CA Paris, Pôle 5 ch. 3, 5 décembre 2018, n° 17-06.884

FAITS ET PROCÉDURE :

Suivant acte sous seing privé en date du 13 avril 2005, la société civile immobilière [...] a donné à bail à la société FBI VOLTAIRE IMMOBILIER, divers locaux à usage commercial dépendant d'un immeuble situé [...], pour une durée de 9 ans à effet du 15 avril 2005, moyennant un loyer annuel charges comprises de 27.600 euros.

Suivant un acte d'huissier de justice en date du 19 décembre 2013, la société civile immobilière [...] a fait signifier à la société locataire un congé avec offre de renouvellement à effet du ler juillet 2014, moyennant un loyer annuel charges comprises de 38.400 euros.

Suivant un acte d'huissier de justice en date du 13 mars 2014, la société FBI VOLTAIRE IMMOBILIER a fait signifier à la bailleresse son acceptation de l'offre de renouvellement, mais s'est opposée à la fixation du prix du bail renouvelé au montant proposé.

Par un mémoire en demande notifié le 4 décembre 2014, la société FBI VOLTAIRE IMMOBILIER a sollicité la fixation du prix du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle 10.656 euros en principal, correspondant selon elle à la valeur locative, inférieure au montant du loyer.

Par acte d'huissier de justice en date du 21 janvier 2015, la société FBI VOLTAIRE IMMOBILIER a fait assigner la société civile immobilière [...] aux fins de fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 10.656 euros par an, charges comprises en soutenant que la valeur locative des lieux loues serait inférieure au montant du loyer plafonné.

Par jugement du 7 avril 2015, le juge des loyers commerciaux a :

- constaté le renouvellement du bail entre les parties à la date du ler juillet 2014,

- avant dire droit ordonné une expertise, et désigné pour ce faire Mme M.- G.,

- fixé le loyer provisionnel pendant la durée de l'instance au montant du loyer contractuel en cours.

Mme M.- G. a déposé son rapport le 11 décembre 2015 concluant à une valeur locative de 19 000 euros, charges comprises au ler juillet 2014.

Dans son mémoire notifié le 6 août 2016 à la SCI [...] par courrier recommandé avec accusé de réception et déposé le 23 août 2016, la société FBI VOLTAIRE IMMOBILIER demande de voir :

- fixer à compter du 1er juillet 2014, à la somme de 16 200 euros par an, charges comprises le montant du bail renouvelé, les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées,

- condamner la SCI [...] au remboursement du trop-perçu de loyers,

- condamner la SCI [...] aux intérêts à compter du 21 janvier 2015, date de l'assignation, dans les conditions de l'article 1155 du code civil,

- ordonner l'exécution provisoire,

- condamner la SCI [...] aux dépens comprenant les frais d'expertise

Dans son mémoire notifié à la société FBI VOLTAIRE le 27 décembre 2016 par courrier recommandé avec accusé de réception et déposé le 29 décembre 2016, la SCI [...] a demandé de voir :

- fixer le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 33 960 euros charges comprises et subsidiairement à 27 660 euros,

- condamner aux arriérés de loyers avec intérêts au taux légal a compter de chacune des échéances,

- ordonner 1'exécution provisoire,

- condamner la société FBI VOLTAIRE a la somme de 4000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant le coût du rapport d'expertise.

Par jugement rendu le 28 février 2017, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris a :

- fixé à 19 000 euros par an charges comprises à compter du l er juillet 2014 le montant du loyer du bail renouvelé entre la société FBI VOLTAIRE et la SCI [...] pour les locaux situes [...] toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées,

- condamné la SCI [...] à payer à la société FBI VOLTAIRE les intérêts au taux légal sur les trop perçus de loyers à compter de la date de l'assignation puis à compter de chaque échéance contractuelle ;

- ordonné l'exécution provisoire de la présente décision,

- débouté les parties du surplus de leurs demandes,

- partagé les dépens par moitié entre les parties, qui incluront le coût de l'expertise judiciaire.

Par déclaration du 30 mars 2017, la SCI [...] a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 21 septembre 2017, la SCI [...] demande à la cour de :

- Infirmer le jugement rendu le 27 février 2017 par le Juge des Loyers Commerciaux du Tribunal de Grande Instance de Paris.

- Ce faisant, fixer le loyer en renouvellement du bail consenti à la société FBI VOLTAIRE IMMOBILIER à compter du 1er juillet 2014, pour le local situé [...] à la somme annuelle, charges comprises, de 33.960,00 € et subsidiairement de 27.660,00 €.

- Condamner la société FBI VOLTAIRE IMMOBILIER à verser à la SCI [...] la somme de 5.000,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

- Débouter la société FBI VOLTAIRE IMMOBILIER de toutes ses demandes, notamment de celles formées dans le cadre de son appel incident.

- Condamner en tant que de besoin FBI VOLTAIRE IMMOBILIER à verser à la SCI [...] les intérêts au taux légal sur les éventuels arriérés de loyer, conformément aux dispositions de l'article 1155 du Code Civil avec intérêts de droit au fur et à mesure des échéances.

- Condamner la société FBI VOLTAIRE IMMOBILIER en tous les dépens, lesquels comprendront le coût du rapport d'expertise de Madame M.- G. et pourront être recouvrés en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 31 juillet 2017, la SARL FBI VOLTAIRE IMMOBILIER, demande à la cour de :

Vu les articles L.145-33, alinéa 1 du Code de Commerce,

Vu les articles R.145-2 à R.145-8 du Code de Commerce,

Vu les articles 1154 et 1155 du Code civil,

- INFIRMER le jugement rendu le 28 février 2017 par la juridiction des loyers commerciaux du Tribunal de Grande Instance de PARIS (RG n°15/01458) concernant le montant du loyer du bail renouvelé,

Et statuant à nouveau,

- FIXER le montant du loyer du bail renouvelé pour les locaux sis à [...] à la somme de SEIZE MILLE DEUX CENT EUROS (16.200 €) par an, charges comprises, pour un bail de 9 années à compter du 1 er juillet 2014, les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées.

- DIRE que les intérêts échus et dus au moins pour une année entière produiront des intérêts, en application de l'article 1154 du Code civil,

En tout état de cause,

- CONDAMNER la SCI [...] à payer à la société FBI VOLTAIRE IMMOBLIER la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

- CONDAMNER solidairement la SCI [...] aux entiers dépens de première instance comprenant notamment les frais d'expertise judiciaire et de l'appel, dont distraction au profit de la SELAFA I. & T., avocats aux offres de droits, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 7 juin 2018.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fixation du loyer à la valeur locative

Sur les surfaces pondérées

La société bailleresse critique les pondérations proposées par l'expert judiciaire pour l'étage et le sous-sol, compte tenu du fait qu'il s'agit selon elle de locaux ouverts à la clientèle. Elle demande que soit appliquée à la surface des locaux du 1er étage un coefficient de 0,8 et à la surface des locaux du sous-sol un coefficient de 0,6, la surface totale pondérée étant alors de 36,24m²P arrondie à 36m²P.

La société locataire admet les coefficients de pondération proposés par l'expert et retenus par le premier juge ; la surface totale pondérée étant de 27m²P.

Il convient de se référer à la charte de l'expertise en évaluation immobilière de 2012, qui a été établie afin de permettre d'unifier les manières de procéder en la matière, afin de déterminer les coefficients de pondérations devant être appliqués en l'espèce. S'agissant des boutiques traditionnelles de centre-ville, la charte préconise pour les locaux situés au premier étage 'espace de vente éclairé en vitrine zone sur 5m (effet bandeau) : 0,50 ; espace de vente (hors effet bandeau): 0,40.' et pour les locaux 'Au sous-sol aménagé (selon l'utilisation qui en est faite et/ou accessible à la clientèle): 0,25 à 0,40.'

Le coefficient de 1 est admis par les parties pour les locaux situés au rez-de-chaussée.

Selon le diagnostic d'accessibilité concernant les locaux loués, annexés au rapport d'expertise, 'l'agence immobilière comporte trois niveaux ; rez-de-chaussée, sous-sol et premier étage. Le sous-sol est privé et n'est donc pas accessible à la clientèle.' La conclusion de ce diagnostic est que l'ensemble des locaux n'est pas accessible aux personnes à mobilité réduite, la modification de l'escalier d'accès au premier étage ne pouvant être réalisée techniquement compte tenu de la disproportion du coût de réalisation des travaux et la porte d'entrée d'une largeur insuffisante, ne pouvant être agrandie car le bâtiment est situé en zone classée.

Selon la description qu'en fait l'expert judiciaire, et les photographies annexées à son rapport, au premier étage, relié par un escalier hélicoïdal, se trouve un bureau de 14,21m² de configuration rectangulaire éclairé sur la place et doté d'une hauteur sous plafond de 2,90m.

Le coefficient de 0,50 proposé par l'expert est conforme à la charte s'agissant de locaux ouverts à la clientèle et aucun élément ne permet de fixer un coefficient plus important, réclamé par le bailleur, les locaux ne pouvant pas être aménagés pour la réception de personnes à mobilité réduite. Il doit en conséquence être retenu.

Les locaux du sous-sol d'une surface de 15,68m² U ne sont pas ouverts à la clientèle, contrairement à ce que soutient le bailleur. L'escalier qui y conduit, est d'après les photographies annexées au rapport très étroit, raide et malcommode. Le coefficient de 0,30 proposé par l'expert est en conséquence adapté et doit être retenu.

En conséquence, il convient de retenir une surface pondérée de 27m²P proposée par l'expert.

Sur la valeur locative

L'expert a recherché des termes de comparaison dans le quartier environnant pour des locaux similaires, parmi des références issues tant du marché que des décisions judiciaires.

Il en résulte des loyers de nouvelles locations évoluant de

- 278 euros le m², [...], opticien, 108m², septembre 2011, à

- 629 euros le m² (hors décapitalisation), [...], assurances MAIF, 143m², novembre 2013 des loyers de renouvellements amiables évoluant de

- 227euros le m², [...], 118m², mai 2013 à

541 euros le m², [...], concessionnaire automobile, 74m², octobre 2010 et des fixations judiciaires évoluant de

- 325 euros le m², [...], revêtements de sol, 80m², novembre 2006 à

- 390 euros le m², [...], agence immobilière, 50,4m², octobre 2007.

L'expert judiciaire propose de retenir un prix unitaire de 700 euros, charges comprises.

La société locataire demande de retenir un prix unitaire charges comprises de 600 euros. Elle se prévaut notamment d'une fixation judiciaire résultant d'un jugement du 27 juin 2016 (sic) du tribunal de grande instance de Paris pour des locaux sis [...], d'une surface pondérée de 55,38 m², au 1er janvier 2012, pour une somme totale de 25.000euros soit 450 euros le m² unitaire, pour une activité d'assurances. Elle donne par ailleurs, cinq références pour des locaux voisins extraits d'autres rapports d'expertise pour des dates d'effet comprises entre 2003 et 2008 et une référence datant de 2010, pour une activité de confection, au [...]. Elle demande de voir écarter toutes les références données par l'expert judiciaire intégrant des loyers décapitalisés.

La bailleresse demande la fixation du prix du loyer unitaire, hors charges à la somme de 900 euros, permettant de déterminer le montant du loyer annuel, auquel il conviendrait d'ajouter le montant des charges annuelles soit 1560 euros. Elle se réfère aux références figurant dans des rapports établis par MM. C. et M., le premier expert relevant un loyer pour une location nouvelle de 1295 euros le m² au [...] au 3 janvier 2013 et 1539 euros le m² au 1er janvier 2008, pour le [...], et le second proposant pour des nouvelles locations une référence au 1er septembre 2006, [...] d'un montant, de 729 euros le m² pour des assurances, et de 664 euros le m² pour le [...] au 1er mars 2013, pour de la téléphonie.

La cour relève que le loyer a été fixé au bail initial 'charges comprises.' Le bailleur produit un relevé de ses charges annuelles, permettant de constater qu'ont été appelées au titre des provisions pour charges pour l'année 2014, la somme de 1491,38 euros.

Les références données par la société locataire pour les années 2003 à 2008 seront écartées car trop éloignées de la date de renouvellement du bail dont s'agit. La référence de fixation par jugement en date du 27 juin 2014, à la somme annuelle de 25.000 euros à effet au 1er janvier 2012, pour des locaux commerciaux sis [...], d'une surface de 55,38m²P, pour une assurance, sera en revanche retenue car, les locaux sont situés à faible distance des locaux litigieux, l'activité qui y est exercée est comparable et la date d'effet n'est pas trop éloignée de la date du présent renouvellement. Par ailleurs, les références données par la société bailleresse ne concerne que des nouvelles locations. Or, le prix du loyer doit être déterminé par rapport à un panel de références issues du marché, des renouvellements amiables et des fixations judiciaires. En conséquence, elles doivent être intégrées au panier de référence, sans être privilégiées.

En dehors des obligations respectives légales et d'usage, il n'est stipulé au bail aucune clause exorbitante du droit commun pouvant avoir une incidence sur la valeur locative.

Compte tenu de ces éléments, des obligations respectives résultant du bail, de la destination des lieux bien adapté au site, de la qualité de l'immeuble, de l'intérêt de l'emplacement, implanté à proximité du métro Voltaire, mais dont la visibilité est réduite compte tenu de la présence d'espaces plantés, mais s'agissant d'une bonne situation sur un carrefour fréquenté et doté d'une bonne commercialité de quartier, et des caractéristiques des locaux, leur petite surface étant valorisée par l'effet 'bonbonnière', sur lesquels porte le bail renouvelé, le prix unitaire doit être fixé à 650 euros le m² B et la valeur locative annuelle globale à 17.550 euros. Compte tenu du fait que le prix est toutes charges comprises, il convient d'augmenter cette somme du coût des charges annuelles dont il a été justifié à hauteur de 1491,38 euros. En conséquence, le prix annuel du loyer est de 19041,38 euros, arrondi à la somme de 19.000 euros.

La valeur locative étant inférieure au montant du loyer plafonné, le montant du loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative d'autant qu'il s'agit d'une agence immobilière.

Sur les demandes accessoires

Il convient de confirmer le premier jugement en ce qui concerne le sort des dépens et des indemnités en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Il sera fait droit à la demande d'anatocisme.

Il y a lieu de faire masse des dépens d'appel et de dire qu'ils seront supportés par moitié par chacune des parties.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement et contradictoirement,

Confirme le jugement entrepris,

y ajoutant,

Dit que les intérêts échus pour une année porteront eux même intérêts,

Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile,

Fait masse des dépens d'appel et dit qu'ils seront supportés par moitié par chacune des parties.