CA Agen, ch. soc., 16 octobre 2007, n° 06/00890

FAITS ET PROCÉDURE

Le 28 décembre 1994, la SCI 16 et 3 ROIS DE SICILE, dont le gérant était alors Pierre F.

C., a fait l'acquisition d'une propriété située à LAGARDE DE FIRMACON (32), lieu-dit Nautuque et comportant terrains et bâtiments.

Selon acte authentique des 22 juillet et 6 août 1997, la SCI a consenti à Georges Jean C. un bail emphytéotique sur ladite propriété, moyennant paiement d'un loyer annuel de 400 francs. Il a été convenu, à cette occasion, que la société bailleresse prendrait à sa charge une partie du coût de travaux de restauration des bâtiments loués, évaluée à 300.000 francs hors TVA, le preneur, à qui la bailleresse déléguait la maîtrise de l'ouvrage, s'engageant pour sa part à supporter les travaux de second oeuvre pour un montant non évalué.

Le premier septembre 1997, Georges Jean C., a confié à la S.A.R.L. LE GRAND ARBOT, devenue S.A.R.L. RETREAT RESORT GROUP (RRG), et dont le gérant était Pierre Frédéric C., le soin de réaliser les travaux de restauration.

Le 30 avril 1998, Georges Jean C. a sous-loué l'exploitation des terres à la S.A.R.L. LES FERMES DE LAGARDE EN GASCOGNE.

Saisi par la SCI 16 et 3 ROIS DE SICILE et Josiane B., nommée le 23 janvier 1998 gérante de la société en remplacement de Pierre Frédéric C., le tribunal paritaire des baux ruraux de LECTOURE, statuant par jugement du 11 mai 2006, a :

- déclaré l'action de Josiane B. irrecevable,

- rejeté la fin de non-recevoir soulevée du fait de la prescription de l'action en nullité,

- débouté la SCI 16 et 3 ROIS DE SICILE de sa demande en résiliation du bail, de sa demande en paiement de loyers et charges, de sa demande en dommages et intérêts pour résistance abusive et de ses autres demandes,

- débouté Georges Jean C. de sa demande de prorogation du bail et de l'ensemble de ses demandes à l'encontre de la SCI,

- débouté la S.A.R.L. RETREAT RESORT GROUP (RRG) de l'ensemble de ses demandes,

- condamné la S.A.R.L. RRG à payer à la SCI 16 et 3 ROIS DE SICILE la somme de 13.110,62 € augmentée des intérêts au taux légal à compter de la notification de sa décision,

- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile,

- dit que chacune des parties garderait la charge de ses propres dépens,

- ordonné l'exécution provisoire de la décision.

Josiane B. et la SCI 16 et 3 ROIS DE SICILE ont relevé appel de ce jugement par lettre recommandée du 9 juin 2006 reçue au greffe de la cour le 13 juin 2006.

Georges Jean C. a relevé appel de ce jugement par lettre recommandée du 12 juin 2006 également reçue au greffe de la cour le 13 juin 2006. Il a indiqué que cet appel était limité aux chefs suivants :

- réactualisation du coût des travaux 39.941,64 €,

- prorogation du bail à compter de la reprise des versements contractuels par la SCI 16 et 3 ROIS DE SICILE,

- 30.000 € pour préjudices subis et article 700 du nouveau Code de procédure civile.

La S.A.R.L. RRG et Pierre Frédéric C. ont relevé appel du jugement par lettre recommandé du 22 juin 2006 reçue au greffe de la cour le 23 juin 2006.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

La SCI 16 ET 3 ROIS DE SICILE demande à la cour de confirmer le jugement rendu en ce qu'il a condamné la S.A.R.L. RRG à lui rembourser la somme de 13.110,62 €, majorée des intérêts au taux légal à compter du 16 février 1998 et, l'infirmant pour le surplus :

- à titre principal, prononcer la nullité, du fait de la fraude, du contrat de bail emphytéotique conclu le 22 juillet et 6 août 1997,

- à titre subsidiaire, ordonner la résiliation dudit bail du fait du non-respect par le preneur de ses obligations contractuelles,

- en toute hypothèse, ordonner l'expulsion de Georges Jean C. et de tout occupant de son chef des lieux loués, sous astreinte de 500 € par jour de retard, condamner Georges Jean C. à lui payer la somme de 30.000 € du fait du préjudice subi pour avoir entreposé des gravats sur les terres louées, ce qui entraînera des frais de remise en état, condamner Georges Jean C. à lui payer la somme de 681,15 € au titre des loyers et charges, condamner Georges Jean C. et la S.A.R.L. RRG solidairement à lui payer la somme de 20.000 € du fait de la dégradation des constructions louées, causée par l'arrêt des travaux de rénovation, par application de l'article 1147 du Code civil, constater la résiliation du contrat de marché de travaux privés par la S.A.R.L. RRG, condamner cette société à lui payer la somme de 5.000 € pour résistance abusive, débouter les intimés de l'intégralité de leurs demandes reconventionnelles, condamner tout succombant à lui payer la somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile.

La SCI fait valoir que le contrat de bail emphytéotique a été conclu alors que Pierre Frédéric C. était gérant minoritaire de la société et que Josiane B., associée majoritaire, avait engagé une procédure en vue de sa révocation et lui avait interdit dans l'attente de consentir tout acte lésant l'intérêt de la société.

La SCI soutient que ce contrat est frauduleux en ce qu'il s'inscrivait dans un montage juridique associant Pierre Frédéric C. et son frère Georges Jean C., dont la finalité était de la déposséder temporairement de son immeuble sans contrepartie significative, au profit d'une part, de la S.A.R.L. LE GRAND ARBOT, devenue S.A.R.L. RRG, chargée d'effectuer les travaux de rénovation, et, d'autre part, de la S.A.R.L. LES FERMES DE LAGARDE EN GASCOGNE, sous-locataire des terres pour un prix dérisoire.

Elle observe à cet égard que Pierre Frédéric C. était alors associé majoritaire de la S.A.R.L. LE GRAND ARBOT et que la S.A.R.L. LES FERMES DE LAGARDE EN GASCOGNE était également une émanation des frères C..

Elle en déduit que le contrat de bail est entaché de nullité absolue et que son droit d'agir n'est donc pas soumis au délai de prescription quinquennal institué par l'article 1304 du code civil.

A l'appui de sa demande subsidiaire en résiliation du bail, la SCI soutient que le preneur a manqué à son obligation d'entretien et d'exploitation des biens loués, les immeubles bâtis étant abandonnés, les terres inexploitées et utilisées comme lieux de décharge.

La société bailleresse soutient en outre que le preneur a manqué aux obligations résultant de la délégation de maîtrise d'ouvrage qui lui avait été consentie aux termes du contrat de bail, en s'abstenant d'effectuer les démarches nécessaires à la délivrance d'un permis de construire et en omettant de souscrire un contrat d'assurance dommages ouvrage. Faisant valoir que la S.A.R.L. LE GRAND ARBOT n'était pas couverte par une assurance de responsabilité décennale et qu'il n'entrait pas dans son objet social de réaliser des travaux, elle estime que le preneur a également commis une faute en lui confiant, malgré tout, la réalisation des travaux de rénovation.

La SCI 16 ET 3 ROIS DE SICILE soutient encore que le preneur ne paie ni les fermages ni les charges relatives au bien loué et demande à cet égard à la cour de lui payer la somme de 68,85 € représentant le montant des loyers échus au premier juillet 2005 et celle de 612,20 € au titre des primes d'assurance.

La société bailleresse estime en outre que le preneur doit être condamné à la dédommager du coût de remise en état des terres, qu'elle évalue à la somme de 30.000 €.

S'agissant des bâtiments, elle fait valoir que le chantier de restauration a été interrompu et que les travaux qui ont été partiellement exécutés n'ont pas été réalisés dans le respect des règles de l'art. Elle soutient que la S.A.R.L. RRG ne peut lui imputer la responsabilité de cette situation en arguant du fait qu'elle a refusé de payer les factures qui lui ont été présentées, ce refus étant justifié, selon elle, par le défaut d'assurance de responsabilité décennale de l'entreprise et l'absence de permis de construire. Elle considère en conséquence que la S.A.R.L. RRG a commis une faute en prenant l'initiative de la rupture du contrat de marché de travaux privés. Elle en déduit par ailleurs que le défaut de paiement des traites qui a résulté de la clôture du compte sur lequel elles étaient domiciliés ne peut lui être reproché, dès lors qu'il est intervenu après la résiliation du marché par la S.A.R.L. RRG.

La SCI considère en définitive que la S.A.R.L. RRG a manqué à ses obligations contractuelles. Faisant valoir que les bâtiments ont subi des dégradations du fait de l'arrêt du chantier, elle en déduit que la S.A.R.L. RRG en porte la responsabilité et doit supporter le renchérissement du coût des travaux qui s'ensuit et qu'elle évalue à la somme de 20.000 €. Elle estime que Georges Jean C. en porte également la responsabilité pour n'avoir pas obtenu de permis de construire et avoir laissé l'immeuble se dégrader. Aussi considère-t-elle qu'il doit être condamné, solidairement avec la société RRG à lui payer la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts.

La SCI 16 ET TROIS ROIS DE SICILE expose ensuite que, selon elle, la S.A.R.L. RRG reste lui devoir la somme de 13.110,62 € représentant le prix de pierres de taille dont celle-ci a repris possession pour la totalité sur le chantier. A cet égard la SCI estime que la S.A.R.L. RRG n'est pas fondée à conserver une partie de cette somme en paiement d'éléments de menuiserie et de tuiles, ces matériaux ayant été conservés, selon elle, par Pierre Frédéric C..

Répliquant à la S.A.R.L. RRG qui lui demande paiement de la somme de 26.831 € correspondant au prix des travaux de gros oeuvres qu'elle a exécutés, elle fait valoir qu'une telle demande ne peut prospérer contre celle avec laquelle elle conteste par ailleurs avoir passé un contrat.

Elle fait valoir en outre que la société GRAND ARBOT a pris l'initiative de résilier le contrat de marché à forfait, et que Georges Jean C. a accepté, sans en référer à la SCI, la résiliation du contrat de vente de pierres. Elle en déduit que la société GRAND ARBOT porte entièrement la responsabilité de cette résiliation et que la S.A.R.L. RRG, qui vient à ses droits, ne peut donc obtenir paiement d'une quelconque indemnité.

Répliquant à Georges Jean C., la SCI DES 16 ET 3 ROIS DE SICILE fait valoir que le contrat ne prévoit pas le versement d'une quelconque somme au fermier et que celui-ci est entièrement responsable du retard pris dans la réalisation des travaux, de sorte que c'est à bon droit que, selon la société bailleresse, le tribunal l'a débouté des demandes en dommages et intérêts qu'il a formées à son encontre.

Estimant enfin que la demande de Georges Jean C. tendant à voir prolonger la durée du bail est dépourvu de fondement juridique, elle conclut également à la confirmation du jugement qui l'en a débouté.

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La S.A.R.L. RRG demande à la cour de :

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande de nullité du contrat de bail emphytéotique, la demande de résiliation du contrat d'entreprise aux torts de la S.A.R.L. RRG, les demandes en dommages et intérêts de la SCI des 16 ET 3 ROIS DE SICILE,

- et y ajoutant, dire et juger que le défaut d'achèvement des travaux a pour cause l'inexécution des engagements de la SCI DES 16 ET 3 ROIS DE SICILE, de réformer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la S.A.R.L. RRG à verser à la SCI DES 16 ET 3 ROIS DE SICILE la somme de 13.110,62 €,

- en conséquence, dire et juger que la rupture du contrat du 1er septembre 1997 est imputable à la SCI DES 16 ET 3 ROIS DE SICILE, condamner la SCI DES 16 ET 3 ROIS DE SICILE à verser à la S.A.R.L. RRG la somme de 26.831 € au titre de l'indemnité de résiliation du contrat de travaux conclu le 1er septembre 1997, condamner la SCI DES 16 ET 3 ROIS DE SICILE à verser à la S.A.R.L. RRG la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, condamner la SCI DES 16 ET 3 ROIS DE SICILE à verser à la S.A.R.L. RRG la somme de 7.000 € sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile,

- en toute hypothèse, débouter la SCI DES 16 ET 3 ROIS DE SICILE de sa demande d'intérêts à compter du 16 février 1998 et de sa demande en dommages et intérêts pour résistance abusive.

La S.A.R.L. RRG fait valoir que les statuts de la SCI 16 ET 3 ROIS DE SICILE habilitaient expressément son gérant, Pierre Frédéric C., à conclure le bail litigieux.

Elle considère que la SCI invoque cependant le défaut de capacité du gérant à conclure ce contrat au motif qu'il lui en avait été fait interdiction, et qu'un tel moyen consiste à invoquer une nullité relative soumise à la prescription quinquennale.

La S.A.R.L. RRG fait valoir par ailleurs que l'économie du contrat de bail emphytéotique ne repose pas sur la seule redevance due par le preneur mais permet l'acquisition par le bailleur sans indemnité et en fin de bail des travaux d'amélioration réalisés pendant sa durée.

Elle observe qu'au demeurant l'expert désigné par le juge des référés du tribunal de grande instance d'AUCH a estimé que la valorisation du patrimoine immobilier de la SCI DES 16 ET 3 ROIS DE SICILE avait été plus que correcte durant la gestion de Monsieur Frédéric C..

Elle estime en conséquence que la régularisation de la convention de bail emphytéotique n'avait aucun caractère frauduleux.

La S.A.R.L. RRG rappelle par ailleurs qu'aux termes de cette convention, la société bailleresse s'est engagée à payer les factures des artisans chargés de réaliser les travaux de rénovation convenus dans le mois de leur transmission.

Elle indique que dès que Josiane B. a été investie du mandat de gérant, le 23 février 1998, la SCI DES 16 ET 3 ROIS DE SICILE a suspendu tout paiement, plaçant ainsi Georges J.

C. et la S.A.R.L. LE GRAND ARBOT dans l'impossibilité de poursuivre la restauration de l'ensemble immobilier. Elle fait valoir que Josiane B. a justifié initialement sa décision par une mise en cause de la rentabilité du projet et non par le souci du respect de dispositions légales, n'ayant songé à demander la production d'une attestation d'assurance décennale que le 27 décembre 2000, alors que le contrat de marché à forfait avait déjà été résilié. Elle précise encore que son objet social a été modifié pour lui permettre de réaliser des travaux de rénovation et déclare que la garantie décennale ne s'appliquant qu'à compter de la réception des travaux, l'absence de souscription d'une assurance de responsabilité décennale n'était pas de nature à justifier la résiliation du contrat.

Elle fait enfin valoir qu'il ne saurait lui être reproché l'absence de dépôt d'une demande de permis de construire ni le défaut de souscription d'une assurance de dommages ouvrage, de telles obligations incombant au maître de l'ouvrage, c'est-à-dire à la SCI DES 16 ET 3 ROIS DE SICILE.

Elle en déduit qu'en refusant d'assurer son obligation contractuelle de financer les travaux de gros oeuvre, la SCI DES 16 ET 3 ROIS DE SICILE a commis une faute qui a mis la S.A.R.L. RRG dans l'impossibilité de poursuivre les travaux et qui est à l'origine de la dégradation de l'immeuble qui s'en est suivie.

Elle estime en conséquence que la résiliation du contrat au torts de la S.A.R.L. RRG n'est pas justifiée et qu'il convient de réformer le jugement de ce chef.

La S.A.R.L. RRG reconnaît par ailleurs avoir repris possession de pierres de tailles livrées sur le chantier et précise que l'avoir qu'elle a établi le 28 juin 2000 comporte une erreur en ce qu'il vise la reprise de 56 m3 de pierres de taille au lieu de 70 m3.

Elle estime cependant qu'il convient de déduire de la somme correspondante le montant de la facturation d'éléments de menuiserie et de tuiles pour un montant de 5.734,25 € (37.614,20 F), de sorte qu'elle ne resterait débitrice que d'une somme de 7376,37 € (48.385,80 F).

Elle fait valoir en outre qu'elle est en droit d'obtenir paiement des travaux de rénovation qu'elle avait entamés, la rupture du marché étant imputable selon elle à la SCI DES 16 ET 3 ROIS DE SICILE.

Elle en déduit que la SCI DES 16 ET 3 ROIS DE SICILE doit être déboutée de sa demande en paiement de la somme de 86.000 F, soit 13.110,61 €.

La S.A.R.L. RRG estime encore que la SCI DES 16 ET 3 ROIS DE SICILE doit également être déboutée de sa demande en dommages et intérêts pour la détérioration de la maison qui devait être rénovée.

Elle fait valoir que la SCI DES 16 ET 3 ROIS DE SICILE n'est pas en mesure de déterminer clairement si le prétendu dommage résulte de la faute de Georges Jean C. ou de celle de l'entreprise.

Elle relève que le gérant de la SCI DES 16 ET 3 ROIS DE SICILE a lui-même commis une faute contractuelle en s'abstenant d'exécuter son obligation de financement des travaux de gros oeuvre et en laissant ensuite l'immeuble se dégrader.

Elle considère enfin que la preuve d'un dommage n'est pas rapportée et rappelle que la maison était déjà à l'état de ruine lors de la régularisation de la convention litigieuse.

S'agissant de intérêts de retard, la S.A.R.L. RRG fait valoir qu'ils ne peuvent courir qu'à compter d'une mise en demeure et non à compter du 16 février 1998, date qui correspond à l'émission d'un premier chèque de règlement et non à une mise en demeure de payer.

Elle considère que la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive formée par la SCI DES 16 ET 3 ROIS DE SICILE ne comporte aucune précision quant au dommage qui aurait été subi, étant observé que cette demande se cumule avec la demande en paiement des intérêts de retard au taux légal.

Elle rappelle enfin que selon elle la SCI DES 16 ET 3 ROIS DE SICILE est responsable de la rupture du contrat de marché de travaux à forfait en raison de son refus de payer les factures émises.

Se fondant sur les dispositions de l'article 1794 du code civil elle estime que la SCI DES 16 ET 3 ROIS DE SICILE doit être condamnée à lui payer la somme de 26.831 €, égale au montant des travaux qu'elle s'était engagée à financer, sous déduction des sommes déjà versées.

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Georges Jean C. demande à la cour de :

- confirmer la décision entreprise en tous les points qu'il ne discute pas,

- dire et juger que sa demande pour la prorogation du bail à concurrence des mois d'interruption provoqués par la présente procédure est bien fondée, et, par conséquent, dire et juger que le bail est prorogé d'autant de mois,

- condamner la SCI DES 16 ET 3 ROIS DE SICILE à lui verser la somme de 45.734,71 € diminuée des travaux sur toiture d'un montant de 5.793,06 €,

- dire que la somme de 39.941,64 € est réactualisée en fonction du coût de la construction,

Condamner la SCI DES 16 ET 3 ROIS DE SICILE à lui payer la somme de 30.000 € au titre des préjudices subis et la somme de 6.000 €, par application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile.

Georges Jean C. fait valoir qu'il est bien agriculteur et que l'expert nommé par le juge des référés du tribunal de grande instance d'AUCH a estimé que le contrat de bail emphytéotique n'apparaissait pas déséquilibré.

Il estime en conséquence qu'aucune fraude n'a été commise à cette occasion et conclut à la confirmation du jugement sur ce point.

Il fait valoir par ailleurs que les travaux de rénovation ont été entrepris et qu'ils ont cessé par la faute de la SCI DES 16 ET 3 ROIS DE SICILE qui n'a réglé que la somme de 7.622,45 € (50.000 F), et a refusé d'honorer les autres traites, dès la prise de fonction de Josiane B..

Il estime en conséquence qu'il ne peut être tenu pour responsable de la dégradation du bâtiment.

Il indique encore qu'il exploite effectivement les terres qui peuvent être exploitées, de sorte que la SCI DES 16 ET 3 ROIS DE SICILE n'est pas fondée à lui reprocher un quelconque défaut d'entretien des terres.

Georges Jean C. fait valoir par ailleurs que les travaux auraient dû être achevés au printemps 2000 et n'ont été interrompus que par la faute de Josiane B..

Il estime qu'il n'a pu, de ce fait, bénéficier du bail emphytéotique pour la durée prévue et en déduit qu'il doit bénéficier d'un allongement de la durée du bail correspondant au temps ainsi perdu.

Georges Jean C. fait encore valoir que les agissements de Josiane B., en sa qualité de représentant de la SCI DES 16 ET 3 ROIS DE SICILE, l'ont obligé à trouver une solution de remplacement pour se loger et exploiter les terres et auront en outre une conséquence sur le coût des travaux à réaliser tant en raison de la détérioration des bâtiments que de la hausse des prix.

Sur ces considérations, il demande la condamnation de la SCI DES 16 ET 3 ROIS DE SICILE à lui payer la somme de 39.941,64 € représentant le coût des travaux qu'elle n'a pas payés, avec réévaluation en fonction du coût de la construction, ainsi que la somme de 30.000 € au titre des préjudices subis et de l'augmentation du coût des travaux qu'il devra réaliser.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la jonction

Il y a lieu, dans l'intérêt d'une bonne administration de la justice, de joindre les affaires enregistrées sous les numéros 06/890, 06/894 et 06/964.

Sur la prescription de l'action en nullité

La fraude invoquée comme cause de nullité est, ainsi que l'ont indiqué les premiers juges, une cause de nullité absolue et échappe ainsi à la prescription quinquennale prévue à l'article 1304 du Code civil.

Il convient donc de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action de nullité.

Sur la nullité du bail

Les premiers juges ont relevé à juste titre que l'expert désigné le 25 octobre 1997 par le juge des référés du tribunal de grande instance avec pour mission de déterminer les actes de gestion effectués par le gérant depuis sa nomination pouvant apparaître comme contraires ou bénéfiques aux intérêts de la société', indique, dans son rapport que le bail passé n'apparaît pas déséquilibré compte tenu des modalités prévues.

Au demeurant, la SCI DES 16 ET 3 ROIS DE SICILE ne démontre pas l'absence de contrepartie significative à son engagement en relevant qu'outre le paiement d'une redevance annuelle de 60,98 € (400 F) par le preneur, il était prévu qu'elle récupère en fin de bail, soit après 20 ans, une maison dont la rénovation était assurée à hauteur de 65.857,98 € (432.000 F) par le preneur.

Or, ainsi que l'ont exactement énoncé les premiers juges, la preuve du caractère frauduleux du bail ne saurait résulter du seul fait que la SCI DES 16 ET 3 ROIS DE SICILE ait consenti le bail au frère du gérant, Georges Jean C. et que celui-ci ait ensuite confié la réalisation des travaux à une société dont le gérant était encore son frère, Pierre Frédéric C..

Il n'est donc pas établi que le bail ait été conclu en fraude des droits de la SCI DES 16 ET 3 ROIS DE SICILE.

Le jugement déféré sera donc également confirmé en ce qu'il a débouté la SCI DES 16 ET 3 ROIS DE SICILE de sa demande en nullité du contrat de bail emphytéotique.

Sur la demande en résiliation du bail

Le contrat de bail emphytéotique des 22 juillet et 6 août 1997 prévoit que sa résolution pourra être demandée par le bailleur :

- en cas d'inexécution par le preneur des obligations résultant du bail ou si des détériorations graves sont commises par lui sur le fonds,

- en cas de défaut de paiement de deux années consécutives de la redevance après une sommation restée sans effet.

Le contrat prévoit que le bail est conclu moyennant une redevance annuelle de 400 francs, payable au 1er juillet de chaque année et stipulée quérable par le bailleur.

En l'espèce, le bailleur demande paiement de la somme de 68,85 € représentant le montant de fermages impayés à la date du 30 juin 2005.

Cette somme est d'un montant inférieur au montant de deux redevances annuelles. La SCI bailleresse ne remplit donc pas les conditions contractuelles pour demander la résiliation du bail pour défaut de paiement de la redevance.

S'agissant des cotisations d'assurance des biens donnés à bail, payées par le bailleur et dues par le preneur en vertu de la clause contractuelle prévoyant qu'il acquittera en plus de la redevance, tous les impôts, contributions et charges grevant le fonds loué, il s'agit de primes remontant, pour la plus ancienne, à l'année 2001, et dont le paiement n'a été exigé par la SCI DES 16 ET 3 ROIS DE SICILE qu'à compter d'une lettre du 9 janvier 2004, adressée au preneur en réponse à son courrier du 18 décembre 2003.

Dans ces conditions leur non-paiement ne constitue pas un manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail.

Par ailleurs le contrat de bail prévoit que le preneur maintiendra en bon état d’entretien le bien loué y compris les constructions à rénover' et qu'il exploitera les terres et prés conformément aux usages .

Or, comme l'ont noté les premiers juges, il résulte des constats les plus récents dressés par huissier de justice, en particulier le constat du 21 mai 2005, que les parcelles exploitables sont cultivées, et que toutes les terres sont entretenues et propres.

Dès lors, la SCI DES 16 ET 3 ROIS DE SICILE ne saurait prétendre que le preneur ne respecte pas ses obligations d'exploitation et d'entretien des terres louées.

S'agissant de l'entretien des constructions qui devaient être rénovées, le contrat prévoit la délégation du bailleur au preneur de la maîtrise de l'ouvrage, permettant ainsi au preneur de représenter le bailleur dans toutes démarches administratives.

Or, ainsi que l'ont relevé les premiers juges, moins d'un mois après la signature du bail, le 1er septembre 1997, Georges Jean C. a passé un marché de travaux pour la rénovation des bâtiments et s'est ainsi acquitté de ses obligations.

Ces travaux ont été interrompus en raison d'un litige qui est né entre la SCI DES 16 ET 3 ROIS DE SICILE et la S.A.R.L. RRG, la SCI DES 16 ET 3 ROIS DE SICILE ayant décidé, comme elle l'a indiqué dans une lettre du 11 mai 1998 adressée notamment à la S.A.R.L. LE GRAND ARBOT, de bloquer la somme nécessaire au paiement d'une traite et n'ayant effectué aucun paiement par la suite, bloquant ainsi le paiement de plusieurs traites émises, selon la lettre du 24 septembre 1998 de la S.A.R.L. LE GRAND ARBOT, pour un montant total de 23.658,36 € (155.188,70 francs).

La SCI DES 16 ET 3 ROIS DE SICILE ne saurait donc reprocher à Georges Jean C. l'état dans lequel se sont trouvés les bâtiments du fait de l'interruption des travaux.

En revanche, la SCI DES 16 ET 3 ROIS DE SICILE était fondée à demander à Georges Jean C., titulaire d'une délégation de maîtrise de l'ouvrage, de justifier de l'obtention d'un permis de construire en cours de validité et de la souscription d'un contrat d'assurance dommages ouvrage. La société bailleresse était fondée en outre à exiger de Georges Jean C. qu'il vérifie que la S.A.R.L. LE GRAND ARBOT, à qui il avait confié la réalisation des travaux, avait bien souscrit de son côté une assurance couvrant la garantie décennale des constructeurs.

