CA Paris, 16e ch. A, 28 juin 2006, n° 04/08522

La Cour statue sur l'appel interjeté par l'Association de Gestion de l'Ecole Saint Jean de Bosco d'un jugement du Tribunal de grande instance de Paris (18ème Chambre-1ère section) du 16 décembre 2003 qui a :

- dit que l'Association de Gestion de l'Ecole Saint Jean Bosco remplissait, à l'égard du Centre d'Action Sociale et Familiale LE MOULIN VERT, des conditions pour bénéficier du statut des baux commerciaux sur les locaux du [...],

- dit cependant que la sous-location consentie par le Centre d'Action Sociale et Familiale LE MOULIN VERT est inopposable à la VILLE DE PARIS,

- dit que la responsabilité de cette inopposabilité est imputable au Centre d'Action Sociale et Familiale LE MOULIN VERT et à l'Association de Gestion de l'Ecole Saint Jean Bosco,

- déclaré irrecevable la demande de dommages et intérêts de l'Association de Gestion de l'Ecole Saint Jean Bosco,

- dit que l'Association de Gestion de l'Ecole Saint Jean Bosco est occupante sans droit ni titre desdits locaux,

- condamné le Centre d'Action Sociale et Familiale LE MOULIN VERT à libérer les lieux de tous occupants,

- ordonné l'expulsion de l'Association de Gestion de l'Ecole Saint Jean Bosco et celle de tous occupants de son chef au plus tard le 30 juin 2004,

- dit à défaut d'avoir libéré les locaux à cette date, il pourra être procédé à son expulsion avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, et sous astreinte de 50 euros par jour de retard,

- ordonné le transfert des meubles et matériel dans tel garde meuble qu'il plaira à LA VILLE DE PARIS aux frais, risques et périls de l'Association de Gestion de l'Ecole Saint Jean Bosco,

- fixé l'indemnité d'occupation due par l'Association de Gestion de l'Ecole Saint Jean Bosco au montant des loyer et charges prévus par la convention du 1er octobre 1996,

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

- ordonné l'exécution provisoire de la présente décision,

- dit ne pas y avoir lieu à application de l'article 700 du Nouveau Code de

Procédure Civile,

- fait masse des dépens et dit qu’ils seront supportés par le Centre d'Action Sociale et Familiale LE MOULIN VERT et l'Association de Gestion de l'Ecole Saint Jean Bosco à hauteur de la moitié chacune et recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile.

Les faits et la procédure peuvent être résumés ainsi qu'il suit.

Par acte notarié en date du 7 août 1962, le Centre d'action sociale et familiale Le Moulin Vert (CASF Le Moulin Vert) a vendu à la VILLE DE PARIS les biens sis à [...].

Par un acte en date du 12 novembre 1965, le CASF Le Moulin Vert a contracté auprès de la VILLE DE PARIS une convention d'occupation précaire portant sur lesdits biens.

Le 16 janvier 1978, les parties ont conclu un avenant à ladite convention en procédant à une extension de l'assiette des biens laissés à la jouissance du CASF Le Moulin Vert et à une augmentation de la redevance d'occupation.

Le 1er octobre 1992, le CASF Le Moulin Vert et l'Association Ecole Saint Jean, devenue l'Association de Gestion de l'Ecole Saint- Jean Bosco (Association Saint-Jean Bosco) ont signé une convention d'occupation précaire portant sur les biens dont le CASF Le Moulin Vert avait la jouissance.

Le 1er octobre 1996, le CASF Le Moulin Vert et l'Association Saint- Jean Bosco ont signé une nouvelle convention d'occupation précaire visant à en modifier diverses modalités d'application relatives à la limitation du droit de jouissance et au montant de la redevance due par l'Association Saint- Jean Bosco.

Par lettre en date du 10 janvier 2002, le Président du CASF Le Moulin Vert a dénoncé la convention du 1er octobre 1996 auprès de la Présidente de l'Association Saint- Jean Bosco. Il a ainsi fait application de la clause de la convention prévoyant que la mise à disposition 'pourra être reconduite par tacite reconduction, sauf dénonciation par l'une ou l'autre des parties avant le 1er février de chaque année.'

