Livv
Décisions

CA Versailles, 12e ch., 24 novembre 2022, n° 21/00413

VERSAILLES

Arrêt

Confirmation

PARTIES

Demandeur :

Hôtel Arboisie (SAS)

Défendeur :

Arboisie Opco (SAS)

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président :

M. Thomas

Conseillers :

Mme Gautron-Audic, Mme Meurant

Avocats :

Me Buquet-Roussel, Me Ciussi, Me Barusta, Me Hongre-Boyeldieu, Me Bai Brami

TJ Nanterre, 8e ch., du 14 déc. 2020, n°…

14 décembre 2020

CA Versailles n° 21/00413

23 novembre 2022

EXPOSE DU LITIGE

M. [L] [Z] est propriétaire d'un appartement dans l'immeuble en copropriété dénommé « l'Arboisie » sis [Adresse 3], portant le numéro de lot 9251, qu'il a acquis le 31 octobre 2007 en l'état futur d'achèvement. Tous les lots de cet immeuble, détenus par des copropriétaires distincts, ont été affectés à une exploitation hôtelière à l'issue de la construction de l'immeuble dans le cadre d'une opération de défiscalisation.

La société Hôtel Arboisie a pour activité la gestion et l'exploitation de résidences de tourisme, de fonds de commerce hôteliers et de résidences de tourisme.

Concomitamment à son acquisition, M. [Z] a consenti un bail commercial à la société Suites Inn sur son lot n°9251, à compter du 22 décembre 2007 pour 9 ans, moyennant un loyer annuel de 24.400 € HT soit 25.742 € TTC.

Le 27 avril 2015, la société Hôtel Arboisie a racheté le fonds de commerce intialement détenu par la société Suites Inn, devenant locataire du lot appartenant à M. [Z].

Le 21 mars 2016, M. [Z] a fait délivrer à la société Hôtel Arboisie un congé avec refus de renouvellement et offre d'indemnité d'éviction, prenant effet le 21 décembre 2016.

Le 23 novembre 2016, M. [Z] a fait délivrer à la société Hôtel Arboisie un premier commandement de payer portant sur trois échéances trimestrielles de loyer restant dues.

Le 1er décembre 2016, la société Hôtel Arboisie a réglé les trois trimestres de loyers arriérés entre les mains de l'huissier de son bailleur, soit la somme en principal de 20.729,01 €, outre le coût du commandement.

Par acte du 30 décembre 2016, la société Hôtel Arboisie a fait assigner M. [Z] devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Nanterre afin de voir désigner un expert avec mission d'évaluer le montant de l'indemnité d'éviction.

Par ordonnance rendue le 27 février 2017, le juge des référés, statuant sur les instances opposant la société Hôtel Arboisie à plusieurs copropriétaires ayant délivré congé et initié la même procédure, a désigné M. [K] [D] en qualité d'expert. Le rapport d'expertise a été déposé le 29 juillet 2020.

Par actes des 6 juin et 6 décembre 2017, M. [Z] a fait délivrer deux autres commandements de payer à la société Hôtel Arboisie.

Par acte du 22 juin 2018, M. [Z] a fait assigner la société Hôtel Arboisie devant le tribunal de grande instance de Nanterre afin de voir prononcer la résiliation du bail en raison des retards et du défaut de paiement des indemnités d'occupation.

Par jugement du 14 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Nanterre a :

- Rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la société Hôtel Arboisie ;

- Prononcé la résiliation judiciaire du bail commercial liant M. [Z] à la société Hôtel Arboisie;

- Dit que la société Hôtel Arboisie devra libérer de sa personne et de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef les lieux qu'elle occupe, correspondant au lot n°9251, [Adresse 3], dans un délai d'un mois à compter de la signification du présent jugement ;

- Dit que, faute par la société Hôtel Arboisie de quitter les lieux dans le délai et celui-ci passé, M. [Z] pourra faire procéder à son expulsion avec l'assistance de la force publique si besoin est ;

- Rappelé que le sort des meubles trouvés dans les lieux est régi par l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

- Condamné la société Hôtel Arboisie à payer à M. [Z] :

- Une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et des charges jusqu'à libération effective des lieux ;

- La somme de 4.000 € à titre indemnitaire ;

- La somme de 4.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Rejeté toutes autres demandes ;

- Ordonné l'exécution provisoire de la décision ;

- Condamné la société Hôtel Arboisie aux dépens de l'instance en ce compris le coût des commandements de payer.

Par déclaration du 21 janvier 2021, la société Hôtel Arboisie a interjeté appel du jugement.

Par acte d'hussier du 22 janvier 2021, M. [Z] a fait assigner la société Hôtel Arboisie devant le tribunal judiciaire de Nanterre afin de voir fixer le montant de l'indemnité d'éviction à la suite du dépôt du rapport d'expertise. Par ordonnance du 5 septembre 2022, le juge de la mise en état a déclaré le tribunal judiciaire de Nanterre incompétent pour statuer sur cette demande au profit du tribunal judiciaire de Bonneville. L'affaire est toujours pendante devant cette juridiction.

Par acte sous seing privé du 23 février 2021, la société Hôtel Arboisie a cédé son fonds de commerce au profit de la société Arboisie Opco. Cette cession a été notifiée à M. [Z] le 2 mars 2021.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par dernières conclusions notifiées le 1er septembre 2022, la société Hôtel Arboisie et la société Arboisie Opco venant aux droits de la société Hôtel Arboisie, demandent à la cour de :

- Dire et juger l'appel recevable et bien fondé ;

- Prononcer la recevabilité de l'intervention volontaire de la société Arboisie Opco qui vient aux droits de la société Hôtel Arboisie ;

- Déclarer irrecevable et infondée l'exception d'irrecevabilité de l'appel soulevée par M. [L] [Z] et à tout le moins la rejeter ;

- Dire et juger que les conclusions de l'intimé signifiées le 27 décembre 2021 ne constituent pas un appel incident et que la cour de céans n'est saisie d'aucun appel incident de l'intimé ;

- Dire et juger que la cour de céans ne pourra que confirmer le jugement querellé sur les chefs dont il n'a pas été fait appel ;

- Déclarer irrecevables et infondés l'appel incident et les demandes formulées par l'intimé dans le cadre de son appel incident tendant à voir prononcer la déchéance du droit à l'indemnité d'éviction au profit de la locataire évincée, condamner in solidum les sociétés Hôtel Arboisie et Arboisie Opco au paiement d'une somme complémentaire de 6.000 € à titre indemnitaire et qu'il soit statué sur le sort des meubles situés dans les lieux ;

- Déclarer irrecevables et à tout le moins infondées au visa de l'article 564 du code de procédure civile, les deux demandes nouvelles formulées en appel par M. [L] [Z] tendant à la condamnation in solidum des sociétés Hôtel Arboisie et Arboisie Opco au paiement d'une somme complémentaire de 6.000 € à titre indemnitaire et qu'il soit statué sur le sort des meubles situés dans les lieux ;

- Confirmer le jugement rendu le 14 décembre 2020 par le tribunal judiciaire de Nanterre en ce qu'il a rejeté la demande de M. [L] [Z] de voir fixer le montant de l'indemnité d'occupation à la somme de 150 € par jour et rejeter la demande de déchéance de l'indemnité d'éviction due à la société Hôtel Arboisie et la société Arboisie Opco venant aux droits de la société Hôtel Arboisie ;

- Réformer le jugement rendu le 14 décembre 2020 par le tribunal judiciaire de Nanterre sur le surplus en ce qu'il a :

- rejeté les fins de non-recevoir soulevées par la société Hôtel Arboisie ;

- prononcé la résiliation judiciaire du bail commercial liant M. [L] [Z] à la société Hôtel Arboisie ;

- dit que la société Hôtel Arboisie devra libérer de sa personne et de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef les lieux qu'elle occupe, correspondant au lot de M. [L] [Z] dans un délai d'un mois à compter de la signification du présent jugement ;

- dit que, faute par la société Hôtel Arboisie de quitter les lieux dans le délai et celui-ci passé, M. [L] [Z] pourra faire procéder à son expulsion avec l'assistance de la force publique si besoin est ;

- rappelé que le sort des meubles trouvés dans les lieux est régi par l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

- condamné la société Hôtel Arboisie à payer à M. [L] [Z] :

- une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et des charges,

- jusqu'à libération effective des lieux,

- la somme de 4.000 € à titre indemnitaire,

- la somme de 4.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné la société Hôtel Arboisie aux dépens de l'instance ;

Sur ce,

- Prononcer l'irrecevabilité des demandes de M. [L] [Z] portant sur la déchéance de l'indemnité d'éviction pour non-respect des conditions prévues à l'article L.145-17 du code de commerce et de résiliation du bail qui a déjà expiré le 21 décembre 2016 ;

- Débouter M. [L] [Z] de ses demandes de déchéance de l'indemnité d'éviction pour non-respect des conditions prévues à l'article L.145-17 du code de commerce et de résiliation du bail qui a déjà expiré le 21 décembre 2016 ;

Subsidiairement,

Sur les demandes de résiliation du bail, de déchéance de l'indemnité d'éviction, d'expulsion du locataire évincé et de dommages et intérêts,

- Constater que le retard dans le paiement des loyers et/ou indemnités d'occupation s'explique par les difficultés conjoncturelles rencontrées par la société Hôtel Arboisie qui a réglé les causes des commandements dans le délai d'un mois de leur délivrance ;

- Débouter M. [L] [Z] de ses demandes, celui-ci ne démontrant pas la réalité des difficultés économiques rencontrées par lui suite aux décalages de paiement ;

- Déclarer excessive et juger que la perte du droit au maintien dans les lieux et de l'indemnité d'éviction pour le retard dans le paiement des loyers et/ou indemnités d'occupation constitue une sanction excessive et inappropriée ;

- Dire et juger qu'il n'est pas démontré l'usage anormal, prohibé et illicite des locaux de M. [L] [Z] par la société Hôtel Arboisie et la société Arboisie Opco venant aux droits de la société Hôtel Arboisie ou le défaut d'entretien de ceux-ci par le preneur ;

- Prononcer le droit au maintien dans les lieux jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction fixée définitivement soit à l'amiable soit par décision judiciaire de la société Hôtel Arboisie et la société Arboisie Opco venant aux droits de la société Hôtel Arboisie ;

- Débouter de M. [L] [Z] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions en ce y compris sa demande de dommages et intérêts ;

Sur la demande de fixation de l'indemnité d'occupation due par la société Hôtel Arboisie depuis le 26 décembre 2016 (date du congé),

- Ordonner le dessaisissement de la cour au profit du tribunal judiciaire de Nanterre saisi pour statuer sur le rapport d'expertise judiciaire par suite d'une assignation régularisée par M. [L] [Z] le 22 janvier 2021 ou le sursis à statuer dans l'attente de l'issue définitive de cette procédure actuellement pendante devant le tribunal judiciaire ;

A défaut,

- Fixer le montant de l'indemnité d'occupation due par la société Hôtel Arboisie et la société Arboisie Opco venant aux droits de la société Hôtel Arboisie depuis le 26 décembre 2016, date d'effet du congé, à la somme mensuelle de 673 € telle que déterminée par l'expert judiciaire par application de la méthode hôtelière (hypothèse 1.2) et d'un abattement pour précarité de 10% ;

- Débouter M. [L] [Z] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

En tout état de cause,

- Condamner M. [L] [Z] à payer à la société Hôtel Arboisie et la société Arboisie Opco venant aux droits de la société Hôtel Arboisie une somme de 5.000 € par application de l'article 700 code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens distraits au profit Me Véronique Buquet-Roussel.

Par dernières conclusions notifiées le 6 septembre 2022, M. [L] [Z] demande à la cour de :

À titre principal, sur l'appel de la société Hôtel Arboisie et de la société Arboisie Opco,

- Dire la société Hôtel Arboisie et la société Arboisie Opco irrecevables en leur appel ainsi qu'en toutes leurs demandes, fins et conclusions faute pour elles de justifier de leur qualité et de leur intérêt pour agir ;

En toute hypothèse,

- Les dire maux fondés en leur appel et donc en toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

- Dire recevable et bien-fondé M. [L] [Z] en ses demandes, fins et conclusions, ainsi qu'en son appel incident ;

- Confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Nanterre rendu le 14 décembre 2020 en ce qu'il a :

- Rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la société Hôtel Arboisie ;

- Prononcé la résiliation judiciaire du bail commercial liant M. [L] [Z] à la société Hôtel Arboisie ;

- Dit que la société Hôtel Arboisie devra libérer de sa personne et de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef les lieux qu'elle occupe, correspondant au lot n°9251, [Adresse 3], dans un délai d'un mois à compter de la signification du jugement ;

- Dit que, faute par la société Hôtel Arboisie de quitter les lieux dans le délai et celui-ci passé, M. [L] [Z] pourra faire procéder à son expulsion avec l'assistance de la force publique si besoin est ;

- Condamné la société Hôtel Arboisie à payer à M. [L] [Z] :

- une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et des charges jusqu'à libération des lieux,

- la somme de 4.000 € à titre indemnitaire,

- la somme de 4.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamné la société Hôtel Arboisie aux dépens de l'instance incluant le coût des commandements de payer ;

En conséquence et à titre subsidiaire,

Et pour le cas où par extraordinaire la cour ne déclarerait pas la société Hôtel Arboisie et la société Arboisie Opco irrecevables en leur appel ainsi qu'en toutes leurs demandes, fins et conclusions faute pour elles de justifier de leurs qualité et intérêt pour agir,

Sur l'appel formé par la société Hôtel Arboisie et la société Arboisie Opco,

- Déclarer irrecevables et à défaut mal fondées la société Hôtel Arboisie et la société Arboisie Opco de leur fin de non-recevoir tendant à voir prononcer l'irrecevabilité des demandes de M. [L] [Z] portant sur la résiliation judiciaire du bail commercial en date du 26 mars 2007 ainsi que sur la déchéance de l'indemnité d'éviction pour non-respect des conditions posées par l'article L.145-17 du code de commerce, et ce au visa des dispositions de l'article 544 du code de procédure civile ;

- Dire que la société Hôtel Arboisie et la société Arboisie Opco ont commis des manquements graves et répétés au bail commercial consistant, pour la société Hôtel Arboisie, dans les retards réitérés de paiement des loyers puis des indemnités d'occupation, y compris jusqu'à celle du mois de juin 2021 exigible au 1er juin 2021, et par ailleurs dans l'usage anormal, prohibé et donc illicite des locaux, outre le défaut d'entretien de ceux-ci selon les clauses du bail, et pour la société Arboisie Opco dans le retard de paiement des indemnités d'occupation exigibles du 23 février 2021 jusqu'au mois de juin 2021 ainsi que celle du mois de décembre 2021 exigible le 1er jour de chaque mois ;

- Prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial liant M. [L] [Z] à la société Hôtel Arboisie, voire dorénavant à la société Arboisie Opco, avec toutes ses conséquences de droit ;

- Dire que tant la société Arboisie Opco que la société Hôtel Arboisie devront libérer de leur personne et de leurs biens ainsi que de tous occupants de leur chef les lieux qu'elle(s) occupe(nt), correspondant au lot n°9251, [Adresse 3], dans un délai d'un mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir ;

- Dire que, faute par la société Arboisie Opco et/ ou la société Hôtel Arboisie de quitter les lieux dans le délai et celui-ci passé, M. [L] [Z] pourra faire procéder à leur expulsion avec l'assistance de la force publique si besoin est ;

- Condamner la société Hôtel Arboisie et la société Arboisie Opco in solidum ou l'une à défaut de l'autre à payer à M. [L] [Z] :

- une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et des charges s'élevant à la somme de 2.391,57 € TTC par mois jusqu'à libération des lieux,

- la somme de 4.000 € à titre indemnitaire,

- la somme de 4.000 € au titre des frais irrépétibles de première instance, en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Débouter la société Hôtel Arboisie et la société Arboisie Opco de leur demande de dessaisissement de la cour de céans au profit du tribunal judiciaire de Nanterre afin qu'il statue sur le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par les appelantes depuis le 22 décembre 2016, du fait de la résiliation judiciaire du bail ou de l'expiration de celui-ci par suite du congé délivré le 21 mars 2016 ;

- Les débouter encore de leur demande de sursis à statuer dans le cadre de la présente instance en appel, dans l'attente de l'issue définitive de la procédure actuellement pendante devant le tribunal judiciaire de Nanterre ;

Y ajoutant,

Sur l'appel incident de M. [L] [Z],

- Dire M. [L] [Z] recevable et bien fondé en son appel incident ;

- Réformer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté M. [L] [Z] de sa demande de déchéance de droit à indemnité d'éviction au profit de la société Hôtel Arboisie ;

Et statuant à nouveau,

- Dire en conséquence bien fondée la rétractation de l'offre d'indemnité d'éviction formée par M. [L] [Z] ;

- Prononcer avec toutes ses conséquences de droit la déchéance du droit à l'indemnité d'éviction au profit de la société Hôtel Arboisie, voire de la société Arboisie Opco qui y serait substituée ;

En toute hypothèse,

- Condamner la société Hôtel Arboisie et la société Arboisie Opco in solidum ou l'une à défaut de l'autre à payer à M. [L] [Z] la somme complémentaire de 6.000 € à titre indemnitaire, telle que la demande en avait été faite à hauteur de la somme totale de 10.000 € devant le tribunal judiciaire de Nanterre ;

- Dire M. [L] [Z] recevable et bien fondé en application des dispositions de l'article 567 du code de procédure civile à voir ordonner que le sort des meubles qui se trouvent dans les lieux et appartiennent à M. [L] [Z], est régi par le bail commercial en ses articles 4 et 7, et non par l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

En toutes circonstances,

- Donner acte à M. [L] [Z] de ce qu'il fait sommation à la société Hôtel Arboisie et la société Arboisie Opco de verser aux débats :

- les statistiques d'occupation du lot n°110 de M. [L] [Z] mentionnant les chiffres d'affaires hébergement HT pour les années 2019, 2020 et 2021 incluses, dûment certifiés,

- leurs bilans, comptes annuels et liasses fiscales des exercices 2019, 2020 et 2021 inclus, dûment certifiés,

- les statistiques d'occupation par numéro de logement et typologie de logements (LC, LS, LSM, LGS, LGSM, LTGS et LTTGS), non seulement pour l'appartement n°110 appartenant à M. [Z] mais également pour les 68 autres logements de la Résidence Arboisie, pour les années 2018, 2019 et 2020 ;

- l'acte de cession en date du 23 février 2021 du fonds de commerce de la société Hôtel Arboisie au profit de la société Arboisie Opco, mentionnant expressément le bail commercial consenti par M. [L] [Z], ainsi que toutes ses annexes, l'ensemble de l'acte et de ses annexes dûment certifiées conforme à l'original ;

Et de ce qu'à défaut, il en sera tiré toutes conséquences de droit, dont la condamnation à communiquer sous astreinte,

- Condamner la société Hôtel Arboisie à verser à M. [L] [Z] la somme de 8.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamner la société Hôtel Arboisie aux entiers dépens qui comprendront le coût des 3 commandements de payer en date des 23 novembre 2016, 6 juin 2017 et 6 décembre 2017, et qui seront distraits au profit de Me Fabrice Hongre-Boyeldieu conformément à l'article 699 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 29 septembre 2022.

Pour un exposé complet des faits et de la procédure, la cour renvoie expressément au jugement déféré et aux écritures des parties ainsi que cela est prescrit à l'article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur l'irrecevabilité de l'appel et des demandes des sociétés Hôtel Arboisie et Arboisie Opco

M. [Z] soulève une fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité et d'intérêt à agir des sociétés Hôtel Arboisie et Arboisie Opco. Il fait valoir que l'acte de cession du fonds de commerce conclu entre la société Hôtel Arboisie et la société Arboisie Opco ne mentionne pas son bien immobilier, ni le congé sans offre de renouvellement délivré le 21 mars 2016, ni le contentieux l'opposant à la société Hôtel Arboisie. M. [Z] ajoute avoir peine à croire que la société Arboisie Opco a acquis le fonds de commerce au prix de 4.500.000 € alors que la société Hôtel Arboisie l'avait acquis moyennant le prix de 100.000 € et que depuis cette acquisition, le chiffre d'affaires ainsi que le résultat fiscal de la société Hôtel Arboisie n'ont cessé de chuter de manière vertigineuse. Il précise avoir fait délivrer les commandements de quitter les lieux à la société Arboisie Opco sur les seules déclarations de la société Hôtel Arboisie, alors que l'acte de cession du fonds de commerce du 23 février 2021, qui ne lui a pas été dénoncé, ne vise qu'un bailleur unique, la société Arboisie Propco et non les 68 bailleurs des 68 logements, un bail unique du 1er janvier 2018 et un unique loyer annuel fixe.

Les sociétés Hôtel Arboisie et Arboisie Opco répondent que l'acte de cession du fonds de commerce du 23 février 2021 a été dénoncé à M. [Z] par lettre recommandée avec accusé de réception du 2 mars 2021 et a été publié au Bodacc le 21 mai 2021. Elles ajoutent que les indemnités d'occupation ont été payées jusqu'au 23 février 2021 par la société Hôtel Arboisie, puis à compter de cette date, par la société Arboisie Opco. Elles soutiennent que par l'effet de la cession du fonds de commerce qui comprend le droit au bail des locaux de la résidence hôtelière, la société Arboisie Opco est devenue la locataire commerciale évincée de M. [Z].

L'article 31 du code de procédure civile dispose que : 'L'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé'.

Par ailleurs, l'article 32 du même code énonce que : 'Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir'.

L'acte de cession de fonds de commerce conclu le 23 février 2021 entre la société Hôtel Arboisie et la société Arboisie Opco expose, à titre préalable, que la société Hôtel Arboisie est propriétaire «'de divers éléments constitutifs du fonds de commerce d'activité d'hôtellerie, de bar et de restauration exploité sous l'enseigne «'Hôtel Arboisie’ » situé [Adresse 3]. Il précise ensuite que «'les éléments du fonds de commerce comprennent notamment (') le droit au bail (')’ ». L'article I de l'acte qui définit l'objet de la cession stipule que « ‘ (') le cédant [la société Hôtel Arboisie] cède et transfère au cessionnaire [la société Arboisie Opco] (') le droit au bail des locaux dans lesquels le fonds est exploité (') conformément aux stipulations de l'article 5 ci-dessous’ (') ».

L'article 5 relatif au droit au bail rappelle que la société Hôtel Arboisie est titulaire du bail relatif «'aux locaux dépendant d'un ensemble immobilier sis [Adresse 3] dans lequel le fonds est exploité’ ». Il énonce ensuite que le cessionnaire reconnaît avoir pris connaissance des clauses et conditions du droit au bail des locaux dans lesquels le fonds est exploité, le bail étant annexé à l'acte de cession.

Enfin, aux termes de l'article 3 de l'acte de cession, le cessionnaire se reconnaît «'subrogé dans tous les droits appartenant au cédant en qualité de titulaire du fonds et (') tenu en ses lieu et place de toutes les obligations pouvant lui incomber en la même qualité (')’ ».

Par ailleurs, il ressort des justificatifs de règlement des loyers et indemnités d'occupation communiqués en pièces n°4 à 9, puis n°48 par les sociétés Hôtel Arboisie et Arboisie Opco que ce sont ces personnes morales qui paient, depuis la reprise du bail par la société Hôtel Arboisie en 2015, les loyers et indemnités d'occupation. La cour constate que M. [Z], auquel la cession de la société Hôtel Arboisie à la société Arboisie Opco a été dénoncée par courrier recommandé reçu le 4 mars 2021, a délivré son congé avec refus de renouvellement à la société Hôtel Arboisie le 21 mars 2016, qu'il a fait signifier deux commandements de quitter les lieux à la société Arboisie Opco les 3 et 21 mai 2021 et qu'il a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Nanterre le 22 juin 2018, la société Hôtel Arboisie, dont il conteste, non sans contradiction, la qualité et l'intérêt à agir dans le cadre de la présente instance.

S'il est précisé à l'article 5 que la société Hôtel Arboisie tient ses droits d'une société Arboisie Propco, il n'en demeure pas moins que la société Hôtel Arboisie a été titulaire du bail litigieux et qu'elle l'a cédé, par acte du 23 février 2021, à la société Arboisie Opco. La mention d'un bail unique, alors qu'il existe autant de baux que de copropriétaires, se réfère au «'droit au bail’ » visé en première page de l'acte comme élément constitutif du fonds de commerce, sans signifier qu'un seul bail est cédé dans le cadre de la cession. D'ailleurs, l'article 5 stipule bien que le cédant est titulaire du bail relatif «'aux locaux dépendant d'un ensemble immobilier sis [Adresse 3] dans lequel le fonds est exploité’ ». Ce sont donc bien tous les baux qui sont compris dans la cession du 23 février 2021.

L'annexe comportant le bail litigieux n'est certes pas produite par les sociétés appelantes. Toutefois, il n'est pas contesté que M. [Z] a reçu règlement du loyer puis des indemnités d'occupation de la part des sociétés Hôtel Arboisie et Arboisie Opco.

Le fait que l'acte de cession ne comporte pas de mention du congé délivré par M. [Z] est indifférent, dès lors qu'aux termes de son article 3, la société Arboisie Opco s'est reconnue tenue de toutes les obligations de la société Hôtel Arboisie.

Aucun élément utile au litige ne peut être tiré des développements consacrés par M. [Z] au bail conclu entre la société Hôtel Arboisie et M. [F], s'agissant d'un copropriétaire distinct.

Alors que l'intérêt à agir n'est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l'action, il résulte de ces éléments que les sociétés Hôtel Arboisie et Arboisie Opco justifient à la fois d'un intérêt et de la qualité à agir au sens des articles 31 et 32 précités, de sorte que la fin de non-recevoir doit être rejetée.

Sur l'irrecevabilité de la demande de résiliation judiciaire du bail

Les sociétés Hôtel Arboisie et Arboisie Opco font valoir que la résiliation du bail au 21 décembre 2016 du fait de la délivrance du congé avec refus de renouvellement est définitive, de sorte qu'aucune nouvelle résiliation judiciaire du bail ne peut intervenir postérieurement à l'expiration dudit bail.

M. [Z] rappelle que le bail commercial cédé à la société Hôtel Arboisie a pris fin le 21 décembre 2016 à la suite du congé délivré par acte d'huissier du 21 mars 2016. Il expose que nonobstant la résiliation du bail, le maintien du preneur dans les lieux au terme du bail expiré est subordonné au paiement de son indemnité d'occupation, de sorte que son action est recevable.

Comme l'ont à juste titre rappelé les premiers juges, une action en résiliation de bail demeure recevable, nonobstant l'expiration du bail par l'effet d'un congé avec refus de renouvellement, dès lors que le preneur se maintient dans les lieux aux conditions du bail expiré.

En conséquence, le moyen d'irrecevabilité doit être écarté.

Sur l'irrecevabilité de l'appel incident'tendant au prononcé de la déchéance du droit à l'indemnité d'éviction'

Les sociétés Hôtel Arboisie et Arboisie Opco font valoir que l'appel incident formé par M. [Z] est irrecevable, dès lors qu'aucune des prétentions formulées dans ses conclusions du 27 décembre 2021 ne tend à l'infirmation ou la réformation du jugement, alors qu'elles-mêmes n'ont pas fait appel du chef du jugement relatif à l'indemnité d'éviction.

M. [Z] répond que la fin de non-recevoir constitue une demande nouvelle en appel qui se heurte aux dispositions de l'article 564 du code de procédure civile. Il ajoute que sa demande de déchéance résulte des manquements avérés et d'une gravité certaine de la part des sociétés Hôtel Arboisie et Arboisie Opco et est la conséquence de la demande de résiliation judiciaire du bail.

L'article 564 du code de procédure civile dispose que : 'A peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait'.

Si la demande tendant à l'irrecevabilité de l'appel incident n'a pas été formulée en première instance, elle ne saurait s'analyser en une demande nouvelle au sens de l'article 564 précité, dès lors qu'elle repose sur l'irrégularité des conclusions portant appel incident notifiées le 27 décembre 2021.

L'article 914 du code de procédure civile dispose que : 'Les parties soumettent au conseiller de la mise en état, qui est seul compétent depuis sa désignation et jusqu'à la clôture de l'instruction, leurs conclusions, spécialement adressées à ce magistrat, tendant à :

- prononcer la caducité de l'appel ;

- déclarer l'appel irrecevable et trancher à cette occasion toute question ayant trait à la recevabilité de l'appel ; les moyens tendant à l'irrecevabilité de l'appel doivent être invoqués simultanément à peine d'irrecevabilité de ceux qui ne l'auraient pas été ;

- déclarer les conclusions irrecevables en application des articles 909 et 910 ;

- déclarer les actes de procédure irrecevables en application de l'article 930-1.

Les parties ne sont plus recevables à invoquer devant la cour d'appel la caducité ou l'irrecevabilité après la clôture de l'instruction, à moins que leur cause ne survienne ou ne soit révélée postérieurement. Néanmoins, sans préjudice du dernier alinéa du présent article, la cour d'appel peut, d'office, relever la fin de non-recevoir tirée de l'irrecevabilité de l'appel ou la caducité de celui-ci.

Les ordonnances du conseiller de la mise en état statuant sur la fin de non-recevoir tirée de l'irrecevabilité de l'appel, sur la caducité de celui-ci ou sur l'irrecevabilité des conclusions et des actes de procédure en application des articles 909,910, et 930-1 ont autorité de la chose jugée au principal'.

Les sociétés Hôtel Arboisie et Arboisie Opco n'ont pas saisi le conseiller de la mise en état de la demande tendant à l'irrecevabilité de l'appel incident de M. [Z]. Néanmoins, la cour, en application des dispositions précitées, relève d'office le moyen tiré de d'irrecevabilité de l'appel incident formé par l'intimé par conclusions notifiées le 27 décembre 2021, ce moyen ayant été débattu contradictoirement par les parties.

Selon l'article 542 du code de procédure civile, 'L'appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d'appel'.

Par ailleurs, l'article 954 du même code énonce que 'Les conclusions d'appel contiennent, en en-tête, les indications prévues à l'article 961. Elles doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau récapitulatif des pièces est annexé.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, l'énoncé des chefs de jugement critiqués, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Si, dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes écritures sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distincte.

La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre, dans leurs dernières écritures, les prétentions et moyens précédemment présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et la cour ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

La partie qui conclut à l'infirmation du jugement doit expressément énoncer les moyens qu'elle invoque sans pouvoir procéder par voie de référence à ses conclusions de première instance.

La partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s'en approprier les motifs'.

Enfin, l'article 909 du code susvisé prévoit que': 'L'intimé dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant prévues à l'article 908 pour remettre ses conclusions au greffe et former, le cas échéant, appel incident ou appel provoqué'.

Il résulte des articles 542 et 954 du code de procédure civile que lorsque l'appelant ne demande dans le dispositif de ses conclusions, ni l'infirmation des chefs du dispositif du jugement dont il recherche l'anéantissement ni l'annulation du jugement, la cour d'appel ne peut que confirmer le jugement. L'appel incident n'est pas différent de l'appel principal par sa nature ou son objet et les conclusions de l'appelant, que l'appel soit principal ou incident, doivent déterminer l'objet du litige porté devant la cour d'appel. L'étendue des prétentions dont est saisie la cour d'appel est déterminée dans les conditions fixées par l'article 954 du code de procédure civile et le respect de la diligence impartie par l'article 909 du code de procédure civile est nécessairement apprécié en considération des prescriptions de cet article 954.

Il ressort des conclusions notifiées par M. [Z] le 27 décembre 2021 portant appel incident que ce dernier ne sollicite ni l'annulation, ni l'infirmation du jugement, mais demande à la cour de':

'2° Sur l'appel incident de M. [L] [Z],

- Dire M. [L] [Z] recevable et bien fondé en son appel incident,

- Dire en conséquence bien fondée la rétractation de l'offre d'indemnité d'éviction formée par M. [L] [Z],

- Prononcer avec toutes ses conséquences de droit la déchéance du droit à l'indemnité d'éviction au profit de la SAS Hôtel Arboisie, voire de la SAS Arboisie Opco qui y serait substituée,

- Condamner la SAS Hôtel Arboisie et la SAS Arboisie Opco in solidum ou l'une à défaut de l'autre à payer à M. [Z] la somme complémentaire de 6.000 € à titre indemnitaire, telle que la demande en avait été faite à hauteur de la somme totale de 10.000 € devant le tribunal judiciaire de Nanterre,

- Dire que le sort des meubles qui se trouvent dans les lieux et appartiennent à M. [L] [Z], est régi par le bail commercial en ses articles 4 et 7, et non par l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution'.

