CA Paris, Pôle 5 ch. 3, 21 septembre 2011, n° 09/28292

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 18 février 1982, les époux Mauvais aux droits desquels se trouve aujourd'hui l'indivision Mauvais ont donné à bail à Messieurs Louis et André Laurent, en renouvellement d'un bail précédent, la totalité d'un immeuble situé [...] ;

Le bail à usage d'hôtel meublé a été renouvelé pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1° avril 1980 pour finir le 31 mars 1989 moyennant un loyer en principal hc et ht de 90 500 francs soit 13 797 € ;

Par acte du 15 octobre 1986, les consorts Laurent ont cédé leur fonds de commerce au profit de la sarl Hôtel de la [...] ;

Le bail a fait l'objet d'un renouvellement par acte sous seing privé en date du 30 mars 1990 ;

Par acte sous seing privé du 1° mars 1998, l'indivision Mauvais et la sarl Hôtel de la [...] ont renouvelé le bail les liant pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1° avril 1998 pour expirer le 31 mars 2007, moyennant un loyer annuel hc et ht de 230 000 francs soit 35 063€ ;

Par avenant en date du 12 janvier 2005, le montant du loyer annuel en principal a été porté à la somme de 41 989, 82€ à compter du 1° avril 2004 ;

L'immeuble donné à bail comporte une boutique indépendante et un sous-sol pouvant être donnés en sous location ;

Par acte du 6 juillet 2006, l'indivision Mauvais ont délivré congé avec offre de renouvellement du bail à effet du 1° avril 2007 moyennant un loyer annuel ht et hc de 90 000€ ;

Des pourparlers se sont ensuite engagés entre les parties concernant les conditions soit d'un renouvellement du bail soit d'une vente des murs commerciaux à la société locataire ;

Après avoir demandé à la société Hôtel de la [...] de lui fournir des éléments concernant la sous location de la boutique du rez de chaussée et du sous-sol, l'indivision a fait délivrer à la société Sono Zenith sous locataire en titre une sommation interpellative d'avoir à lui communiquer tout acte de cession, tout renouvellement du bail, tous avenants de révision,

Les éléments produits laissant penser à l'indivision Mauvais que la sous location s'était renouvelée en 1998 sans qu'elle en ait été informée, l'indivision Mauvais a assigné la société Hôtel de la [...] pour voir prononcer la résiliation du bail commercial, invoquant que la sous location a été renouvelée en violation des dispositions de l'article L 145-31 du code de commerce et des stipulations du bail ;

Par jugement du 24 septembre 2009 ; le tribunal de grande instance de PARIS a débouté les consorts Mauvais Paasche Lasserre de leurs demandes, les condamnant à payer à la société Hôtel [...] la somme de 5000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens .

Les consorts Mauvais sont appelants de cette décision ; ils demandent à la cour de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a constaté que l'avenant de renouvellement du sous bail à effet du 1° avril 1998 a été conclu en infraction des dispositions de l'article L 145-31 du code de commerce et des stipulations contractuelles , de l'infirmer en ce qu'il a constaté que l'infraction commise n'était pas d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail , et en conséquence, de prononcer la résiliation du bail liant les parties, d'ordonner l'expulsion de la société Hotel de la [...], et celle de tous occupants de son chef avec l'assistance au besoin de la force publique, de la condamner à leur payer à titre d'indemnité mensuelle d'occupation la somme de 10 000€ à compter de l'arrêt à intervenir jusqu'à la libération des lieux totale et définitive, de la condamner à leur payer la somme de 5000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens de première instance et d'appel .

La société Hôtel de la [...] demande à la cour d'infirmer le jugement déféré mais seulement en ce qu'il a considéré que le bail en sous location avait été renouvelé au mépris des droits des indivisaires, de juger que le contrat de sous bail conclu avec la société Sono Zenith n'a pas fait l'objet d'un renouvellement depuis le 1° avril 1998, de dire et juger en conséquence que la société Hôtel de la [...] n'avait pas à notifier d'acte de renouvellement à l'indivision des consorts Mauvais , de dire et juger que la société Hôtel [...] n'a failli à aucune de ses obligations mises à sa charge par le bail relativement aux sous locations,

A titre subsidiaire, de dire et juger que la société Hôtel [...] n'avait pas à appeler les bailleurs à concourir à l'acte de renouvellement, qu'elle a valablement notifié à l'indivision l'acte valant renouvellement du bail en sous location le 21 septembre 2007, de dire et juger en conséquence, qu'elle n'a failli à aucun de ses obligations nées du bail conclu le 1° mars 1998 ;

A titre infiniment subsidiaire, de dire et juger que l'absence de notification du renouvellement du sous bail qui serait intervenu entre elle et la société Sono Zenith n'est pas d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail conclu le 1° mars 1998,

En tout état de cause, de rejeter les demandes et prétentions des appelants et les condamner solidairement aux dépens et à lui payer la somme de 5000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Pour un exposé complet des prétentions et moyens des parties, il convient de se référer à leurs conclusions signifiées le 13 avril 2011 pour les consorts Mauvais et les 27 et 29 avril 2011 pour la société Hôtel de la [...] ; leurs moyens seront examinés au cours de la discussion.

SUR CE,

La sarl Hôtel de la [...] fait valoir successivement que aucun renouvellement du sous bail postérieurement au renouvellement du 27 juin 1990 n'est intervenu dans les formes prescrites par le code de commerce, qu'il n'y a eu ni congé par acte extra judiciaire de la part du bailleur, ni demande de renouvellement de la part de la société sous locataire, que les documents produits ne sauraient s'analyser comme des demandes ou des actes de renouvellement du bail , contrairement à ce qu'a jugé le tribunal

Elle argue encore que l'expiration du bail principal n'entraîne pas ipso facto celle du sous bail et que plusieurs indices corroborent qu'aucun renouvellement n'est survenu,

Elle fait valoir en effet, que la société Hôtel [...] et la sous locataire ont mis fin au litige qui les opposait à la suite du congé délivré le 29 septembre 2006 par la société Hôtel de la gare du nord et comportant dénégation du statut et du droit pour la sous locataire d'obtenir une indemnité d'éviction, par un acte transactionnel du 18 décembre 2007 qui ne fait aucune référence à un acte de renouvellement du bail autre que celui de 1990 qui a été régulièrement notifié aux consorts Mauvais,

Elle argue également que l'acte de cession de fonds intervenu entre le liquidateur de la société Ambassy Electronic et la société Sono Zenith le 30 avril 2002 ne fait aucune référence à un acte de renouvellement du sous bail autre que celui conclu avec la société Nord Auto à compter du 1° avril 1989, ladite société ayant cédé son fonds à la société Benhamou frères qui l'a cédé à la société Ambassy Electronic ;

Or et comme l'a justement rappelé le premier juge, le fait qu'il n'y ait eu postérieurement à l'acte du 27 juin 1990 passé entre la société Hôtel de la [...] et Monsieur Malassagne agissant es qualités de président de la société Nord Radio et portant renouvellement du bail de sous location consenti le 26 mars 1982 , aucun acte formel de renouvellement du bail ni demande de congé dans les formes légales ne prive pas les parties d'avoir pu, amiablement, convenir d'un renouvellement du bail de sous location ;

C'est donc à juste titre que le tribunal a recherché si les parties avaient pu convenir amiablement du renouvellement du sous bail ;

Le bail principal conclu le 13 février 1982 a pris effet le 1° avril 1980 en même temps que le bail de sous location conclu le 26 mars 1982 et les deux baux avaient donc vocation à prendre fin à la même date soit au 31 mars 1989 ;

Le sous bail a ainsi été renouvelé par acte du 27 juin 1990 à compter du 1° avril 1989 pour prendre fin le 31 mars 1998 comme le bail principal a lui-même été renouvelé le 1° avril 1989 pour une nouvelle durée de neuf années expirant le 31 mars 1998 ;

C'est ainsi que le congé donné par la société Hôtel de la [...] à la société Sono Zenith a été délivré le 29 septembre 2006 pour le 31 mars 2007, correspondant à la date d'expiration du bail principal ;

Outre qu'il était ainsi logique que, le sort des deux baux étant liés, le sous bail se termine et se renouvelle en même temps que le bail principal, il existe des indices sérieux et concordants permettant d'établir que les parties - la société Hôtel de la [...] et la sous locataire -ont entendu renouveler le sous bail en 1998 ;

En premier lieu, répondant à la sommation interpellative qui lui, était délivrée le 20 septembre 2007 à la diligence du bailleur principal, le gérant de la société Sono Zenith a répondu qu'il possédait un avenant de renouvellement de son bail du 1° avril 1998 se trouvant chez son avocat auquel il l'avait réclamé mais ne l'avait pas encore reçu.

