CA Douai, 2e ch. sect. 1, 24 novembre 2022, n° 21/00893

Mme [U] [T] a résilié par lettre du 27 février 2019 le mandat d'agent commercial en vertu duquel elle collaborait avec la SAS Akinita Immobilier exerçant l'activité d'agent immobilier, tout en dressant l'état des commissions à lui revenir sur les affaires conclues après la cessation du contrat et principalement dues à son activité pendant qu'il s'appliquait. En cours de préavis, la société Akinita Immobilier a annoncé qu'elle rompait le contrat immédiatement et sans indemnité, invoquant une faute grave de la mandataire, au motif qu'elle avait collaboré avec un concurrent en violation de ses obligations contractuelles. Après avoir contesté en vain amiablement cette décision, Mme [T] a assigné la société Akinita Immobilier devant le tribunal de commerce de Boulogne-sur-Mer, par acte extrajudiciaire du 5 juin 2019.

C'est dans ces conditions que par jugement du 08 février 2021, le tribunal de commerce de Boulogne-sur-Mer a :

- débouté Mme [T] de ses demandes,

- condamné celle-ci à payer à la société Akinita Immobilier 500 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive et 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté la société Akinita Immobilier du surplus de ses demandes,

- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire,

- condamné Mme [T] aux dépens.

Par déclaration reçue au greffe de la cour le 8 février 2021, Mme [T] a déféré chacun des chefs de ce jugement dont elle demande la réformation.

Par dernières conclusions déposées et notifiées par la voie électronique valant signification le 12 mai 2021, Mme [T] demande à la cour de :

- réformer le jugement entrepris,

- condamner la société Akinita Immobilier à lui payer 11 360 euros au titre des commissions avec intérêts au taux légal à compter de la date de l'assignation, outre 5 000 euros au titre du préjudice moral et 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouter la société Akinita Immobilier de ses demandes contraires ;

- condamner celle-ci aux dépens.

Par dernières conclusions déposées et notifiées par la voie électronique valant signification le 18 août 2022, la société Akinita Immobilier demande à la cour de :

- dire que l'appel est irrecevable et mal fondé,

- recevoir la concluante en son appel incident et le dire bien fondé,

- infirmer le jugement entrepris mais seulement en ce qu'il a condamné Mme [T] à lui payer 500 euros au titre de l'abus de procédure et qu'il a débouté la concluante du surplus de ses demandes ;

- statuant à nouveau sur les chefs infirmés :

- condamner Mme [T] à lui payer :

- 8 000 euros de dommages-intérêts en réparation de la violation de son mandat ;

- 5 000 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

- 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner Mme [T] aux dépens.

L'ordonnance de clôture est du 7 septembre 2022.

En cours de délibéré, la cour a interrogé les parties sur la compatibilité de l'article 4 du contrat litigieux avec l'ordre public attaché aux dispositions des articles L. 134-12 et L. 134-13 du code de commerce. Mme [T] a répondu par observations du 9 novembre 2022 et la société Akinita immobilier par observations du 10 novembre 2022.

SUR CE

LA COUR

A titre liminaire, il sera observé que les premiers juges ne peuvent être approuvés d'avoir motivé le jugement entrepris par référence à la faute grave ou lourde du salarié et au droit du licenciement, alors que Mme [T], loin d'être salariée, était agent commercial. En outre, il sera rappelé que si les faits juridiques se prouvent par tous moyens, le juge ne peut admettre, lorsque la preuve se fait par présomptions, que les indices graves, précis et concordants.

Le contrat d'agent commercial daté du 9 décembre 2015, qui lie les parties, interdit au mandataire à l'article 4, en l'absence d'autorisation préalable et écrite du mandant, de s'intéresser à des opérations concernant le secteur de l'immobilier et proposées par des tiers. L'article 4 du contrat prévoit que de convention expresse entre les parties, il est convenu que le non-respect de l'une quelconque des obligations prévues par ce même article « est constitutif d'une faute grave ouvrant droit à rupture immédiate du contrat à la seule discrétion du mandant » dans les conditions de l'article 9. Il prévoit encore que le mandataire peut mettre fin au mandat par lettre recommandée avec avis de réception, avec un préavis de 8 jours à compter de la première présentation de la lettre. Il prévoit un préavis de rupture plus long lorsqu'elle émane du mandant mais que cette rupture interviendra sans délai ni indemnité en cas de faute grave du mandataire ou de non-respect par celui-ci, notamment et malgré mise en demeure restée infructueuse, de la clause d'interdiction d'activité déjà mentionnée. Le contrat prévoit enfin que, de convention expresse entre les parties, le négociateur perdra tout droit à rémunération sur les affaires en cours non réalisées, dans l'hypothèse d'une faute grave.

Par lettre recommandée présentée pour la première fois et distribuée le 28 février 2019, Mme [T] a notifié au mandant la cessation du contrat. Celui-ci en a accusé réception le même jour, confirmant que le contrat cessera le 8 mars 2019.

Cependant, par lettre recommandée datée du 3 mars 2019, distribuée le 7 mars 2019, le mandant a notifié au mandataire la rupture du contrat sans délai ni indemnité et avec perte des droits à rémunération sur les affaires en cours non encore réalisées, motif pris de la violation de l'article 4 déjà mentionné du contrat, l'intéressée étant également mandataire d'une autre agence immobilière, dénommée « [D] Expertise immobilier ». 

La société Akinita Immobilier soutient la perte du droit de Mme [T] sur les commissions conclues après la cessation du mandat au moyen que les conditions dans lesquelles elle a commencé à collaborer pour un concurrent constituent une faute grave en vertu de l'article 4 du contrat, lequel renvoie expressément à l'article 9 de ce même contrat.

L'article 4 se lit ainsi dans ses dispositions pertinentes :

« [Le mandataire] est libre d'accepter sans autorisation préalable et écrite du mandant la représentation d'autres mandants dès lors que ces derniers exercent des activités autres que portant sur le secteur immobilier. [']

De convention expresse entre les parties, il est convenu que le non-respect de l'une quelconque des obligations du présent article est constitutif d'une faute grave ouvrant droit à rupture immédiate du contrat à la seule discrétion du mandant dans les conditions prévues par le dernier alinéa de l'article 9 ci-après. »

L'article 9 du contrat précise que la résiliation par le mandant en raison d'une faute grave interviendra sans délai ni indemnité, au jour de la première présentation de sa notification, à la dernière adresse déclarée par le mandataire et que, de convention expresse entre les parties, le négociateur perdra tout droit à rémunération sur les affaires en cours non encore réalisées.

Il sera observé que la rupture du préavis ne constitue qu'une modalité de la rupture du contrat et que les dispositions des articles 4 et 9 rappelés sont demeurés applicables au cours du préavis résultant de la démission de Mme [T], de sorte que le mandant pouvait les invoquer pendant la durée de ce préavis résultant de la démission, nonobstant le fait que la rupture était acquise dans son principe, à la date d'échéance de ce préavis seulement.

S'il est exact que l'article 4 est contraire aux dispositions d'ordre public concernant l'indemnité légale de cessation de contrat - ce qui n'a pas empêché le mandant, par lettre de son conseil du 9 avril 2019, de s'en prévaloir au sujet de cette indemnité -, celle-ci n'est pas en cause en l'espèce puisque Mme [T], démissionnaire, agit uniquement au titre de son droit à commissions sur les affaires conclues après la cessation du contrat et principalement dues à son activité pendant qu'il s'appliquait. Mme [T] agit à ce titre en vertu de l'article L. 134-7 du code de commerce qui consacre ce droit, sans que celui-ci ne soit d'ordre public en vertu de l'article L. 134-16 du même code. Si l'article L. 134-10, d'ordre public, restreint les conditions dans lesquelles ce droit peut s'éteindre, il n'est pas dérogé par la loi aux règles de la responsabilité contractuelle de droit commun selon lesquelles le manquement du mandataire à ses obligations contractuelles est susceptible de créer un préjudice indemnisable du mandant pouvant s'imputer sur le droit à commissions. En effet, le principe de responsabilité contractuelle pour faute s'accorde avec les dispositions relatives aux commissions de l'agent commercial ' lié à son mandant par un intérêt commun au sens de l'article L. 134-4 du code de commerce ainsi qu'avec de l'article L. 134'10 du code de commerce selon lequel « Le droit à la commission ne peut s'éteindre que s'il est établi que le contrat entre le tiers et le mandant ne sera pas exécuté et si l'inexécution n'est pas due à des circonstances imputables au mandant. »

