CA Colmar, 2e ch. A, 19 janvier 2023, n° 20/03699

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 13 avril 2017, M. [J] [T] a acquis auprès de la société civile immobilière Les Maisons Fap un appartement au sein d'un immeuble d'habitation situé [Adresse 2]. Le 24 janvier 2018, des infiltrations provenant de l'appartement du dessus sont apparues dans son appartement. Un constat de dégâts des eaux a été établi, en suite duquel M. [T] a appris qu'un sinistre d'infiltration avait déjà eu lieu au cours de l'année 2016, ainsi que des travaux concernant des traces d'humidité en 2011.

Par assignation signifiée le 25 avril 2018, M. [T] a saisi le juge des référés d'une demande d'expertise, faisant état de diverses malfaçons.

Par ordonnance du 21 août 2018, il a été fait droit à cette demande. Le rapport d'expertise judiciaire a été déposé le 26 août 2019.

Par exploit du 10 décembre 2019, M. [T] a fait assigner la SCI Les Maisons Fap devant le tribunal de grande instance de Mulhouse aux fins d'obtenir à titre principal l'annulation de la vente du bien immobilier pour réticence dolosive, à titre subsidiaire la résolution de la vente pour vices cachés, ainsi que le remboursement intégral de l'opération.

Par jugement contradictoire du 17 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Mulhouse a :

- prononcé la nullité de la vente intervenue le 13 avril 2017 entre M. [J] [T] et la SCI Les Maisons Fap pour réticence dolosive ;

- condamné la SCI Les Maisons Fap à restituer au demandeur le prix de vente de 148 000 euros en contrepartie de la restitution du bien immobilier ;

- condamné la SCI Les Maisons Fap à payer à M. [T] les sommes de 7 000 euros au titre des frais de négociation exposés, 12 427 euros au titre des frais d'acte et de coût de l'opération immobilière et 1 000 euros au titre du préjudice moral ;

- rejeté les demandes d'indemnisation de M. [T] au titre des taxes foncières, des intérêts bancaires, des charges de copropriété, ainsi que la demande de réserve des droits au titre des frais et intérêts bancaires exposés pour l'année 2019 ;

- condamné la SCI Les Maisons Fap à supporter les frais de nouvelle mutation du bien et les frais notariés y afférents, ainsi qu'à payer à M. [T] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile couvrant l'instance de référé et la première instance, outre les entiers dépens des deux instances et les frais d'expertise judiciaire.

- rejeté la demande de la SCI Les Maisons Fap au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Le premier juge a considéré que la SCI Les Maisons Fap avait la qualité de professionnel au regard des activités d'administration, d'exploitation, d'achat et de revente d'immeubles bâtis et de terrains à bâtir qu'elle exerce, ce en conformité avec ses statuts, tout en rappelant que le caractère familial d'une SCI n'est pas exclusif de la qualité de professionnel.

Le tribunal a constaté que si une facture relative aux travaux exécutés en 2011 visant à traiter les traces d'humidités a été communiquée, aucun document n'a été transmis concernant une possible intervention en 2016 sur la couverture du salon.

La juridiction a fait référence au rapport d'expertise judiciaire relevant la présence d'un désordre effectif au niveau du salon de l'appartement de M. [T], dont l'origine était imputée par l'expert d'une part à un défaut au niveau des travaux d'étanchéité sur la toiture-terrasse et d'autre part à la non-conformité de l'isolation thermique.

Le tribunal, afin de prononcer la nullité de la vente pour réticence dolosive, a constaté que la SCI Les Maisons Fap n'a pas évoqué avec l'acquéreur les sinistres intervenus au sein de l'appartement en 2011 et 2016, sans que cette dernière ne puisse prétendre ne pas avoir eu connaissance du caractère déterminant de cette information dans la mesure où aucune réparation, à tout le moins aucune preuve de réparation, n'a été effectuée à la suite du sinistre de 2016, rendant ainsi hautement probable la réalisation d'un nouveau sinistre.

Le tribunal en a donc conclu, pour prononcer la nullité de la vente, à la commission d'une réticence dolosive, sans laquelle M. [T] n'aurait pas contracté, ou à des conditions substantiellement différentes.

En conséquence, le premier juge, au visa de l'article 1178 du code civil a constaté que la nullité de la vente doit donner lieu à la restitution du prix de vente, soit la somme de 148 000 euros ainsi qu'au remboursement des frais tous justifiés y afférents (7 000 euros pour les frais de négociation et 12 427 euros pour les frais d'acte et coût de l'opération immobilière). Le premier juge a précisé que les frais liés aux opérations à intervenir de mutation du bien seront supportés par la SCI Les Maisons Fap.

