Cass. 3e civ., 12 décembre 2007, n° 07-12.839

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Saint Denis, 1er décembre 2006), rendu sur renvoi après cassation (civile 3, 9 mars 2004, pourvoi n° 02-19.485) que, par acte du 28 juillet 1994, la société civile immobilière X... a donné en location à M. Y... des locaux à usage commercial ; que le bail autorisait la sous location à la seule condition que le loyer de la sous location ne soit pas supérieur au loyer principal ; que par acte du 26 août 1994, M. Y... a sous loué les locaux, sans que la propriétaire ait été appelée à concourir à l'acte ; que le contrat de sous location a été résilié le 25 mars 1997 et qu'un nouveau contrat de sous location a été conclu le 12 avril 1997, au bénéfice du même sous locataire, après que le propriétaire ait été appelé à concourir à l'acte ; qu'alléguant une sous location irrégulière et des travaux réalisés sans autorisation, Mme X..., venue le 7 octobre 1997 aux droits de la société civile immobilière X..., a, le 22 avril 1998, assigné le preneur en résiliation du bail ;

Sur le moyen unique :

Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande, alors, selon le moyen :

1°/ que l'omission de faire concourir le propriétaire à l'acte de sous-location constitue un manquement aux clauses du bail insusceptible de régularisation, sauf agrément du bailleur ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a considéré que le preneur avait régularisé la situation avant qu'une action en résiliation pour ce motif ne soit engagée et qu'ainsi l'action en résiliation du bail en raison de la sous-location irrégulière serait irrecevable ; qu'en statuant ainsi, bien que le défaut de participation du bailleur à l'acte ne peut être réparé, sauf à solliciter l'autorisation du tribunal, ce qui n'avait pas été fait, la cour d'appel a violé ensemble les clauses du bail et des articles 21 et 25 du décret du 30 septembre 1953 ;

2°/ que si les actions soumises à la prescription de deux ans sont toutes les actions nées spécifiquement du décret du 30 septembre 1953, l'article 33 du décret ne s'applique pas aux actions en résiliation judiciaire nées de l'exécution du contrat qui restent des actions fondées sur le droit commun du bail qui sont soumises à la prescription de droit commun ; qu'en déclarant en l'espèce que l'action en résiliation du bail pour irrégularité de la sous-location est fondée sur le décret du 30 septembre 1953, bien que l'irrégularité litigieuse découlait expressément du contrat de bail autorisant la sous location à la condition que le locataire appelle le propriétaire à concourir à l'acte, la cour d'appel a violé ensemble les dispositions du contrat de bail et 33 du décret du 30 septembre 1953 ;

3°/ que le fait pour le locataire de réaliser des travaux, sans l'autorisation préalable du propriétaire, constitue un manquement grave justifiant la résiliation judiciaire du bail commercial ; qu'en l'espèce, il résulte des constatations de l'arrêt attaqué qu'un procès-verbal d'infraction à la législation sur le code de l'urbanisme avait été dressé par un agent de la DDE à l'encontre de M. Y... le 25 septembre 1998 pour avoir construit un bar à l'emplacement d'un espace servant d'abri pour voitures et dépôt, considéré comme constituant un changement d'affectation sans autorisation et contrevenant aux règles d'urbanisme ; qu'en déclarant que ce changement d'affectation sans autorisation et contrevenant aux règles d'urbanisme, ne saurait être invoqué à faute par le propriétaire contre le bailleur, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 1134 du code civil ;

4°/ que le fait pour le locataire de réaliser des travaux, sans l'autorisation préalable du propriétaire, constitue un manquement grave justifiant la résiliation judiciaire du bail commercial ; qu'en l'espèce, il résulte des constatations de l'arrêt attaqué qu'un procès-verbal d'infraction à la législation sur le code de l'urbanisme avait été dressé par un agent de la DDE à l'encontre de M. Y... le 25 septembre 1998 pour avoir construit un bar à l'emplacement d'un espace servant d'abri pour voitures et dépôt, considéré comme constituant un changement d'affectation sans autorisation et contrevenant aux règles d'urbanisme ; qu'en déclarant qu'en aménageant un bar dans des dépendances de l'immeuble qui étaient préalablement utilisées comme garage de voiture et dépôt, les locataires n'ont aucunement contrevenu aux obligations du bail qui interdisaient seulement au preneur d'effectuer dans les lieux loués des travaux qui puissent changer la destination de l'immeuble ou nuire à sa solidité, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 1134 du code civil ;

Mais attendu, d'une part, qu'ayant relevé que l'irrégularité entachant l'acte de sous location du 26 août 1994 à raison de ce que la propriétaire n'avait pas été appelée à y concourir, avait cessé du fait de sa résiliation le 25 mars 1997, la cour d'appel en a, abstraction faite d'un motif surabondant sur la prescription, exactement déduit que Mme X..., devenue ultérieurement propriétaire des lieux, ne pouvait être admise à s'en prévaloir ;

Attendu, d'autre part, que la cour d'appel a souverainement retenu que les travaux réalisés par le preneur ne pouvaient justifier la résiliation du bail ;

D'où il suit que le moyen, n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi.