CA Versailles, 16e ch., 24 novembre 2022, n° 21/04232

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 24 avril 1991, [G] [Z] aux droits de laquelle se trouve désormais M [D] [N], a donné à bail à M [B] [I] et Mme [L] [A], sa première épouse, deux boutiques en rez-de-chaussée et une cave, au sein de l'ensemble immobilier sis [Adresse 5]), puis par acte du 7 avril 2000, elle a donné à bail à M [B] [I] et Mme [F] [R] alors sa seconde épouse les lots n°32 et n°33 correspondants une troisième boutique et une cave. M [I] a joint l'ensemble de ces lots, plus d'autres dans la continuité, qu'il louait à un autre propriétaire, pour y exploiter un commerce d'alimentation sous l'enseigne Coccinelle.

Par exploits d'huissier du 20 juin 2017, M [D] [N] a fait délivrer sur le fondement de chacun de ces baux, des commandements de payer visant la clause résolutoire à Monsieur [B] [I] et à Madame [F] [R].

Ne se satisfaisant pas de l'issue des procédures de référé précédemment engagées, M [D] [N] a assigné les 6 décembre et 26 décembre 2018, M [B] [I] et Mme [F] [R] afin de voir notamment constater l'acquisition des clauses résolutoires visées dans les commandements des 20 juin 2017, ordonner l'expulsion des preneurs et les condamner au paiement d'arriérés et d'une indemnité d'occupation.

Par jugement réputé contradictoire du 12 mai 2021, le tribunal judiciaire de Nanterre a :

Jugé irrecevables les conclusions de M [D] [N] dirigées à l'encontre de M [B] [I],

Dit que le tribunal de céans n'est tenu à l'encontre de M [B] [I] que des demandes formées dans l'assignation,

Constaté l'acquisition au profit de M [D] [N] des clauses résolutoires insérées au bail du 24 avril 1991 et celui du 7 avril 2000 visées dans les commandements de payer du 20 juin 2017,

Dit que M [B] [I] devra libérer de sa personne et de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef les lieux qu'il occupe sis [Adresse 5]) en vertu du bail du 24 avril 1991, dans un délai d'un mois à compter de la signification du présent jugement,

Dit que M [B] [I] et Mme [F] [R] devront libérer de leur personne et de leurs biens ainsi que de tous occupants de leur chef les lieux qu'ils occupent sis [Adresse 5]) en vertu du bail du 7 avril 2000 dans un délai d'un mois à compter de la signification du présent jugement,

Dit que faute par Monsieur [B] [I] et Mme [F] [R] de quitter les lieux dans le délai et celui-ci passé, M [D] [N] pourra faire procéder à leur expulsion avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est,

Rappelé que le sort des meubles trouvés dans les lieux est régi par l'article L433-1 du code des procédures civiles d'exécution,

Condamné M [B] [I] à payer à M [D] [N] la somme de 24.885,62 € arrêtée au 21 juillet 2017 au titre de la dette locative du bail du 24 avril 1991, avec intérêt au taux légal à compter du 20 juin 2017, date du commandement de payer,

Condamné solidairement M [B] [I] et Mme [F] [R] à payer à M [D] [N] la somme de 8.529,96 € arrêtée au 21 juillet 2017 au titre de la dette locative du bail du 7 avril 2000, avec intérêt au taux légal à compter du 20 juin 2017, date du commandement de payer,

Condamné M [B] [I] à payer à M [D] [N] au titre du bail du 24 avril 1991, une indemnité d'occupation à compter du 21 juillet 2017 fixée à un montant égal au montant du loyer en principal, charges et taxes en sus augmentée de 10% jusqu'à parfaite libération des locaux,

Condamné solidairement M [B] [I] et Mme [F] [R] à payer à M [D] [N] au titre du bail du 7 avril 2000, une indemnité d'occupation à compter du 21 juillet 2017 fixée à un montant égal au montant du loyer en principal, charges et taxes en sus augmentée de 10% jusqu'à parfaite libération des locaux,

Condamné solidairement M [B] [I] et Mme [F] [R] à payer à M [D] [N] la somme de 4.000 € en vertu de l'article 700 du code de procédure civile,

Débouté Mme [F] [R] de son appel en garantie,

Condamné solidairement M [B] [I] et Mme [F] [R] aux entiers dépens de l'instance qui comprendront le coût du commandement du 20 juin 2017, dont distraction au pro't de Maitre Laure Saget, avocat aux offres de droit,

Ordonné l'exécution provisoire.

Le 2 juillet 2021, Mme [F] [R] a interjeté appel du jugement. La déclaration d'appel a été signifiée à M [B] [I] par acte du 8 septembre 2021, délivré par dépôt à l'étude de l'huissier.

Aux termes de ses dernières conclusions (n°3) transmises au greffe le 3 octobre 2022, dûment signifiées à M [I] le 17 octobre 2022 par acte déposé à l'étude de l'huissier, et auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé de ses prétentions et moyens, l'appelante demande à la cour de :

Infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Nanterre du 12 mai 2021 en ce qu'il a :

Condamné solidairement M [B] [I] et Mme [F] [R] à payer à M [D] [N] la somme de 8.529,96 € arrêtée au 21 juillet 2017 au titre de la dette locative du bail du 7 avril 2000, avec intérêt au taux légal à compter du 20 juin 2017, date du commandement de payer, Condamné solidairement M [B] [I] et Mme [F] [R] à payer à M [D] [N] au titre du bail du 7 avril 2000, une indemnité d'occupation à compter du 21 juillet 2017 fixée à un montant égal au montant du loyer en principal, charges et taxes en sus augmenté de 10% jusqu'à parfaite libération des locaux,

Condamné solidairement M [B] [I] et Mme [F] [R] à payer à M [D] [N] la somme de 4.000 € en vertu de l'article 700 du code de procédure civile,

Débouté Mme [F] [R] de son appel en garantie,

Statuant à nouveau :

Débouter M [N] de ses demandes dirigées contre Mme [R] au titre des impayés locatifs du bail du 7 avril 2000 mais également au titre de l'indemnité d'occupation et de la clause pénale,

Débouter M [N] de sa demande au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile dirigée contre Mme [R],

Condamner M [N] et M [I] à payer à Mme [R] la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamner M [N] et M [I] aux dépens,

A titre subsidiaire,

Limiter la condamnation de Mme [R] à la somme de 8.529,96 €,

Condamner M [B] [I] à relever et garantir Mme [F] [R] de l'ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,

En tout état de cause :

Déclarer irrecevables comme nouvelles les demandes de M. [D] [N] tendant à la condamnation de Mme [F] [R] au titre des travaux de remise en état,

Débouter M. [D] [N] de ses demandes, fins et conclusions d'appel incident formée à l'encontre de Mme [F] [R].

Par dernières conclusions (n°2) transmises au greffe le 26 septembre 2022, dûment signifiées à M [I] le 12 octobre 2022 par acte déposé à l'étude de l'huissier, et auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé de ses prétentions et moyens, M [D] [N], intimé et appelant incident, demande à la cour de :

Déclarer Mme [F] [R] mal fondée en son appel,

Confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Nanterre en date du 12 mai 2021 en toutes ses dispositions, sauf en ce qui concerne le montant de l'arriéré locatif et les travaux de remise en état,

Déclarer M [D] [N] recevable et bien fondé en son appel incident,

Infirmer la décision déférée,

Statuant à nouveau :

Condamner M [B] [I] au paiement de la somme de 104.222,22 € au titre de l'arriéré locatif et des travaux de remise en état au titre du bail du 24 avril 1991, augmenté des intérêts de droit à compter des présentes,

Condamner solidairement M [B] [I] et Mme [F] [R] au paiement de la somme de 50.226,84 € au titre de l'arriéré locatif et des travaux de remise en état, au titre du bail du 7 avril 2000, augmentée des intérêts de droit à compter des présentes,

Condamner solidairement M [B] [I] et Mme [F] [R] au paiement de la somme de 6.000 € en vertu de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamner solidairement M [B] [I] et Mme [F] [R] aux entiers dépens, dont le montant sera recouvré par Me Mélina Pedroletti, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

M [B] [I] n'ayant pas été touché par les actes, l'arrêt sera rendu par défaut à son égard.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 18 octobre 2022. L'audience de plaidoirie a été fixée au 19 octobre 2022 et le prononcé de l'arrêt au 24 novembre 2022 par mise à disposition au greffe de la cour, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire la cour rappelle qu'en application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif, pour autant qu'elles sont soutenues par des moyens développés dans la discussion et ne répond aux moyens que pour autant qu'ils donnent lieu à une prétention correspondante figurant au dispositif des conclusions.

Aucune des parties n'a remis en cause l'acquisition de la clause résolutoire incluse dans chacun des baux, par l'effet des commandements du 20 juin 2017 avec effet au 21 juillet 2017, ni la décision d'expulsion des locaux objets respectifs de ces contrats. C'est sur cette base que le tribunal a avec raison sérié la demande en paiement du bailleur, en distinguant l'arriéré locatif au 21 juillet 2017, et les sommes dues après cette date à titre d'indemnités d'occupation. Mme [R] conteste être tenue à la dette pour différents motifs, tandis que M [D] [N], qui ne conteste plus le montant de l'indemnité d'occupation majorée de 10% selon les prévisions des baux, arrête sa demande chiffrée au 16 juin 2021, date de reprise des lieux, et y ajoute le montant du coût des travaux de remise en état à la charge des locataires sortants.

Sur l'obligation à la dette de Mme [F] [R]

Mme [R] est co-preneur à bail des locaux loué au titre du contrat du 7 avril 2000. A ce titre, elle est par principe, tenue solidairement avec M [B] [I] de toutes les sommes contractuellement mises à la charge du locataire par le bail.

Elle soutient dans un premier temps qu'elle n'est tenue d'aucune somme susceptible de relever du bail du 24 avril 1991. Mais il ne fait aucun doute que les demandes présentées par M [D] [N] à son encontre ne sont fondées que sur le bail du 7 avril 2000.

Elle soutient ensuite que n'ayant jamais eu la qualité de commerçante, en raison de son divorce par consentement mutuel constaté par jugement du 13 janvier 2015, la liquidation du régime matrimonial intervenue par acte notarié en date du 16 avril 2014 est opposable erga omnes à compter de la transcription du jugement en marge des actes d'état civil et donc également au bailleur, peu important qu'il s'agisse d'un bail commercial. M [D] [N] répond sans être utilement querellé sur ce point par l'appelante, que cet argument procède d'une confusion avec le régime protecteur du droit au bail entre conjoints et ex conjoints prévu par l'article 1751 du code civil.

Il est exact que cette disposition exclut expressément de son champ d'application le bail commercial, et ne concerne que le droit au bail dans un local servant à l'habitation de deux époux. La règle qu'invoque Mme [R] selon laquelle le conjoint cotitulaire du bail à qui la jouissance du domicile conjugal n'a pas été attribuée n'est tenu du paiement des loyers que jusqu'au jour de la transcription du jugement de divorce date à laquelle la séparation des époux est opposable au bailleur, qui résulte de la jurisprudence rendue au visa de l'article 1751 précité, n'est pas applicable au présent litige.

Par ailleurs, le fait que Mme [R] n'ait pas elle-même la qualité de commerçante qui n'est pas une condition de validité de la conclusion du bail commercial est sans aucune incidence.

Quant à la circonstance selon laquelle M [B] [I] a au titre de la liquidation de communauté, repris les engagements commerciaux pris pendant la durée du mariage, elle n'a d'effet que dans les relations entre les ex-époux sans pouvoir être opposée au bailleur dont l'appelante ne prétend pas qu'il aurait accepté une modification des conditions de la location.

Mme [R] est donc bien tenue solidairement au paiement de l'arriéré locatif, et de toute somme constituant une dette de nature contractuelle selon les obligations résultant du bail du 7 avril 2000. Il n'est pas contesté que tel serait le cas de celle issue de l'obligation de remettre en fin de bail le local dans son état d'origine.

Enfin Mme [R] fait valoir à titre subsidiaire, qu'au-delà des loyers impayés, elle ne saurait être tenue des indemnités d'occupation ayant couru après la résiliation du bail, en invoquant une jurisprudence de la Cour de cassation du 1er avril 2009 selon laquelle l'engagement solidaire du copreneur ne survit pas à la résiliation du bail et que l'indemnité d'occupation n'est due que par celui qui se maintient dans les lieux sans droit ni titre.

M [D] [N] fait observer que la clause résolutoire prévoit expressément le règlement d'indemnités d'occupation jusqu'à la libération des locaux.

La décision invoquée par l'appelante pose la règle selon laquelle « l'engagement solidaire souscrit par des copreneurs ne survit pas, sauf stipulation expresse contraire, à la résiliation du bail ».

