Cass. 3e civ., 7 janvier 2021, n° 19-23.269

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 26 juin 2019), la société [...], propriétaire de locaux à usage commercial et de bureaux donnés à bail à la société l'Union Travaux, l'a assignée, après la restitution des lieux, en paiement d'un arriéré de loyers, de réparations locatives et d'une indemnité pour perte de loyers.

Examen du moyen

Enoncé du moyen

2. La société [...] fait grief à l'arrêt de rejeter partiellement sa demande, alors « que l'indemnisation du bailleur, à raison des dégradations affectant les locaux loués qui sont la conséquence de l'inexécution par le preneur de ses obligations, n'est pas subordonnée à l'exécution des réparations par le bailleur ni à l'engagement effectif de dépenses ; qu'en l'espèce, en retenant pour exclure toute indemnisation à la charge de la société l'Union travaux au titre des dégradations ayant résulté de ce qu'elle n'avait pas procédé à l'entretien des locaux loués et à ce qu'elle les avait abandonnés sans surveillance, que les travaux opérés par la SCI [...] à la demande de son nouveau locataire ne portaient pas sur ces dégradations et que la franchise de loyers consentie à ce nouveau locataire ainsi que la diminution du montant de ses loyers étaient sans lien avec ces dégradations, la cour d'appel, qui n'a ce faisant nullement exclu l'existence d'un préjudice tenant à la baisse de valeur des locaux loués, a violé les articles 1147 du code civil dans sa version antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 10 février 2016 et 1732 du code civil. »

Réponse de la Cour

Vu l'article 1732 du code civil :

3. Aux termes de ce texte, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.

4. Pour limiter à une certaine somme le montant de l'indemnité accordée à la société [...], l'arrêt retient que, s'agissant des autres réparations locatives réclamées par le bailleur en raison du défaut d'entretien et de restitution des lieux en bon état, il y a lieu d'observer qu'il a immédiatement reloué les locaux sans procéder à leur remise en état, si bien qu'il ne peut solliciter que la réparation du dommage qu'il a subi de ce chef et que des dommages et intérêts ne peuvent être alloués que si le juge constate qu'il est résulté un préjudice de la faute contractuelle, ce qui suppose que le bailleur, soit a réparé les désordres constatés dans l'état des lieux de sortie ou les a pris à sa charge soit a reloué à des conditions plus défavorables.

5. En statuant ainsi, alors que l'indemnisation du bailleur, à raison des dégradations qui affectent le bien loué et qui sont la conséquence de l'inexécution par le preneur de ses obligations, n'est subordonnée ni à l'exécution de réparations par le bailleur, ni à l'engagement effectif de dépenses, ni à la justification d'une perte de valeur locative, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 26 juin 2019, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;

Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée.