation des pertes d'exploitation au motif que celles-ci devaient être prises en charge par les assureurs ;

Considérant que, contrairement à ce que soutient la société M2SM, les premiers juges ne se sont pas référés à la clause de renonciation en ce qui concerne sa demande d'indemnisation au titre des pertes d'exploitation mais à la clause faisant obligation au preneur de s'assurer contre la privation de jouissance et toutes pertes d'exploitation ; que faute d'établir qu'elle aurait souscrit une telle assurance, elle ne pouvait prétendre, ainsi que l'ont exactement considéré les premiers juges, à une indemnisation à ce titre ; que, pour ce qui concerne les marchandises, ils ont également, à juste titre, écarté sa demande d'indemnisation complémentaire de celle de l'assureur, en rappelant que si l'assureur n'avait pris en charge la perte qu'à hauteur de 50 %, c'était faute par elle d'avoir pris les mesures de précaution minimales pour le stockage des marchandises ; qu'enfin, les premiers juges ont pertinemment retenu que le lien entre un chiffre d'affaires inférieur à celui d'autres magasins et les sinistres subis n'était pas établi par la société M2SM ;

Considérant que, de l'ensemble des faits ci-dessus rappelés, des sinistres répétés que la société M2SM a subis qui, s'il n'ont pas empêché son exploitation, l'ont cependant gravement troublée dans la mesure où il s'agit d'un magasin recevant de la clientèle, exigeant sécurité et attractivité et comportant des salariés dont les conditions de travail ont été rendues plus difficiles lors de la survenue des sinistres, ainsi que du maintien de mesures provisoires de réfection qui persistaient au jour de son départ, c'est par une appréciation exacte, sans qu'il soit besoin d'une expertise, que les premiers juges ont condamné la bailleresse au paiement de la somme de 200 000 € couvrant l'ensemble des préjudices ; que la capitalisation des intérêts demandée par la société M2SM sera appliquée dans les conditions de l'article 1154 du code civil ;

Considérant que la société M2SM soutient que les premiers juges ne pouvaient retenir la faute lourde de la société Agathe Retail et rejeter l'exception d'inexécution qu'elle opposait concernant la rétention des loyers ; que la société Agathe Retail fait valoir que la société M2SM a pu poursuivre son exploitation, malgré les sinistres qu'elle a subis ;

Considérant, en effet, que le tribunal a justement considéré que les loyers et charges étaient dus, la société M2SM ayant continué à exploiter son activité dans les lieux et le préjudice étant entièrement réparé par l'allocation des dommages et intérêts ; qu'en application du bail, le paiement d'intérêts contractuels est également dû ;

Considérant que le jugement étant confirmé en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail à la date de son prononcé, le 30 juin 2011, la société M2SM doit le paiement des loyers et des charges et des intérêts contractuels jusqu'au 30 juin 2011 et, à compter de cette date jusqu'à la libération des lieux, le 25 octobre 2011, elle est tenue du paiement d'une indemnité d'occupation ; que, contrairement à ce qu'elle allègue, il ne s'agit pas d'une indemnité d'occupation statutaire mais de droit commun, ayant à la fois une nature indemnitaire et compensatoire ; que la clause du bail fixant son montant majoré ne peut toutefois recevoir application, le cas visé étant celui où la résiliation est faite aux torts du preneur ; qu'il en sera donc fait une exacte appréciation en la fixant au montant du loyer tel qu'il était dû en application du bail, outre les charges ; qu'au titre des loyers, des charges, y compris la taxe foncière, et des indemnités d'occupation, la société M2SM est redevable, au 25 octobre 2011, de la somme de 108 200, 90 € ; que les intérêts contractuels ne courront que sur la somme due du 1er avril au 30 juin 2011 ; que le montant ne sera dû que sous réserve de versements éventuellement effectués par la société M2SM ;

Considérant que la demande de donner acte de la société Agathe Retail n'est d'aucun effet juridique ; qu'il n'y a pas lieu d'y faire droit ;

Considérant que c'est pertinemment que les premiers juges ont rejeté la demande de délais de paiement de la société M2SM en rappelant qu'elle n'avait plus réglé de loyer depuis le 2 juillet 2009 ; qu'en outre, elle n'établit pas de situation de nature à justifier sa demande et ne formule aucune proposition ;

Considérant que chacune des parties succombant partiellement dans ses prétentions, supportera les dépens de l'appel qu'elle a exposés.

Considérant qu'il n'y a pas lieu à paiement au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement, sauf en ce qui concerne le montant des loyers, charges et indemnités d'occupation dus,

Statuant à nouveau sur le chef infirmé et y ajoutant :

Fixe au montant du loyer et des charges le montant de l'indemnité d'occupation due par la société M2SM du 1er juillet 2011 jusqu'au 25 octobre 2011,

Condamne la société M2SM à payer à la société Agathe Retail la somme de 108 200,90 € au titre des loyers, des indemnités d'occupation et des charges dus au 25 octobre 2011, avec intérêts au taux contractuel sur la somme due du 1er avril au 30 juin 2011 et intérêts au taux légal sur le surplus et sous réserve des versements effectués par la société M2SM,

Déboute les parties de leurs autres demandes,

Dit n'y avoir lieu à paiement sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Dit que chaque partie supportera les dépens de l'appel qu'elle a exposés.