S'il a formulé une demande d'infirmation du jugement déféré concernant le chef relatif à la déchéance du droit à l'indemnité d'éviction dans ses dernières conclusions, la cour relève que ces écritures ont été notifiées le 6 septembre 2022, soit au-delà du délai de trois mois impartis par l'article 909 précité.

M. [Z] soutient que la demande de déchéance du droit à l'indemnité d'éviction est la conséquence de la demande de résiliation judiciaire. Toutefois, cette circonstance est sans effet sur l'irrecevabilité de l'appel encourue.

En conséquence, l'appel incident formé par M. [Z] concernant la déchéance du droit à l'indemnité d'éviction, le montant des dommages et intérêts et le sort des meubles meublants doit être déclaré irrecevable.

Sur l'irrecevabilité des demandes nouvelles relatives aux dommages et intérêts et au sort des meubles meublants

Les sociétés Hôtel Arboisie et Arboisie Opco concluent, au visa de l'article 564 du code de procédure civile, à l'irrecevabilité des demandes tendant à leur condamnation in solidum au paiement d'une somme complémentaire de 6.000 € à titre indemnitaire et à ce qu'il soit statué sur le sort des meubles situés dans les lieux.

M. [Z] répond que sa demande relative aux meubles meublants est recevable au regard des dispositions de l'article 564 du code de procédure civile, s'agissant d'une demande présentant un lien avec les demandes originaires, notamment la demande en résiliation de bail.

Les dispositions de l'article 564 du code de procédure civile ont été rappelées supra.

Pour les motifs précités, et même si la cour observe que les meubles meublants lui appartiennent, l'appel incident formé par M. [Z] concernant sa demande de dommages et intérêts et le sort de ces meubles meublants a été déclaré irrecevable.

Néanmoins, la cour constate, s'agissant des meubles meublants, que le tribunal a, d'office, rappelé que «'le sort des meubles meublants trouvés dans les lieux est régi par l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution’ », alors qu'aux termes des prétentions des parties énoncées en pages 3 et 4 du jugement entrepris, aucune demande n'était formulée par les parties concernant les meubles meublants. Le tribunal ayant statué ultra petita sur ce point, il doit être infirmé en ce qu'il a dit que le sort des meubles meublants trouvés dans les lieux est régi par l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur l'irrecevabilité de la demande de déchéance de l'indemnité d'éviction

Les sociétés Hôtel Arboisie et Arboisie Opco font valoir qu'en application des dispositions de l'article L.145-8 du code de commerce, l'offre d'indemnité d'éviction ne peut être rétractée que dans les conditions de l'article L.145-17 du même code qui n'ont pas été respectées par M. [Z], de sorte que sa demande est irrecevable.

Cependant, pour les motifs énoncés supra, l'appel incident formé par M. [Z] concernant la déchéance du preneur à son droit à l'indemnité d'éviction a été déclaré irrecevable.

Au surplus et en tout état de cause, comme l'ont pertinemment relevé les premiers juges, le fait pour M. [Z] de ne pas avoir satisfait aux conditions de rétractation de l'offre d'indemnité d'éviction posées par l'article L.145-17 du code de commerce ne constitue pas un moyen d'irrecevabilité de son action, mais un moyen relatif à son bien-fondé.

Sur le bien-fondé de la demande de résiliation du bail

Au soutien de sa demande en résiliation du bail, M. [Z] invoque plusieurs manquements qu'il convient d'examiner.

- Sur le défaut de paiement des loyers puis des indemnités d'occupation à leur échéance

M. [Z] explique que la société Hôtel Arboisie a toujours réglé son loyer avec retard, le contraignant à la relancer par lettres recommandées, avant de cesser tout règlement des loyers des 1er, 2ème et 3ème trimestres 2016, lui imposant de recourir à un commandement de payer qui a donné lieu à règlement dans le seul but de ne pas perdre le bénéfice de l'indemnité d'éviction. M. [Z] ajoute avoir dû faire délivrer deux autres commandements pour le règlement des indemnités d'occupation qui a à nouveau cessé à compter du 1er octobre 2020, avant que les sociétés Hôtel Arboisie et Arboisie Opco, acculées dans les deux instances pendantes devant le juge de l'exécution et la cour d'appel de Versailles, n'apurent les arriérés d'indemnités d'occupation dues depuis le 4ème trimestre 2020 les 1ers et 2 juillet 2021. Il précise que les indemnités d'occupation pour l'année 2021 ont également été réglées avec retard. M. [Z] considère que le paiement continuellement tardif des loyers et indemnités d'occupation justifie la résiliation du bail et la déchéance de la société Hôtel Arboisie de son droit à indemnité d'éviction.

M. [Z] conteste les difficultés conjoncturelles invoquées par les appelantes expliquant que l'hébergement collaboratif Airbnb ne constitue pas une concurrence pour une résidence hôtellière comme l'Arboisie qui met à la disposition de sa clientèle des services hôteliers, ce qui n'est pas le cas pour l'hébergement Airbnb. Il souligne que la société Hôtel Arboisie n'était pas en difficulté pour régler les indemnités d'occupation puisqu'au 23 février 2021, elle a perçu le montant pharamineux de 4.500.000 € pour la cession de son fonds de commerce.

Les sociétés Hôtel Arboisie et Arboisie Opco arguent de difficultés conjoncturelles résidant notamment dans':

- la concurrence accrue de l'hébergement collaboratif Airbnb,

- la baisse de la fréquentation de la clientèle alors que le secteur hôtelier et para hôtelier traverse une importante crise résultant également de facteurs conjoncturels comme les inondations, les mouvements sociaux divers, les attentats et l'état d'urgence qui ont fait fuir les clients étrangers, ces problèmes ayant conduit à des pertes d'exploitation importantes.

Elles ajoutent que M. [Z] ne produit aucun élément de nature à établir la réalité des difficultés économiques rencontrées à la suite des décalages de paiement. Concernant le retard de paiement des indemnités d'occupation, les sociétés Hôtel Arboisie et Arboisie Opco invoquent la crise sanitaire liée à la pandémie de Covid 19 et les délais nécessités par la transmission par la société Hôtel Arboisie à la société Arboisie Opco de tous les éléments et informations relatifs à la résidence à la suite de la cession du fonds de commerce. Elles soulignent que M. [Z] est redevable de la somme de 167.636,74 € au titre de l'indemnité d'éviction (56.000 €) et du trop-perçu d'indemnités d'occupation au regard des conclusions du rapport d'expertise qui a évalué cette indemnité à la somme de 673 €.

L'article 1224 du code civil dispose que': « La résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. »

En l'espèce, l'article 5.2.b) du bail stipule que : « Le loyer sera payé à terme échu en quatre échéances de même montant, le mois suivant chaque trimestre civil. Tous les règlements auront lieu au domicile du bailleur ou en tout autre endroit indiqué par lui ».

En l'espèce, il ressort des éléments de la procédure que les loyers et indemnités d'occupation ont toujours été payés à M. [Z] avec retard.

Ainsi,

- le loyer et les charges du 1er trimestre 2016, exigibles au plus tard le 30 avril 2016, n'ont été réglés que le 19 décembre 2016 en exécution du commandement de payer du 23 novembre 2016 ;

- le loyer et les charges du 2ème trimestre 2016, exigibles au plus tard le 31 juillet 2016, n'ont été réglés que le 19 décembre 2016 en exécution du commandement de payer du 23 novembre 2016 ;

- le loyer et les charges du 3ème trimestre 2016, exigibles au plus tard le 31 octobre 2016, n'ont été réglés que le 19 décembre 2016 en exécution du commandement de payer du 23 novembre 2016 ;

- le loyer et les charges du 4ème trimestre 2016, exigibles au plus tard le 31 janvier 2017, impayés à l'échéance, ont fait l'objet d'une mise en demeure le 2 février 2017 et n'ont été réglés que le 6 février 2017 ;

- l'indemnité d'occupation du 1er trimestre 2017, exigible au plus tard le 30 avril 2017, a été réglée le 3 juillet 2017 en exécution du commandement de payer du 6 juin 2017 ;

- l'indemnité d'occupation du 2ème trimestre 2017, exigible au plus tard le 31 juillet 2017, a été réglée le 5 janvier 2018 en exécution du commandement de payer du 6 décembre 2017 ;

- l'indemnité d'occupation du 3ème trimestre 2017, exigible au plus tard le 31 octobre 2017, a été réglée le 5 janvier 2018 en exécution du commandement de payer du 6 décembre 2017 ;

- l'indemnité d'occupation du 4ème trimestre 2017, exigible au plus tard le 31 janvier 2018, a été réglée le 30 mai 2018 ;

- l'indemnité d'occupation du 1er trimestre 2018, exigible au plus tard le 30 avril 2018, et du 2ème trimestre 2018, exigible au plus tard le 31 juillet 2018, ont été réglées le 29 août 2018 ;

- l'indemnité d'occupation du 4ème trimestre 2020, exigible au 31 janvier 2021, et l'indemnité d'occupation du 1er trimestre 2021, exigible au 1er janvier 2021 à la suite de la résiliation judiciaire du bail, ont été réglées les 1er et 2 juillet 2021, à la suite de mises en demeure par courriers recommandés des 26 mai, 1er juin et 1er juillet 2021 et de l'incident de radiation fondé sur l'article 524 du code de procédure civile dont M. [Z] avait saisi le conseiller de la mise en état 'le 7 juin 2021 ;

- l'indemnité d'occupation du mois d'octobre 2021, exigible au 1er octobre 2021, a été réglée le 24 novembre 2021'à la suite de la mise en demeure du 1er octobre 2021 ;

- l'indemnité d'occupation du mois de novembre 2021, exigible au 1er novembre 2021, a été payée le 29 novembre 2021, à la suite de la mise en demeure du 1er novembre 2021 ;

- l'indemnité d'occupation du mois de décembre 2021, exigible au 1er décembre 2021, a été payée le 1er février 2022, à la suite de la mise en demeure du 1er décembre 2021 ;

- l'indemnité d'occupation du mois de janvier 2022, exigible au 1er janvier 2022, a été payée le 1er février 2022’ ;

- l'indemnité d'occupation du mois de février 2022, exigible au 1er février 2022, a été payée le 2 mars 2022.

Comme l'ont retenu à juste titre les premiers juges, ces éléments caractérisent le manquement récurrent, pendant toute la durée du bail, de la société Hôtel Arboisie, puis de la société Arboisie Opco à leur obligation essentielle de payer le loyer, puis l'indemnité d'occupation, contraignant M. [Z] à leur adresser 17 mises en demeure par courriers recommandés et à leur faire délivrer 3 commandements de payer. Le bailleur établit avoir dû, à huit reprises au moins, créditer le compte duquel est débité la mensualité de remboursement de l'emprunt immobilier souscrit pour financer l'acquisition de l'appartement, afin de compenser le défaut de paiement des loyers et des indemnités d'occupation à l'échéance.

Les sociétés Hôtel Arboisie et Arboisie Opco arguent de difficultés conjoncturelles générées par la concurrence des plateformes collaboratives comme Airbnb. Cependant, la cour constate qu'elles se contentent de produire au soutien de leurs dires des articles de presse faisant état de manière générale d'une concurrence préjudiciable aux hôtels. Ces pièces ne permettent pas de déterminer quelles ont été les conséquences de cette concurrence en particulier pour les sociétés Hôtel Arboisie et Arboisie Opco. Les chutes de 20 % et 12,1 % de fréquentation invoquées par les sociétés appelantes ne concernent que les nuitées étrangères, alors que la baisse des nuitées totales s'est limitée à 6,5 % au deuxième trimestre 2016 et 4,8 % au troisième trimestre 2016. L'article de France Soir évoque pour l'année 2016, un repli du taux d'occupation des chambres cantonné à 1,2 %. Au surplus, si les sociétés Hôtel Arboisie et Arboisie Opco se prévalent des rapports de l'Insee, la cour relève que ces rapports évoquent surtout, pour les années 2015 et 2016, la situation difficile des hôtels de catégories milieu de gamme et économique, voire super économique, alors que la résidence hôtelière l'Arboisie est une résidence de catégorie 4 étoiles suivant arrêté préfectoral du 12 août 2011’ ; il n'est donc pas établi qu'elle a été impactée de manière significative par la concurrence des plateformes collaboratives.

Les sociétés Hôtel Arboisie et Arboisie Opco se prévalent par ailleurs de difficultés économiques et communiquent au soutien de leurs dires leurs bilans pour les années 2015 à 2021.

Il en ressort que les chiffres d'affaires et les résultats nets d'exploitation des années 2016 à 2020 ont été les suivants’ :

Chiffre d'affaires’ : Résultat net d'exploitation’ :

- 2016’ : 3.447.099 €, - 2016 : 6.316 €,

- 2017’ : 3.134.158 €, - 2017’ : - 799.293 €,

- 2018’ : 2.794.706 €, - 2018’ : - 1.258.945 €,

- 2019’ : 3.923.668 €, - 2019’ : - 1.242.514 €,

- 2020’ : 2.597.427 €, - 2020’ : - 134.419 €.

Au regard des résultats nets des années 2017 à 2020, la cour ne peut que s'étonner de l'absence d'ouverture d'une procédure collective à l'égard de la société Hôtel Arboisie.

Au surplus, comme le souligne pertinemment M. [Z], les difficultés économiques invoquées apparaissent difficilement compatibles avec l'évaluation du fonds de commerce dans le cadre de la cession intervenue au profit de la société Arboisie Opco par acte du 23 février 2021. En effet, alors qu'il ressort de l'acte de cession du fonds de commerce conclu entre la société Océanis et la société Hôtel Arboisie le 27 avril 2015 que le fonds a été vendu moyennant le prix de 110.000 €, l'annonce n°1272 publiée au Bodacc du 21 mai 2021 établit que le prix de cession du fonds de commerce au profit de la société Arboisie Opco s'est élevé à la somme de 4.500.000 €. La cour constate que les sociétés Hôtel Arboisie et Arboisie Opco ne s'expliquent pas sur ce point qui jette un doute sérieux sur les difficultés invoquées.

Ce doute est conforté par la délivrance, le 28 janvier 2019, au profit de la société Hôtel Arboisie d'un permis de construire relatif à des travaux de rénovation et d'agrandissement de la résidence hôtelière, alors que le résultat net d'exploitation était de - 1.258.945 € en 2018 et qu'il s'est élevé à la somme de - 1.242.514 € en 2019.

De surcroît, comme l'ont, à juste titre, relevé les premiers juges, les pièces n°23.1 à 23.3 produites par M. [Z] et les pièces n°42 à 44 communiquées par les sociétés appelantes établissent que le chiffre d'affaires correspondant aux nuitées d'occupation du lot n°110 appartenant à l'intimé s'est élevé à la somme de 56.076,60 € HT en 2016, 66.872,80 € HT en 2017, 40.676,77 € en 2018 (la résidence a été fermée une partie de l'année en raison de la réalisation de travaux), 70.896,90 € HT en 2019, 47.057,33 € HT en 2020 (la résidence a été fermée une large partie de l'année en raison de la pandémie de Covid 19) et 31.760 € HT en 2021. S'il doit être tenu compte des charges attachées à l'exploitation du lot n°110 dans l'appréciation de ces éléments chiffrés, il apparaît néanmoins qu'au regard du montant du loyer annuel d'environ 26.000 euros HT, pour les années 2016 à 2020, la location de la suite de M. [Z] a été nettement bénéficiaire, de sorte que le loyer aurait dû lui être réglé à l'échéance.

Enfin, les sociétés Hôtel Arboisie et Arboisie Opco ne sauraient arguer de difficultés d'organisation internes, au demeurant non démontrées, liées au transfert d'informations de la société Hôtel Arboisie à la société Arboisie Opco pour justifier les retards de paiement.

Le manquement récurrent des sociétés Hôtel Arboisie et Arboisie Opco à leur obligation essentielle de payer le loyer et l'indemnité d'occupation à l'échéance est par conséquent établi.

- Sur l'usage anormal et illicite de l'appartement'

M. [Z] fait valoir que son appartement, qui, aux termes de l'article 3 du bail commercial, est réservé au strict accueil des clients qui payent à l'exploitant un prix de location hôtelière, a été utilisé par la société Hôtel Arboisie pendant la fermeture annuelle, notamment celle qui s'écoule du mois de juillet au mois de novembre de chaque année, pour loger son personnel et même des ouvriers qui exécutent des travaux dans la résidence.

Les sociétés Hôtel Arboisie et Arboisie répondent que ce grief n'a jamais été formulé avant la présente procédure et n'a pas fait l'objet d'une mise en demeure de cessation par acte extrajudiciaire. Elles ajoutent que M. [Z] ne rapporte pas la preuve d'une occupation illicite de son lot par du personnel ou des ouvriers. Elles soulignent que si M. [Z] souhaite organiser des visites dans le cadre de la vente de son bien, il lui appartient d'informer au préalable son locataire afin de lui permettre de s'organiser. Elles sollicitent la confirmation du jugement qui a considéré que le caractère irréversible du manquement n'est pas établi.

Il ressort de l'article 3 du bail liant les parties que les locaux sont destinés à l'exploitation de l'activité d'hôtellerie.

Au soutien du manquement invoqué, l'intimé communique une attestation de Mme [O] qui, en tant qu'acquéreur potentiel de l'appartement, l'a visité le 30 juillet 2018. Elle relate ceci': «'Etant à la recherche d'un appartement à acheter à [Localité 7], j'ai été en contact avec M. [L] [Z], demeurant à [Localité 8], lui-même propriétaire d'un appartement situé dans la résidence Arboisie à [Localité 7].

C'est ainsi qu'à l'occasion de mon dernier séjour à [Localité 7], fin juillet-début août 2018, J'ai visité cet appartement, s'agissant de la suite 110 au 1er étage de ladite résidence.

M. [Z] avait organisé ma visite le 30 juillet 2018 à 11h, en présence de Mme [T] [E], représentant la direction de la résidence, qui m'attendait devant l'immeuble dont elle avait les clefs ainsi que celles de l'appartement de M. [Z].

L'immeuble était en travaux, un panneau signalétique le mentionnant, et il était désert à l'intérieur.

Nous sommes montées au 1er étage et entrées dans l'appartement, mon accompagnatrice me prévenant avant d'entrer, et s'en excusant par avance, que la suite était occupée par le personnel travaillant dans une autre résidence, Les loges blanches, me semble-t-il.

Et j'ai effectivement constaté lors de ma visite que l'appartement était occupé, des affaires personnelles et vêtements étaient éparpillés dans toutes les pièces : vaisselle sortie et alimentation dans la cuisine, fer à repasser sur la petite table du salon, canapé et coussins en désordre, salle de bain avec effets de toilette et linge pendu, haltères posés au sol dans la chambre à lits gigogne, lits défaits dans les chambres, vêtements et chaussures-baskets dans toute la suite, etc '

Si Mme [E] et moi n'avons rencontré personne sur place, il y avait néanmoins un tel désordre qu'il traduisait l'occupation non-temporaire de diverses personnes dans les lieux.

L'appartement n'était pas entretenu ...’ ».

Quatre photographies sont annexées à ce témoignage confirmant l'occupation du logement.

M. [Z] produit également un courriel du 3 août 2018 de Mme [M], agent immobilier auquel il a confié la vente de son appartement, qui corrobore l'attestation de Mme [O], dès lors qu'elle lui a indiqué avoir constaté que son appartement était occupé «'par un jeune homme’ ». Sont jointes à ce message des photographies confirmant l'occupation de l'appartement.

Ces pièces démontrent qu'à une période au cours de laquelle la résidence hôtelière était fermée à la clientèle en raison de la réalisation de travaux, l'appartement de M. [Z] était occupé par du personnel d'une autre résidence.

Il importe peu que le manquement n'ait pas été évoqué antérieurement, ni qu'il n'ait fait l'objet d'aucune mise en demeure de cessation par acte extrajudiciaire, dès lors que cet acte n'est pas nécessaire dans le cadre d'une action en résiliation judiciaire du bail.

S'il est expressément prévu dans le bail que le bailleur autorise « le preneur à utiliser librement les lieux loués dans le cadre de l'exercice de son commerce ' », ces stipulations n'autorisent pas le preneur à méconnaître la destination des lieux. Au surplus, bien que la sous-location soit permise, la cour rappelle qu'en application des dispositions de l'article L.145-31 al 2 du code de commerce, outre l'autorisation expresse de sous-louer, le locataire a l'obligation d'appeler le bailleur à l'acte de sous-location. Or, la société Hôtel Arboisie ne justifie d'aucun acte de sous-location de l'appartement de M. [Z] auquel ce dernier aurait été appelé.

Il apparaît ainsi que le manquement de la société Hôtel Arboisie est établi.

Il résulte de l'ensemble de ces éléments que M. [Z] justifie de manquements des sociétés Hôtel Arboisie et Arboisie Opco aux obligations issues du bail, d'une gravité telle que, sans qu'il soit nécessaire d'examiner le troisième manquement invoqué se rapportant au défaut d'entretien de l'appartement, le jugement déféré doit être confirmé en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail liant M. [Z] à la société Arboisie Opco, venant aux droits de la société Hôtel Arboisie.

Sur le montant de l'indemnité d'occupation

M. [Z] demande à la cour de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a fixé le montant de l'indemnité d'occupation au montant du loyer, soit 2.174,15 € HT et 2.391,57 € TTC.

Les sociétés Hôtel Arboisie et Arboisie Opco demandent à la cour de se dessaisir de cette demande au profit du tribunal judiciaire de Nanterre. A défaut, elles sollicitent le sursis à statuer dans l'attente de l'issue de cette procédure ou à défaut, l'entérinement du rapport de M. [D]. Subsidiairement, les sociétés appelantes font valoir que le montant de l'indemnité d'occupation doit être celui déterminé par l'expert judiciaire par application de la méthode hôtelière et d'un abattement de précarité de 10% en l'état du congé, soit la somme de 673 €.

La cour constate que le tribunal judiciaire de Nanterre a été saisi d'une demande tendant à la fixation du montant de l'indemnité d'occupation dès le 22 juin 2018 dans le cadre de l'instance ayant abouti au jugement déféré, soit antérieurement à la seconde saisine du tribunal judiciaire de Nanterre par M. [Z] le'22 janvier 2021 à la suite du dépôt du rapport de M. [D] et ayant mené au dessaisissement de la juridiction au profit du tribunal judiciaire de Bonneville. 'Si à la date de la clôture de l'instruction de l'affaire ayant donné lieu au jugement déféré du 14 décembre 2020, les opérations d'expertise portant entre autres sur la fixation du montant de l'indemnité d'occupation étaient toujours en cours, il n'est justifié d'aucune demande de report de la clôture ou de sursis à statuer jusqu'au dépôt du rapport de M. [D]. Le tribunal judiciaire de Nanterre a donc statué sur cette demande et le chef du jugement s'y rapportant est déféré à la cour. Il n'y a donc pas lieu de se dessaisir au profit du tribunal judiciaire de Bonneville et la demande de sursis à statuer jusqu'au jugement à intervenir de cette juridiction doit être rejetée.

Il ressort du rapport d'expertise de M. [D] que ce dernier formule plusieurs propositions d'évaluation du montant de l'indemnité d'occupation, selon qu'il retient la méthode hôtelière ou la méthode comparative. Il envisage dans un second temps, l'application d'un abattement de précarité de 10 %, au regard de la difficulté pour le preneur à exploiter les lieux lorsqu'il est 'sous le coup d'une éviction'.

La cour constate que si M. [Z] demande à la cour de fixer le montant de l'indemnité d'occupation à la valeur du loyer, il ne formule aucune critique du rapport de M. [D], se contentant d'indiquer qu'il serait 'inique' pour lui de devoir restituer un trop perçu d'indemnités d'occupation alors que les sociétés Hôtel Arboisie et Arboisie Opco se maintiennent 'de force' dans son appartement tout en maintenant la résidence fermée de manière quasi permanente depuis le printemps 2020.