Si le contrat a bien envisagé la circonstance que le locataire qui se maintiendrait dans les lieux après la résiliation du bail serait tenu à ce titre d'indemniser le propriétaire des locaux, force est de constater qu'aucune clause ne prévoit expressément le maintien de la solidarité des copreneurs au paiement des indemnités d'occupations après la résiliation du bail. Le fait générateur d'une telle indemnité tient à l'occupation sans titre. Par conséquent, Mme [F] [R], qui n'occupe plus les locaux objet du bail du 7 avril 2000 depuis la séparation du couple en 2014, soit avant même l'acquisition de la clause résolutoire, n'est pas tenue au paiement d'indemnités d'occupation, qui ne sont dues que par M [B] [I] jusqu'à la reprise des lieux, soit entre le 21 juillet 2017, et le 16 juin 2021.

Sur l'actualisation des demandes du bailleur

Les condamnations prononcées au titre des arriérés locatifs telles que liquidées par le tribunal n'ont pas été frappées d'appel, soit 24 885,62 € au titre du bail du 24 avril 1991, et 8 529,96 € au titre du bail du 7 avril 2000.

En ce qui concerne les indemnités d'occupation, selon le décompte proposé par M [D] [N] le montant dû par M [B] [I] pour l'occupation des lots entre le 21 juillet 2017 et le 16 juin 2021 est de 71 716,60 € au titre du bail du 24 avril 1991, et de 34 616,88 € au titre du bail du 7 avril 2000 soit un total de 104 333,48 €. Il convient de le condamner au paiement de cette somme, le jugement étant réformé en ce sens.

En ce qui concerne les frais de remise en état des lieux, Mme [R] soulève l'irrecevabilité de la demande complémentaire de M [D] [N] chiffrant le coût des travaux de remise en état ayant fait suite à la reprise des lieux, comme étant nouvelle en appel, M [N] lui opposant les dispositions de l'article 566 du code de procédure civile.

Selon les termes de l'article 564 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour faire juger les questions nées de la survenance ou de la révélation d'un fait. Par ailleurs, l'article 566 du code de procédure civile autorise les parties à ajouter en cause d'appel aux prétentions soumises au premier juge les demandes qui en sont l'accessoire ou le complément nécessaire.

En l'espèce, la reprise des lieux par le propriétaire le 16 juin 2021, en exécution d'une disposition non frappée d'appel du jugement entrepris, est un fait nouveau entraînant des conséquences directes sur le litige préexistant, en ce qu'il fixe la date d'arrêt du compte définitif soldant les obligations des parties.

De la même façon que M [D] [N] est recevable et fondé à chiffrer le montant définitif de sa créance d'indemnité d'occupation, il est recevable à ajouter à sa créance de nature contractuelle les frais de remise en état des locaux selon les prévisions du bail, qui constituent le complément nécessaire des demandes présentées au premier juge, tendant à l'expulsion des occupants et à la détermination de sa créance au titre du solde locatif des preneurs.

L'exception l'irrecevabilité sera rejetée.

M [D] [N] expose que le désencombrement des locaux a dû être confié à une entreprise spécialisée qui a facturé son intervention à la somme de 1620 € TTC, qu'il a imputée au compte de chacun des baux au prorata de la surface concernée par les locations en cause, soit à raison d'un tiers sur le bail du 7 avril 2000, ce qui représente une somme de 540 €, le surplus de 1080 € étant imputé sur l'autre bail. Il ajoute que la modification des locaux, par le preneur, qui a réuni l'ensemble des locaux pour en faire une surface commerciale unique, n'a été autorisée qu'à charge pour le preneur de rétablir cette cloison en fin de bail. Les travaux de re-séparation des lots et individualisation des installations électriques s’étant chiffrés à la somme de 13 080 € TTC, il en demande le remboursement à raison de 50% sur chacun des deux baux « en raison du contexte ».

Le principe de la mise à la charge du preneur de ces frais résulte de la lettre des contrats et en raison de leur nature contractuelle, s'agissant d'un engagement pris par le preneur de restituer les locaux dans l'état dans lequel ils lui ont été livrés en début de bail, cette créance, ainsi que cela a été démontré plus haut, bénéficie de la solidarité des copreneurs. Son paiement peut donc être mis à la charge solidaire de Mme [R] au titre du bail du 7 avril 2000.

Cependant, les travaux de ré-individualisation des lots ayant eu pour cause leur réunion dans une surface commerciale unique, le critère pertinent de répartition de cette charge entre le contrat du 24 avril 1991 et celui du 7 avril 2000, tient au prorata de la surface respectivement donnée à bail, tant en ce qui concerne l'évacuation des encombrants, que les travaux de rétablissement des cloisons. Après examen des baux, et des plans de l'immeuble les deux boutiques données à bail en 1991 et celle donnée à bail en 2000 ayant toutes trois des surfaces identiques, la répartition de ces frais doit suivre un ratio respectif de 2/3 ' 1/3.

