CA Metz, 3e ch., 16 décembre 2021, n° 20/02019

Faits Et Procédure

Exposant avoir consenti à M. Camille L. le 4 août 2016 et le 23 juin 2018, deux contrats de location sur des locaux de stockage situés [...], M. Valéry L. et Mme Nadia C. l'ont fait citer devant le tribunal d'instance de Metz par acte d'huissier du 18 juillet 2019.

Au dernier état de leurs prétentions, ils ont demandé au tribunal de prononcer la résiliation des deux baux, d'ordonner la libération des lieux, de condamner M. L. à leur payer une somme au titre de l'arriéré locatif et une indemnité d'occupation pour chaque local jusqu'à la libération des lieux, outre une indemnité en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.

Par jugement contradictoire du 22 septembre 2020, le tribunal judiciaire de Metz a :

- prononcé la résiliation des baux conclus entre les parties les 4 août 2016 et 23 juin 2018 à compter du jugement et dit qu'à défaut par M. L. d'avoir volontairement quitté les logements deux mois après la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son fait, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, si besoin est

- condamné M. L. à payer à M. L. et Mme C. la somme de 960 euros et celle de 1.880 euros correspondant aux loyers dus au titre des baux arrêtées au mois de janvier 2020 inclus avec intérêts légaux à compter de la signification du jugement

- condamné M. L. à payer à M. L. et Mme C. compter du 1er octobre 2020 et au plus tard le 5 du mois, une indemnité d'occupation de 80 euros pour le bail du 4 août 2016 et de 120 euros pour le bail du 23 juin 2018, dit que les indemnités d'occupation seront dues au prorata temporis et que toutes les indemnités d'occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d'exigibilité

- rejeté les autres demandes des parties

- condamné M. L. à payer à M. L. et Mme C. la somme de 1.000 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Le tribunal a observé que les deux contrats de location avaient pour objet le stockage, sans destination commerciale et en a déduit que les règles du contrat de louage prévues aux articles 1713 et suivants s'appliquaient. Il a relevé que les bailleurs faisaient état d'un arriéré correspondant à une année de loyer pour le premier bail et 18 mois pour le second bail, que le locataire qui ne faisait valoir aucun argument et ne démontrait pas avoir réglé au moins une partie de l'arriéré réclamé, avait commis des manquements graves à ses obligations justifiant le prononcé de la résiliation du bail.

Par déclaration déposée au greffe le 5 novembre 2020, M. L. a formé appel de ce jugement en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail conclu le 4 août 2016 à compter du jugement, ordonné son évacuation, l'a condamné au paiement de la somme de 960 euros représentant les loyers dus définitivement au titre de ce bail, arrêtée au mois de janvier 2020 et d'une indemnité d'occupation d'un montant de 80 euros à compter du 1er octobre 2020, prononcé la résiliation du bail conclu le 23 juin 2018, ordonné son évacuation , l'a condamné au paiement de la somme de 1.880 euros représentant les loyers dus définitivement au titre de ce bail arrêtée au mois de janvier 2020 inclus et d'une indemnité d'occupation d'un montant de 120 par mois à compter du 1er octobre 2020 et l'a condamné aux entiers dépens ainsi qu'au paiement de la somme de 1.000 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile.

L'appelant demande à la cour d'infirmer le jugement et de :

- déclarer irrecevables et subsidiairement mal fondées les demandes de M. L. et Mme C. au titre du prétendu bail du 23 juin 2018 et les rejeter

- les débouter de leurs demandes au titre du bail conclu le 4 août 2016, subsidiairement de requalifier ce bail en bail commercial

- les débouter du surplus de leurs demandes

- subsidiairement lui accorder les plus larges délais de paiement pour apurer sa dette locative au titre du bail du 4 août 2016

- débouter M. L. et Mme C. de leur demande en résiliation du bail du 4 août 2016

- les condamner solidairement en tous les frais et dépens des deux instances

- en tout état de cause rejeter l'appel incident, confirmer le jugement entrepris et débouter les intimés de leur demande tendant à être autorisés à poursuivre son expulsion passé le délai de 8 jours à compter de la signification de l'arrêt à intervenir faute pour lui d'avoir libéré les lieux.

Il expose qu'il a signé le contrat du 4 août 2016 intitulé 'bail d'habitation précaire' lequel a été conclu pour les besoins de son activité commerciale de marchand de biens, que le local est une remise lui permettant de stocker les marchandises dont il fait commerce, qu'il est indispensable à l'exploitation de son fonds de commerce et que le contrat de location relève du statut protecteur des baux commerciaux.

M. L. conteste avoir signé un autre bail pour un autre local de stockage dénommé 'local 2" et prétend que le bail du 23 juin 2018 a été fabriqué pour les besoins de la cause par les intimés, que le document produit est illisible, ne comporte aucune signature sous la mention 'signature du locataire' et n'est pas paraphé et qu'il s'agit d'un faux. Il précise que la mention manuscrite figurant au bas du document n'est pas de sa main mais de celle de M. L. et demande la production de l'original. Il expose que les intimés avaient proposé de lui louer un local complémentaire jouxtant celui qu'il loue, que ce bail n'a jamais été régularisé, que le local complémentaire était inexploitable compte tenu de son encombrement et qu'il s'agit d'une chaufferie. Il ajoute que tous les paiements qu'il a effectués sont à imputer sur le bail du 4 août 2016 et conteste les décomptes produits.

L'appelant relève que dans le cadre de l'appel incident, l'infirmation n'est sollicitée que sur la durée du délai à l'expiration duquel il pourra être procédé à son expulsion, de sorte qu'il n'y pas lieu à actualisation de la créance, observant que les intimés disposent déjà d'un titre du chef des indemnités d'occupation qui ont été fixées à compter du 1er octobre 2020. Il soutient enfin qu'il ne peut lui être laissé un délai de seulement 8 jours à compter de la signification de l'arrêt à intervenir avant de poursuivre son expulsion, lequel est insuffisant au regard de son activité professionnelle.

M. L. et Mme C. demandent à la cour de débouter M. L. de l'ensemble de ses prétentions, d'infirmer le jugement uniquement en ce qu'il a dit et jugé qu'à défaut pour M. L. d'avoir volontairement libéré les locaux n°1 et n°2 deux mois après signification du commandement, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son fait, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est et de :

- dire et juger qu'à défaut pour M. L. d'avoir volontairement libéré les locaux n°1 et n°2, 8 jours à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son fait, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est

- le condamner à leur payer la somme de 2.560 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté à septembre 2021 pour le local n°1 et celle de 4.280 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté à septembre 2021 pour le local n°2

- confirmer le jugement entrepris en toutes ses autres dispositions

- condamner M. L. à leur payer la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens d'appel.

Ils exposent que M. L. ne leur a jamais renvoyé le contrat de location du 4 août 2016 de sorte que l'exemplaire en leur possession n'est pas revêtu de la signature du preneur, qu'il s'agit d'un formulaire de 'bail d'habitation précaire' qui doit être requalifié en bail relevant du droit commun du louage régi par les règles du code civil puisqu'il ne porte pas sur un logement d'habitation mais sur un 'local de stockage'. Ils contestent la qualification de bail commercial alors qu'un contrat de location ne peut être qualifié comme tel que si le local sert à l'exploitation d'un fond de commerce, ce qui n'est pas le cas, les locaux n°1 et n°2 étant de simples pièces de stockage dans lesquelles M. L. n'a jamais exploité d'activité commerciale.

S'agissant du bail du 23 juin 2018, les intimés soutiennent qu'il a bien été signé par l'appelant lors de la remise des clés du local n°2 sur place, que la signature apposée sur le contrat est identique à celle qui figure sur une lettre du 29 juin 2019 dans laquelle il reconnaît sans ambiguïté qu'il occupe le local n°2. Ils contestent avoir procédé à un montage et précisent verser aux débats le document en original et produire un plan du local faisant apparaître une surface disponible de 30 m2 correspondant à la surface stipulée dans le contrat de bail du 23 juin 2018.

Ils rappellent que l'expulsion ne porte pas sur des lieux habités mais sur des locaux de stockage qui ne sont pas visés par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution et pour lesquels il n'est imposé aucun délai, demandant l'infirmation du jugement déféré et la limitation du délai à 8 jours à compter de la signification de l'arrêt à intervenir. Ils s'opposent aux délais de paiement sollicités en faisant valoir que M. L. ne produit aucun élément justifiant de ses ressources et ne démontre pas être en mesure de s'acquitter de sa dette. Dans l'hypothèse où il serait fait droit à la demande de l'appelant, ils sollicitent que les délais de paiement soient assortis d'une clause cassatoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Vu les écritures déposées le 27 septembre 2021 par M. L. et Mme C. et le 4 octobre 2021 par M. L. auxquelles la cour se réfère expressément pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

Vu l'ordonnance de clôture en date du 5 octobre 2021.

Sur la demande de résiliation

Si l'exemplaire du contrat de location du 4 août 2016 versé aux débats ne comporte pas la signature de M. L., celui-ci reconnaît expressément dans ses écritures avoir signé le document.

S'agissant du bail daté du 23 juin 2018, l'appelant conteste en être le signataire et le rédacteur des mentions manuscrites qui y figurent. En application des dispositions des articles 287 et 288 du code de procédure civile, il appartient à la cour de procéder à la vérification d'écriture et de signature au vu des éléments dont elle dispose.

Si l'appelant affirme qu'il s'agit d'un faux et d'un montage grossier, il est relevé que les intimés ont produit l'original du document, que la signature est apposée tout en bas du verso du document, en dessous de l'annotation relative à la date à laquelle le stockage peut débuter (24 juin) et que sous la pression de la mine du stylo, l'empreinte de la signature apparaît de l'autre côté de la page sur le recto de sorte qu'il n'y a aucun montage ou fausseté du document. Par ailleurs le fait qu'il conteste avoir écrit de sa main les mentions figurant au contrat est sans emport sur l'existence d'un contrat de bail alors qu'indépendamment des mentions manuscrites ou de l'absence de paraphes, la conclusion du contrat de location par M. L. peut être valablement formalisée par sa seule signature.

Sur la fausseté alléguée de la signature du locataire, il est observé que les signatures apposées respectivement sur les deux courriers de l'appelant versés aux débats et le contrat de location présentent d'importantes similitudes. L'aspect général de la graphie est semblable, les trois signatures présentent la même inclinaison du bas vers le haut, elles débutent de la même manière par une boucle aplatie à l'horizontale qui s'achève par une barre verticale au milieu de la signature. Outre ces points communs entre les trois signatures, celle qui a été apposée par M. L. sur son courrier du 29 juin 2019 est très similaire à celle figurant sur le bail, les deux signatures sont pratiquement de la même taille et comportent les mêmes boucles et la même ligne horizontale qui traverse la signature de part en part.

Il est relevé par ailleurs que dans sa lettre du 12 avril 2019, M. L. rappelle expressément à l'appelant qu'il a signé le bail le 23 juin 2018 et ce rappel ne suscite aucune contestation du locataire dans son courrier de réponse du 29 juin 2019 qui reconnaît en outre la remise de la clé du local et se plaint de son encombrement. Enfin, il ressort des décomptes produits que M. L. s'est acquitté au mois de juillet et août 2018 du loyer prévu par le bail qu'il conteste avoir signé et ces versements ne peuvent se confondre avec les loyers dus au titre de l'autre local qu'il a payé dans le même temps.

Il résulte de l'analyse des pièces que M. L. a bien signé le contrat de location daté du 23 juin 2018, qu'il est tenu par les termes de ce bail et que les demandes présentées à ce titre seront déclarées recevables.

Sur la qualification du premier bail, il résulte de l'article L. 145-1 I du code de commerce que les dispositions relatives aux baux commerciaux s'appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d'une entreprise immatriculée au répertoire des métiers, accomplissant ou non des actes de commerce. Le texte précise (1°) que les dispositions des baux commerciaux s'appliquent en outre aux baux de locaux ou d'immeubles accessoires à l'exploitation d'un fonds de commerce quand leur privation est de nature à compromettre l'exploitation du fonds.

En l'espèce, l'appelant allègue une activité commerciale de marchand de biens dont il ne justifie pas et contrairement à ce qu'il soutient la mention de son inscription au registre du commerce n'est pas ajoutée au bail. Il n'est pas davantage démontré qu'un fonds de commerce est exploité dans les locaux et il résulte au contraire des explications concordantes des parties que le local est utilisé aux fins de stockage. Enfin, il n'est établi ni que ces locaux sont accessoires à l'exploitation d'un fonds de commerce, ni que leur privation est de nature à compromettre l'exploitation d'un fonds de commerce. M. L. est donc débouté de sa demande tendant à la requalification du contrat de location du 4 août 2016 en bail commercial.

En revanche, ce bail est intitulé à tort de 'bail d'habitation précaire' alors que les locaux n'ont pas été loués aux fins d'habitation et le premier juge a justement dit que le bail est régi par les règles du contrat de louage de droit commun telles qu'elles figurent dans le code civil.

Sur la résiliation, l'article 1217 du code civil dispose que la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté ou l'a été imparfaitement peut provoquer la résolution du contrat. Il résulte de l'article 1728 du même code que le preneur a notamment pour obligation principale de payer le loyer aux termes convenus.

Les décomptes versés aux débats font état au mois de janvier 2020 d'un arriéré locatif de 960 euros pour le local n°1 (bail du 4 août 2016) et de 1.880 euros pour le local n°2 (bail du 23 juin 2018). Aucun règlement à déduire de ces sommes n'est justifié ou même allégué par l'appelant et il apparaît au contraire que l'arriéré locatif n'a cessé de s'aggraver, les décomptes arrêtés au mois de septembre 2021 faisant apparaître un arriéré locatif de 2.650 euros et 4.280 euros, soit respectivement plus de 33 mois de loyers impayés pour le local n°1 et plus de 35 mois pour le local n°2.

Il est rappelé que l'inexécution par le bailleur de ses obligations n'est susceptible d'affranchir le locataire de son obligation corrélative de payer le loyer qu'en cas de manquement grave se caractérisant par l'impossibilité absolue d'utiliser les locaux loués conformément à la destination du bail. M. L. ne démontre pas que le local n°2 présente un état d'encombrement généralisé tel qu'il n'a pu jouir des lieux, aucun élément tangible ne permettant d'authentifier la date et le lieu des photographies censées en justifier et sont sans valeur probante. C'est donc à juste titre que le premier juge a considéré que le locataire a gravement manqué à ses obligations et prononcé la résiliation des deux baux à compter du jugement, lequel est confirmé.

Sur la libération des lieux

Eu égard au fait qu'il ne s'agit pas de locaux d'habitation, les dispositions de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution prévoyant un délai de deux mois n'ont pas vocation à s'appliquer. Il est relevé que M. L. occupe les lieux sans payer le moindre loyer depuis de nombreux mois et même des années, de sorte qu'il convient d'infirmer le jugement et de dire que faute d'avoir quitté volontairement les locaux dans un délai de 15 jours à compter de la signification du présent arrêt, il pourra être procédé à l'expulsion de M. L. et celle de tous occupants de son fait avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est.

Sur le paiement de l'arriéré locatif

L'article 1240 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Selon l'article 1353 du même code, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation.

En l'espèce, aux termes des contrats de location conclus entre les parties le 4 août 2016 et le 23 juin 2018, le loyer mensuel s'élève à 80 euros pour le local n°1 et à 120 euros pour le local n°2. Il résulte de ce qui précède que les intimés justifient des sommes dues pour chaque local au vu des décomptes versés aux débats et qu'il n'est rapporté la preuve d'aucun versement à déduire des sommes portées en compte.

Sur la demande d'actualisation des montants, il résulte des articles 542 et 954 du code de procédure civile, pour les déclarations d'appel postérieures au 17 septembre 2020, que lorsque l'intimé ne demande, dans le dispositif de ses conclusions, ni l'infirmation des chefs du dispositif du jugement dont il recherche l'anéantissement ni l'annulation du jugement, la cour d'appel ne peut que confirmer le jugement.