Le tribunal, pour débouter M. [T] de sa demande de remboursement des intérêts du prêt immobilier, des taxes foncières et des charges de copropriété, a relevé qu'il a, grâce à la vente et l'emprunt, mis le bien en location et ainsi bénéficié des fruits de cet investissement locatif.

En outre, le premier juge a rejeté la demande de réserve des droits au titre des frais et intérêts bancaires exposés pour l'année 2019, estimant qu'il n'y avait pas lieu de lui réserver des droits qu'il détient déjà.

Enfin, le tribunal a évalué le préjudice moral de M. [T] à hauteur de 1 000 euros, pour réparer la réticence dolosive qu'il a subie et compenser les sollicitations de la part de son locataire ainsi que les diligences entreprises pour l'expertise.

La SCI Les Maisons Fap a interjeté appel de ce jugement le 4 décembre 2020, en toutes ses dispositions, sauf celles visant à rejeter les demandes d'indemnisation de M. [T] au titre des taxes foncières, des intérêts bancaires, des charges de copropriété, ainsi que la demande de réserve des droits au titre des frais et intérêts bancaires exposés pour l'année 2019.

PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 11 février 2022, la SCI Les Maisons Fap demande à la cour :

- de déclarer son appel recevable et fondé ;

- de rejeter l'appel incident de M. [T] ;

- d'infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Mulhouse du 17 novembre 2020, sauf en ce qu'il a débouté M. [T] de ses demandes ;

- de rejeter la demande d'annulation de la vente présentée par M. [T] ;

- de rejeter les demandes formées par M. [T] sur le fondement de la garanties des vices cachés ;

- de débouter en tout état de cause M. [T] de l'ensemble de ses fins et conclusions ;

- et sur la demande reconventionnelle subsidiaire, si la cour devait confirmer la nullité ou prononcer la résolution :

- avant dire droit, juger que M. [T] devra restituer le montant des loyers perçus sous déduction des dépenses strictement nécessaires, et ce jusqu'à restitution du bien immeuble, au besoin, l'y condamner, soit 21 237,10 euros ;

- débouter M. [T] de toutes conclusions plus amples ou contraires, comme étant irrecevables et mal fondées ;

- condamner M. [T] aux entiers frais et dépens ainsi qu'à une indemnité de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de son appel elle fait valoir, critiquant le premier juge en ce qu'il a prononcé la nullité, que pour établir la réticence dolosive, il faut non seulement établir qu'une information a été omise, mais également caractériser un élément intentionnel qui est la volonté de tromper ou d'induire en erreur l'acquéreur, volonté qui n'a pas été démontrée en l'espèce.

L'appelante affirme ne pas être un professionnel de la construction, la SCI ne pouvait donc vérifier la conformité et l'efficience des travaux de reprise réalisés au niveau de la toiture terrasse. Elle rappelle à cette fin la distinction opérée par la Cour de cassation entre professionnel de l'immobilier et professionnel de la construction, et souligne que les désordres relevés par l'expert n'étaient en aucun cas connus ni susceptibles d'être connus par elle qui n'est pas un professionnel de la construction.

Elle affirme que la société GL Etanchéité a réalisé des travaux d'étanchéité en 2011 pour remédier à des désordres, qu'il n'y a eu aucune difficulté jusqu'en 2016, date à laquelle cette même société a dû intervenir à nouveau dans le cadre de la garantie décennale lui incombant. L'appelante indique que l'expert judiciaire a relevé un défaut de qualité des travaux réalisés par GL Etanchéité, ce qu'elle-même ne pouvait présumer. La SCI n'a pas évoqué à l'acquéreur les sinistres et travaux réalisés en 2011 et 2016, lesdits travaux ayant remédié aux désordres qui ne s'étaient plus manifestés depuis.

La SCI relève que ce n'est que le démontage du faux-plafond qui a permis de découvrir l'humidité dans le plenum, ce qu'elle, en tant que non-professionnel de la construction, ne pouvait soupçonner. L'appelante ajoute que, même dans l'hypothèse où la partie adverse aurait eu connaissance des interventions en 2011 et 2016, rien ne laisse présager qu'elle n'aurait pas contracté ou l'aurait fait sous d'autres conditions.

L'appelante, concernant l'action subsidiaire sur la garantie des vices cachés, indique ne pouvoir être qualifiée de professionnel au regard d'éventuels vices cachés.

Sur les montants réclamés par l'adversaire, l'appelante se prévaut de l'article 1961 alinéa 2 du code général des impôts pour préciser qu'en cas d'annulation d'une vente ou résolution pour vice caché, les droits d'enregistrement ou la taxe de publicité foncière perçus pour l'acte annulé ou résolu sont restituables de sorte que les frais de publicité ou de mutation payés par l'acquéreur ne peuvent être mis à la charge du vendeur, dès lors qu'ils sont restituables par l'administration fiscale en vertu de cet article. L'appelante sollicite donc de la cour qu'elle rejette la prétention adverse sur ce point, formée dans le cadre de l'appel incident.

L'appelante indique aussi que l'adversaire n'a pas demandé la réformation du jugement entrepris s'agissant des dommages-intérêts alloués, de sorte que la demande de fixation à hauteur de 10 000 euros de ceux-ci en appel devra être rejetée, critiquant le montant alloué au titre du préjudice moral, qui ne serait pas justifié.

La SCI sollicite également de la cour qu'elle impute la perception des loyers issus du bail, à titre de compensation, sur le prix de vente, sans quoi ceux-ci constitueraient un enrichissement sans cause. À cette fin, les restitutions étant la conséquence de la nullité, la SCI Les Maisons Fap sollicite la condamnation de l'adversaire à établir un état des loyers encaissés, l'article 1352-3 du code civil imposant que la restitution inclut les fruits et la valeur de la jouissance que la chose a procurés.

Enfin, l'appelante critique la demande de l'intimé visant à obtenir le remboursement des charges de copropriété, alors que celles-ci sont répercutées pour partie sur le locataire, de sorte qu'une telle demande relèverait d'un tel enrichissement sans cause. Du reste, la SCI soutient que la demande adverse, à propos du remboursement des frais et intérêts bancaires, n'a aucun lien de causalité avec le fait fautif reproché à la SCI Maisons Fap.

* * *

Aux termes de ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 1er avril 2022, M. [T] demande à la cour de :

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé la nullité pour réticence dolosive de la vente intervenue le 13 avril 2017 ;

- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné l'appelant à restituer à M. [T] le prix de vente de 148 000 euros en contrepartie de la restitution du bien immobilier, à lui payer 7 000 euros au titre des frais de négociation, ainsi que 12 427 euros au titre de frais d'acte et de coût de l'opération immobilière et à prendre en charge les frais de mutation de l'acte à intervenir pour le transfert de propriété suite à l'annulation ;

- débouter la SCI Les Maisons Fap de son appel, la condamner aux entiers frais et dépens, y compris ceux de la procédure de référé expertise, ainsi qu'à un montant de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- à titre infiniment subsidiaire, si la cour devait infirmer le jugement sur le prononcé de la nullité de la vente :

- de prononcer la résolution du contrat de vente sur le fondement de la garantie des vices cachés ;

- de recevoir l'appel incident formé par M. [T] et en conséquence réformer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté les demandes de remboursement des taxes foncières, des intérêts bancaires sur le prêt souscrit, des charges de copropriété exposées, de réserve de droits sur les frais et intérêts bancaires exposés au titre de l'année 2019, et enfin de dommages et intérêts pour le préjudice moral à hauteur de 10 000 euros ;

- statuant à nouveau, condamner la SCI Maisons Fap à payer les sommes de 279 euros au titre des frais d'huissier, 3 876 euros au titre des frais d'expertise, 3 296 euros au titre du remboursement des taxes foncières exposées, 16 647,71 euros au titre des frais et intérêts bancaires exposés, 1 621,39 euros au titre des charges de copropriétés exposées, 10 000 euros en réparation du préjudice moral occasionné ;

- statuant sur la demande reconventionnelle : constater le caractère indécent du logement, débouter la SCI de ses demandes reconventionnelles, donner acte à M. [T] qu'il a justifié des loyers perçus sur la période jusqu'à la date de départ du locataire, soit le 1er mai 2020, dire n'y avoir lieu eu égard le caractère indécent du logement, à quelconque indemnité d'occupation postérieurement au départ du locataire ;

- à titre subsidiaire : dire et juger M. [T] acquéreur de bonne foi, d'une part, et qu'une éventuelle restitution ne saurait intervenir au titre des fruits produits par la chose vendue qu'à compter de la demande, soit à compter de l'appel formé le 13 février 2021.

Au soutien de son appel incident, l'intimé partage l'interprétation du premier juge en ce qu'il a considéré que la SCI avait la qualité de vendeur professionnel, en accord avec son objet social ainsi que sa dénomination, et reproche à l'appelante de contester cette qualité, alors même que la société réalisait des opérations immobilières, notamment la transformation du garage en pièce à vivre. En outre, la SCI a réalisé les travaux de transformation du bien immobilier, ce qui lui confère la qualité de vendeur et constructeur professionnel, sans que son caractère familial n'empêche de retenir cette qualité.

L'intimé souligne que la venderesse avait connaissance des vices affectant l'immeuble et affirme que cette dernière a tenu des propos dans des conclusions déposées devant le juge des référés qui doivent être assimilés à un aveu. L'intimé indique que l'existence de ces désordres ne lui a pas été mentionnée lors de la vente, alors même que la SCI était à l'origine des travaux, non-conformes, de transformation du bien. Cette omission témoignerait du comportement dolosif de la SCI visant à cacher le vice dont elle avait parfaite connaissance. L'intimé soutient également que la SCI Les Maisons Fap a touché une indemnité pour le sinistre de 2016, sans procéder à de quelconques réparations, autres que les travaux d'embellissements.

Ces éléments témoignent, à son sens, de la mauvaise foi de l'appelante, et démontreraient que son consentement a été vicié, ce qui caractérise ainsi la réticence dolosive du vendeur et justifie le prononcé de la nullité de la vente.

L'intimé, en cas d'infirmation du jugement sur le prononcé de cette nullité, sollicite de la cour qu'elle retienne un vice caché inhérent à la chose, qui est nuisible à son usage. À ce titre, l'intimé se prévaut du rapport d'expertise qui illustre la gravité des désordres manifestement cachés et qui se sont révélés à M. [T] par les infiltrations apparues postérieurement à la vente et non prises en charge par son assureur, en raison de la préexistence des sinistres de 2011 et 2016.

L'intimé indique que la clause exclusive de responsabilité stipulée à l'acte de vente lui est inopposable, tant au regard de la qualité de professionnelle de la SCI, que de la connaissance de celle-ci de l'existence du vice antérieurement à la vente.

L'intimé sollicite ainsi de la cour qu'elle prononce la nullité de la vente quel que soit le fondement principal ou subsidiaire retenu.

Il réclame par conséquent divers remboursements : 148 000 euros au titre du prix de la vente ; 7 000 euros au titre des frais de négociation engagés ; 12 427 euros au titre des frais d'acte notarié et du coût de l'opération immobilière ; 279 euros au titre des frais d'huissier exposés ; 3 296 euros au titre des taxes foncières pour les années 2018, 2019 et 2020 ; 16 647,71 euros au titre des intérêts et frais bancaires afférents au crédit immobilier souscrit pour acquérir le bien litigieux, pour les années allant de 2017 à 2021 inclus ; 1 621,39 euros au titre des charges de copropriété exposées ; enfin 10 000 euros au titre du préjudice moral subi, pour réparer la réticence dolosive qu'il a subie et compenser les sollicitations de la part de son locataire ainsi que les diligences entreprises pour l'expertise.

Il sollicite aussi de la cour qu'elle rejette la demande reconventionnelle de l'appelante concernant les loyers perçus sur la période, au motif qu'il ressort du rapport d'expertise que le bien était en réalité inhabitable et indécent en raison de l'humidité et des infiltrations, le locataire ayant d'ailleurs quitté les lieux en date du 1er mai 2020.

Enfin, si la cour devait, malgré ces circonstances, ordonner restitution de la valeur de la jouissance du bien, l'intimé sollicite de la cour qu'elle ne l'ordonne qu'au jour de la demande, soit à compter des conclusions d'appel déposées par l'appelant.

Par ordonnance du 7 juin 2022, la présidente de chambre, chargée de la mise en état, a ordonné la clôture de la procédure et renvoyé l'affaire à l'audience du 17 novembre 2022.

En application de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, aux conclusions transmises aux dates susvisées.

MOTIFS

1) Sur le rappel du contexte et sur la qualité de la SCI les Maisons Fap.

La SCI Maisons Fap a acquis le 31 octobre 2006 dans un 'immeuble collectif' situé [Adresse 2], trois lots, pour un prix de 210 000 euros.

La même année, elle a fait réaliser des travaux de réaménagement, transformant notamment le garage accolé à la maison en partie habitable pour permettre de créer un appartement indépendant au rez de chaussé. Pour ce faire, elle a notamment fait poser un système destiné à rendre étanche le toit terrasse de 43 m² se trouvant au-dessus de l'ancien garage réhabilité en salon pour un montant de 3 479 euros. La SCI vendait l'appartement situé à l'étage, et louait celui du rez-de-chaussée dès que les travaux d'aménagement étaient terminés.