Néanmoins, la cour retient que l'évaluation à laquelle l'expert a procédé par la méthode comparative apparaît particulièrement pertinente, puisqu'elle se réfère au prix moyen annuel au m² validé par la société Hôtel Arboisie lorsqu'elle a renégocié les loyers avec la quasi-totalité des copropriétaires en 2016. Ce prix s'élève à la somme de 235,16 €/m²/an, soit, pour l'appartement de M. [Z] (82,26 m²) un loyer annuel de 19.344 € par an et 1.612 € par mois.

Si l'expert évoque un abattement de précarité, aucun élément probant ne permet de confirmer que l'exploitation de l'appartement de M. [Z] a été plus difficile pour les sociétés Hôtel Arboisie et Arboisie Opco à partir du 21 décembre 2016, date d'expiration du bail, alors que ces dernières ont fait choix, en se maintenant dans les lieux, de ne pas respecter le congé délivré par M. [Z] le 21 mars 2016.

Au regard de ces éléments et alors que M. [Z] ne communique aucun élément de comparaison permettant de remettre en cause l'estimation proposée par l'expert, la cour évalue le montant de l'indemnité d'occupation à la somme de 1.612 € par mois.

Sur la demande de déchéance du droit à indemnité d'éviction

M. [Z] considère qu'en raison des manquements répétés des sociétés Hôtel Arboisie et Arboisie Opco aux obligations du bail, la résiliation du bail doit être prononcée sans indemnité d'éviction. Il soutient que son appel incident sur ce point est recevable, dès lors que ses conclusions du 27 décembre 2021 sont parfaitement explicites sur ce point.

Les sociétés Hôtel Arboisie et Arboisie Opco répondent qu'en raison du non-respect des dispositions de l'article L.145-17 du code de commerce, la société Hôtel Arboisie a droit au maintien dans les lieux jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction. Les appelantes ajoutent que les causes des trois commandements de payer ont été réglées dans le délai d'un mois. Elles estiment que la perte du droit au maintien dans les lieux et de l'indemnité d'éviction pour le retard dans le paiement de l'indemnité d'occupation constitue une sanction excessive et inappropriée dans la mesure où ce retard s'explique par des difficultés conjoncturelles.

Pour les motifs précités, l'appel incident formé par M. [Z] portant sur la déchéance du droit à l'indemnité d'éviction est irrecevable. En conséquence, le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu'il a débouté ce dernier de sa demande tendant à la déchéance du preneur de son droit à l'indemnité d'éviction.

La cour ne constate qu’aucune des parties ne sollicite la fixation du montant de l'indemnité d'éviction, ne serait-ce qu'à titre subsidiaire.

Sur la demande d'expulsion

Les sociétés Hôtel Arboisie et Arboisie Opco relèvent que les premiers juges ont, de manière contradictoire, rejeté la demande de déchéance de l'indemnité d'éviction, tout en prononçant l'expulsion, alors que l'article L.145-28 du code de commerce accorde au preneur évincé le bénéfice du droit au maintien dans les lieux jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction, qui n'a toujours pas été fixée dans le cadre de l'instance engagée par M. [Z] devant le tribunal judiciaire de Nanterre par assignation du 22 janvier 2021.

M. [Z] ne conclut pas sur ce point.

L'article L.145-28 alinéa 1er du code de commerce dispose que': 'Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d'appréciation'.

En application de ces dispositions, le locataire évincé bénéficie d'un droit au maintien dans les lieux jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction.

Dès lors que le jugement entrepris est confirmé en ce qu'il a débouté M. [Z] de sa demande tendant à la déchéance du preneur de son droit à l'indemnité d'éviction, ladite décision sera infirmée en ce qu'elle a ordonné l'expulsion du preneur.

Sur le sort des meubles meublants

M. [Z] reproche aux premiers juges d'avoir statué ultra petita concernant les meubles meublants à propos desquels aucune demande n'était formulée et en décidant que leur sort était régi par l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, alors qu'aux termes des articles 4 et 7 du bail commercial, ces meubles lui appartiennent.

Pour les motifs précités, l'appel incident formé par M. [Z] concernant le sort des meubles meublants est irrecevable. Néanmoins, comme indiqué précédemment, le tribunal a statué ultra petita sur ce point, de sorte que le jugement entrepris doit être infirmé en ce qu'il a dit que le sort des meubles meublants est régi par l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande de dommages et intérêts

M. [Z] sollicite la confirmation du jugement déféré en ce qu'il lui a alloué des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait des retards permanents de paiement des loyers et indemnités d'occupation, mais il demande que cette indemnité soit portée à la somme de 10.000 €.

Les sociétés Hôtel Arboisie et Arboisie Opco contestent tout comportement fautif et l'existence d'un préjudice indemnisable.

Pour les motifs précités, l'appel incident formé par M. [Z] portant sur le quantum des dommages et intérêts est irrecevable. Néanmoins, les appelantes sollicitent l'infirmation du jugement de ce chef, considérant que M. [Z] ne rapporte pas la preuve de son préjudice.

Comme indiqué précédemment, le manquement de la société Hôtel Arboisie à son obligation essentielle de payer les loyers et indemnités d'occupation à leur échéance a contraint M. [Z] à devoir notifier 17 courriers recommandés et 3 commandements de payer. Il a également dû compenser le défaut de paiement du loyer et de l'indemnité d'occupation en créditant, à huit reprises au moins, le compte duquel est débitée la mensualité de remboursement de l'emprunt immobilier souscrit pour financer l'acquisition de l'appartement. Enfin, M. [Z] explique, sans être contredit sur ce point, qu'il répond, en sa qualité d'architecte, à des marchés publics ce qui lui interdit tout incident de paiement.

Le préjudice ainsi caractérisé, pour l'essentiel imputable à la société Hôtel Arboisie, justifie sa condamnation, par confirmation du jugement, au paiement de la somme de 4.000 € à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Compte tenu de la décision, les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile seront confirmées.'

En application des articles 696 et 699 du code de procédure civile, les sociétés Hôtel Arboisie et Arboisie Opco qui succombent supporteront les dépens d'appel dont distraction au profit de Me Fabrice Hongre-Boyeldieu. La société Hôtel Arboisie sera par ailleurs condamnée à payer à M. [Z] la somme de 4.000 €'au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Enfin, si M. [Z] demande à la cour de lui donner acte de ce qu'il a fait sommation aux sociétés Hôtel Arboisie et Arboisie Opco de verser aux débats différentes pièces listées au dispositif de ses écritures ci-dessus rappelé, cette demande ne constitue pas une prétention au sens de l'article 954 du code de procédure civile et ne saisit par conséquent pas la cour.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Rejette la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité et d'intérêt à agir des sociétés Hôtel Arboisie et Arboisie Opco’ ;

Rejette le moyen d'irrecevabilité de l'action en résiliation de bail du fait de la délivrance préalable d'un congé avec refus de renouvellement’ ;

Déclare irrecevable l'appel incident formé par M. [Z] par conclusions notifiées le 27 décembre 2021'portant sur la déchéance du droit à l'indemnité d'éviction, le sort des meubles meublants et le quantum des dommages et intérêts ;

Dit n'y avoir lieu à se dessaisir au profit du tribunal judiciaire de Bonneville pour statuer sur la demande relative à la fixation du montant de l'indemnité d'occupation’ ;

Dit n'y avoir lieu à surseoir à statuer jusqu'à la décision à intervenir du tribunal judiciaire de Bonneville’ ;

Confirme le jugement entrepris sauf en celles de ses dispositions relatives au sort des meubles meublants, à l'expulsion du preneur et au montant de l'indemnité d'occupation’ ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Déboute M. [L] [Z] de sa demande tendant à l'expulsion des sociétés Hôtel Arboisie et Arboisie Opco’ ;

Fixe le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 1.612 € ;

Dit n'y avoir lieu à rappeler que'le sort des meubles meublants trouvés dans les lieux est régi par l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

Condamne les sociétés Hôtel Arboisie et Arboisie Opco aux dépens d'appel dont distraction au profit de Me Fabrice Hongre-Boyeldieu ;

Condamne la société Hôtel Arboisie à payer à M. [L] [Z] la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

Signé par M. François THOMAS, Président et par M. BELLANCOURT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.