Cependant, il revient en l'espèce à la cour d'apprécier l'incidence du comportement des deux parties pour déterminer si le mandant peut se prévaloir du comportement invoqué du mandataire que la clause contractuelle telle l'article 9 déjà mentionné qualifie de faute grave.

Or, à cet égard, alors que le contrat d'agent commercial est un mandat d'intérêt commun et qu'en vertu de l'article L. 134-4 du code de commerce, le mandant a l'obligation essentielle de mettre l'agent en mesure d'exécuter son mandat, Mme [T] démontre que pendant la courte durée de son préavis, le mandant l'a empêchée d'avoir accès depuis chez elle et dans les mêmes conditions qu'avant la notification de sa démission, par intranet, aux informations relatives aux mandats dont elle avait la charge et à leur exécution.

Pour ce faire, Mme [T] produit une copie d'écran, nullement illisible, indiquant qu'à la date du 1er mars 2019, elle n'a pu se connecter à cet intranet. Mme [T] produit encore un courriel que lui a adressé Mme [M] [P], incluant un constat d'huissier du 12 mars 2019 établi à la demande de celle-ci et de M. [S] [R]. Il résulte de cette dernière pièce que ces deux personnes étaient également agents commerciaux pour le compte du même mandant et qu'ils ont démissionné chacun avec effet au 15 mars 2019, soit de manière contemporaine à Mme [T].

Ce constat d'huissier établit qu'à sa date, ces agents n'avaient déjà plus accès, depuis un lieu situé hors de l'établissement du mandant, ni à leur boîte à lettres électronique, ni à l'application Connect'immo, ni au référentiel documentaire, ni à l'application d'enregistrement des mandats. S'agissant de ces pièces, si le mandant fait valoir, pour contester la force probante du constat d'huissier, que Mme [T] introduit dans la présente instance le contentieux autre qui l'oppose à « une ancienne mandataire » qui aurait pu délibérément donner à l'huissier un code d'accès erroné pour conduire cet officier ministériel à un constat d'échec de connexion, le mandant ne conteste pas ce que l'huissier a constaté concernant l'impossibilité de M. [R] de se connecter.

La contestation de ce constat d'huissier par le mandant est mal fondée. Rien n'indique en outre que le mandant ait été confronté à un problème technique ayant contraint à cette époque à la suspension de la connexion à distance.

Si le mandant reproche à la mandataire de ne pas s'être plainte auprès de lui en cours de préavis de la privation de connexion et de ne pas lui avoir notifié, conformément à l'article 1220 du code civil, de résiliation de préavis pour inexécution grave des obligations du contrat, un tel reproche n'est nullement justifié au vu de la brièveté de ce préavis et cela n'empêche pas la mandataire, en toute hypothèse, de se prévaloir de cette inexécution par voie d'exception comme en l'espèce ; Mme [T] l'a d'ailleurs fait dans sa lettre recommandée avec accusé de réception postée le 12 mars 2019 en réponse à l'annonce de la sanction litigieuse reçue par lettre recommandée avec accusé de réception le 5 mars 2019, se plaignant précisément que les moyens de sa connexion avaient été supprimés dès le 1er mars.

La cour considère en conséquence qu'il est établi que conformément à une pratique du mandant en vigueur à l'égard de plusieurs agents démissionnaires, à la date de la démission de Mme [T], celui-ci a supprimé la possibilité de connexion de cette mandataire dès l'annonce de sa démission, au mépris du droit de celle-ci au maintien des obligations de ce mandant en cours de préavis.

