CA Toulouse, 1ere ch. sect. 1, 16 janvier 2023, n° 20/00106

OBJET DU LITIGE ET PROCÉDURE
 
Suivant acte authentique reçu par Maître [Z], notaire associé à [Localité 13] (82) les 8 et 9 septembre 2017, M. [B] [G] et Mme [K] [J] ont vendu à M. [A] [M] et Mme [N] [E] épouse [M] un terrain à bâtir sis à [Localité 13] (82) [Adresse 9], cadastré section AC n° [Cadastre 7] et [Cadastre 3], moyennant le prix de 34 000 euros.
 
Par actes d'huissier de justice des 24, 26 avril et 7 mai 2019, M. [A] [M] et Mme [N] [E] épouse [M] ont fait assigner M. [B] [G], Mme [K] [J] et Maître [T] [Z] devant le tribunal de grande instance de Montauban aux fins d'annulation de la vente et d'indemnisation au motif de la présence d'amiante enfoui dans le sol du terrain vendu.
 
Par jugement réputé contradictoire du 10 décembre 2019, le tribunal de grande instance de Montauban a :
 
- prononcé l'annulation de la vente d'un terrain à [Localité 13] ( Tarn et Garonne), cadastré A [Cadastre 7] et AC [Cadastre 3], lieu dit [Adresse 18], consentie par [B], [Y], [D] [G], électricien, né le 27 octobre 1978 à [Localité 17] et [K] [J], enseignante, née le 10 juillet 1980 à [Localité 19] (Tarn et garonne) à [A] [M], ouvrier, né le 24 juin 1984 à [Localité 16] (Maroc) et [N] [E] son épouse, employée, née le 11 février 1982 à [Localité 15] (Maroc) selon acte reçu le 8 septembre 2017 par Maître [T] [Z], notaire à [Localité 13],  
 
En conséquence,  
 
- ordonné la restitution du terrain aux vendeurs,  
- condamné solidairement [B] [G] et [K] [J] à restituer aux époux [M] le prix de vente de 34 000 euros, augmenté des frais de l'acte de vente y compris les taxes de 2 045 euros,  
- condamné solidairement [B] [G] et [K] [J] à leur payer la somme de 9 471, 11 euros au titre du préjudice matériel et la somme de 2 000 euros en réparation de leur préjudice moral,  
- rejeté toutes demandes contre Maître [Z],  
- rejeté la demande de dommages et intérêts formée par Maître [Z],  
- condamné solidairement [B] [G] et [K] [J] à payer à [A] [M] et [N] [E] la somme de 2 000 euros en application de l'article 700, 1° du code de procédure civile,  
- condamné [K] [J] à payer à [T] [Z] la somme de 1 000 euros en application de l'article 700, 1° du code de procédure civile,  
- condamné solidairement [B] [G] et [K] [J] aux dépens,  
- ordonné l'exécution provisoire.  
Pour statuer ainsi, le premier juge a considéré que la présence de matériaux amiantés enfouis dans le sol d'un terrain destiné à la construction d'une maison d'habitation constituait un élément déterminant du prix et du consentement à l'achat, compte tenu de la quantité d'amiante qui rendait dangereux tant les travaux de construction que l'utilisation du bien.
 
Il a constaté que cet état de fait n'avait pas été révélé aux acquéreurs lors de la vente et qu'il constituait dès lors un vice caché, que le diagnostic réalisé par les acquéreurs le 7 août 2018 faisait état de la présence dans le sol de gravats, plaques ondulées et fibrociments contenant de l'amiante avec fibres visibles, et estimé que ce vice ne pouvait qu'être connu des vendeurs, propriétaires de la maison attenante acquise en 2011, dont le terrain avait été détaché en vue de la vente.
 
Rappelant que la connaissance du vice par le vendeur rendait inefficace toute clause de non-garantie, il a prononcé l'annulation de la vente sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil.
 
Il a rejeté toutes demandes formées contre le notaire aux motifs que la mise en oeuvre d'une obligation d'information supposait que celui qui est tenu détienne l'information qu'il doit transmettre, que le fait qu'un diagnostic annexé à l'acte de vente d'une maison avec jardin en 2011 ait mentionné la présence d'une conduite d'amiante dans les combles de l'habitation et non ailleurs, était sans lien avec la présence de déchets d'amiante enfouis dans le jardin vendu comme terrain à bâtir en 2017, qu'au vu du diagnostic de 2011, les déchets d'amiante n'existaient pas à cette date et avaient donc été enfouis entre cette date et celle de la vente, et qu'il ne pouvait donc être fait aucun grief au notaire d'un manquement quelconque à son obligation d'information alors surtout que la législation n'imposait pas la recherche d'amiante dans le cadre de la vente d'un terrain à bâtir.
 
Par déclaration du 9 janvier 2020, Mme [K] [J] a interjeté appel de cette décision en critiquant l'ensemble de ses dispositions.
 
Par déclaration du 20 janvier 2020, M. [B] [G] a interjeté appel de cette décision en critiquant l'ensemble de ses dispositions.
Les deux instances ont été jointes.
 
MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
 
Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 29 septembre 2022, Mme [K] [J], appelante, demande à la cour, au visa des articles 1641 et suivants et 1240 du code civil, de :
 
A titre principal,
 
- infirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Montauban le 10 décembre 2019 (Rg n° 19/00400) en toutes ses dispositions ;
- rejeter toutes autres conclusions comme contraires ou mal fondées ;
 
Statuant à nouveau,
- débouter les consorts [M]-[E] de toutes leurs demandes, fins et moyens ;
 
A titre subsidiaire,
 
- juger que le notaire, Maître [T] [Z] a engagé sa responsabilité ;
- juger, en conséquence, que Maître [T] [Z] est tenue de la relever et garantir de toute condamnation mise à sa charge, y compris la restitution du prix de vente et devra restituer le prix de vente aux vendeurs ;
- condamner les consorts [M] à lui verser la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts afin de remettre en état le terrain ;
 
En tout état de cause,
 
- condamner les succombants aux entiers dépens et à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Mme [J] expose qu'elle a acquis avec M. [G] la maison avec terrain attenant en 2011 et qu'ils avaient pour projet en 2014 de revendre le tout avant que le terrain litigieux ne devienne constructible et qu'ils décident de vendre séparément maison et terrain, que le diagnostic de 2011 tout comme celui réalisé en 2014 en vue de vendre la maison ont révélé la présence d'amiante au sein de la maison, que ce n'est que le diagnostic réalisé par les époux [M] un an après la vente de 2017 qui a révélé la présence de matériaux contenant de l'amiante dans le terrain vendu. Elle fait observer que le diagnostic de 2018 n'est pas un constat d'huissier, qu'il n'est pas indiqué que le diagnostiqueur a creusé la terrain et trouvé les déchets, que les plaques retrouvées n'ont pas été comparées avec l'amiante existant dans les combles pour justifier la concordance. Elle estime que le tribunal ne pouvait pas retenir que les déchets d'amiante n'existaient pas en 2011 et ont été enfouis entre cette date et celle de la vente. Elle fait valoir que les déchets d'amiante dont font état les époux [M] ont parfaitement pu être déposés postérieurement à la vente du fait de leur négligence et que le défaut de production aux débats des plans du permis de construire et de l'étude de sol désormais obligatoire laissent penser que cette étude n'a révélé aucune trace d'amiante.
 
Sur l'apparence du vice, elle soutient que M. [M] doit être considéré comme un acquéreur professionnel en sa qualité de professionnel du bâtiment et que sa connaissance du vice doit en conséquence être présumée.
 
Elle soutient également que la preuve de l'importance du vice n'est pas rapportée, le rapport de diagnostic produit par les acquéreurs étant incomplet et ne permettant pas de connaître la quantité et la localisation précise des plaques de tôle ondulée et des gravats présents sur le terrain.
 
Elle fait valoir qu'une clause de non-garantie des vices cachés a été stipulée à l'acte de vente et est opposable aux acquéreurs dès lors qu'il n'est pas établi qu'elle avait connaissance du vice et qu'elle l'a dissimulé.
A titre subsidiaire, elle recherche la responsabilité du notaire  
 
Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 18 octobre 2021, M. [B] [G], appelant, demande à la cour, au visa de des articles 1641 et suivants du code civil, de :
 
Rejetant toutes conclusions contraires ou mal fondées,
- débouter Mme [N] [M] et M. [A] [M] de l'ensemble de leurs demandes,  
- réformer le jugement dont appel en toutes ses dispositions,  
 
Statuant à nouveau,  
 
- débouter Mme [N] [M] et M. [A] [M] de l'ensemble de leurs demandes  
- condamner Mme [N] [M] et M. [A] [M] à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens d'appel.  
Il rappelle que l'acte de vente comporte une clause exonératoire de garantie qui doit trouver application sauf à l'acquéreur à prouver que les vices cachés étaient connus du vendeur.
 
Il soutient qu'en l'espèce, rien ne démontre que les vendeurs avaient connaissance de la présence de déchets d'amiante sur le bien vendu, que les acquéreurs se fondent uniquement sur le fait que le diagnostic annexé à l'acte de vente du 6 juillet 2011 révélait la présence d'amiante dans certaines parties de la maison qui n'a aucunement fait l'objet de la vente du 8 septembre 2017, qu'il ne peut être utilement soutenu que M. [G] et Mme [J] auraient dû deviner que le terrain qu'ils ont vendu et qui n'a pas fait l'objet du diagnostic contenait lui aussi de l'amiante dans son sol alors que le diagnostic de 2011 mentionnait uniquement la présence d'une conduite amiantée au sol des combles du 2ème étage.
 
Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 29 juin 2020, Mme [N] [M] et M. [A] [M], intimés et appelants incidents, demandent à la cour, au visa des articles de 1229, 1641 et suivants du code civil, de :
 
- confirmer le jugement dont appel sur l'annulation de la vente à l'égard des vendeurs, Mme [K] [J] et M. [B] [G],
- le réformer sur la responsabilité du notaire,
- annuler l'acte d'achat passé le 8 septembre 2017 par-devant Maître [Z] entre eux et les consorts [G]-[J],
- dire que le terrain devra être restitué aux consorts [G]-[J],
- condamner les consorts [G]-[J] à leur rembourser la somme de 34 000 euros correspondant au prix de vente du terrain, ainsi que l'intégralité des frais notariés de 2 023 euros afférents à la vente,
- condamner les consorts [G]-[J] à leur rembourser la somme de 2 045 euros correspondant aux taxes fiscales,
- condamner les consorts [G]-[J] à leur rembourser la somme de 9 471,11 euros correspondants aux frais exposés dans la perspective de la construction,
- condamner solidairement les consorts [G]-[J] et Maître [T] [Z] à leur verser la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral,  
- condamner solidement les parties succombantes à leur verser la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens ce compris la facture du cabinet CEM expertise.
- confirmer le jugement sur l'article 700 du code de procédure civile.
 
M et Mme [M] exposent que l'acte authentique d'achat du terrain contient un article relatif aux diagnostics techniques et environnementaux, qui ne mentionne pas la présence éventuelle d'amiante qui a pourtant été retrouvée sur le terrain par la cabinet Cem Expertises, que l'acte d'achat du terrain par Mme [J] et M. [G] en date du 6 juillet 2011 passé auprès du même notaire mentionne la présence d'amiante, de même qu'un dossier de diagnostic en date du 2 juillet 2014. Ils soutiennent que les consorts [G]-Rodolauuse ne pouvaient ignorer la présence d'amiante dans le terrain mais n'en ont pas informé leurs acquéreurs. Ils indiquent qu'ils ont fait réaliser deux devis distincts de dépollution de leur terrain dont le chiffrage ne laisse subsister aucun doute quant au fait qu'ils n'auraient pas acquis ce terrain s'ils avaient connu ce problème de présence d'amiante.
 
Ils forment appel incident sur la responsabilité du notaire aux motifs que c'est cette même étude qui avait procédé à la vente de 2011 et qui a visé ce premier acte dans l'acte d'achat sans attirer l'attention des acquéreurs sur cette difficulté.
 
Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 9 février 2022, Maître [T] [Z], intimée, demande à la cour, au visa de l'article 1240 du code de la santé publique, de :
 
- constater que M. [B] [G] ne forme aucune demande au soutien de son appel à son encontre,
 
- en prendre acte et confirmer en tout état de cause la décision déférée :
 
 en ce qu'elle a considéré qu'elle n'a pu commettre aucun manquement à ses obligations professionnelles, notamment d'information et de conseil ;

 en ce qu'elle a en conséquence débouté les époux [M] de leur demande indemnitaire dirigée à son encontre ;  
 en ce qu'elle a également débouté par Mme [K] [J] de sa demande en garantie  
 et en ce qu'elle a condamné Mme [K] [J] au paiement d'une somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,
 
- débouter dès lors les époux [M] de leur appel incident tendant à la voir condamner au paiement d'une somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral,
- débouter dès lors Mme [K] [J] de son appel et de toutes ses demandes dirigée à son encontre,
- condamner les époux [M] et Mme [K] [J], chacun, au paiement d'une somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens d'appel, cette condamnation concernant lesdits dépens d'appel devant être prononcées in solidum avec M. [B] [G].
 
 
Maître [Z] rappelle que l'acte authentique du 6 juillet 2011 mentionne que le rapport établi par le cabinet Allodiagnostic a conclu au repérage de matériaux et produits contenant de l'amiante dans le bien visité, et plus précisément la présence d'une conduite amiantée au sol des combles du 2ème étage.
 
Maître [Z] rappelle que l'établissement d'un dossier de diagnostic technique devant contenir un état 'mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante' est exclu de la vente des terrains à bâtir, et qu'elle n'avait donc pas à s'assurer qu'un tel état avait été réalisé. Elle insiste sur le fait que l'acte authentique du 6 juillet 2011 mentionne que le rapport établi par le cabinet Allodiagnostic a conclu au repérage de matériaux et produits contenant de l'amiante dans le bien visité, et plus précisément la présence d'une conduite amiantée au sol des combles du 2ème étage, à l'exclusion de tout autre partie du bien vendu, et qu'il était dès lors inconcevable pour elle de devoir considérer que la présence d'amiante sur une conduite située dans les combles six ans auparavant pouvait entraîner un risque de même nature dans le sol du jardin vendu comme terrain à bâtir.  
 
MOTIFS  
 
Sur la demande d'annulation de la vente  
 
Selon les dispositions des articles 1641 et 1643 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. Il est tenu des vices cachés quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.
 
En l'espèce, l'acte notarié de vente des 8 et 9 septembre 2017 comporte la clause suivante, page 9 : 'L'acquéreur prend le bien dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison :
 
- des vices apparents,
- des vices cachés.
S'agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s'applique pas :
 
- si le vendeur a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction, ou s'il est réputé ou s'est comporté comme tel,
- s'il est prouvé par l'acquéreur dans les délais légaux que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur'.
 
Cette clause, parfaitement valable entre particuliers, doit recevoir application sauf si l'acquéreur établit que le vendeur avait connaissance au jour de la vente des vices cachés pour lesquels il sollicite la garantie légale.
 
M. [G] et Mme [J] ont acquis par acte authentique du 6 juillet 2011 une maison d'habitation avec terrain attenant sise à [Localité 13], [Adresse 9], cadastrée section AC n° [Cadastre 6] pour une surface de 11 a 48 ca et section AC n° [Cadastre 7] pour une surface de 9 a 20 ca.
 
Le 'rapport de repérage de l'amiante préalable à une vente' réalisé le 23 février 2011 par la société Allodiagnostic a mis en évidence la présence d'une conduite amiantée en bon état dans les combles du 2ème étage. Ce rapport comporte une liste des pièces visitées et précise que la visite de l'extérieur est sans objet. Le résultat de ce diagnostic a été rappelé dans l'acte de vente du 6 juillet 2011.
 
Suivant document d'arpentage du 7 mai 2014, la parcelle cadastrée section AC n° [Cadastre 6] a ensuite fait l'objet d'une division cadastrale
en deux parcelles :
 
- section AC n° [Cadastre 3] pour une surface de 02 a 02 ca ;
- section AC n° [Cadastre 4] pour une surface de 09 a 46 ca, cette parcelle supportant la maison implantée sur la parcelle AC n° [Cadastre 6].
 
Par acte authentique du 28 mars 2015, M. [G] et Mme [J] ont vendu à M. [O] et Mme [C] la maison d'habitation sise à [Localité 13] , [Adresse 9], cadastrée section AC n° [Cadastre 4] pour une surface de 09 a 46 ca.
 
Le dossier de diagnostics techniques établi par la Sarl Adeo le 2 juillet 2014 a mis en évidence la présence de trois conduits de fluide en amiante ciment dans les combles du 1er étage et dans les cours en rez-de-jardin. Le résultat de ce diagnostic a été rappelé dans l'acte de vente du 28 mars 2015.
 
Suivant acte authentique reçu par Maître [Z], notaire associé à [Localité 13] (82) les 8 et 9 septembre 2017, M. [B] [G] et Mme [K] [J] ont vendu à M. [A] [M] et Mme [N] [E] épouse [M] un terrain à bâtir sis à [Localité 13] (82) [Adresse 9], cadastré section AC n° [Cadastre 7] et n° [Cadastre 3], moyennant le prix de 34.000 euros.
 
L'établissement et la production d'un dossier de diagnostic technique devant contenir un état 'mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de la vente' est exclu de la vente des terrains à bâtir, à l'exception de l'état des risques naturels, miniers et technologiques qui en l'espèce a bien été dressé et annexé. L'acte de vente ne comporte donc en conséquence aucun rapport de recherche d'amiante.
 
M et Mme [M] ont produit un dossier de diagnostics techniques réalisé par CME Expertises en date du 14 août 2018 mentionnant la présence d'amiante sous forme de « gravats plaques ondulées fibrocimen » dans le « « jardin », c'est à dire dans le sol du terrain acquis par eux le 9 septembre 2017.
 
L'analyse de ces différents actes et diagnostics ne permet en aucune manière de conclure que le vice constitué par la présence de matériaux contenant de l'amiante « ne pouvait qu'être connu des vendeurs, propriétaires de la maison attenante acquise en 2011, dont le terrain avait été détaché en vue de la vente ».
 
En effet, la présence d'amiante - au demeurant en quantité réduite puisque limitée à une ou trois conduites de fluides dans les combles - dans la maison acquise par les consorts [G]-[J] en 2011 et revendue en 2015 aux consorts [O]-[C], n'implique aucunement la présence d'amiante enfoui dans le terrain attenant à la maison revendu après division cadastrale à M et Mme [M] en 2017. Ces derniers, sur lesquels repose la charge de la preuve en ce qui concerne la connaissance du vice par les vendeurs, ne démontrent pas et n'expliquent même pas comment les consorts [G]-[J] auraient pu avoir connaissance de cette présence d'amiante.
 
Dans ces conditions, la clause de non-garantie des vices cachés stipulée dans l'acte de vente doit trouver application.
 
Il convient en conséquence d'infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a prononcé l'annulation de la vente du 8 septembre 2017, ordonné la restitution du terrain aux vendeurs et condamné solidairement M. [G] et Mme [J] à restituer à M et Mme [M] le prix de vente de 34 000 € , augmenté des frais de l'acte de vente à hauteur de 2045 € et des sommes de 9471,11 et 2 000 € à titre de dommages et intérêts.
 
Sur les demandes formées à l'encontre de Maître [Z]
 
Sur ce point, en l'absence d'éléments nouveaux soumis à son appréciation et à plus forte raison au regard du rejet de la demande d'annulation de la vente, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu'elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties.  
 
Le tribunal a en effet retenu à juste titre que le fait qu'un diagnostic annexé à l'acte de vente d'une maison avec jardin autour en 2011 ait mentionné la présence d'une conduite d'amiante dans les combles de l'habitation et non ailleurs, est sans aucun lien avec la présence de déchets d'amiante enfouis dans le jardin vendu comme terrain à bâtir en 2017, et qu'il ne peut donc être fait aucun grief au notaire d'un manquement à son devoir d'information alors surtout que la législation n'impose pas la recherche d'amiante dans le cadre de la vente d'un terrain à bâtir.
 
Le rejet des demandes formées par M et Mme [M] à l'encontre de [L] [Z] doit être confiormé.
 
La demande de garantie formée à titre subsidiaire par Mme [J] à l'encontre de Maître [Z] est quant à elle sans objet.
 
Sur les dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile  
 
M et Mme [M], parties principalement perdantes, doivent supporter les dépens de première instance et d'appel.
 
Ils se trouvent redevables d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, dans les conditions définies par le dispositif du présent arrêt.
 
Ils ne peuvent eux-mêmes prétendre à une indemnité sur ce fondement.
 
PAR CES MOTIFS, LA COUR,
 
Statuant dans les limites de sa saisine,
 
Infirme le jugement du tribunal de grande instance de Montauban en date du 10 décembre 2019  
sauf en ce qu'il a rejeté toutes demandes contre Maître [Z].
 
Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,
 
Déboute M et Mme [M] de leur demande d'annulation de la vente intervenue par acte authentique reçu par Maître [Z], notaire associé à [Localité 13] (82) les 8 et 9 septembre 2017, entre M. [B] [G] et Mme [K] [J], d'une part, et M. [A] [M] et Mme [N] [E] épouse [M] d'autre part, portant sur un terrain à bâtir sis à [Localité 13] (82) [Adresse 9], cadastré section AC n° [Cadastre 7] et [Cadastre 3].
 
Déboute M et Mme [M] de leurs demandes subséquentes de restitution du terrain vendu, remboursement du prix de vente et frais d'acte notarié, et dommages et intérêts.
 
Constate que les demandes formées à titre subsidiaire par Mme [J] sont sans objet.
 
Condamne M et Mme [M] aux dépens de première instance et d'appel.
 
Condamne M et Mme [M] à payer, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, la somme de 1500 € à Mme [J], la somme de 1 500 € à M. [G] et la somme de 2 000 € à Maître [Z].
 
Déboute M et Mme [M] de leurs demandes formées en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.