CA Versailles, 12e ch., 24 novembre 2022, n° 21/01892

EXPOSE DU LITIGE

Le 12 septembre 2017, un contrat d'agent commercial immobilier a été signé entre la société SL Immo Zen, dont le gérant est M. [Z], et M. [A] [G].

Puis, le 13 juin 2018, un contrat d'agent commercial immobilier (le Contrat d'agent) a été signé entre la société SL Immo Zen, dont le gérant est M. [Z], et la société Immonest, dont M. [G] est le président.

Selon la société Immonest, M. [Z] aurait imposé des conditions de travail qui seraient en contradiction avec l'obligation d'indépendance attachée à l'activité d'agent commercial mentionnée à l'article 2 du contrat d'agent. Par la suite, les tensions entre MM. [Z] et [G] se sont avivées, ce qui a conduit au départ de ce dernier.

Par courrier recommandé du 29 avril 2019, M. [G], ès qualités de représentant de la société Immonest, a demandé à la société SL Immo Zen de lui notifier la rupture du contrat.

Le 9 mai 2019, la société SL Immo Zen a contesté les faits et s'est opposée à l'envoi de la rupture du contrat.

Par acte du 19 juillet 2019, la société Immonest a assigné la société SL Immo Zen devant le tribunal de commerce de Nanterre aux fins notamment de voir prononcer la résiliation judiciaire du contrat d'agent commercial.

Par jugement du 17 février 2021, le tribunal de commerce de Nanterre a :

- Débouté la société Immonest de l'ensemble de ses demandes à l'encontre de la société SL Immo Zen ;

- Débouté la société SL Immo Zen de sa demande de dommages et intérêts à l'encontre de la société Immonest ;

- Débouté les parties de leurs demandes respectives au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire ;

- Condamné la société Immonest aux entiers dépens.

Par déclaration du 22 mars 2021, la société Immonest a interjeté appel du jugement.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par dernières conclusions notifiées le 30 octobre 2021, la société Immonest demande à la cour de :

- Juger l'appel de la société Immonest, représentée par M. [A] [G], recevable et bien fondé ;

- Confirmer le jugement rendu le 17 février 2021 par le tribunal de commerce de Nanterre, en ce qu'il a débouté la société SL Immo Zen de sa demande de dommages et intérêts à l'encontre de la société Immonest ;

- Débouter la société SL Immo Zen de l'intégralité de ses demandes ;

- Infirmer le jugement rendu le 17 février 2021 par le tribunal de commerce de Nanterre, en ce qu'il a :

- Débouté la société Immonest de l'ensemble de ses demandes à l'encontre de la société SL Immo Zen ;

- Débouté la société Immonest de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamné la société Immonest aux entiers dépens ;

En conséquence, statuant à nouveau,

A titre principal,

- Juger que le contrat d'agent commercial entre la société SL Immo Zen et la société Immonest a été rompu brutalement par la société SL Immo Zen, mandant, le 23 avril 2019 ;

A titre subsidiaire,

- Juger que la société SL Immo Zen a eu un comportement déloyal et a commis des manquements graves à ses obligations contractuelles et à son obligation de loyauté ;

En conséquence,

- Prononcer la résiliation judiciaire du contrat d'agent commercial aux torts exclusifs de la société SL Immo Zen à la date du 23 avril 2019 ;

- Condamner la société SL Immo Zen à verser à la société Immonest, représentée par M. [A] [G], les sommes suivantes :

- 15.160,56 euros au titre de l'indemnité compensatrice de préavis (2 mois) ;

- 181.926,72 euros au titre de l'indemnité de cessation de contrat ;

- 3.071 euros TTC au titre des commissions sur la vente du bien VO ;

- 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral ;

- Condamner la société SL Immo Zen à verser à la société Immonest la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel et 3.000 euros pour les frais irrépétibles de première instance ;

- Condamner la société SL Immo Zen aux entiers dépens de première instance et d'appel dont le timbre fiscal.

Par dernières conclusions notifiées le 30 novembre 2021, la société SL Immo Zen demande à la cour de :

- Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :

- Débouté la société Immonest de sa demande de résiliation judiciaire aux torts exclusifs de la société SL Immo Zen ;

- Débouté la société Immonest de sa demande d'indemnité de préavis ;

A titre subsidiaire et si par extraordinaire la Cour devait juger que la société Immonest peut prétendre au paiement d'une indemnité de préavis,

- Fixer la moyenne mensuelle des commissions perçues par la société Immonest au cours de l'exécution du contrat d'agent commercial à la somme de 2.986,17 euros ;

- Débouté la société Immonest de sa demande d'indemnité de rupture du contrat d'agent commercial ;

A titre subsidiaire et si par extraordinaire la Cour devait juger que la société Immonest peut prétendre au paiement d'une indemnité de rupture de son contrat d'agent commercial,

- Limiter le montant de l'indemnité à la somme de 105.113,26 euros ;

- Débouté la société Immonest de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral ;

- Débouté la société Immonest de sa demande tendant au paiement de la commission dans le dossier VO ;

- Débouté la société Immonest du surplus de ses demandes ;

- Infirmer le jugement entrepris pour le surplus et statuant à nouveau ;

- Dire et juger que la société Immonest a commis une faute grave dans l'exécution du contrat d'agent commercial la liant à la société SL Immo Zen ;

- Prononcer la réalisation judiciaire du contrat d'agent commercial aux torts exclusifs de la société Immonest au 31 juillet 2019 ;

- Condamner la société Immonest au paiement de la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de l'exécution déloyale du contrat et des actes de concurrence commis par l'appelante ;

- Condamner la société Immonest à verser à la société SL Immo Zen la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamner la société Immonest aux entiers dépens dont distraction pour ceux d'appel directement au profit de Me Philippe Chateauneuf sur le fondement de l'article 699 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 2 juin 2022.

Pour un exposé complet des faits et de la procédure, la cour renvoie expressément au jugement déféré et aux écritures des parties ainsi que cela est prescrit à l'article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur la résiliation judiciaire du contrat d'agent commercial.

La société Immonest sollicite la résiliation judiciaire du contrat d'agent commercial à effet du 23 avril 2019 qui la liait à la société Immo Zen aux torts exclusifs de cette dernière. Elle fait valoir que la société SL Immo Zen n'a pas respecté les dispositions du contrat d'agent commercial stipulant qu'il ne doit exister aucun lien de subordination entre le mandant et l'agent, qu'à la suite d'un entretien entre ceux-ci, le 23 avril 2019, la société Immo Zen a rompu, unilatéralement et brutalement, le contrat d'agent commercial.

La société SL Immo Zen fait valoir, à propos de l'existence alléguée d'un lien de subordination, qu'un contrat de travail ne peut exister entre deux sociétés et que la société Immonest n'apporte pas d'éléments de preuve susceptibles d'établir une violation du statut d'agent commercial indépendant. Elle fait valoir qu'elle n'est pas à l'origine de la rupture du contrat litigieux dont l'initiative ne relève que de la seule décision de la société Immonest, prise par l'intermédiaire de son représentant légal, M.[G], et qui doit en assumer les conséquences. La société SL Immo Zen sollicite de la cour qu'elle prononce la résiliation judiciaire du contrat litigieux avec effet au 31 juillet 2019 pour manquements graves, reprochant à la société Immonest des actes de concurrence déloyale pour s'être mise au service d'une agence concurrente et d'avoir réalisé des ventes alors que le contrat litigieux n'était pas résilié.

*

Selon les dispositions de l'article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, a la possibilité, notamment, de provoquer la résolution du contrat qui peut, selon l'article 1224 du même code, résulter d'une décision de justice.

L'article L. 134-1 du code de commerce prévoit qu'un « agent commercial est un mandataire qui sans être lié par un contrat de louage de services, est chargé, de façon permanente, de négocier et, éventuellement, de conclure des contrats de vente, d'achat, de location ou de prestations de services, au nom et pour le compte de producteurs, d'industriels, de commerçants ou d'autres agents commerciaux... ».

L'article 1 du contrat d'agent conclu le 13 juin 2018 dispose qu' : « Il n'existe, entre l'agent commercial, en sa qualité de mandataire indépendant, et son mandant, aucun lien de subordination, ce que reconnaissent expressément les parties. »

L'article 2 de ce même contrat stipule que : « L'agent commercial organise son activité comme il l'entend, il n'a pas à informer le mandant de la gestion de son emploi du temps, il n'est pas tenu à une obligation de présence ni à de quelconques horaires. »

*

Il résulte de certains sms échangés au mois d'avril, mai et juillet 2018 (pièce 13 - Immonest) entre M. [Z] et ses collaborateurs que celui-ci leur impose le respect d'un planning ainsi que l'obligation d'assurer des permanences en rappelant que 'lors de vos permanences, pas de RDV, vous êtes à l'accueil et dispatchez les appels.'. La société Immonest produit un 'tableau des permanences de l'agence' (pièce 12- Immonest) sur lequel figure M. [A] [G] ainsi que les autres collaborateurs de la société Immo Zen ([D] [F], [I] [K] - pièce 10 Immonest), chacun assurant trois demi-journées par semaine, M. [U] [Z] prenant sa permanence le mercredi après-midi. Un sms échangé le 28 juillet 2018 entre M. [G] et M.[Z] révèle que ce dernier interroge M. [G] sur la nature d'un rendez-vous que dit avoir pris ce dernier ('je pars en rendez-vous. Je ne repasserai pas à l'agence...'), en des termes peu amènes : « C'est quoi ce RDV' La franchise c'est peut-être mieux. T’inquiète-je suis revenu pour respecter les horaires. ».

La société Immonest rapporte la preuve qu'en dépit de son statut d'agent commercial, M. [G] est tenu d'assurer une permanence à l'agence 3 fois par semaine et que M. [Z] n'hésite pas à l'interroger sur ses absences en violation des dispositions législatives et contractuelles qui confèrent à l'agent commercial une indépendance d'organisation, essence même de ce statut.

En portant atteinte à la liberté d'organisation de son mandataire, le mandant a commis une faute grave, qui porte atteinte à la finalité commune du mandat d'intérêt commun et rend impossible le maintien du lien contractuel.

Le jugement sera infirmé et la résiliation judiciaire prononcée aux torts exclusifs de la société SL Immo Zen avec effet au 23 avril 2019 date de l'entretien entre M. [Z] et M. [G] à l'issue duquel ce dernier a quitté les locaux de l'agence et s'est vu privé d'un accès au logiciel métier interdisant, au moins temporairement, la poursuite de son activité (pièce 4 - Immonest).M. [Z] écrit, à cet égard, le 23 avril 2019 dans un premier sms (11h48) destiné aux collaborateurs de l'agence : « Jusqu'à preuve du contraire [A] ne faisant plus partie de l'aventure, merci de me prévenir s'il se présente à l'agence en mon absence. » et dans un second sms, un peu plus tard (14h35), : « ...tout ceci est stérile [pour] moi la page est tournée sans rancoeur avec énormément de déceptions (sic).Bonne continuation. ». (Pièce 3 - Immonest)

La société Immo Zen sera déboutée de sa demande de résiliation judiciaire au 31 juillet 2019 fondée sur des manquements supposés du mandataire, postérieurs à la date de prise d'effet de la résiliation du contrat litigieux du 23 avril 2019 retenue par la cour (candidature du mandataire auprès d'une agence concurrente le 23 avril 2019 à 19h57 après le sms du même jour à 14h35 du mandant concluant que « la page est tournée » ; présence de M. [G] au sein d'une autre agence concurrente les 28 septembre et 31 décembre 2019 (pièce 21- Immo Zen) ; compromis de vente d'un appartement daté du 17 septembre 2019 (pièce 15 - Immo Zen).