En second lieu, le document manuscrit produit à la suite de ladite sommation dont il n'est pas contesté qu'il ait été signé du représentant de la société Hôtel [...] et de celui de la société Ambassy Electronic comme l'ont souligné les premiers juges prévoit le 'renouvellement du bail moyennant un loyer de 85 000 francs ' et surtout , le document toujours produit dans le cadre de la sommation interpellative émanant de l'avocat de la société Hôtel de la [...] est intitulé 'renouvellement du sous bail commercial au 1° avril 1998" et fait également état d'un loyer de 85 000francs ;

Enfin l'analyse de l'avenant de révision du loyer du 25 mars 2005 du sous bail commercial - qui n'a d'ailleurs pas été notifié aux bailleurs principaux contrairement à la pratique antérieure - prévoyant que le loyer du sous bail serait porté à la somme de 15 518€ à compter du 1° avril 2004 révèle que ladite somme est bien supérieure à l'évolution indiciaire du loyer depuis 1990 mais correspond à celle du loyer fixé à la somme de 85000 francs soit 12 958, 16€ par an à compter du 1° avril 1998 ;

Le fait que dans l'acte de cession du fonds de commerce de la société Ambassy Electronic à la société Sono Zenith dressé par le liquidateur le 30 avril 2002, il n'est cependant pas indiqué que le sous bail a fait l'objet d'un renouvellement en 1998 mais qu'il soit seulement fait mention de l'acte emportant renouvellement du sous bail de 1990 venu à expiration le 31 mars 1998, ne constitue pas la preuve de l'inexistence du renouvellement du sous bail, soit que le liquidateur l'ait ignoré, soit qu'il ait considéré que sa réponse à la mise en demeure délivrée le 10 janvier 2002 par la société Hôtel [...] d'avoir à se prononcer sur la poursuite du sous bail à la suite de laquelle il a déclaré le 14 janvier suivant opter pour la poursuite du contrat de sous location valait accord de renouvellement du sous bail .

C'est donc à juste titre que le tribunal a considéré qu'il était suffisamment démontré qu'il avait été convenu d'un renouvellement du sous bail commercial entre la société Ambassy Electronic et la société Hôtel de la [...] prenant effet le 1° avril 1998 ;

En n'invitant pas ses bailleurs principaux à intervenir à l'acte ou au moins en ne leur notifiant pas le renouvellement du sous bail , et ce en contravention tant des dispositions de l'article L 145-31 du code de commerce et de la clause du bail lui faisant obligation de signifier aux bailleurs tout acte de sous location, la société Hôtel de la [...] a commis une infraction à son obligation tant légale que conventionnelle d'avoir à tout le moins à signifier aux bailleurs le renouvellement du sous bail .

Cette infraction ne présente cependant pas un caractère de gravité suffisant pour conduire au prononcé de la résiliation du bail comme le sollicitent les consorts Mauvais ; en effet, outre que l'acte de renouvellement du sous -bail porte sur la même assiette que celle du précédent renouvellement notifié aux bailleurs et concernent donc des locaux pour lesquels la société Hôtel de la Gare du nord était autorisée à les donner en sous location, bien que pour un loyer supérieur, la société Hôtel de la [...] a mis fin à cette sous location par la signature le 18 décembre 2007 d'un protocole transactionnel avec la société Sono Zenith, la remise des clefs des locaux ayant eu lieu le 3 janvier 2008 ;

Ainsi et à la date de l'assignation, soit le 5 février 2008, l'infraction alléguée avait totalement cessé et les consorts Mauvais ne font pas la démonstration que cette infraction leur a causé un préjudice dont ils n'ont pu obtenir réparation.

Il s'ensuit que pour les motifs de l'arrêt se substituant à ceux des premiers juges, la décision du tribunal de ne pas faire droit à la demande de résiliation du bail doit être approuvée.

Les consorts Mauvais qui succombent en leur recours supporteront les dépens de l'appel ; il n'y a pas lieu en équité de faire droit à la demande de la société Hôtel de la [...] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; le jugement sera confirmé en ce qui concerne le sort des dépens de première instance et en ce qui concerne la demande des consorts Mauvais sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Condamne les consorts Mauvais aux dépens d'appel avec droit de recouvrement direct au profit de la scp Fanet Serra avoués et déboute les parties de leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.