Cass. 3e civ., 23 mai 2013, n° 11-26.095

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 14 juin 2011), que par acte du 14 janvier 2004, la SCl Allegresse (la SCI), nu-propriétaire, et M. X... et Mme Y..., son épouse, usufruitiers, ont donné à bail de vingt-quatre mois à la société Informatique et sécurité (la société SIS) des locaux à usage commercial ; que la société SIS les a assignés en référé aux fins d'obtenir la remise en état du local ; que le juge des référés a saisi, en application de l'article 811 du code de procédure civile, le tribunal de grande instance devant lequel chacune des parties a sollicité la résiliation du bail aux torts de son co-contractant et l'allocation de diverses sommes ;

Sur le premier moyen, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant souverainement retenu que si étaient établies des infiltrations d'eau de pluie en toiture de nature à troubler la jouissance paisible des lieux et dont les réparations incombaient au bailleur, l'activité avait pu se poursuivre dans les lieux loués, la cour d'appel a pu déduire de ces seuls motifs, sans dénaturation et sans être tenue d'effectuer une recherche que ses constatations rendaient inopérante, que le non-paiement total des loyers n'était pas justifié ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Mais sur le second moyen :

Vu l'article 1290 du code civil ;

Attendu que la compensation s'opère de plein droit par la seule force de la loi, même à l'insu des débiteurs ; que les deux dettes s'éteignent réciproquement, à l'instant où elles se trouvent exister à la fois, jusqu'à concurrence de leurs quotités respectives ;

Attendu que pour rejeter la demande de la société SIS en dommages-intérêts pour troubles de jouissance, l'arrêt retient que l'arriéré locatif doit être arrêté à 19 054,02 euros, que le premier juge a apprécié le préjudice lié aux troubles de la jouissance comme équivalent au montant des loyers dus, les deux créances devant se compenser entre elles et la résistance du bailleur justifiant une indemnité de 5 000 euros, que compte tenu de l'absence d'insalubrité des locaux et des interventions tout de même diligentées par le gestionnaire, cette appréciation, qui revient à accorder quatre années d'occupation gratuite, ne peut être approuvée, que seule la créance indemnitaire pour troubles locatifs de la locataire peut être considérée comme compensée avec l'indemnité qu'elle doit pour la rupture du bail à ses torts et que la société SIS doit donc être condamnée à payer l'intégralité de l'arriéré locatif ;

Qu'en statuant ainsi, sans liquider préalablement les préjudices résultant, pour les bailleurs, de la rupture du bail aux torts de la preneuse, et, pour le preneur, des troubles de jouissance dont elle constatait l'existence, la cour d'appel a violé le texte sus-visé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné la société Informatique et sécurité à payer la somme de 19 054,02 euros au titre de l'arriéré locatif, et dit n'y avoir lieu à condamnation à dommages et intérêts pour résistance abusive, l'arrêt rendu le 14 juin 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Toulouse ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Toulouse, autrement composée.