En 2011, l'appartement loué du rez de chaussée a subi des infiltrations de sorte que la SCI a fait intervenir la société GL Etanchéité qui a facturé ses travaux - consistant principalement en la pose d'une membrane en PVC 2 825 euros. Il est constant qu'en 2016 des infiltrations sont apparues à nouveau dans l'appartement du rez-de-chaussée puisqu'une déclaration de sinistre a été faite le 22 mai 2016. Une expertise réalisée par le cabinet IRD à la demande de l'assureur concluait en ce que la société GL Etanchéité devait reprendre son ouvrage dans le cadre de sa garantie décennale couvrant les travaux effectués en 2011 (annexe E1).

Aucune pièce de nature à déterminer si ces travaux de reprises ont bien eu lieu, ou d'en préciser leur nature, n'a été produite aux débats.

Le 13 avril 2017, la SCI a vendu l'appartement du rez-de-chaussée à Monsieur [T] pour un montant de 148 000 euros. Ce logement de 87,82 m² était mis en location par le nouveau propriétaire. Dès le mois de janvier 2018, le locataire s'est plaint d'infiltrations d'eau au niveau du plafond et des murs du salon.

Il ressort du rapport d'expertise établi par monsieur [M] [K] qu'il existe des non-conformités au niveau de l'étanchéité du toit terrasse mais également de l'isolation thermique du logement au niveau du plafond. L'expert chiffrait le coût de leurs reprises à 57 592 euros pour les travaux portant sur l'étanchéité du toit terrasse et à 28 217,55 euros pour la rénovation de l'appartement.

L'acquisition par voie d'achat ou d'apport, la propriété, la mise en valeur, la transformation, l'aménagement, l'administration et la location de tout bien et droits immobiliers confère au propriétaire la qualité de « vendeur professionnel ».

En l'espèce il ressort des statuts de la SCI appelante qu'elle a pour objet la propriété, l'administration et l'exploitation par bail de tout immeuble bâti ou non bâti dont elle pourrait devenir propriétaire ainsi que la revente en totalité ou par fraction d'immeuble, l'acquisition de terrain à bâtir afin de procéder à l'édification de maisons d'habitation pour la vente en totalité ou par fraction des biens construits.

La SCI a acquis un immeuble, a créé un logement au rez de chaussée en intégrant l'ancien garage transformé en pièce à vivre, qui a été mis en location, et réaménagé le logement du premier étage mis en vente.

Elle s'est clairement comportée comme un professionnel de l'immobilier - en réalisant une opération spéculative excédant la gestion d'une propriété dans un cadre familial - et doit être appréhendée comme tel.

2) Sur le vice du consentement allégué.

L'article 1137 du code civil édicte que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manœuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que, sans ces manœuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Comme l'a fait justement remarquer le premier juge, le dol peut être constitué par le fait qu'une partie ait dissimulé à son cocontractant un fait qui, s'il avait été connu de lui, l'aurait dissuadé de contracter. C'est à celui qui invoque le vice de son consentement de rapporter la preuve du caractère déterminant de l'information et du caractère intentionnel de ce manquement par son contractant.

Il s'évince de la chronologie des faits reprise plus haut que la SCI les Maisons Fap ne pouvait ignorer l'existence d'un problème d'infiltration structurel et récurent, découlant notamment de la configuration particulière de l'appartement vendu à Monsieur [T], du fait que son salon a été emménagé dans un ancien garage avec un toit plat, servant de terrasse pour l'appartement du premier étage, dont l'imperméabilité avait déjà fait l'objet de travaux de reprises en 2011 et probablement en 2016 par la société GL Etanchéité.

Il n'est pas nécessaire d'être un professionnel du bâtiment pour savoir que le lot souffrait d'une faiblesse liée à ces infiltrations récurrentes.

Or il n'est pas établi que monsieur [T] ait été informé de l'existence de cette situation par le vendeur, au moment de l'acquisition de l'appartement.

En outre, le vendeur ne saurait se retrancher derrière l'argument selon lequel il considérait que ce problème aurait été réglé suite aux travaux de reprise effectués par la société GL ; d'une part, ces travaux ne sont pas justifiés par la production d'un document de nature à déterminer la nature et la qualité de cette intervention de 2016, et d'autre part - et surtout - au regard de la persistance du phénomène, il était indispensable d'informer M. [T] des antécédents, car de tels phénomènes d'infiltrations sont par nature graves et doivent être signalés.

Dans ce contexte, notamment de par sa qualité de professionnel de l'immobilier, la SCI Maisons Fap ne peut aujourd'hui soutenir qu'elle a été de bonne foi alors que l'appartement cédé a subi à deux reprises des infiltrations ; elle savait que la toiture plate pouvait poser un problème structurel et aurait dû attirer l'attention de l'acquéreur sur ce point.

