CA Aix-en-Provence, 8e ch. a, 28 septembre 2017, n° 17/00520

Le 4 décembre 2008 a été constitué entre la SA Real Estate Madeleine, de droit luxembourgeois, associée majoritaire, et Monsieur Patrick B., associé minoritaire, la SNC Les oliviers de la madeleine, ayant pour objet l'acquisition de tous terrains en vue de leur équipement et leur commercialisation (vente ou location) par lots viabilisés à tous constructeurs, la construction de tous biens immobiliers, le montage l'organisation et la réalisation de tous programmes immobiliers en vue de la promotion de terrains et biens immobiliers. Son siège social est fixé à Tourettes sur Loup.

Monsieur Patrick B. a été désigné gérant statutaire de la SNC, étant doté aux termes des statuts, dans ses rapports avec les associés des pouvoirs les plus étendus pour faire tout acte de gestion dans l'intérêt de la société, et dans ses rapports avec les tiers, des pouvoirs les plus étendus pour agir en toute circonstance au nom de la société.

La SNC Les oliviers de la madeleine, substituée aux époux Patrick B., a acquis le 25 juin 2009 différents terrains sis à Tourettes sur Loup d'une contenance de 1 ha 76 a 79 ca, en vue de réaliser une opération immobilière en VEFA, pour laquelle un permis de construire autorisant la construction de cinq bâtiments de 19 villas jumelées avait été délivré le 20 mars 2008 à Monsieur B., permis transféré à la SNC.

Le prix de vente était de 3.120.000 euros se décomposant en 1.500.000 euros pour la bastide, la maison de gardien et 3.000 m² de terrain, et en 1.620.000 euros pour le surplus du terrain.

Ce prix a été réglé avec des fonds prêtés à la SNC par son associée luxembourgeoise le 28 avril 2009.

Par contrat du 12 mars 2010 la SNC Les oliviers de la madeleine a délégué la maîtrise d'ouvrage à Monsieur Jean-Pierre R. en contrepartie d'une rémunération 'pour ses soins et peines' égale à 4 % HT du chiffre d'affaires prévisionnel de l'opération d'un montant de 7.098.647 euros TTC. L'acte prévoyait que les honoraires du MOD seraient réglés dans les 20 jours de la présentation des factures pouvant être mensuelle et que la rémunération telle que définie ne couvrirait ni les frais engagés par le MOD dans le cadre de sa mission autres que les frais administratifs, ni les honoraires portant sur les ventes, les frais engagés étant remboursés sur présentation de notes de frais.

La mission du maître d'ouvrage délégué était de réaliser l'opération immobilière dans ses aspects administratifs, juridiques, financiers, techniques et commerciaux, le financement de l'opération étant à la seule charge du maître de l'ouvrage et assuré par ce dernier.

Le contrat précisait encore que le MOD représentait le maître d'ouvrage pour tous les actes qu'exigent la conception, la réalisation et la commercialisation du programme immobilier, mais que les emprunts n'entraient pas dans ses pouvoirs.

Il contenait une clause résolutoire de plein droit du contrat, si bon semble au MOD, sans accomplissement d'aucune formalité judiciaire, un mois après une mise en demeure demeurée infructueuse faite par LRAR en cas de non-paiement à son échéance.

Monsieur R. le 28 décembre 2011 a présenté à la SNC Les oliviers de la madeleine une facture de 30.000 euros HT, remise en main propre au gérant de la SNC, Monsieur B. qui l'a contresignée.

Le 12 août 2013 Monsieur R. a mis en demeure la SNC de lui régler cette facture de 30.000 euros HT, puis en l'absence de tout paiement, l'a assignée par exploit du 11 décembre 2013 devant le tribunal de commerce de Grasse en paiement de la somme de 35.880 euros TTC au titre de sa facture, disant qu'en raison de la violation caractérisée par le maître d'ouvrage de ses obligations le contrat était résolu de plein droit en vertu de la clause contractuelle depuis le 12 mars 2013, date de la mise en demeure. Il a demandé par ailleurs la condamnation de la SNC au paiement de la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts.

La SNC Les oliviers de la madeleine a conclu au débouté des demandes présentées par Monsieur R., soutenant qu'il existait une collusion frauduleuse entre le gérant de l'époque Monsieur B. et Monsieur R. et a sollicité la résolution du contrat ainsi que l'allocation d'une somme de 60.000 euros à titre de dommages et intérêts en raison des carences de Monsieur R. dans l'exécution du contrat, les permis de construire étant caducs et de nombreux procès étant en cours.

Par courriers des 19 juillet et 10 septembre 2014 adressés au président du tribunal, Monsieur B. a, d'une part, indiqué en tant que gérant de la SNC, ne pas avoir donné mission à Me S. avocat pour quelque action que ce soit contre Monsieur R., et, d'autre part, attesté avoir validé et acquiescé à la première facture de Monsieur R. établie par ses soins et services en sa qualité de maître d'ouvrage délégué pour un montant de 30.000 euros HT précisant qu'il n'y avait aucune contestation et qu'elle n'avait pas été réglée faute de trésorerie.

Lors de l'assemblée générale extraordinaire du 19 septembre 2014, l'associée majoritaire détentrice de 499 parts sur 500, a décidé de révoquer le gérant statutaire pour fautes graves, désignant en ses lieu et place la SA Real Estate Madeleine, décision mentionnée au RCS le 12 janvier 2015.

Par jugement du 22 juin 2015 le tribunal a :

Débouté la SNC Les oliviers de la madeleine de l'intégralité de ses demandes,

Dit que la clause résolutoire du contrat conclu le 12 mars 2010 est acquise,

Condamné la SNC Les oliviers de la madeleine à payer à Monsieur R. la somme de 35.880 euros au titre de la facture, outre intérêts au taux légal à compter du 12 août 2013 ainsi que celle de 5.000 euros à titre de dommages intérêts pour résistance abusive,

Débouté Monsieur R. de sa demande de dommages et intérêts pour ne pas avoir pu mener à bonne fin sa mission et n'avoir pu de ce fait percevoir la totalité de ses honoraires,

Ordonné l'exécution provisoire,

Condamné la SNC Les oliviers de la madeleine à verser à Monsieur R. une indemnité de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

La SNC Les oliviers de la madeleine a interjeté appel par acte du 16 juillet 2015.

L'affaire a été radiée en application de l'article 526 du code de procédure civile par ordonnance du conseiller de la mise en état de cette Chambre en date du 7 juillet 2016.

Sur justification de l'exécution de la décision attaquée l'affaire a été remise au rôle le 20 décembre 2016.

Par conclusions n°2 déposées et notifiées le 21 mars 2017, tenues pour intégralement reprises, l'appelante demande à la Cour de :

La recevoir en son appel et l'y déclarer bien fondée,

Déclarer irrecevable et subsidiairement mal fondé l'appel incident formé par Monsieur R.,

Infirmer le jugement attaqué,

Constater la collusion frauduleuse entre Messieurs B. et R.,

Prononcer l'annulation du contrat du 12 mars 2010,

Subsidiairement,

Vu l'article 1184 du code civil,

Prononcer la résolution du contrat aux torts exclusifs de Monsieur R.,

En toute hypothèse,

Débouter Monsieur R. de ses demandes,

Le condamner au paiement de la somme de 47.433,51 euros reçue en exécution du jugement attaqué,

Le condamner au paiement de la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts et celle de 12.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Elle soutient que Monsieur R. doit être débouté de ses demandes, s'étant montré défaillant, incompétent et déloyal dans l'exécution du contrat de MOD et qu'elle n'a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité.

Elle fait valoir qu'il n'a pas réalisé de diligences conformes aux intérêts de la SNC, ayant laissé le permis de construire se périmer, et qu'il a agi dans son seul intérêt en collusion avec Monsieur B. gérant révoqué et dans celui des sociétés sous couvert desquelles il est intervenu dans ce dossier.

Elle ajoute que les attestations de l'ancien gérant Monsieur B. sont insuffisantes à démontrer le bien fondé de la facture dont le paiement est réclamé et que le tribunal devait statuer, non au vu de ces pièces, mais de la situation de fait existant au jour du jugement alors qu'elle contestait la facture et que Monsieur R. ne justifie pas des frais de transports et déplacements dont il fait état.

Par conclusions récapitulatives déposées et notifiées le 22 mars 2017, tenues pour intégralement reprises, Monsieur Jean-Pierre R. demande à la Cour de :

Confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la SNC Les oliviers de la madeleine à payer à Monsieur R. la somme de 35.880 euros au titre de la facture, outre intérêts au taux légal à compter du 12 août 2013 et jugé que la clause résolutoire était acquise,

Y ajoutant,

Dire qu'en raison de la violation caractérisée par le maître d'ouvrage de ses obligations le contrat était résolu de plein droit en vertu de la clause contractuelle depuis le 12 mars 2013, date de la mise en demeure,

Condamner la SNC au paiement de la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice,

Dire que la SNC Les oliviers de la madeleine par sa résistance abusive lui a causé un préjudice,

La condamner au paiement de la somme de 7.000 euros à titre de dommages et intérêts,

Dire irrecevable en vertu du principe de l'Estoppel les demandes de la SNC Les oliviers de la madeleine qui après s'être reconnue débitrice de la facture présentée par Monsieur R. l'a ensuite contestée,

A titre subsidiaire,

La débouter de ses demandes,

La condamner au paiement de la somme de 6.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Il fait valoir que la SNC se contredit alors que représentée par son gérant Monsieur B. elle a reconnu devoir la facture dont le paiement lui est réclamé.

Il soutient avoir agi au mieux des intérêts de la SNC en qualité de MOD et avoir effectué divers actes et diligences pour réaliser l'opération immobilière envisagée qui a été bloquée par l'absence de financement et l'opposition manifestée par l'associée majoritaire.

L'affaire a été clôturée en l'état le 23 mars 2017.

MOTIFS

Sur la fin de non-recevoir tirée du principe de l'Estoppel :

Attendu que Monsieur R. se prévaut de l'attestation de Monsieur B., gérant statutaire de la SNC les oliviers de la madeleine, indiquant avoir validé et acquiescé à la facture pour en déduire que la SNC n'est pas recevable à aujourd'hui contester de manière incohérente devoir la régler, soutenant qu'il importe peu qu'entre temps un changement de gérant soit survenu ;

Mais attendu qu'en première instance la SNC les oliviers de la madeleine a déjà contesté la réclamation présentée par Monsieur R., et si à la date de l'assignation en justice du 11 décembre 2013 Monsieur B. était encore son gérant, à l'audience du 23 mars 2015 elle a développé ses conclusions tendant au rejet de la demande présentée, étant alors représentée par la SA Real Estate Madeleine sa gérante suite à la révocation de Monsieur B. intervenue le 19 septembre 2014 ;

Attendu que la position de la SNC Les oliviers de la madeleine connue de Monsieur R. étant inchangée en appel, il ne peut utilement soutenir que la SNC est irrecevable en ses prétentions pour s'est contredite à son détriment ;

Sur le contrat de maîtrise d'oeuvre délégué et la facture de Monsieur R. :

Attendu que la SNC Les oliviers de la madeleine ne conteste pas que la conclusion le 12 mars 2010 du contrat de maîtrise d'ouvrage déléguée entrait dans les pouvoirs du gérant statutaire ;

Attendu que Monsieur R. fait valoir justement que ce contrat signé par Monsieur B., alors gérant statutaire de la SNC Les oliviers de la madeleine, engage la société et que le litige opposant la SNC à son ancien gérant révoqué pour faute grave ne lui est pas opposable ;

Attendu que la SNC Les oliviers de la madeleine soutient à bon droit qu'il appartient à Monsieur R., de prouver l'existence de la créance correspondant à la facture émise le 28 décembre 2011 en application de l'ancien article 1315 du code civil ;

Attendu que cette facture, présentée au titre du contrat de maîtrise d'ouvrage délégué, est ainsi libellée :

'Reprise dossier administratif - financier,

Engagement des poursuites judiciaires -récupération du dossier complet du permis,

Reprise avec les architectes du projet en plan masse et terrassement.

Transports et déplacements depuis Toulouse.

Honoraires et frais selon décompte 30.000 € ht.

Tva 19,60 %

Total TTC 35.880 €.'

et comporte un feuillet distinct notant :

'Déplacements 2010, 10/03/10, 17/06/10, 22/07/10, 26/08/10, 30/06/10, 22/09/10, 13/10/10, 3/11/10, 19/10/10, 03/12/10,

Déplacements 2011 20/01/2011,

11 déplacements = 350 x 11 = 3850 €,

Facture huissier 450 €

Total 4300 €' ;

Attendu que Monsieur B. a attesté avoir validé et acquiescé à la facture présentée, et certifié que Monsieur R. avait toujours honoré ses engagements envers la SNC ;

Attendu que la collusion invoquée par la SNC entre Monsieur R. et Monsieur B. n'est pas démontrée par les éléments versés aux débats, l'instance intéressant la révocation de Monsieur B. étant par ailleurs toujours en cours ;

Attendu que le seul fait pour Monsieur R. d'utiliser l'adresse mail d'un tiers (la société Sogepim) pour l'envoi de courriels est sans emport dès lors que ces échanges ont clairement été effectués en son nom personnel, dans le cadre de l'exécution du contrat de maîtrise d'ouvrage déléguée, et non 'sous couvert'de société comme le soutient la SNC ;

Attendu que Monsieur R. indique par ailleurs avoir effectué différents actes et démarches en exécution de la mission qui lui était confiée et précise en réponse à la SNC n'avoir pas facturé ni sollicité le règlement d'honoraires en contrepartie de diligences accomplies pour la SNC avant la signature du contrat, précisant avoir effectué ce travail en l'attente de la signature du contrat et en avoir fait état dans cette procédure pour seulement démontrer le rapport de confiance existant entre les parties ;

Attendu qu'il justifie avoir contesté les honoraires réclamés par Madame B., maître d'oeuvre en charge du projet, et permis par ses conseils et actions à la SNC d'obtenir une décision du TGI du Grasse du 27 mars 2014 condamnant cette dernière à lui restituer une partie des honoraires indûment versés (28.453 €) ;

Attendu qu'il établit avoir consulté dès juin 2010 un nouvel architecte Monsieur Berp lui ayant conseillé de renoncer à la réalisation du programme en l'état de non-conformités réglementaires relevées, avoir signé un contrat avec ce dernier le 25 juin 2010 après la démission de Madame B. le 20 mai 2010, avoir mandaté un huissier de justice aux fins de récupérer en original le dossier de demande de permis et l'ensemble des pièces et avoir fait reprendre le plan masse en vue du dépôt d'un permis modificatif ;

Attendu qu'il a mandaté le 21 octobre 2010 un agent immobilier en vue de la vente de la bastide, et un géomètre expert pour la réalisation de travaux topographiques d'arpentage et d'étude de détachement parcellaire ; que ceux-ci entraient bien dans sa mission de réalisation de l'opération immobilière dans ses aspects administratifs, juridiques, financiers, techniques et commerciaux, la cession du mas élevé sur le terrain d'assiette du projet et la division parcellaire permettant à la SNC de recouvrer des fonds, alors qu'elle manquait de trésorerie, et de poursuivre la réalisation du programme sur les terrains détachés ;

Attendu que la SNC ne peut utilement soutenir que le mandat de vente donnée en son nom à l'agent immobilier l'a été sans qualité alors que la promesse de cession de cette bastide a bien été signée par elle-même et les époux M. et qu'il n'apparaît pas en tout état de cause qu'elle ait supporté des honoraires pour cette transaction ;

Attendu qu'il a déposé le 22 février 2011, avant la date de péremption du permis, une déclaration d'ouverture de chantier, document signalant à la mairie le commencement des travaux, devant obligatoirement être faite dès l'ouverture du chantier ;

Attendu que le permis n'a été déclaré caduc par le maire de Tourettes sur Loup que le 28 février 2012, soit un an plus tard, après visite de chantier par les services d'urbanisme de la commune ayant constaté l'absence de chantier et de tous travaux à cette date ;

Attendu qu'il sera relevé que la SA Real Estate Madeleine, associé majoritaire détenant 99 % des titres, a mis en demeure le 9 mai 2011 la SNC Les oliviers de la madeleine représentée par Monsieur B. de lui rembourser dans le délai de 8 jours la somme de 4.160.443,75 euros au titre des deux prêts consentis le 28 avril 2009 et des intérêts au taux respectivement de 12,5 % et 6,5%, ce qui n'a pu qu'ajouter aux difficultés de réalisation du programme immobilier rencontrées par la SNC Les oliviers de la madeleine, qui, dépourvue de fonds nécessaires à l'exécution de travaux, ne peut reprocher au MOD une absence de démarrage des travaux ;

Attendu que si un contrat de promotion immobilière a été conclu entre la SNC les oliviers de la madeleine et la société Caymo le 28 janvier 2011, il n'apparaît pas que les missions effectuées par Monsieur R., au titre du contrat de MOD du 12 mars 2010, relevés dans la facture du 28 décembre 2011, aient fait double emploi avec celles confiées au promoteur un an plus tard ;

Attendu que Monsieur R. démontre bien avoir : repris le dossier administratif - financier, engagé des poursuites judiciaires -récupéré le dossier complet du permis, et repris avec les architectes du projet en plan masse et terrassement ;

Attendu que toutes ses diligences ont été effectuées dans l'intérêt de la SNC les oliviers de la madeleine conformément au contrat de MOD ;

Attendu que domicilié en Haute Garonne il a effectué divers déplacements dans les Alpes Maritimes pour les besoins de sa mission ainsi que cela est corroboré par certains courriers (Berp du 31 août 2010) et courriels (Berp du 17 septembre 2010) ;

Attendu que ces frais étaient, selon le contrat, payables sur simple note de frais, et leur décompte était joint à la facture ; qu'il n'a pas été contesté par Monsieur B. en relation constante avec Monsieur R. ;

Attendu par conséquent que le jugement querellé ayant condamné la SNC Les oliviers de la madeleine au paiement de la somme de 35.880 euros TTC est confirmé ;

Sur la résolution du contrat de MOD :

Attendu que la SNC Les oliviers de la madeleine soutient que le contrat de MOD doit être résolu en application de l'article 1184 du code civil du fait de sa mauvaise exécution par Monsieur R. ;

Attendu toutefois que ce dernier a exécuté les démarches et diligences précitées dans le cadre de ses obligations contractuelles ;

Attendu qu'il n'est pas démontré qu'il a agi dans son intérêt personnel au détriment de celui de la société alors que la réalisation du projet immobilier envisagée par la SNC satisfaisait les intérêts des deux parties ;

Attendu que la SNC Les oliviers de la madeleine est déboutée de sa demande de résolution du contrat de MOD aux torts exclusifs de Monsieur R. ;

Attendu que la résolution du contrat était conventionnellement encourue de plein droit 'si bon semble' à Monsieur R. en cas de non-règlement de la facture un mois suivant la mise en demeure adressée à la débitrice ;

Attendu que la facture du 28 décembre 2011 remise en main propre à Monsieur B. n'a pas été payée dans les 20 jours de sa présentation ni dans le mois suivant la réception de la mise en demeure du 12 août 2013 ;

Attendu que Monsieur R. est dès lors fondé à soutenir que le contrat de MOD a été résolu de plein droit du fait de la SNC Les oliviers de la madeleine le 12 septembre 2013 ;

Sur les dommages et intérêts :

Attendu que Monsieur R. fait valoir que la SNC Les oliviers de la madeleine en faisant obstacle à la réalisation du programme l'a privé de percevoir l'intégralité de la rémunération convenue soit la somme de 340.735,05 euros TTC et demande sa condamnation au paiement d'une somme de 50.000 euros en réparation du préjudice subi ;

Attendu toutefois qu'il résulte de ses écritures que le projet tel qu'autorisé ne pouvait être réalisé, nécessitait des modifications, et Monsieur R. n'ignorait pas les difficultés financières auxquelles était confrontée la SNC, raisons ayant amenée la société selon lui à conclure un contrat de promotion immobilière le 28 janvier 2011 avec la société Caymo dont il est le gérant à deux mois de la péremption du permis ; qu'il sera rappelé par ailleurs que la caducité du permis de construire a été constatée au 28 février 2012 ;

Attendu que Monsieur R. ne justifie ni de l'existence ni du quantum du préjudice qu'il invoque et ne démontre pas son lien de causalité avec à la faute reprochée à la SNC Les oliviers de la madeleine ;

Attendu qu'il est par conséquent débouté de sa demande de dommages et intérêts d'un montant de 50.000 euros et le jugement confirmé par substitution de motifs sur ce point ;

Sur la résistance abusive de la SNC Les oliviers de la madeleine :

Attendu que la résistance apportée au paiement de la facture ne revêtant pas de caractère abusif démontré et le retard de paiement étant compensé par ailleurs par les intérêts au taux légal, Monsieur R. est débouté de sa demande de condamnation de l'appelante au paiement de la somme de 7.000 euros de dommages et intérêts présentée de ce chef ;

Attendu que le jugement est réformé en ce qu'il a condamné la SNC Les oliviers de la madeleine au paiement de la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Sur les demandes de la SNC Les oliviers de la madeleine :

Attendu que l'appelante est déboutée de sa demande de condamnation de Monsieur R. au paiement d'une somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts en l'absence de faute démontrée de ce dernier, de préjudice établi dans son existence et son quantum ;

Attendu que la présente décision infirmant la condamnation de la SNC les oliviers de la madeleine à payer à Monsieur R. d'une somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive constitue le titre ouvrant droit à la restitution de cette somme versée en application de l'exécution provisoire assortissant le jugement de condamnation, la demande formée par la SNC les Oliviers de la madeleine de remboursement des sommes versées en exécution du jugement est sans objet ;

Attendu que la SNC Les oliviers de la madeleine est condamnée au paiement d'une indemnité de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile en compensation des frais irrépétibles d'appel ;

Attendu que la SNC Les oliviers de la madeleine est condamnée aux entiers dépens ;

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement et publiquement,

Confirme le jugement attaqué en ce qu'il a :

Débouté la SNC Les oliviers de la madeleine de l'intégralité de ses demandes,

Dit que la clause résolutoire du contrat conclu le 12 mars 2010 est acquise,

Condamné la SNC Les oliviers de la madeleine à payer à Monsieur R. la somme de 35.880 euros au titre de la facture, outre intérêts au taux légal à compter du 12 août 2013,

Débouté Monsieur R. de sa demande de dommages et intérêts de 50.000 euros Condamné la SNC Les oliviers de la madeleine à verser à Monsieur R. une indemnité de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Réforme le jugement en ce qu'il a condamné la SNC Les oliviers de la madeleine à payer à Monsieur R. la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Rejette la fin de non-recevoir opposée par Monsieur R. tirée du principe de l'Estoppel,

Déboute Monsieur Jean-Pierre R. de sa demande de dommages et intérêts de 5.000 euros pour résistance abusive,

Déboute la SNC Les oliviers de la madeleine de sa demande de résolution du contrat de maîtrise d'ouvrage déléguée aux torts exclusifs de Monsieur R. en application de l'article 1184 du code civil et de condamnation de ce dernier au paiement d'une somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts,

Dit sans objet la demande présentée par la SNC Les oliviers de la madeleine en restitution par Monsieur R. des sommes versées au titre de l'exécution provisoire assortissant le jugement infirmé partiellement, le présent arrêt constituant le titre ouvrant droit à la restitution de la somme de 5.000 euros versée en application de l'exécution provisoire,

Condamne la SNC Les oliviers de la madeleine à verser à Monsieur R. la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile en compensation des frais irrépétibles d'appel,

Condamne la SNC les oliviers de la madeleine aux entiers dépens, ceux d'appel étant recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.