En l'espèce, il est constaté à la lecture du dispositif des conclusions des intimés qu'ils ont limité expressément leur demande d'infirmation du jugement au délai d'expulsion et n'ont pas sollicité l'infirmation de la disposition du jugement ayant condamné M. L. à leur verser les sommes de 960 euros et de 1.880 euros pour les loyers dus au titre des baux arrêtées au mois de janvier 2020 inclus avec intérêts légaux à compter de la signification du jugement, ni l'annulation du jugement. Il est précisé que les intimés n'ont pas formé en appel une demande additionnelle en paiement pour la période suivant le jugement mais ont sollicité une somme différente de celle allouée par le premier juge sans demander l'infirmation de cette disposition. Il s'ensuit que le jugement doit être confirmé de ce chef.

Sur la demande en paiement d'une indemnité d'occupation

C'est à juste titre et par des motifs pertinents que la cour adopte, que le premier juge a condamné M. L. au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle pour chaque local, d'un montant équivalent à celui du loyer, soit 80 euros pour le local n°1 et 120 euros pour le local n°2, à compter du 1er octobre 2020, date de la résiliation, et ce jusqu'à la libération totale des lieux. Le jugement déféré est confirmé y compris en ce qu'il a dit que les indemnités d'occupation seront dues prorata temporis, payable d'avance et au plus tard le 5 du mois et que toutes les indemnités non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d'exigibilité.

Sur la demande de délais de paiement

L'article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créanciers, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

M. L. ne précise pas sa situation actuelle et ne verse à cet égard aucune pièce aux débats. En outre, compte tenu de la procédure, il a bénéficié de fait de délais de paiement de plus de deux ans sans avoir fait le moindre règlement, de sorte qu'il ne démontre pas avoir la capacité d'apurer sa dette dans le délai légal et doit être débouté de sa demande de délais de paiement.

Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les dispositions du jugement sur l'application de l'article de 700 du code de procédure civile et les dépens sont confirmés.

M. L., partie perdante, est condamné aux dépens d'appel. Pour des raisons d'équité, il est également condamné à payer à M. L. et Mme C. la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile en sus de la somme allouée en première instance et débouté de sa demande formée sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

DÉCLARE recevables les demandes présentées M. Valéry L. et Mme Nadia C. au titre du bail daté du 23 juin 2018 ;

CONFIRME le jugement déféré en ce qu'il a :

- prononcé la résiliation des baux conclus entre les parties les 4 août 2016 et 23 juin 2018 à compter du jugement

- condamné M. L. à payer à M. L. et Mme C. la somme de 960 euros et celle de 1.880 euros correspondant aux loyers dus au titre des baux arrêtées au mois de janvier 2020 inclus avec intérêts légaux à compter de la signification du jugement

- condamné M. L. à payer à M. L. et Mme C. à compter du 1er octobre 2020 et au plus tard le 5 du mois, une indemnité d'occupation de 80 euros pour le bail du 4 août 2016 et de 120 euros pour le bail du 23 juin 2018, dit que les indemnités d'occupation seront dues au prorata temporis et que toutes les indemnités d'occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d'exigibilité

- rejeté les autres demandes des parties

- condamné M. L. à payer à M. L. et Mme C. la somme de 1.000 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

L'INFIRME pour le surplus et statuant à nouveau,

DIT qu'à défaut par M. Camille L. d'avoir volontairement quitté le local n°1 et le local n°2 dans un délai de 15 jours à compter de la signification du présent arrêt, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son fait avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est ;

Y ajoutant,

DÉBOUTE M. Camille L. de sa demande de requalification du contrat de location du 4 août 2016 en bail commercial, de sa demande de délais de paiement et de versement d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. Camille L. à payer à M. Valéry L. et Mme Nadia C. la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. Camille L. aux dépens d'appel.

Le présent arrêt a été signé par Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de chambre à la Cour d'Appel de METZ et par Madame Guimaraes, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.