De manière surabondante, la cour s'étonne que la SCI n'ait pas produit de document provenant de la société GL Etanchéité portant sur les travaux de reprise que cette dernière a dû réaliser en 2016 dans le cadre de la garantie décennale qu'elle devait au maître de l'ouvrage.

L'importance des désordres constatés par l'expert judiciaire démontre en soi que l'ignorance dans laquelle a été tenu l'acheteur portait sur des éléments d'information substantiels. Il est rappelé que les travaux préconisés par l'expert en vue de reprendre les problèmes d'infiltration et d'isolation du salon de monsieur [T] sont évalués à plus de 85 000 euros, soit 57 % du prix d'acquisition de l'appartement.

Le premier juge a donc parfaitement déduit des faits que monsieur [T] a prouvé avoir été victime d'une résistance dolosive de la part de la SCI appelante, et prononcé la nullité de la vente.

3) Sur les effets de cette annulation

L’article 1178 du Code civil prévoit qu'un contrat annulé est censé n'avoir jamais existé. Il implique qu'il convient de remettre les parties au litige dans la situation qui était la leur au moment de la signature de l'acte de vente. Les prestations exécutées doivent alors donner lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9 du Code civil.

3-1) Sur le remboursement du prix et des frais liés à la vente.

La juridiction a, à juste titre, condamné la SCI à restituer à l'intimé les sommes d'une part de 148 000 euros correspondant au prix de vente du bien et d'autre part de 7 000 euros au titre des frais de négociation, ainsi qu'à supporter les entiers frais à intervenir quant à la mutation du bien et les frais notariés futurs en lien. Quant à la demande de Monsieur [T] en vue de se voir allouer une somme de 3 876 euros au titre des frais d'huissier et d'expertise engagée lors de la procédure de référé, elle a également été traitée à bon escient par le premier juge, qui a précisé que ces sommes seraient intégrées dans le calcul des dépens de l'instance.

Le jugement, qui a également prévu la restitution du bien à la SCI, devra être confirmé sur ces points.

S'agissant de la somme de 12 427 euros que monsieur [T] a versé au titre des frais et émoluments de l'acte de vente, tels que figurant en page 9 de l'acte de vente du 13 avril 2017, l'appelant s'oppose à sa prise en charge au motif qu'en application de l'article 1961 du code général des impôts, l'intimé devrait pouvoir se faire rembourser par l'administration fiscale.

Ledit article prévoit que :

« Les droits d'enregistrement ou la taxe de publicité foncière lorsqu'elle tient lieu de ces droits et la contribution prévue à l'article 879, ne sont pas sujets à restitution dès l'instant qu'ils ont été régulièrement perçus sur les actes ou contrats ultérieurement révoqués ou résolus par application des articles 954 à 958, 1224 à 1230, 1304 et 1304-7, 1654 et 1659 du code civil.

En cas de rescision d'un contrat pour cause de lésion, ou d'annulation d'une vente pour cause de vices cachés et, au surplus, dans tous les cas où il y a lieu à annulation, les impositions visées au premier alinéa perçues sur l'acte annulé, résolu ou rescindé ne sont restituables que si l'annulation, la résolution ou la rescision a été prononcée par un jugement ou un arrêt passé en force de chose jugée.

L'annulation, la révocation, la résolution ou la rescision prononcée, pour quelque cause que ce soit, par jugement ou arrêt, ne donne pas lieu à la perception du droit proportionnel d'enregistrement et de la contribution prévue à l'article 879. »

Il s'en déduit que monsieur [T] dispose d'une action lui permettant de se faire rembourser la majeure partie des frais et droits qu'il a engagés à l'occasion de la vente qui est annulée. L'intimé n'apporte pas de précisions concernant ces frais qui auraient permis d'identifier ceux qui lui seront remboursés par l'administration fiscale et ceux qui resteront à sa charge au titre du droit proportionnel d'enregistrement et de la contribution prévue à l'article 879 du CGI. La lecture de l'acte notarié du 13 avril 2017 ne permet pas davantage de faire la distinction entre les frais remboursables ou non. Aussi, la cour infirmera le jugement de première instance qui condamnait la société maison Fap à prendre en charge ladite somme.

L'annulation de la vente devant replacer les parties dans la situation qui était la leur au moment de la vente, Monsieur [T] est bien fondé à réclamer et obtenir le remboursement de tous les frais qu'il a engagés à l'occasion de cette vente, et suite à celle-ci. Ainsi, contrairement à ce qu'a décidé le premier juge, il peut bénéficier du remboursement des taxes foncières qu'il a versées au titre des années 2018, 2019 et 2020 pour un montant total de 3 296 euros (1046 + 1112 + 1138).