Pour s'opposer à ce moyen, le mandant soutient tout d'abord qu'en invoquant le principe de l'exception d'inexécution, Mme [T] reconnaît implicitement avoir un dû envers elle. Or, cet argument est inopérant.

Le mandant fait encore valoir qu'il ne se plaint pas d'un non-respect de préavis mais d'une violation caractérisée de ne pas travailler pour un concurrent pendant la durée du contrat. Toutefois, ce même contrat faisait obligation au mandant de ne pas retirer au mandataire ses moyens de travailler pendant la durée du préavis, dès lors que l'article 4.2 du contrat stipule que le mandant s'oblige à respecter toutes les règles de fonctionnement et procédures mêmes postérieures au contrat et que l'article 6.2 de ce même contrat oblige le mandataire à avoir une adresse professionnelle distincte du mandant et qu'il n'est pas douteux que le fait pour le mandataire d'être obligé de venir dans l'établissement du mandant pour télécharger en local les courriels nécessaires et pour utiliser une adresse personnelle pour envoyer un courriel est incompatible avec la bonne exécution par le mandant de ses obligations. La seule présence préalable des mandats sur l'ordinateur personnel de la mandataire ne lui a pas suffi pour poursuivre le travail de ses dossiers. Mme [T] fait valoir valablement la distance importante entre l'agence du mandant à [Localité 5] et son lieu de résidence à [Localité 4]. Compte-tenu de la brièveté du préavis, il n'est pas valablement reproché à Mme [T] de ne pas avoir mis en demeure le mandant.

Concernant le comportement de Mme [T], il sera retenu ce qui suit.

Mme [T] justifie d'un contrat d'agent commercial établi en date du 2 mars 2018 avec [D] Expertise immobilier. Ce contrat est stipulé avoir effet au 9 mars 2019.

Cependant, le mandant affirme et prouve que le site internet et le site hébergé par un réseau social de cette agence concurrente faisaient figurer Mme [T] en qualité de mandataire dès le 3 mars 2019, avec ses coordonnées, sa photographie et la mention de son secteur géographique d'intervention, en vertu d'une part d'une lettre recommandée adressée à cette date et annexant une copie d'écran d'ordinateur et, d'autre part d'un constat d'huissier, réalisé le 4 mars 2019, révélant un formulaire de contact permettant de rentrer en relation avec l'intéressée.

Le mandant fournit un second constat d'huissier, datant du 7 mars 2019, montrant que trois biens sont annoncés comme étant d'ores-et-déjà confiés à Mme [T]. Ce dernier constat révèle également la présence de Mme [T] sur une photographie représentant un groupe de personnes, le verre à la main, parmi lesquelles la mandataire, avec le commentaire suivant : « Encore un compromis réalisé ce soir. Bravo [N] et Anne claire de l'agence de [Localité 3] !!». Or, il est constant qu'« [U] » désigne Mme [T]. Cependant, contrairement à ce que soutient le mandant, la circonstance que le vendeur, M. [W], se soit félicité de cette vente dès le 1er mars 2019 sur la page d'un réseau social non professionnel, ne prouve pas que Mme [T] ait œuvré à cette vente en faveur de la société [D] dès avant cette date. Il sera souligné que la chronologie des ventes immobilières se prouve par des actes notariés publiés au service de la publicité foncière et mentionnant les diligences des agents immobiliers ayant été rémunérés pour leur entremise ayant permis de conclure la vente. En outre, dans une attestation formelle non valablement combattue, M. [B] [D] explique de manière circonstanciée qu'il a, unilatéralement, anticipé la communication à l'égard des clients sur le site de son agence pour y faire figurer Mme [T] dès la signature du contrat d'agent commercial et avant la prise d'effet de celui-ci. Au reste, la présence de Mme [T] sur la photographie ne prouve pas non plus que celle-ci a travaillé pour le compte de ce concurrent pour parvenir à la vente en question. En effet, cette attestation indique de manière probante que la présence de Mme [T] dans les locaux était fortuite, M.[D] expliquant : « J'ai accompagné cette photographie d'un message de félicitations pour laisser entendre à la clientèle que Mme [T] avait réalisé cette vente ce qui est tout à fait faux, puisque cette vente a été réalisée par l'entremise d'un autre agent commercial » dont le nom est précisé. M. [D] précise encore : « je confirme par la présente que Mme [T] n'a pas commencé son activité d'agent commercial au sein de notre société avant le 9 mars 2019 et que ce qu'a mis en avant la société Akinita ne provient que d'une anticipation par mes soins de la communication autour de Mme [T].