Sur le quantum, Mme [R] conteste à titre subsidiaire le fait que la nécessité de ces travaux n'aurait pas été établie de façon contradictoire et ne lui serait donc pas opposable. Cependant, lui est parfaitement opposable la circonstance qu'elle n'a loué avec M [I] que les lots 32 et 33 qui ont été intégrés aux autres lots loués pour ne former qu'un seul centre commercial à usage de superette de sorte qu'elle disposait au vu de la facture soumise par M [N] de tous les éléments lui permettant de contester utilement le montant de ces travaux. A défaut de contestation plus pertinente du quantum de cette créance, celle-ci sera liquidée à la somme de (1080 + 8720) 9800 € au titre du bail de 1991 à la charge de M [I], et à la somme de (540 + 4360) 4900 € au titre du bail de 2000 à la charge solidaire de M [I] et de Mme [R]. Le jugement sera complété sur ce point.

Sur le recours en garantie contre M [B] [I]

Il résulte clairement des termes de la convention de divorce par consentement mutuel et de l'acte de liquidation et partage des intérêts patrimoniaux du couple [I]-[R], l'engagement exprès de M [I] accepté par Mme [R] , et dûment homologué par jugement du 13 janvier 2015, de reprendre tous les engagements commerciaux liés à l'exploitation du fonds de commerce de la [Localité 8]. La commune intention des parties était incontestablement de désengager Mme [R], en faisant peser sur M [I] seul l'ensemble des charges et dettes susceptibles de naître de l'exploitation de ce fonds de commerce, et il n'existe aucune raison logique de faire un sort différent aux obligations résultant de l'exécution et de la résiliation du bail commercial du 7 avril 2000.

Dans ces conditions, au titre de la contribution à la dette, dans les relations entre M [I] et Mme [R], seul le premier doit être tenu de la charge finale des condamnations prononcées au profit du bailleur, et il doit donc être fait droit au recours en garantie, le jugement étant infirmé sur ce point.

M [I] supportera les entiers dépens de première instance et d'appel et l'équité commande de le condamner à payer Mme [R] la somme de 2000 € et à M [N] la somme de 5000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement par décision rendue par défaut,

INFIRME la décision entreprise en ce qu'elle a condamné Mme [F] [R], solidairement avec M [B] [I], à payer à M [D] [N] au titre du bail du 7 avril 2000, une indemnité d'occupation à compter du 21 juillet 2017 fixée à un montant égal au montant du loyer en principal, charges et taxes en sus augmenté de 10% jusqu'à parfaite libération des locaux, la somme de 4.000 € en vertu de l'article 700 du code de procédure civile, et les entiers dépens de l'instance qui comprendront le coût du commandement du 20 juin 2017, et en ce qu'elle a débouté Mme [F] [R] de son appel en garantie ;

Confirme le jugement en toutes ses autres dispositions couvertes par l'effet dévolutif de l'appel ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déboute M [D] [N] de ses demandes de condamnation au titre des indemnités d'occupation à compter du 21 juillet 2017, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en tant qu'elles sont dirigées contre Mme [F] [R] ;

Condamne M [B] [I] à payer à M [D] [N] la somme de 104 333,48 € correspondant aux indemnités d'occupation liquidées entre le 21 juillet 2017 et le 16 juin 2021 au titre des baux du 24 avril 1991 et 7 avril 2000 ;

Rejette l'exception d'irrecevabilité de la demande en paiement fondée sur les frais de remise en état des locaux ;

Condamne M [B] [I] à payer à M [D] [N] la somme de 9800 € au titre des frais de remise en état des locaux objets du bail du 24 avril 1991 ;

Condamne solidairement M [B] [I] et Mme [F] [R] à payer à M [D] [N] la somme de 4900 € au titre des frais de remise en état des locaux objets du bail du 7 avril 2000 ;

Condamne M [B] [I] à relever et garantir Mme [F] [R] des condamnations prononcées à son encontre par le jugement du 12 mai 2021 et par le présent arrêt ;

Condamne M [B] [I] à payer à M [D] [N] la somme de 5000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M [B] [I] à payer à Mme [F] [R] la somme de 2000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M [B] [I] aux dépens de première instance et d'appel, qui pourront être recouvrés directement dans les conditions posées par l'article 699 alinéa 2 du code de procédure civile.

- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Fabienne PAGES, Président et par Madame Mélanie RIBEIRO, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.