Toutefois, l'on doit prendre en considération le fait que le preneur n'avait pas la qualité de professionnel de la construction et qu'un permis de construire avait été délivré le 18 juillet 1995. En outre, pour tenir compte des observations de la SCI DES 16 ET 3 ROIS DE SICILE, l'objet social de la S.A.R.L. LE GRAND ARBOT a été étendu le 23 octobre 1998 à la réalisation de travaux de construction. Or la SCI DES 16 ET 3 ROIS DE SICILE a bloqué tous les paiements en cours et a ainsi paralysé l'exécution du chantier sans avoir laissé à Georges Jean C. le temps nécessaire pour régulariser la situation. En conséquence, la société bailleresse ne peut à présent se prévaloir des manquements du preneur en sa qualité de délégataire du maître de l'ouvrage, pour demander la résiliation du contrat de bail.

C'est donc également à juste titre que les premiers juges ont débouté la SCI DES 16 ET 3 ROIS DE SICILE de sa demande en résiliation du bail et, par voie de conséquence, de la demande en expulsion du preneur. Le jugement déféré sera confirmé de ce chef.

Sur la demande en dommages et intérêts formée à l'encontre de Georges Jean C. pour dégradation des terres louées

Il résulte du constat du 21 mai 2005, que les parcelles exploitables sont cultivées, et que toutes les terres sont entretenues et propres.

Dès lors, la SCI DES 16 ET 3 ROIS DE SICILE n'est pas fondée à solliciter paiement d'une quelconque somme pour la remise en état des terres louées.

C'est donc à juste titre que les premiers juges ont débouté la société de cette demande et le jugement déféré sera confirmé de ce chef.

Sur la demande en dommages et intérêts formée à l'encontre de Georges Jean C. pour dégradation du bâtiment

Les travaux de restauration du bâtiment ont été interrompus du fait du litige qui est né entre la SCI DES 16 ET 3 ROIS DE SICILE et la S.A.R.L. LE GRAND ARBOT, étant rappelé que la société bailleresse a suspendu tous les paiements en cours et a provoqué le rejet des traites qu'elle avait émises pour un montant total de 50.000 francs, revenant ainsi sur ses propres engagements.

La SCI DES 16 ET 3 ROIS DE SICILE ne peut donc reprocher à présent au preneur de supporter les conséquences du renchérissement du coût de la rénovation résultant de l'arrêt des travaux, alors que, comme l'ont noté les premiers juges, cette interruption est indépendante de la volonté de celui-ci.

C'est donc à juste titre que les premiers juges ont débouté la société de cette demande et le jugement déféré sera confirmé de ce chef.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Georges Jean C. ne justifie ni même n'allègue avoir payé à la SCI DES 16 ET 3 ROIS DE

SICILE la somme de 68,85 € représentant le montant de fermages impayés à la date du 30 juin 2005, ni la somme de 612,30 € représentant le montant de primes d'assurance des biens loués, qui ont été payées par le bailleur pour les années 2001 à 2005, et qui sont dues par le preneur en vertu de la clause contractuelle prévoyant qu'il acquittera en plus de la redevance, tous les impôts, contributions et charges grevant le fonds loué.

Il convient, dès lors, d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la SCI DES 16 ET 3 ROIS DE SICILE de cette demande et de condamner Georges Jean C. à lui payer la somme totale de 681,15 €.

Sur la demande en dommages et intérêts formée à l'encontre de la S.A.R.L. RRG pour dégradation du bâtiment

L'article 1134 du Code civil dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Par ailleurs l'article 1184 du même code prévoit que la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des parties ne satisfera point à son engagement.

Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts.

Ces dispositions n'interdisent pas à l'une des parties à un contrat synallagmatique de suspendre l'exécution de ses propres obligations lorsque l'autre partie n'exécute pas les siennes.

Toutefois, l'inexécution n'est légitime que si elle est proportionnée à l'inexécution de l'autre partie.

En l'espèce, il ressort de la lettre adressée le 11 mai 1998 par la SCI DES 16 ET 3 ROIS DE SICILE à la S.A.R.L. LE GRAND ARBOT, que la SCI DES 16 ET 3 ROIS DE SICILE a clôturé ses comptes bancaires à la suite de la désignation de Josiane B. en qualité de gérante, en remplacement de Pierre Frédéric C.. Il en ressort également que la somme nécessaire au paiement d'une traite émise au profit de la S.A.R.L. LE GRAND ARBOT par la SCI DES 16 ET 3 ROIS DE SICILE, lorsque son gérant était encore Pierre Frédéric C. a ensuite été bloquée par la SCI DES 16 ET 3 ROIS DE SICILE.

Il ressort par ailleurs d'une lettre adressée le 24 septembre 1998 par la S.A.R.L. LE GRAND ARBOT à la SCI DES 16 ET 3 ROIS DE SICILE qu'à la suite de la décision de la SCI DES 16 ET 3 ROIS DE SICILE, deux traites de 7.622,45 € (50.000 F) chacune ont été rejetées.

Aucun paiement n'étant intervenu par la suite, il convient d'en déduire que les trois autres traites mentionnées dans la lettre du 24 septembre 1998 pour un montant total de 16.035,91 € (105.188,70 F) n'ont pas davantage été honorées.

En refusant d'exécuter son obligation de payer les travaux que la S.A.R.L. LE GRAND ARBOT avait la charge de réaliser, La SCI DES 16 ET 3 ROIS DE SICILE lui a ainsi opposé l'exception d'inexécution de ses propres obligations.

La SCI DES 16 ET 3 ROIS DE SICILE était certes en droit de reprocher à la S.A.R.L. LE GRAND ARBOT de ne pas avoir pris le soin de vérifier l'existence d'un permis de construire en cours de validité, dès lors qu'aux termes du contrat de marché de travaux privés conclu le 1er septembre 1997, cette société était chargée d'assurer la direction générale des travaux et de consulter l'architecte désigné au contrat pour tous problèmes au niveau de l’exécution des éléments prévus au permis de construire'.