Par acte signifié le 4 septembre 2002, l'Association Saint- Jean Bosco a assigné le CASF Le Moulin Vert et la VILLE DE PARIS aux fins de voir :

- Dire et juger que l'Association de Gestion de l'Ecole Saint- Jean Bosco est soumise aux dispositions du statut des baux commerciaux du Code de commerce et des dispositions du décret du 30 septembre 1953 non expressément abrogées,

En conséquence,

- Dire et juger que l'Association de Gestion de l'Ecole Saint- Jean Bosco est titulaire d'un bail commercial,

- Dire et juger que la lettre du 10 janvier 2002 de l'Association du Moulin Vert est nulle,

A titre subsidiaire,

- Condamner l'Association du Moulin Vert au paiement d'une indemnité d'éviction.

Le Centre d'action sociale et familiale Le Moulin Vert a conclu au rejet des demandes de l'Association Saint Jean Bosco en contestant que celle-ci puisse bénéficier d'un bail commercial.

La Ville de Paris a fait valoir que la convention d'occupation précaire la liant au Centre d'action sociale et familiale Le Moulin Vert avait pris fin le 30 juin 2002 et que le Centre ne pouvait consentir une sous-location au-delà de cette date.

C'est dans ces conditions qu'est intervenu le jugement déféré.

L'Association de Gestion de l'Ecole Saint Jean Bosco, appelante, demande à la Cour de :

- déclarer recevable et bien fondé l'Association de Gestion de l'Ecole Saint Jean Bosco en l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions

En conséquence,

Y faisant droit,

- Confirmer le jugement du 16 décembre 2003 en ce qu'il a :

- Dit que L'Association de Gestion de l'Ecole Saint Jean Bosco est soumise aux dispositions du statut des baux commerciaux du Code de Commerce et des dispositions du décret du 30 septembre 1953 non expressément abrogées,

- Constater que l'Association Saint Jean Bosco a quitté les lieux depuis le 30 juin 2004,

- Infirmer le jugement du 16 décembre 2003 en ce qu'il a :

- Dit que l'Association Saint Jean Bosco ne pouvait prétendre à une indemnité d'éviction

- Dit que la responsabilité de l'inopposabilité est imputable au Centre d'Actions Sociales et Familiales le MOULIN VERT et à l'association Saint Jean Bosco,

- Déclaré irrecevable les demandes de dommages et intérêts de l'association de Gestion de l'école Saint Jean BOSCO

Il est demandé à la Cour de :

A titre principal :

- Dire et juger que l'Association Saint Jean BOSCO bénéficie d'une indemnité d'éviction

En conséquence,

- condamner le Centre d'Actions Sociales et Familiales le MOULIN VERT au paiement d'une somme de 559.344,54 euros

A titre subsidiaire,

- nommer tel Expert qu'il plaira à la Cour afin d'évaluer l'indemnité d'éviction

A titre très subsidiaire,

- dire et juger que seul le Centre d'Actions Sociales et Familiales le MOULIN VERT est responsable de l'inopposabilité à la ville de Paris de la sous-location consentie à l'association saint Jean BOSCO, et du préjudice subi par cette dernière.

En conséquence,

- condamner le Centre d'Actions Sociales et Familiales le MOULIN VERT au paiement d'une somme de 559.344,54 euros correspondant au préjudice subi par l'association Saint Jean BOSCO du fait de son départ

A titre infiniment subsidiaire :

- ordonner la désignation d'un Expert Judiciaire afin d'évaluer le préjudice subi par l'Association Saint Jean Bosco du fait du déménagement,

En tout état de cause :

- Condamner le Centre D'Action Sociales et Familiales du Moulin Vert au paiement de la somme de 3.000 Euros conformément aux dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.

Condamner le CENTRE D'ACTIONS SOCIALES & FAMILIALES DU MOULIN VERT, aux entiers dépens de première instance et d'appel, dont le montant pourra être recouvré directement par la S.C.P. MONIN D'AURIAC DE BRONS Avoué près la Cour d'Appel de Paris et ce conformément aux dispositions de l'article 699 du N.C.P.C.

Le Centre d'action sociale et familiale Le Moulin Vert, intimé, prie la Cour de :

Infirmer le jugement du 16 décembre 2003 en ce qu'il a :

- dit que l'Association Gestion de l'Ecole Saint Jean Bosco est soumise aux dispositions du statut des baux commerciaux du Code de Commerce et des dispositions du Décret du 30 septembre 1953 non expressément abrogées,

- dit que la responsabilité de l'inopposabilité est imputable au Centre d'Actions Sociales et Familiales le MOULIN VERT et à l'association Saint Jean Bosco,

De confirmer le jugement du 16 décembre 2003 en ce qu'il a :

- déclaré irrecevables les demandes de dommages et intérêts de l'Association Saint Jean de Bosco,

- rejeté les demandes d'indemnité d'éviction et de renouvellement du bail de l'Association Saint Jean Bosco

Il est demandé à la Cour de,

- débouter l'Association de Gestion de l'Ecole Saint Jean Bosco de l'ensemble de ses prétentions,

- dire que l'Association Centre d'Actions Sociales et Familiales le MOULIN VERT n'est pas responsable du préjudice subi par l'Association de Gestion de l'Ecole Saint Jean Bosco,

- dire que l'Association Centre d'Actions Sociales et Familiales le MOULIN VERT et l'Association Gestion de L'ECOLE Saint Jean Bosco ne sont pas liées par un bail commercial soumis au Décret du 30 septembre 1953 mais par une convention d'occupation précaire,

- dire que l'Association Gestion de l'Ecole Saint Jean Bosco est infondée à demander une indemnité d'éviction et un droit à renouvellement du bail,

- dire que la lettre de résiliation de cette convention du 10 janvier 2002 est régulière,

- condamner l'Association Gestion de l'Ecole Saint Jean Bosco au paiement d'une somme de 7 500 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1382 du Code Civil et 559 du Nouveau Code de Procédure Civile pour abus de droit d'ester en justice,

- condamner l'Association Gestion de l'Ecole Saint Jean Bosco au paiement d'une somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile,

- condamner l'Association Gestion de l'Ecole Saint Jean Bosco aux entiers dépens de première instance et d'appel dont le recouvrement sera poursuivi par Me KIEFFER JOLY conformément à l'article 699 du NCPC.

La Ville de Paris, intimé, prie la Cour de :

- Déclarer recevable et bien fondée la VILLE DE PARIS en l'ensemble de ses demandes, fins, conclusions et appel incident.

En conséquence, y faisant droit :

- Infirmer le jugement attaqué en ce qu'il a dit que l'Association de Gestion de l'Ecole Saint-Jean Bosco remplissait à l'égard du Centre d'Action Sociale et Familiale Le Moulin Vert, des conditions pour bénéficier du statut des baux commerciaux sur les locaux du [...].

En conséquence

- Débouter l'Association de Gestion de l'Ecole Saint Jean-Bosco de sa demande en désignation d'un expert aux fins d'évaluer l'indemnité d'éviction sollicitée,

Et par ailleurs,

- Confirmer, pour le reste, l'ensemble des dispositions du jugement attaqué, notamment en ce qu'il a relevé l'inopposabilité à la VILLE DE PARIS de la sous-location consentie par le Centre d'Action Sociale et Familiale Le Moulin Vert et ordonné l'expulsion de l'occupante sans droit ni titre et tous occupants de son chef.

- Débouter l'Association de Gestion de l'Ecole Saint-Jean Bosco de toutes ses demandes, fins et conclusions.

- Condamner l'Association de Gestion de l'Ecole Saint Jean Bosco au paiement de la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile.

- Condamner l'Association de Gestion de l'Ecole Saint Jean Bosco aux entiers dépens dont le recouvrement sera directement poursuivi par la SCP C. BOMMART FORSTER, avoué, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau code de procédure civile.

Ceci étant exposé, la Cour

I Sur l'application du statut des baux commerciaux :

Considérant que le Centre d'action sociale et familiale Le Moulin Vert conteste que les engagements de location du 1er octobre 1992 et du 1er octobre 1996 ne réunissent pas les conditions nécessaires pour les dires régies par le statut des baux commerciaux ; que l'Association de l'Ecole Saint Jean Bosco a toujours connu, du fait tant de son adhésion à l'Association Le Moulin Vert que des conventions signées par ses soins antérieurement à 1992 ou de ses rapports avec les sociétés administratives, le caractère précaire de la relation contractuelle qui la liait avec le Moulin Vert, simple occupant précaire d'un terrain appartenant à la Ville de Paris ; que l'Association Ecole Saint Jean Bosco savait donc que la sous-location dont elle bénéficiait était inopposable à la Ville de Paris ;

Qu'en second lieu, le Centre Le Moulin Vert soutient qu'il est de jurisprudence constante qu'un locataire ne peut bénéficier du droit à renouvellement du statut du décret du 30 septembre 1953 si l'établissement d'enseignement qu'il représente ne dispose pas d'une existence légale en l'absence d'autorité requise ; que faute d'avoir l'approbation administrative à la date de refus du renouvellement, il ne saurait bénéficier d'une indemnité d'éviction ; que par ailleurs, la notion d'établissement d'enseignement doit être écartée car elle n'apporte pas la preuve d'avoir parmi ses élèves des personnes non adhérentes ;

Qu'en troisième lieu, il était impossible pour l'Association de l'Ecole Saint Jean Bosco de poursuivre son activité au motif que 'l'Inspection académique avait, plus d'une année avant son assignation, ordonnée à sa structure de déménager du [...] en considération des conditions d'accueil et d'hygiène déplorables' ;

Considérant que la Ville de Paris, qui soutient elle aussi qu'il n'y a pas de bail commercial, fait valoir que la précarité ne résulte pas de sa durée effective mais de la fragilité du droit de l'occupant, ce qui est le cas en l'espèce puisque chacune des parties peut mettre fin au contrat à tout moment ; qu'une nouvelle convention d'occupation précaire n'entraînait pas l'application du statut des baux commerciaux dès lors que les conditions de précarité demeuraient réunies ;

Que la Ville de Paris fait encore valoir que le Centre Le Moulin Vert ne pouvait ignorer qu'il abusait de son droit de jouissance en consentant au profit de l'Association Saint Jean Bosco une convention d'occupation précaire ;

Que tant pour le Centre d'action sociale et familiale Le Moulin Vert que pour la Ville de Paris, l'appelante est irrecevable à invoquer le statut des baux commerciaux, selon les intimées ;

Mais considérant que la Cour ne peut qu'adopter les motifs par lesquels les premiers juges ont dit que l'Association de gestion de l'Ecole Saint Jean Bosco remplissait à l'égard du Centre d'action sociale et familiale Le Moulin Vert les conditions pour bénéficier du statut des baux commerciaux ; qu'il sera seulement ajouté que selon une jurisprudence constante, le décret du 30 septembre 1953 protège les établissements d'enseignement en raison même de la nature de leur activité, sans distinguer ni entre établissements publics et privés, ni entre établissements à caractère commercial ou non commercial ;

II Sur le droit direct de l'Association de gestion de l'école Saint Jean Bosco à l'encontre de la Ville de Paris :

Considérant que cette Association fait valoir que la Ville de Paris était au courant de cette sous-location ; et ce dès l'ouverture de son établissement d'enseignement puisque celle-ci a nécessairement obtenu l'autorisation du maire qu'elle a jointe au dossier en vue d'obtenir le droit d'ouvrir l'école ; qu'elle fait observer qu'il ressort clairement du compte rendu du Ministère de l'Education nationale en date du 11 octobre 2001 que l'école est sous locataire de bâtiments sis sur un terrain appartenant à la mairie de Paris ; qu'au surplus, elle fait observer que la Mairie du 14ème arrondissement lui a proposée de faire apparaître les coordonnées de l'Ecole dans le Guide officiel de la Mairie du 14ème arrondissement ;

Mais considérant qu'aucun des arguments avancés par l'appelante n'est de nature à démontrer que la Ville de Paris était intervenue à la conclusion des baux de 1992 et 1996 ou antérieurs ; que rien ne démontre l'agrément tacite de sous-locations par des actes non équivoques de la Ville de Paris ; que même l'autorisation d'ouverture de l'établissement scolaire donné par la Mairie de Paris n'apporte pas la preuve de cet argument, cette autorisation donnée au vu de critères n'ayant pas à faire apparaître le fait que les locaux étaient sous-loués et que le propriétaire du terrain et des locaux étaient la Ville de Paris ;

Que quant au fait que l'Ecole Saint Jean Bosco ait été sollicitée aux fins d'être répertoriée dans l'Annuaire officiel du 14ème arrondissement, il s'agissait d'une démarche faite auprès d'elle pour une insertion à titre payant ; que rien n'indique que ce soit la Mairie elle-même de cet arrondissement qui ait voulu l'inscrire dans cet annuaire, l'insertion payante laissant présumer que celle-ci aurait concédée à une société privée l'établissement de cet annuaire ;

Que dans ces conditions, la demande en paiement de l'indemnité d'éviction dirigée directement contre la Ville de Paris ne saurait prospérer ;

III Sur la responsabilité du Centre Le Moulin Vert :

Considérant que l'Association de gestion de l'école Saint Jean Bosco fait grief au jugement déféré d'avoir dit que la responsabilité de l'inopposabilité de la sous-location à la Ville de Paris est imputable à la fois au Centre Le Moulin Vert et à elle, alors qu'elle estime que cette irrégularité est imputable au seul Centre Le Moulin Vert ;

Considérant que le Centre Le Moulin Vert ne justifie nullement avoir appelé la Ville de Paris à l'acte de sous-location ; que cela tient au fait qu'il a pu croire que les baux successifs n'étaient pas régis par les dispositions du décret du 30 septembre 1953 ; qu'il ressort d'une des clauses insérées dans la Convention du 1er octobre 1992 que 'l'Association Ecole Saint Jean s'engage à occuper les lieux de telle sorte que ni le Centre d'action sociale et familiale Le Moulin Vert ni le propriétaire des locaux occupés ne soient inquiets de son fait' ; que l'Association de gestion de l'école Saint Jean Bosco n'ignorait donc pas l'existence du propriétaire des locaux loués ; que si l'article L. 145-31 du Code de commerce dispose que 'le locataire doit faire connaître au propriétaire son intention de sous-louer par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception', il appartient au sous-locataire de s'assurer que le preneur a bien accompli cette formalité, laquelle doit être mentionnée dans l'acte de location ;

Que cette négligence suffit à exonérer le Centre d'action sociale et familiale Le Moulin Vert de sa propre carence ; laquelle négligence est gravissime compte-tenu du fait qu'elle était aux termes des conventions exposée à une résiliation à tout moment, ce qui faisait ressortir le caractère ambigu du bail qui, en cas de litige, nécessiterait une interprétation par le juge ;

Considérant qu'en définitive, l'Association de gestion de l'Ecole Saint Jean Bosco sera déboutée de sa demande d'allocation d'une indemnité d'éviction ;

* * *

Considérant que le Centre d'action sociale et familiale Le Moulin Vert ne démontre pas le caractère abusif de l'appel interjeté ; qu'il sera donc débouté de sa demande d'allocation de dommages-intérêts de ce chef ;

Considérant qu'il ne paraît pas inéquitable de laisser le Centre d'action sociale et familiale Le Moulin Vert et la Ville de Paris supporter la charge de leurs frais irrépétibles de procédure ;

Considérant que l'Association de gestion de l'école Saint Jean Bosco, qui succombe, ne saurait se faire allouer une somme à ce titre ;

Par ces motifs,

Confirme le jugement déféré, sauf en ce qui concerne les dépens,

Y ajoutant

Déboute le Centre d'action sociale et familiale Le Moulin Vert de sa demande de condamnation de l'Association de gestion de l'Ecole Saint Jean Bosco à des dommages-intérêts pour procédure abusive,

Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du NCPC,

Dit que chacune des parties supportera la charge de ses dépens de première instance et d'appel.