CA Paris, Pôle 4 ch. 2, 21 mai 2014, n° 12/17679

Exposé des faits

Suivant acte extra judiciaire du 21 février 2011, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé 17 rue Dupleix et 1 rue Alasseur à Paris 15ème a assigné MM. Marc et Éric  V., propriétaires respectivement des lots n° 6 et 33 et 10 et 30 dans l'immeuble, à l'effet de leur voir ordonner de cesser de donner leurs lots en location en meublé de tourisme sous astreinte et de les condamner au paiement des sommes de 20.000 € à titre de dommages intérêts et de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.

Par jugement du 3 juillet 2012, le Tribunal de Grande instance de Paris a :

- déclaré non écrite la clause du règlement de copropriété aux termes de laquelle les locations en meublé doivent être exceptionnelles et temporaires,

- condamné M. Marc V. à cesser toute occupation de son appartement en meublé de tourisme sous astreinte de 250 € par infraction constatée à l'expiration d'un délai d'un mois après la signification du jugement,

- condamné M. Éric V. à cesser toute occupation de son appartement en meublé de tourisme sous astreinte de 250 € par infraction constatée à l'expiration d'un délai d'un mois après la signification du jugement,

- ordonné l'exécution provisoire des chefs de la cessation de l'occupation,

- condamné in solidum MM. Marc et Éric V. à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- rejeté les autres demandes,

- condamné in solidum MM. Marc et Éric V. aux dépens.

MM. Marc et Éric V. ont relevé appel de ce jugement dont ils poursuivent l'infirmation, demandant à la Cour, par dernières conclusions signifiées le 15 mars 2013, de :

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré non écrite la clause du règlement de copropriété aux termes de laquelle les locations en meublé doivent être exceptionnelles et temporaires et en ce qu'il a débouté le syndicat de sa demande de dommages intérêts,

- débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes tendant à voir cesser l'occupation en meublé de tourisme des appartements de M. Marc V. et de M. Éric V. sous astreinte,

- débouter le syndicat des copropriétaires de son appel incident du chef du jugement ayant rejeté sa demande de dommages intérêts ainsi que de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner le syndicat au paiement de la somme de 3.000 € à chacun d'eux au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens,

- dire qu'ils seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure par application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires du ... et 1 rue Alasseur à Paris 15ème prie la Cour, par dernières conclusions signifiées le 27 décembre 2013, de :

au visa des articles D. 324-1 et D.324-1-1 du code du tourisme, L. 631-7 du code de la construction et de l'urbanisme, 9 de la loi du 10 juillet 1965,

- dire que la location meublée des biens de M. Marc V. et de M. Éric V. au sein de la copropriété s'analyse en une location en meublé de tourisme,

- dire que cette location meublée est une activité commerciale qui contrevient aux dispositions de l'article 6 du règlement de copropriété,

- dire que MM. Marc et Éric V. doivent cesser toute location en meublé de tourisme dans les appartements dont ils sont copropriétaires,

- dire que MM. Marc et Éric V. occasionnent un préjudice à la copropriété en raison de cette location,

- en conséquence, confirmer le jugement en toutes ses dispositions, excepté la demande de dommages intérêts pour préjudice subi,

- condamner MM. Marc et Éric V., chacun pour moitié, à lui payer une somme de 30.000 € de dommages intérêts,

- condamner solidairement les mêmes à lui régler la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.

Motifs

CECI ETANT EXPOSE, LA COUR

Au soutien de leur appel, MM. Marc et Éric  V. font valoir, d'une part, que la location en meublé, même de tourisme, constitue une activité civile, d'autre part, que la mise en location par un tiers (société Locaflat) de ces biens, avec d'autres ne leur appartenant pas, ne confère pas à ces locations un caractère commercial, que la qualification fiscale de ces locations est sans incidence sur la nature civile de l'activité exercée ; ils dénient tous troubles anormaux de voisinage et font observer que ceux-ci ne pourraient, en tout état de cause, être invoqués que par les copropriétaires pris individuellement à condition que le locataire et l'appartement précis à l'origine de ce trouble fussent identifiables et identifiés ;

Le syndicat des copropriétaires excipe de l'article 6 du règlement de copropriété selon lequel « les appartements ou locaux ne pourront être occupés que bourgeoisement à l'exception des locaux du rez de chaussée qui pourront être occupés commercialement pourvu que les commerces ou industries exploités ne constituent pas des établissements dangereux ou insalubres de nature à incommoder par le bruit ou l'odeur les personnes habitant l'immeuble. L'exercice des professions libérales est toutefois toléré dans les appartements qui pourront être affectés aux études d'officiers publics ou ministériels, de cabinets d'avocats, d'architectes, médecins, agents d'assurances, arbitres de commerce, syndics de faillite et autres bureaux de ce genre, mais à l'exclusion de tous bureaux commerciaux ou administratifs » et en déduit que l'activité de loueur professionnel en meublé, assimilable à une activité commerciale, est prohibée par ladite clause ;

En droit, un règlement de copropriété peut comporter des dispositions restrictives des droits des copropriétaires sur leurs parties privatives, qui sont valables si elles sont justifiées par la destination de l'immeuble ; or, l'immeuble dont il s'agit est, selon le règlement, à destination bourgeoise exclusive, sauf dérogations pour des professions libérales et pour les locaux du rez de chaussée qui, seuls, peuvent être occupés commercialement ; or, lorsque un immeuble est à l'usage d'habitation et professionnel et que les lots considérés se trouvent dans un niveau affecté à l'habitation, comme au cas d'espèce, l'affectation à usage commercial est contraire à la fois aux dispositions du règlement de copropriété et à la destination de l'immeuble et implique une autorisation unanime de l'assemblée, non décernée ici ; de plus, l'activité exercée ne peut créer de troubles anormaux de voisinage ;

A cet égard, une location en meublé n'est pas, en elle-même, contraire à la destination de l'immeuble, à moins qu'elle ne s'exerce, comme ici, pour des locations de courte durée avec fournitures de services annexes (ménage, fournitures de literie, transferts vers l'aéroport) qui apparentent cette exploitation à une activité commerciale et non plus civile, étant observé que si l'activité de loueur en meublé est juridiquement de nature civile, elle est fiscalement de nature commerciale, étant imposée au titre des bénéfices industriels et commerciaux, en sorte que c'est sans abus ni dénaturation que le syndicat fait valoir que l'activité exercée par les consorts V. est contraire, dans l'esprit et dans les faits, aux prohibitions du règlement de copropriété ;

Il importe peu que le signataire des baux de courte durée soit l'un des propriétaires ou une société (agence de location) mandatée par le propriétaire, ou encore gérée par un porteur de parts de la société Locaflat et même alors que toutes les locations ne seraient pas systématiquement concédées à des « touristes » au sens du code du tourisme, elles répondent, toutefois, à la définition de l'article D 324-1 du code du tourisme selon lequel les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés à l'usage exclusif du locataire, offerts en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois et qui n'y élit pas domicile ;

Il est manifeste que les indications du site internet de Locaflat dédié aux locations afférentes aux locaux dont il s'agit ainsi que les baux de durée supérieure à trois mois dont font état les appelants sont postérieurs à l'assignation et au procès-verbal de constat du 28 janvier 2011 et ont été confectionnés pour les besoins de la cause par les intéressés, une des occupantes d'un lot donné en location par M. Marc V., Mme T., de nationalité mexicaine ayant d'ailleurs répondu à la sommation interpellative du 31 janvier 2013 « qu'elle ne donnerait aucune réponse dans la mesure où elle s'était engagée vis-à- vis de l'agence qui lui avait trouvé cet appartement à ne révéler aucun élément quant à ses conditions d'occupation » ;

Enfin, les nuisances diverses occasionnées par les fréquentes rotations de locataires dans l'immeuble nuisent à la tranquillité des copropriétaires et contreviennent ainsi au règlement de copropriété qui interdit tous bruits ou activités dans les appartements de nature à gêner les voisins, cette seule constatation justifiant la cessation de l'activité locative de meublé de courte durée exercée par MM. Marc et Éric V. ;

Le syndicat des copropriétaires justifiant par les procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires ayant successivement évoqué ces nuisances depuis l'année 2003 et par une lettre de la présidente du conseil syndical (Mme B.) que les locataires des appelants, par la sur occupation des logements, leurs arrivées tardives ou matinales avec de grosses valises encombrant l'ascenseur, leurs fréquentes allées et venues, leurs bruits nocturnes, les cris et galopades d'enfants jusqu'à tard dans la nuit, leur manque de soins et de considération pour les voisins, le jet de détritus par les fenêtres ou dans les parties communes, les odeurs de cuisine à toute heure, occasionnent des troubles anormaux de voisinage dans l'immeuble, lesquels sont subis par l'ensemble des copropriétaires et sont imputables tant aux locataires de M. Marc V. qu'à ceux de M. Éric  V., d'où il suit que, le jugement étant réformé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages intérêts, la Cour, statuant à nouveau, condamnera M. Marc V., d'une part, M. Éric  V., d'autre part, à payer au syndicat la somme de 7.000 € chacun, à titre de dommages intérêts ;

L'équité commande de les condamner également in solidum, au paiement de la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel ;

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement et contradictoirement,

Confirme le jugement dont appel, sauf en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages intérêts,

Statuant à nouveau de ce chef,

Condamne M. Marc V., d'une part, M. Éric V., d'autre part, à payer, chacun, au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé 17 rue Dupleix et 1 rue Alasseur à Paris 15ème la somme de 7.000 €, à titre de dommages intérêts,

Les condamne in solidum à payer audit syndicat la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel,

Rejette toute autre demande,

Condamne in solidum MM. Marc et Éric  V. aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.