Cass. 3e civ., 23 avril 2013, n° 11-27.798

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rouen, 28 octobre 2010), que la SCI Solina propriétaire de locaux à usage commercial et d'habitation, donnés à bail à la société Le Gloan-Latour, a assigné cette dernière en condamnation au paiement d'une certaine somme au titre de divers travaux qu'elle avait fait réaliser, en invoquant un manquement de la locataire à son obligation d'entretien de l'immeuble ;

Attendu que la SCI Solina fait grief à l'arrêt de la débouter, alors, selon le moyen :

1° / que le juge est tenu d'appliquer les dispositions claires des contrats qui lient les parties ; que le bail liant la SCI Solina à la société Le Gloan-Latour disposait successivement au paragraphe « charges et conditions » que le preneur : « aura à sa charge toutes les réparations et réfections de quelque nature qu'elles soient, sans aucune exception, y compris même celles afférent à la toiture et aux gros murs et celles concernant le clos et le couvert » et au paragraphe « impôts et charges » qu'il devra s'acquitter de « toutes charges même autre que celles prévues de telle sorte que le loyer soit net pour le propriétaire, sans aucune exception ni réserve » ; qu'en considérant que ces dispositions ne pouvaient inclure des travaux entrant dans des charges de copropriété votées par l'assemblée générale des copropriétaires, la cour d'appel a dénaturé le bail liant les parties et violé l'article 1134 du code civil ;

2°/ que l'application d'une disposition contractuelle relative à la répartition des charges entre le propriétaire et le locataire est indépendante de la mise en oeuvre de la faculté de remplacement édictée par l'article 1144 du code civil ; qu'il ne peut donc y être fait échec par l'absence d'autorisation judiciaire d'engager les travaux constitutifs desdites charges ; qu'en excluant le remboursement des charges par la société Le Gloan-Latour pour ce motif, la cour d'appel a violé par fausse application l'article 1144 du code civil et par refus d'application l'article 1134 du même code ;

Mais attendu qu'ayant relevé que les travaux dont la bailleresse réclamait le paiement étaient des charges d'entretien relevant du paragraphe 1 et non des charges de copropriété relevant du paragraphe 8 du bail, que la nécessité de certains des travaux visés n'était pas établie et retenu que la bailleresse devait solliciter une autorisation judiciaire pour exécuter aux lieu et place de sa locataire les travaux rendus nécessaires par un défaut d'entretien, la cour d'appel en a exactement déduit que, faute d'obtention d'une telle autorisation, la demande de la SCI Solinadevait être rejetée ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;