La circonstance que M. [W] ait donné mandat non exclusif à chacune des deux agences, en premier lieu à la société Akinita Immobilier, le 23 mars 2018, et le 26 février 2019, selon l'acte de vente sous seings privés de vente daté et signé du 5 mars 2019, ne pouvant d'ailleurs qu'accréditer le fait que celui-ci connaissait déjà Mme [T], rendant vraisemblable le fait pour M. [D] de la retenir pour célébrer la vente conclue par l'entremise d'un autre agent commercial.

Il sera souligné qu'il n'est nullement établi que Mme [T] n'aurait pas eu l'intention, pendant le préavis, de travailler aux affaires en cours qu'elle avait rapportées au mandant.

Il résulte de ce qui précède que si Mme [T] a contrevenu à son obligation, découlant de l'article 4 du contrat, de ne pas s'intéresser à des affaires immobilières autres que celles confiées par la société Akinita Immobilier, cela pour avoir accepté de célébrer avec le client d'un concurrent la réalisation d'une vente réalisée par l'entremise de celui-ci, avant-même la prise d'effet de sa démission, il est également démontré, ainsi qu'il a déjà été dit, que la société Akinita Immobilier avait préalablement, contrairement aux obligations essentielles du mandat qui continuaient de l'engager en cours de préavis, retiré à Mme [T] les moyens informatiques propres à lui permettre de travailler pendant la durée du préavis, ce qui constitue une atteinte caractérisée à la loyauté contractuelle, antérieure au manquement à l'article 4 du contrat de mandat retenu contre elle dans le cadre de la présente instance.

Par conséquent, la société Akinita Immobilier, de mauvaise foi, est mal fondée à se prévaloir des dispositions des articles 4 et 9 du contrat pour refuser le paiement des commissions dues en vertu du droit de suite de l'agent commercial.

Le jugement entrepris doit être réformé en toutes ses dispositions.

Mme [T] doit se voir allouer le montant des commissions sur les affaires conclues après la cessation du contrat et principalement dues à son activité pendant qu'il s'appliquait.

Sur ce point, il est démontré, au vu des pièces fournies par Mme [T] et non contestées, que celle-ci est créancière des sommes suivantes :

- 6 800 euros au titre de la vente Poulet/Bordeau ;

- 3 144 euros au titre de la vente Bailleux/Decallon ;

- 1 416 euros au titre de la vente [Y]/[Z].

La société Akinita sera donc condamnée à payer à Mme [T] une somme totale de 11 360 euros.

Dès lors que les premiers juges ont donné raison à la société Akinita Immobilier, la résistance abusive de celle-ci ne peut pas être retenue et Mme [T] doit être déboutée de sa demande de dommages-intérêts.

Le sens de cet arrêt conduit à débouter la société Akinita Immobilier de toutes ses prétentions, à la condamner, en équité, à payer une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile dont le montant sera précisé au dispositif du présent arrêt, et à la condamner aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Réforme le jugement entrepris ;

Déboute la société Akinita Immobilier de toutes ses demandes ;

Condamne la société Akinita Immobilier à payer 11 360 euros à Mme [T] ;

Déboute Mme [T] de sa demande en dommages-intérêts pour résistance abusive ;

Condamne la société Akinita Immobilier à payer 5 000 euros à Mme [T] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société Akinita Immobilier aux entiers dépens de première instance et d'appel ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.