Elle pouvait aussi légitimement exiger de la même société de souscrire une assurance de responsabilité décennale, s'agissant de travaux entrant dans une telle garantie.

Cependant, la SCI DES 16 ET 3 ROIS DE SICILE ne pouvait exciper de ces manquements pour revenir sur ses engagements de payer les travaux qui avaient déjà été réalisés sans opposition de sa part, une telle attitude n'étant pas en outre proportionnée aux manquements dont s'agit.

En outre, il résulte de la lettre de la SCI DES 16 ET 3 ROIS DE SICILE en date du 11 mai 1998, que le blocage du paiement des traites précédemment émises, a été décidé au départ par la société pour des motifs étrangers à la question du permis de construire ou de l'assurance de garantie décennale.

En effet, la SCI DES 16 ET 3 ROIS DE SICILE n'a demandé copie du permis de construire qu'à compter d'une lettre du 3 octobre 1998, étant observé que ce courrier n'exigeait pas encore la production d'une attestation d’assurance de responsabilité décennale.

Il en résulte que la SCI DES 16 ET 3 ROIS DE SICILE a décidé initialement de suspendre l'exécution de son obligation à paiement pour des motifs autres que ceux dont elle s'est ensuite prévalue et a manqué à son obligation d'exécuter de bonne foi le contrat.

Dans ces conditions, la suspension unilatérale de son obligation à paiement n'était ni légitime ni justifiée par les manquements de son cocontractant.

De ce fait, la S.A.R.L. LE GRAND ARBOT s'est trouvée dans l'obligation d'interrompre la réalisation de ses propres prestations.

Dès lors, la SCI DES 16 ET 3 ROIS DE SICILE qui porte la responsabilité de l'interruption des travaux, ne saurait, à présent, en imputer la faute à la S.A.R.L. LE GRAND ARBOT et n'est donc pas fondée à demander réparation à la S.A.R.L. RRG des dommages qui en résultent.

Il s'ensuit que le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a débouté la SCI DES 16 ET 3 ROIS DE SICILE de cette demande.

Sur la demande en remboursement de la somme de 13.110,62 € formée par la SCI DES 16 ET 3 ROIS DE SICILE à l'encontre de la S.A.R.L. RRG

Sur ce point les premiers juges ont procédé à une analyse minutieuse et complète des faits à l'origine du litige et des prétentions et moyens des parties.

Cette analyse n'est pas contestée utilement en cause d'appel par la société RRG qui invoque les mêmes moyens à l'appui des mêmes prétentions qu'en première instance.

Or, il lui a été répondu par des motifs justes et bien fondés tant en droit qu'en fait. Il convient d'y ajouter que la rupture du contrat, quand bien même serait-elle imputable à la SCI DES 16 ET 3 ROIS DE SICILE, ne saurait avoir pour effet de l'obliger à payer à la S.A.R.L. RRG le prix de matériaux qui n'ont pas été livrés.

La SCI DES 16 ET 3 ROIS DE SICILE ayant réglé le prix de 70 m3 de pierres de taille dont la

S.A.R.L. RRG a repris possession sur le chantier, le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a condamné la S.A.R.L. RRG à payer à la SCI DES 16 ET 3 ROIS DE SICILE la somme de 13.110,62 €, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la notification du jugement.

Sur la demande en indemnité de résiliation formée par la S.A.R.L. RRG à l'encontre de la SCI DES 16 ET 3 ROIS DE SICILE

L'article 1794 du Code civil dispose que la maître peut résilier, par sa simple volonté, le marché à forfait, quoique l'ouvrage soit déjà commencé, en dédommageant l'entrepreneur de toutes ses dépenses, de tous ses travaux, et de tout ce qu'il aurait pu gagner dans cette entreprise.

Ces dispositions prévoient la résiliation d'un marché à forfait par la simple volonté du maître de l'ouvrage. L'entrepreneur n'est donc pas fondé à en demander l'application en l'absence d'une telle volonté exprimée par le maître de l'ouvrage.

En l'espèce la SCI DES 16 ET 3 ROIS DE SICILE a suspendu le paiement des travaux en cours pour les motifs figurant dans les diverses correspondances adressées à la S.A.R.L. LE GRAND ARBOT mais n'a nullement exprimé la volonté de résilier le contrat de marché à forfait, indiquant au contraire, dans sa lettre du 11 mai 1998, qu'elle serait heureuse, après avoir pris lecture des documents demandés', de débloquer la somme détenue, à effet du paiement de la traite invoquée.

Une telle volonté ne saurait davantage se déduire de la lettre de Georges Jean C. en date du 27 janvier 2000 qui, s'adressant à la société LE GRAND ARBOT, lui indique qu'il accepte la résiliation du contrat de vente des pierres que le Grand Arbot à livrés

En effet, cette décision du maître de l'ouvrage délégué ne vise que la vente de pierres et non un marché à forfait. De plus Georges Jean C. ne déclare pas résilier unilatéralement le contrat mais accepter, de la part de son interlocuteur, sa résiliation.

Dans ces conditions, faute d'établir la volonté unilatérale du maître de l'ouvrage de résilier le contrat litigieux, la S.A.R.L. RRG ne saurait demander l'application des dispositions précitées.

Elle ne peut donc obtenir l'indemnisation du préjudice qu'elle estime avoir subi sur un tel fondement.

Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il a débouté la S.A.R.L. RRG de sa demande de ce chef.

Sur la demande en prorogation du bail formée par Georges Jean C.

