Cass. 3e civ., 19 janvier 2022, n° 20-13.951

Désistement partiel

1. Il est donné acte à M. [P] du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société IDM conseil.

Faits et procédure

2. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 24 janvier 2020), par acte authentique du 5 octobre 2011, Mme [V] a consenti une promesse unilatérale de vente à M. [P] portant sur cinq lots d'un immeuble en copropriété, moyennant le prix de 1 100 000 euros, la vente devant être réalisée au plus tard le 12 janvier 2012.

3. La promesse précisait que les lots avaient été donnés à bail à usage d'habitation à M. [L] en vertu d'un contrat du 16 février 1998.

4. L'acte authentique de vente a été conclu le 17 janvier 2012, aux conditions convenues dans la promesse.

5. Ayant appris l'existence d'un accord de résiliation amiable du bail avec indemnité de départ, conclu le 23 novembre 2011 entre M. [L] et M. [P] et la revente par celui-ci, le 26 avril 2012, de deux des cinq lots, libres de toute occupation, au prix de 130 000 euros, Mme [V] a assigné M. [P] en paiement de dommages-intérêts.

Examen du moyen

Sur le moyen, pris en sa troisième branche, ci-après annexé

6. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce grief qui est irrecevable.

Sur le moyen, pris en ses première, deuxième et quatrième branches

Enoncé du moyen

7. M. [P] fait grief à l'arrêt de le condamner à payer au vendeur la somme de 300 000 euros à titre de dommages-intérêts, alors :

« 1°/ que le consentement du promettant à la vente est acquis dès la conclusion de la promesse unilatérale de vente ; qu'en estimant que le consentement de Madame [V] à la vente n'avait été donné que le 17 janvier 2012 de sorte qu'il convenait d'apprécier à cette date la réticence imputée à Monsieur [P] et sa bonne foi dans ses rapports avec Madame [V], et en retenant une telle réticence motif pris qu'un accord prévoyant la libération des lieux avait été conclu le 23 novembre 2011, postérieurement à la promesse unilatérale de vente en date du 5 octobre 2011, et qu'il n'en avait pas été fait état lors de la signature de l'acte de vente en date du 17 janvier 2012, la cour a violé l'article 1116 du code civil dans sa rédaction applicable en la cause, ensemble l'article 1589 du même code ;

2°/ que la promesse unilatérale de vente précisait sans ambiguïté que Madame [V] donnait son consentement à la vente et qu'elle ne pouvait se rétracter, le bénéficiaire pouvant poursuivre la réalisation forcée de la vente en cas de refus du promettant de signer l'acte de vente ; qu'en estimant que le consentement de Madame [V] à la vente n'avait été donné que le 17 janvier 2012 de sorte qu'il convenait d'apprécier à cette date la réticence imputée à Monsieur [P] et sa bonne foi dans ses rapports avec Madame [V], la cour a dénaturé cet écrit clair et précis et violé l'article 1103 (anciennement 1134) du code civil ;

4°/ que la promesse unilatérale de vente précisait sans ambiguïté que Madame [V] donnait son consentement à la vente aux conditions prévues par la promesse et qu'elle ne pouvait se rétracter, le bénéficiaire pouvant poursuivre la réalisation forcée de la vente en cas de refus du promettant de signer l'acte de vente ; qu'en estimant que le bien aurait pu être vendu à un prix correspondant à un bien libre d'occupation le 17 janvier 2012 si Madame [V] avait été informée de l'accord du 23 novembre 2011, quand Madame [V], qui avait définitivement consenti à vendre le bien dans les conditions prévues par la promesse unilatérale de vente en date du 5 octobre 2011, n'aurait pu refuser de signer l'acte de vente auxdites conditions quand bien même elle aurait alors été informée de l'existence de l'accord du 23 novembre 2011, sauf à démontrer que le consentement donné aux termes de la promesse, et à l'occasion de celle-ci, avait été surpris par une réticence dolosive, la cour a derechef dénaturé cet écrit clair et précis et violé l'article 1103 (anciennement 1134) du code civil. »

Réponse de la Cour

8. La cour d'appel a exactement retenu que l'obligation de loyauté, de bonne foi et de sincérité s'imposait en matière contractuelle.

9. Elle a rappelé que, dans le cas d'une promesse unilatérale de vente, seul le promettant s'engageait à vendre et que le bénéficiaire ne contractait pas l'obligation d'acheter, de sorte que l'acte authentique de vente qui suivait une promesse unilatérale de vente n'était pas une réitération de vente, mais la réalisation de celle-ci.

10. Sans dire que le consentement de Mme [V] n'avait été donné que le 17 janvier 2012, elle a retenu que, la vente entre Mme [V] et M. [P] ayant été réalisée, non le 5 octobre 2011, date de la promesse unilatérale de vente, mais le 17 janvier 2012, c'est à cette dernière date qu'il convenait d'apprécier la loyauté, la bonne foi et la sincérité des contractants.

11. Elle a constaté qu'au 17 janvier 2012, la rencontre des volontés du vendeur et de l'acquéreur s'était faite sur un bien immobilier occupé, vendu en tant que tel, au prix de 1 100 000 euros, alors que, depuis le 23 novembre 2011, M. [P] avait obtenu du locataire en titre, M. [L], l'engagement de restituer l'appartement en contrepartie d'une indemnité de 100 000 euros et que Mme [V] n'avait pas connaissance de cet accord.

12. Elle a pu déduire de ces seuls motifs que la dissimulation de la libération des lieux par l'occupant en titre, de nature à augmenter de façon significative la valeur du bien, manifestait l'absence de loyauté, de bonne foi et de sincérité de l'acquéreur, ouvrant droit à dommages-intérêts pour le vendeur.

13. Le moyen n'est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi.