Cass. 3e civ., 9 décembre 1981, n° 80-13.276

Premier moyen: "Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné M. Semama à payer à son propriétaire M. Siebert, la somme principale de 50.036 francs, augmentée des intérêts de droit, à compter du 18 avril 1978, au titre de sa quote-part dans les frais exposés pour le ravalement de l'immeuble dont il était locataire, aux motifs qu'aux termes du bail, le locataire prenait les lieux dans leur état actuel sans pouvoir exiger aucune réparation ni à son entrée dans les lieux, ni au cours du bail et était tenu de "toutes les réparations locatives" y compris celles prévues à l'article 606 du Code civil, que l'indication de "toutes les réparations locatives, jointes à la précision de l'indivision des grosses réparations de l'article 606 établissait formellement que la commune intention des parties était de mettre à la charge du preneur l'intégralité des réparations dont la nécessité se révèlerait au cours du bail y inclus en conséquence celles du ravalement, alors, d'une part, que la clause selon laquelle le preneur accepte l'immeuble dans l'état où il se trouve ne relève pas en principe le bailleur de l'obligation de l'entretenir et qu'en exonérant le bailleur des réparations les parties ont visé les réparations locatives telles qu'elles sont prévues par l'article 1754, c'est-à-dire les réparations locatives ou de menu entretien, qu'en y englobant les travaux de revalement dont M. Semamase voyait réclamer à titre de quote-part une somme de 50.036 francs, alors que son loyer principal annuel s'élevait à 5.960 francs, la Cour d'appel a donc dénaturé la convention liant les parties et violé l'article 1134 du Code civil, alors, d'autre part, que les travaux de ravalement qui constituent une réparation d'entretien ne rentrent pas dans le cadre des réparations prévues à l'article 606 et mises à la charge du preneur, que la Cour d'appel a donc également violé ledit article 606, et alors, enfin, qu'en faisant supporter les travaux litigieux au locataire en se référant audit article 606, l'arrêt attaqué a une nouvelle fois violé le contrat faisant la loi des parties et, partant, l'article 1134 du Code civil";

Second moyen: "Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné M. Semama à payer à son propriétaire M. Siebert la somme principale de 50.036 francs augmentée des intérêts de droit, à compter du 18 avril 1978, au titre de sa quote-part dans les frais exposés pour le ravalement de l'immeuble dont il était locataire, aux motifs que les opérations devant nécessairement être effectuées en une seule fois pour l'ensemble de l'immeuble et non, à la diligence de chacun des locataires séparément, il ne pouvait être reproché au propriétaire d'y avoir fait procéder sans avoir préalablement mis son locataire en mesure de le faire, alors, d'une part, qu'en admettant que les travaux de ravalement aient été mis par le bail à la charge du preneur, le propriétaire ne pouvait en poursuivre l'exécution sans le mettre préalablement en mesure de satisfaire à cette obligation de faire et que c'était seulement dans le cas d'un refus du locataire qu'il pouvait se substituer à lui, que la Cour a ainsi violé les dispositions de l'article 1146 du Code civil, et alors, d'autre part, qu'en tout état de cause, le bailleur qui ne s'était pas fait autoriser par justice à exécuter les travaux litigieux à la place du locataire à qui ils incombaient prétendument, n'était pas en droit d'en demander le remboursement, que l'arrêt attaqué a donc violé l'article 1144 du Code civil".

Sur quoi, LA COUR, en l'audience publique de ce jour.

Sur le premier moyen:

Attendu que M. Semama fait grief à l'arrêt attaqué (Paris, 20 mars 1980) de l'avoir condamné à payer à M. Siebert la quote-part des dépenses de ravalement afférentes à l'appartement que celui-ci lui avait donné à bail, alors, selon le moyen, "que, d'une part, la clause, selon laquelle le preneur accepte l'immeuble dans l'état où il se trouve, ne relève pas en principe le bailleur de l'obligation de l'entretenir et qu'en exonérant le bailleur des réparations, les parties ont visé les réparations locatives, telles qu'elles sont prévues par l'article 1754, c'est-à-dire les réparations locatives ou de menu entretien; qu'en y englobant les travaux de ravalement dont M. Semama se voyait réclamer à titre de quote-part une somme de 50.036 francs, alors que son loyer principal annuel s'élevait à 5.960 francs, la Cour d'appel a donc dénaturé la convention liant les parties et violé l'article 1134 du Code civil, alors, d'autre part, que les travaux de ravalement qui constituent une réparation d'entretien ne rentrent pas dans le cadre des réparations prévues à l'article 606 et mises à la charge du preneur, que la Cour d'appel a donc également violé ledit article 606, et alors, enfin, qu'en faisant supporter les travaux litigieux au locataire en se référant audit article 606, l'arrêt attaqué a une nouvelle fois violé le contrat faisant la loi des parties et, partant, l'article 1134 du Code civil";

Mais attendu que l'arrêt après avoir relevé qu'aux termes du bail, M. Semama était tenu de toutes les réparations locatives, y compris celles prévues à l'article 606 du Code civil, retient souverainement, par une interprétation nécessaire, exclusive de dénaturation des termes ambigus de la convention des parties, que l'intégralité des réparations, y compris celles de ravalement, étaient à la charge du preneur;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé;

Sur le second moyen:

Attendu qu'il est fait grief à l'arrêt d'avoir ainsi condamné M. Semama alors que, selon le moyen, en admettant que les travaux de ravalement aient été mis par le bail à la charge du preneur, le propriétaire ne pouvait en poursuivre l'exécution sans le mettre préalablement en mesure de satisfaire à cette obligation de faire, et que c'était seulement dans le cas d'un refus du locataire qu'il pouvait se substituer à lui; que la Cour d'appel a ainsi violé les dispositions de l'article 1146 du Code civil, et alors, d'autre part, qu'en tout état de cause, le bailleur qui ne s'était pas fait autoriser par justice à exécuter les travaux litigieux à la place du locataire à qui ils incombaient prétendument, n'était pas en droit d'en demander le remboursement, que l'arrêt attaqué a donc violé l'article 1144 du Code civil";

Mais attendu que l'arrêt retenant que les opérations de ravalement devaient nécessairement être effectuées en une seule fois, pour l'ensemble de l'immeuble, et non à la diligence de chacun des locataires séparément, la Cour d'appel a pu en déduire que M. Siebert ne pouvait se voir reprocher d'avoir procédé au ravalement sans avoir mis préalablement son locataire en mesure de le faire;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé.

PAR CES MOTIFS:

REJETTE LE POURVOI