Les premiers juges, après avoir analysé les moyens des parties, ont rejeté cette prétention de Georges Jean C. et ont justifié leur décision par des motifs exacts et bien fondés tant en droit qu'en fait

Cette analyse et cette motivation n'est pas contestée utilement en cause d'appel par la société RRG qui invoque les mêmes moyens à l'appui de la même prétention qu'en première instance.

Il convient dès lors de débouter Georges Jean C. de cette demande et de confirmer sur ce point le jugement entrepris.

Sur les demandes de réparation formées par Georges Jean C. à l'égard de la SCI DES 16 ET 3 ROIS DE SICILE

L'article 1134 du Code civil dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

Elles doivent être exécutées de bonne foi.

L'article 1147 du même Code dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.

En l'espèce, aux termes du contrat de bail emphytéotique des 22 juillet et 6 août 1997, la SCI DES 16 ET 3 ROIS DE SICILE a contracté l'obligation de prendre à sa charge le coût des travaux de rénovation quant au gros oeuvre, pour un montant évalué à 45.734,71 € HT (300.000 F) et s'est engagée en outre à payer les factures des artisans concernés dans le mois de leur transmission et à consigner au Crédit Agricole de LECTOURE tous les trois mois une somme de 7.622,45 € (50.000 F) avec ordre irrévocable à cette banque de payer les factures précitées.

Or il est constant que la SCI DES 16 ET 3 ROIS DE SICILE a pris l'initiative de clôturer ses comptes bancaires, après la nomination de sa nouvelle gérante le 23 février 1998 puis de refuser d'honorer les traites qu'elle avait pourtant signées.

En refusant d'exécuter ses engagements et plus particulièrement en refusant d'honorer les traites qu'elle avait déjà émises en paiement de travaux réalisés et facturés par la S.A.R.L. LE GRAND ARBOT, et ce alors que cette décision unilatérale n'était ni légitime ni suffisamment justifiée par les manquements de cette société, la SCI DES 16 ET 3 ROIS DE SICILE a manqué à son obligation à l'égard du preneur, le privant de la possibilité d'occuper la maison dans les délais prévisibles de l'achèvement de sa restauration, soit, selon les stipulations du contrat de marché de travaux conclu le 1er septembre 1997, dans les deux ans suivant cette date.

Les manquements de Georges Jean C., qui ne justifient pas la résiliation du bail, ne sauraient donc exonérer la SCI DES 16 ET 3 ROIS DE SICILE de sa responsabilité contractuelle à son égard.

La SCI DES 16 ET 3 ROIS DE SICILE doit donc réparer le préjudice que représente l'impossibilité pour le preneur d'occuper la maison qui devait être restaurée.

Celui-ci évalue à 503,08 € (3.300 F) par mois la valeur du loyer d'un tel bâtiment. Compte-tenu de la durée du bail et du délai d'exécution des travaux, le preneur a été privé de la possibilité d'occuper la maison du 1er septembre 1999 au 22 juillet 2017, soit 215 mois, étant précisé que les parties s'accordent sur l'état de ruine dans lequel le bâtiment est resté du fait de l'arrêt des travaux, ceux-ci ne pouvant être repris dans des délais prévisibles.

La perte de loyer correspondant à 215 mois, soit 108.162,58 € (709. 500 F), ne peut cependant être imputée à la SCI DES 16 ET 3 ROIS DE SICILE qu'au prorata de sa quote part dans l'investissement global, soit 45.734,71 € (300.000 F) sur un investissement total de 121.959,21 € (800.000 F).

Georges Jean C. peut donc prétendre au paiement d'une somme de 40.560 € (266.062 F)

En revanche, il doit être débouté du surplus de sa demande, dès lors que n'ayant pas vocation à devenir le propriétaire du bien rénové, il ne saurait obtenir paiement de la somme nécessaire à la réalisation effective des travaux.

En conséquence, il convient d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté Georges Jean C. de sa demande à l'encontre de la SCI DES 16 ET 3 ROIS DE SICILE, de condamner celle-ci à lui payer la somme de 40.560 € à titre de dommages et intérêts et de le débouter du surplus de sa demande.

Sur les demandes en dommages et intérêts pour résistance abusive

Ni la SCI DES 16 ET 3 ROIS DE SICILE ni la S.A.R.L. RRG ne justifie avoir subi un quelconque préjudice ainsi qualifié.

Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu'il les a respectivement déboutées de leurs demandes de ce chef.

Sur l'article 700 du nouveau Code de procédure civile

L'équité commande de laisser à la charge des parties les frais non compris dans les dépens qu'elles ont exposés.

Il convient donc de les débouter de leurs demandes de ce chef.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, statuant en audience publique, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Prononce la jonction des affaires enregistrées sous les numéros 06/890, 06/894 et 06/964,

Confirme le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a débouté la SCI DES 16 ET 3 ROIS DE SICILE de sa demande en paiement des loyers et charges à l'encontre de Georges Jean C. et en ce qu'il a débouté Georges Jean C. de l'ensemble de ses demandes à l'encontre de la SCI DES 16 ET 3 ROIS DE SICILE,

Et statuant à nouveau sur ces chefs,

Condamne Georges Jean C. à payer à la SCI DES 16 ET 3 ROIS DE SICILE la somme de 681,15 € au titre des loyers et charges,

Condamne la SCI DES 16 ET 3 ROIS DE SICILE à payer à Georges Jean C. la somme de 40.560 € à titre de dommages et intérêts,

Rappelle que cette somme portera de plein droit intérêt au taux légal à compter de la présente décision,

Déboute Georges Jean C. du surplus de sa demande,

Déboute les parties de leurs demandes au titre de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile,

Condamne la SCI DES 16 ET 3 ROIS DE SICILE aux dépens.