Cass. 3e civ., 28 octobre 1974, n° 73-11.832

SUR LE MOYEN UNIQUE :

 

ATTENDU QU'IL RESSORT DES ENONCIATIONS DE L'ARRET ATTAQUE QUE LA SOCIETE SERTEN, PROPRIETAIRE D'UN IMMEUBLE DONT ELLE ENVISAGEAIT LA DEMOLITION, AVAIT OBTENU LE DEPART DE SES LOCATAIRES, A L'EXCEPTION DE PASCALLON QUI CONTINUAIT A EXPLOITER UN COMMERCE DANS LES LOCAUX DU REZ-DE-CHAUSSEE ; QUE, DANS LA NUIT DU 8 AU 9 JANVIER 1971, UNE INONDATION, PROVOQUEE PAR LE GEL DANS LES LOCAUX INOCCUPES DU PREMIER ETAGE, A TRAVERSE LE PLAFOND DU REZ-DE-CHAUSSEE ET CAUSE DES DEGATS AUX MARCHANDISES ET AU MATERIEL DE PASCALLON ; QUE CE DERNIER, ET SON ASSUREUR LA COMPAGNIE LA LUTECE AGISSANT PAR SUBROGATION, ONT ASSIGNE LA SOCIETE SERTEN EN REPARATION DES DOMMAGES CAUSES PAR CETTE INONDATION ;

ATTENDU QU'IL EST FAIT GRIEF A L'ARRET D'AVOIR DEBOUTE PASCALLON ET LA COMPAGNIE LA LUTECE DE LEUR DEMANDE, AU MOTIF QU'IL EXISTAIT DANS LE BAIL UNE CLAUSE DE NON-RESPONSABILITE DU PROPRIETAIRE POUR LES DEGATS DES EAUX ET DU GEL, ALORS, SELON LE MOYEN, QU'UN BAILLEUR, S'IL A LA FACULTE DE S'EXONERER DE LA RESPONSABILITE LIEE A CETTE QUALITE, NE PEUT, CONTRAIREMENT A L'ORDRE PUBLIC, SE DEGAGER PAR AVANCE D'UN FAIT PERSONNEL, MEME INVOLONTAIRE, ENTRAINANT LA VIOLATION DU CONTRAT ET DES DOMMAGES POUR LE PRENEUR, CE QUI ETAIT LE CAS, MECONNU PAR L'ARRET AU PRIX D'UNE DENATURATION DE LA CLAUSE DU BAIL, CELLE-CI NE S'ETENDANT PAS AU FAIT DE L'HOMME DUMENT CONSTATE A LA CHARGE DE LA SOCIETE SERTEN ;

MAIS ATTENDU QUE CONSTITUE UNE FAUTE CONTRACTUELLE ET NON UN "FAIT PERSONNEL" DU BAILLEUR LA NEGLIGENCE DE CELUI-CI QUI N'A TROUBLE LA PAISIBLE JOUISSANCE DES LIEUX LOUES QUE PAR LA SURVENANCE D'UN EVENEMENT EXTERIEUR, QU'IL EST LOISIBLE AUX PARTIES D'APPORTER, HORS LE CAS DE DOL OU DE FAUTE LOURDE EQUIPOLLENTE, CERTAINES RESTRICTIONS A L'OBLIGATION CONTRACTUELLE DU BAILLEUR D'ASSURER CETTE PAISIBLE JOUISSANCE ;

ATTENDU QUE LA COUR D'APPEL CONSTATE QUE, DANS LE BAIL SOUSCRIT PAR PASCALLON, FIGURE EN CARACTERES GRAS UNE CLAUSE PORTANT RENONCIATION EXPRESSE DU PRENEUR A TOUT RECOURS CONTRE LE BAILLEUR POUR LES DEGATS CAUSES PAR LES EAUX OU LE GEL, LE LOCATAIRE S'ENGAGEANT EN OUTRE A SOUSCRIRE UNE ASSURANCE PERSONNELLE CONTRE CES DEGATS, COMPORTANT L'ABANDON DE TOUT RECOURS DE L'ASSUREUR CONTRE LEDIT BAILLEUR ;

QUE L'ARRET RELEVE QUE CETTE CLAUSE APPORTE AUX OBLIGATIONS DU BAILLEUR UNE LIMITATION PRECISE ET PARTIELLE, DONT LA PORTEE EST RESTREINTE A CETTE SEULE CATEGORIE DE DOMMAGES, ET QUI A RECU L'ACCORD DE PASCALLON DONT L'ATTENTION ETAIT SPECIALEMENT ATTIREE PAR LA GROSSEUR DES CARACTERES UTILISES POUR LA CLAUSE TOUTE ENTIERE ;

QU'APRES AVOIR ADMIS QUE, DANS LES LOCAUX DU PREMIER ETAGE INOCCUPES DEPUIS TRENTE MOIS, LE GEL A OBSTRUE LA GRILLE D'EVACUATION D'UN EVIER DONT LE ROBINET D'ARRIVEE LAISSAIT COULER DE L'EAU, SOIT QU'IL AIT ETE MAL FERME, SOIT QU'IL AIT PERDU PEU A PEU, ET QUE CETTE EAU S'EST REPANDUE SUR LE SOL DU PREMIER ETAGE EN PROVOQUANT L'INONDATION DU REZ-DE-CHAUSSEE, LES JUGES D'APPEL RETIENNENT QUE L'EVENTUALITE D'UN FAIT DOLOSIF DE LA SOCIETE SERTEN TENDANT A INCITER SON LOCATAIRE A QUITTER LES LIEUX N'EST NI ETABLIE NI MEME ALLEGUEE, ET QUE L'ABSENCE DE PRECAUTIONS CONTRE LE GEL DANS LES LOCAUX VACANTS EST DUE A UNE SIMPLE NEGLIGENCE DU BAILLEUR QUI NE SAURAIT ETRE CONSIDEREE COMME UNE FAUTE LOURDE EQUIPOLLENTE A UN DOL ;

ATTENDU QU'EN L'ETAT DE CES ENONCIATIONS, LA COUR D'APPEL A PU, SANS ENCOURIR LES GRIEFS ENONCES AU POURVOI, ESTIMER QUE LA NEGLIGENCE DU BAILLEUR NE PRESENTAIT PAS LE CARACTERE DE GRAVITE D'UNE FAUTE LOURDE, ET EN A JUSTEMENT DEDUIT QUE LA CLAUSE DU BAIL DONT ELLE N'A PAS DENATURE LES TERMES, QUI EXONERAIT LA SOCIETE SERTEN DE TOUTE RESPONSABILITE POUR LES DEGATS CAUSES PAR LES EAUX OU LE GEL, DEVAIT RECEVOIR APPLICATION ;

D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN N'EST PAS FONDE ET QUE L'ARRET, QUI EST MOTIVE, EST LEGALEMENT JUSTIFIE ;

PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 14 FEVRIER 1973 PAR LA COUR D'APPEL DE LYON.