Sur les demandes de la société Immonest consécutives à la résiliation judiciaire.

La société Immonest sollicite une indemnité de préavis de 15.160,56 € HT, une indemnité de cessation du contrat de 181.926,72 € HT, un montant de commissions de 3.071 € TTC (dossier VO) ainsi qu'une somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral.

La société SL Immo Zen soutient que l'indemnité de préavis n'est pas due en cas de faute grave de l'une des parties, commise, en l'espèce, par la société Immonest. A titre subsidiaire, elle invite la cour à apprécier l'indemnité de préavis sur la base d’une moyenne mensuelle de commissions de 4.379,71 €. Elle fait valoir que l'indemnité de cessation de contrat n'est pas due compte tenu de la faute grave commise par la société Immonest. A titre subsidiaire, elle demande à la cour de 'cantonner' cette indemnité à la somme de 105.113,26 € HT. Enfin, s'agissant du préjudice moral revendiqué par la société Immonest, elle oppose l'absence d'une rupture brutale et vexatoire.

*

L'article L. 134-7 du code de commerce dispose que « Pour toute opération commerciale conclue après la cessation du contrat d'agence, l'agent commercial a droit à la commission, soit lorsque l'opération est principalement due à son activité au cours du contrat d'agence et a été conclue dans un délai raisonnable à compter de la cessation du contrat, soit lorsque, dans les conditions prévues à l'article L. 134-6, l'ordre du tiers a été reçu par le mandant ou par l'agent commercial avant la cessation du contrat d'agence. ».

L'article L. 134-11 du code de commerce prévoit notamment que : « Lorsque le contrat d'agence est à durée indéterminée, chacune des parties peut y mettre fin moyennant un préavis.

.../...

La durée du préavis est d'un mois pour la première année du contrat, de deux mois pour la deuxième année commencée, de trois mois pour la troisième année commencée et les années suivantes. En l'absence de convention contraire, la fin du délai de préavis coïncide avec la fin d'un mois civil.

Les parties ne peuvent convenir de délais de préavis plus courts. Si elles conviennent de délais plus longs, le délai de préavis prévu pour le mandant ne doit pas être plus court que celui qui est prévu pour l'agent.

Ces dispositions ne s'appliquent pas lorsque le contrat prend fin en raison d'une faute grave de l'une des parties ou de la survenance d'un cas de force majeure. ».

L'article L. 134-12 du même code prévoit : « En cas de cessation de ses relations avec le mandant, l'agent commercial a droit à une indemnité compensatrice en réparation du préjudice subi.

L'agent commercial perd le droit à réparation s'il n'a pas notifié au mandant, dans un délai d'un an à compter de la cessation du contrat, qu'il entend faire valoir ses droits.

.../.... ».

L'article L. 134-13 du même code stipule que : « La réparation prévue à l'article L. 134-12 n'est pas due dans les cas suivants :

1° La cessation du contrat est provoquée par la faute grave de l'agent commercial ;

2° La cessation du contrat résulte de l'initiative de l'agent à moins que cette cessation ne soit justifiée par des circonstances imputables au mandant ou dues à l'âge, l'infirmité ou la maladie de l'agent commercial, par suite desquels la poursuite de son activité ne peut plus être raisonnablement exigée ;

3° Selon un accord avec le mandant, l'agent commercial cède à un tiers les droits et obligations qu'il détient en vertu du contrat d'agence. ».

Les dispositions contractuelles relatives au préavis et à l'indemnité compensatrice en cas de cessation du contrat reprennent les dispositions légales.

*

Sur l'indemnité de préavis

La société Immonest ayant sollicité et obtenu la résiliation judiciaire du contrat à effet au 23 avril 2019 avec pour conséquence la rupture à cette date du contrat d'agent commercial ne peut prétendre au versement d'une indemnité de préavis qui n'est due que dans le cas où l'une ou l'autre des parties souhaite mettre fin au contrat, celle-ci étant débitrice de l'obligation de respecter un préavis à l'égard de l'autre, la rupture du contrat intervenant, en pareil cas, à l'issue du dit préavis.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur l’indemnité compensatrice en réparation du préjudice subi.

La société Immonest réclame une indemnité de 181.926,72 € HT correspondant à 24 mois de commission moyenne mensuelle de 7.580,28 € HT. La société Immonest évoque l'impossibilité de mener à bien trois missions (VO, Steglitz, [M] [C]) du fait de la rupture du contrat d'agent et la perte de commissions qu'elle n'a pu obtenir faute de pouvoir prospecter la clientèle depuis le 23 avril 2019.

La société SL Immo Zen invite la cour à réduire à de plus justes proportions soit à la somme de 105.113,26 € HT (24 mois x 4.379,71 € HT) la demande de la société Immonest.

L'indemnité de cessation de contrat due à l'agent commercial a pour objet de réparer le préjudice qui comprend la perte de toutes les rémunérations acquises résultant de l'activité développée dans l'intérêt commun des parties.

La société Immonest ne fournit aucun élément chiffré à l'appui de sa demande. La cour retiendra l'évaluation retenue par la société SL Immo Zen soit la somme de 105.113,26 € HT (24 mois x 4.379,71 € HT) établie sur la base de commissions perçues au titre de l'activité développée par la société Immonest pendant l'exécution du contrat.

Le jugement sera infirmé sur ce point.

Sur le montant de commissions de 3.071 € TTC (dossier VO).

La société Immonest réclame le paiement d'une commission de 3.071 € TTC au titre du dossier VO dont elle se serait occupée avant la résiliation judiciaire du contrat. A l'appui de sa prétention, la société Immonest ne verse qu'un message (sms) du 11 juin 2019 émis par un collaborateur de la société Immo Zen adressé à M. [G] rédigé ainsi : «  ....J'ai reçu une offre sur VO à 250k, elle vient d'être contresignée. Je te tiens informé des avancées.... »

La société Immonest ne démontre pas, par ce seul message, que cette opération est principalement due à son activité au cours du contrat d'agence et qu'elle a été conclue dans un délai raisonnable à compter du 23 avril 2019 date de cessation du contrat alors qu'il ne s'agit que d'une offre.

Le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté la société Immonest sur ce point.

Sur le préjudice moral,

La société Immonest réclame la somme de 5.000 € au motif que M. [G] se serait fait agresser verbalement et menacer physiquement.

La société Immonest n'explique pas en quoi l'agression verbale et les menaces physiques dont se plaint M. [G], à les supposer établies, lui aurait causé, en sa qualité de personne morale, un préjudice outre qu'elle ne justifie pas du quantum demandé.

Le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté la société Immonest de sa demande à cet effet.

Sur la demande de dommages et intérêts de la société SL Immozen.

La société SL Immo Zen sera déboutée de sa demande de condamnation de la société Immonest à 50.000 € de dommages et intérêts en réparation du préjudice prétendument subi du fait d'agissements déloyaux, la résolution judiciaire du contrat litigieux lui étant exclusivement imputable.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile.

Le jugement sera infirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

La société SL Immo Zen sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel.

La société SL Immo Zen sera condamnée à la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement du tribunal de commerce de Nanterre du 17 février 2021 en ce qu'il a débouté la société SL Immo Zen de sa demande de dommages et intérêts à l'encontre de la société Immonest et débouté la société Immonest de sa demande de paiement d'une commission de 3.071 € TTC au titre du dossier VO,

L'Infirme pour le surplus,

Statuant de nouveau,

Condamne la société SL Immo Zen à verser à la société Immonest la somme de 105.113,26 € HT à titre d'indemnité de rupture,

Rejette toutes autres demandes,

Y ajoutant,

Condamne la société SL Immo Zen aux dépens de première instance et d'appel,

Condamne la société SL Immo Zen à verser à la société Immonest la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.