De même, s'il n'avait pas acquis cet appartement, il n'aurait pas emprunté auprès de l'agence du crédit mutuel Pays de Sierentz un prêt de 150'000 euros, et n'aurait pas engagé à ce titre le paiement d'intérêts et de frais bancaires de l'ordre de 16'647,71 euros pour les années 2017 (2 747,75 euros), 2018 (3 652,51 euros), 2019 (3 509,14 euros), 2020 (3 411,81 euros) et 2021 (3 326,50 euros), comme le prouvent les attestations délivrées par l'organisme bancaire.

Enfin, Monsieur [T] est également bien fondé à réclamer remboursement des charges de copropriété qu'il a personnellement payées. Cependant, l'analyse de ses annexes 20, 21, 22 et 33, ne permet pas de chiffrer le montant des sommes restées à sa charge, non prises en charge par son locataire. Dans ces conditions, M. [T] ne peut se voir allouer la somme de 1 621,39 euros réclamée.

Il ressort de ces développements, qu'il y a lieu d'infirmer partiellement le jugement de première instance en ce qu'il a rejeté un certain nombre de demandes d'indemnisation, et de condamner la SCI a verser à ce titre à monsieur [T] la somme supplémentaire de 21'565,10 euros au titre du remboursement des taxes foncières (3 296 euros), des frais et intérêts bancaires (16'647,71 euros) et des charges de copropriété (1 621,39 euros).

3-2) Sur la restitution des fruits

L'article 1352'7 prévoit que « celui qui a reçu de mauvaise foi doit les intérêts, les fruits qu'il a perçus ou la valeur de la jouissance à compter du paiement. Celui qui a reçu de bonne foi ne les doit qu'à compter du jour de la demande ». Cet article s'applique au cas d'espèce.

Monsieur [T] a pris possession de l'appartement affecté d'un problème d'humidité, en toute bonne foi, puisqu'il n'a pas été informé de l'existence de ce désordre. Il bénéficie du régime prévu par l'article 1352'7 du Code civil au profit de celui « qui a reçu de bonne foi ». Par conséquent il ne doit restituer les fruits perçus, en l'espèce les loyers tirés de la location du logement, qu'à compter du jour de la demande. Selon la jurisprudence constante de la Cour de cassation, c'est la demande en justice tendant à obtenir la résolution ou l'annulation de la vente qui constitue la date à laquelle les fruits doivent être restitués.

La jurisprudence admet la paralysie des restitutions en cas d'exception d'indignité ou d'immoralité, raisonnement qui s'appuie sur l'adage "nemo auditur", à savoir que nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude. L'intimé soutient que cet adage doit trouver application au cas d'espèce, de sorte qu'il doit être dispensé de tout remboursement des loyers tirés de la location du logement. Cependant, pour mettre en application cette règle, il ne suffit pas que le contrat soit illicite, encore faut-il qu'il soit contraire à la morale. En l'espèce, si le vendeur a commis une faute en ne révélant pas à l'acheteur l'existence de désordres affectant la toiture, on ne saurait considérer ce comportement comme étant « immoral ».

Ils s’en déduits que Monsieur [T] est redevable des loyers qu'il a perçus à partir de la demande de nullité qu'il a formulée en première instance soit le 10 décembre 2019. Il est établi notamment par les pièces 23 et 24 produites par Monsieur [T], qu'il a loué son appartement à Monsieur [V] jusqu'au 2 mai 2020, date à laquelle un état des lieux de sortie a été établi. Le loyer était de 750 euros hors provisions sur charges, mais il résulte des pièces présentes en annexe 28 qu'il a accordé à son locataire une réduction de loyer de 100 euros pour les mois de février, mars et avril 2020. Entre le 10 décembre 2019 et le 2 mai 2020, Monsieur [T] a donc perçu 5 loyers, deux de 750 euros et trois de 650 euros, soit une somme de 3 450 euros qu'il devra reverser à la SCI appelante. L'intimé ne saurait tirer argument du fait que le logement aurait été « insalubre » pour être dispensé de ce reversement des loyers perçus, alors que dans les faits, le logement a bel et bien été loué pendant de nombreux mois.

Le jugement sera dès lors également infirmé sur ce point.

En revanche, il est établi que par la suite, Monsieur [T] n'a pas pu relouer l'appartement qui était affecté d'importants désordres liés à l'humidité, qui avaient déjà justifié une baisse de loyer au profit de son dernier locataire. Il est rappelé qu'au moment de l'expertise, les plâtres du plafond, totalement imbibés d'eau, se détachaient et que la présence d'infiltrations dans les gaines techniques rendait dangereux le logement. D'autre part l'expert a noté que le coût de reprise des désordres était particulièrement important pour avoisiner les 85'000 euros. Dans ces conditions la décision de Monsieur [T] de ne plus relouer l'appartement ne peut lui être reprochée ; l'appelante ne peut alors lui réclamer une indemnité au titre de l'occupation des lieux pour la période postérieure au départ de son dernier locataire.

4) Sur les dommages et intérêts.

Le premier juge a rappelé qu'en application de l'article 1353 du Code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Il a estimé que Monsieur [T] - qui invoque les sollicitations de son locataire se plaignant de la présence d'humidité dans le logement, mais aussi les démarches qu'il a été amené à effectuer dans le cadre de l'expertise - a démontré avoir subi un préjudice moral découlant de la réticence de la SCI.

L'appelante soutient dans ses développements que M. [T] n'aurait pas demandé dans le cadre du dispositif de ses conclusions la réformation du jugement en ce qu'il a statué sur la question des dommages et intérêts, de sorte que la cour ne serait pas saisie de cette question. Cependant, force est de constater à la lecture du dispositif des écritures de M. [T], qu'il a sollicité la confirmation d'une partie du jugement qui ne comporte explicitement pas la question des dommages et intérêts litigieux, mais qu'il a demandé dans son appel incident la somme de 10 000 euros à ce titre. Il s'en déduit qu'il a bel et bien formé appel incident sur la question des dommages et intérêts.

La cour estime que le premier juge a parfaitement caractérisé l'existence du préjudice moral subi par l'intimé ; cependant, au regard, de la longueur de la procédure, de sa complexité (procédure en référé, suivi des opérations d'expertise, procédure au fond), de l'impossibilité pour monsieur [T] de relouer l'appartement particulièrement humide alors que lui-même devait faire face à une charge de remboursement du prêt, l'indemnisation du préjudice moral à hauteur de 1 000 euros par le premier juge parait trop dérisoire.

Il y aura de ce fait lieu d'infirmer le jugement sur ce point et d'allouer à l'intimé une somme de 5 000 euros à ce titre.

5) sur les demandes accessoires.

Le jugement de première instance statuant sur la question des dépens ' qui inclut les frais d'expertise et d'huissier engagés à l'occasion de la procédure de référé ' et de l'article 700 du code de procédure civile, sera confirmé.

La SCI, partie succombante principale au sens de l'article 696 code de procédure civile, sera condamnée aux dépens de la procédure d'appel et à verser à monsieur [T] une somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles qu'il a exposés dans le cadre de la procédure d'appel, ces condamnations emportant nécessairement rejet de la propre demande de la SCI tendant à être indemnisée de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant, publiquement par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe, après débats en audience publique et après en avoir délibéré :

CONFIRME le jugement rendu le 17 novembre 2020 par le tribunal judiciaire de Mulhouse, sauf en ce qu'il a :

1) rejeté,

*les demandes d'indemnisation formées par monsieur [J] [T] au titre du remboursement des taxes foncières, des frais et intérêts bancaires, et de son préjudice moral,

* la demande formée par la SCI les maisons Fap en vue d'obtenir le paiement des fruits,

2) condamné la SCI les maisons Fap à verser à monsieur [J] [T] la somme de 12 427 euros au titre des droits et frais notariés,

Et statuant à nouveau sur ces seuls points :

CONDAMNE la SCI les maisons Fap à payer à monsieur [J] [T] les sommes de :

* 3 296 euros (trois mille deux cent quatre-vingt-seize euros) au titre du remboursement des taxes foncières,

* 16'647,76 euros (seize mille six cent quarante-sept euros et soixante-seize centimes) au titre des frais et intérêts bancaires,

* 5 000 euros (cinq mille euros) au titre du préjudice moral,

REJETTE la demande formée par monsieur [J] [T] tendant à obtenir la condamnation de la SCI les maisons Fap à lui verser une somme de 12 427 euros au titre des droits et frais notariés et de 1 621,39 au titre des charges de copropriété ;

CONDAMNE monsieur [J] [T] à verser la somme de 3 450 euros (trois mille quatre cent cinquante euros) à la SCI les maisons Fap au titre des fruits perçus,

Et y ajoutant

CONDAMNE la SCI les maisons Fap aux dépens de la procédure d'appel,

CONDAMNE la SCI les maisons Fap à verser à monsieur [J] [T] une somme de 2 500 euros (deux mille cinq cents euros) au titre des frais irrépétibles qu'il a engagés à hauteur d'appel,

REJETTE la demande de la SCI les maisons Fap fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.