CA Versailles, 3e ch., 30 janvier 2014, n° 12/00231

Madame Béatrice GHELBER est appelante d'un jugement rendu le 24 novembre 2011 par le tribunal de grande instance de Nanterre dans le litige qui l'oppose à la SCI [...] et à la SARL BALLU DISTRIBUTION.

Madame Béatrice GUELBER est copropriétaire au 1er étage dans un immeuble situé [...] qui est précédé d'une cour commune. Depuis une assemblée générale, cette cour était fermée par une barrière automatique. Elle servait au stationnement de véhicules.

Au rez de chaussée, un local, occupé par des bureaux, a été vendu en 2005 à la SCI CANALAISE DE CLAVEILLE qui l'a donné à bail commercial à la SARL BALLU DISTRIBUTION. En 2008, la propriété du local a été cédée à la SCI [...] qui a repris le bail commercial en cours. La SARL BALLU DISTRIBUTION a décidé d'ouvrir un magasin d'alimentation franchisé (Franprix puis Carrefour City) et a effectué divers aménagements à cette fin en dépit de l'opposition des copropriétaires.

Se prévalant de nuisances liées à l'ouverture d'un magasin causées par la SARL BALLU DISTRIBUTION, les copropriétaires ont obtenu en référé avant l'ouverture du magasin, la désignation de monsieur ALEXANDRE pour constater les dégradations que les travaux ont entraîné sur les parties communes et les parties privatives, la conformité des installations électriques, la présence d'un système de sécurité incendie, le respect des autorisations administratives.

Après l'ouverture du magasin le 9 mai 2006, ils ont, de nouveau, saisi le juge des référés qui a confié au même expert la recherche des nuisances subies par les copropriétaires du fait de l'exploitation du commerce et la conformité de l'exploitation par rapport aux différentes règles applicables, les remèdes à apporter et l'évaluation des préjudices. Les rapports d'expertise ont été déposés les 23 avril 2007 et 30 janvier 2009.

Madame GHELBER a seule poursuivi la procédure au fond en assignant la SARL BALLU DISTRIBUTION et la SCI [...] en 2009, sur le fondement des articles 1382 et 1383 du code civil pour troubles anormaux de voisinage et infractions au règlement de copropriété en demandant que soit ordonnée la cessation d'activité de la SARL BALLU DISTRIBUTION et qu'il soit procédé à l'indemnisation de ses divers préjudices et remboursement de frais.

Le tribunal de grande instance de Nanterre :

A constaté que l'article 544 du code civil pouvait être appliqué et que madame GHELBER se prévalait de la violation de plusieurs clauses du règlement de copropriété.

Il a retenu, sur ce point, que l'exploitation a commencé avant l'obtention de toutes les autorisations administratives, de sécurité et d'incendie et a persisté ainsi durant plusieurs mois ; qu'un camion poubelle est présent de jour comme de nuit dans la cour, l'existence d'un trouble sonore causé par l'installation frigorifique, l'utilisation abusive de la cour, le trouble résultant de l'enseigne lumineuse, l'ouverture non autorisée du magasin le dimanche après-midi.

Il a dit que madame GHELBER subissait des troubles anormaux de voisinage liés à l'exploitation du magasin par la SARL BALLU DISTRIBUTION et a fait injonction à la SCI [...] et à la SARL BALLU DISTRIBUTION de :

* remettre en place immédiatement la barrière levante, la grille coulissante et la grille latérale fermant la cour commune dans l'attente de la procédurede résolution n° 18 adoptée par l'assemblée générale le 24 juin 2011 sauf à ce que les travaux de réaménagement de la cour et de modification du système d'extraction d'air du magasin tels que votés, soient entrepris sans attendre l'issue du recours intenté par madame GHELBER, sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé le délai d'un mois suivant la signification du jugement,

* solliciter l'autorisation de l'assemblée générale pour l'utilisation comme issue de secours de la porte ouvrant sur le hall d'entrée de l'immeuble tel que préconisé par la commission sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé le délai de six mois suivant la signification du jugement,

* justifier auprès de la copropriété en ayant recours à l'avis d'un organisme agréé, du respect des normes de sécurité concernant l'usage comme unique issue de secours du local commercial de la porte donnant sur le hall d'entrée de l'immeuble et ce dans un délai de 6 mois suivant la signification du jugement.

Le tribunal, en outre, a fait interdiction à la SARL BALLU DISTRIBUTION :

* de faire pénétrer tout véhicule lié à l'exploitation de son commerce dans la cour commune,

* d'entreposer dans la cour commune tout matériel de quelque nature que ce soit (caddies, palettes présentoirs, poubelles) sous astreinte de 500 euros par infraction constatée,

* de maintenir ouvert son commerce le dimanche après-midi après 13 heures en l'absence d'autorisation,

* de faire fonctionner l'enseigne lumineuse du magasin la nuit (entre 21 heures et 8 heures le matin), ce sous astreinte de 500 euros par infraction constatée.

Le tribunal s'est réservé la liquidation des astreintes.

Il a condamné in solidum la SCI [...] et la SARL BALLU DISTRIBUTION à payer à madame GHELBER les sommes de :

* 10.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance

* 3.482 euros en remboursement de la fenêtre anti bruit outre 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et les a condamnées aux dépens.

Madame GHELBER, appelante, demande à la cour (cc du 12 novembre 2013) :

- Vu l'article 8 de la CEDH et l'article 1 du protocole de la même Convention,la loi du 10 juillet1965 et notamment l'article 15, les articles 1382 et 1383 du code civil, 6-4, 6-5, 6-10, 6-11 et 7-3 du règlement de copropriété, 112-6 du code de la construction et de l'habitation,

- d'infirmer partiellement le jugement et de déclarer les intimées responsables de troubles anormaux de voisinages et en infraction au règlement de copropriété,

- d'ordonner la cessation d'activité du magasin exploité par la SARL BALLU DISTRIBUTION, 2 semaines après le prononcé de l'arrêt de la cour et ce, sous astreinte de 10.000 euros par jour de retard,

- de condamner solidairement la SARL BALLU DISTRIBUTION et la SCI [...] à lui régler :

* 30.000 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice subi hors dévalorisation de son appartement,

* 96.240 euros de dommages-intérêts pour la perte de valeur vénale de son appartement,

* 3.482 euros pour la pose d'une fenêtre anti-bruit,

* 3.000 euros pour la pose d'une seconde fenêtre,

1.794 euros en remboursement de l'expertise privée de monsieur MARX,

* 2.002 euros en remboursement des frais d'expertise privée de monsieur MIGNOT,

Et 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Elle demande, en tout état de cause, d'ordonner la remise en état de la cour de la grille et de la barrière par la SARL BALLU DISTRIBUTION et ce, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard deux semaines après l'arrêt,

- de débouter les intimées de leurs demandes reconventionnelles,

- de condamner solidairement la SARL BALLU DISTRIBUTION et la SCI [...] en tous les dépens.

Madame GHELBER fait valoir que les travaux d'aménagement du local commercial ont été effectués dans des conditions non respectueuses des règles de sécurité d'ordre général et de violation du règlement de la copropriété ; que depuis l'ouverture du magasin, elle subit des bruits liés aux livraison 7J/7, l'embarras des transpalettes et des caddies et d'un camion poubelle dans la cour commune et la présence gênante des clients de 7 h à 22 h (depuis 2012) ; que la SCI a aménagé un accès de la rue au local commercial (sans droit) en vertu d'une résolution de l'assemblée générale du 24 juin 2011 qui a été annulée et alors quela résolution du 24 octobre2012 n'est pas définitive.

La SARL BALLU DISTRIBUTION et la SCI [...] (cc du 30 octobre 2013) concluent au débouté de madame GHELBER de son appel et forment appel incident.

Elles demandent d'ordonner le remboursement par madame GHELBER de la somme de 13.482 euros qu'elle a perçue en exécution provisoire du jugement et de la condamner au paiement de la somme de 5.000 euros à chacune sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d'appel.

Elles font remarquer qu'après le dépôt du dernier rapport d'expertise, tant le syndicat des copropriétaires que 12 des 13 copropriétaires ont mis fin au contentieux engagé contre la SARL BALLU DISTRIBUTION.

Elles expliquent que la SCI [...] a sollicité la réunion d'une nouvelle assemblée générale avec pour ordre du jour la réalisation de travaux d'aménagement de la cour commune, la modification de la façade et de l'enseigne et l'amélioration de l'insonorisation des installations frigorifiques et que madame GHELBER s'est opposée au projet d'aménagement de la cour à plusieurs reprises ; qu'elle a formé un recours contre l'assemblée du 24 juin 2011.

Elles déclarent qu'elles ont réalisé les dispositions du jugement et notamment de la remise en place de la barrière levante, de la grille coulissante et de la grille latérale fermant la cour commune (constat de maître BENKAZEN du 12 décembre 2011) mais que madame GHELBER démonte systématiquement la barrière levante pour pouvoir avec un autre copropriétaire continuer à stationner son véhicule dans la cour ;

Qu’elles ont pris les mesures pour pouvoir justifier auprès de la copropriété du respect des normes de sécurité et ont sollicité dès le mois de janvier 2012, la mise à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale la demande d'autorisation pour utiliser comme issue de secours, la porte ouvrant sur le hall d'entrée de l'immeuble en faisant remarquer qu'elles ont posé une porte coupe-feu ; que la résolution a été adoptée mais madame GHELBER a formé un recours ;

Et qu'elles ont réglé toutes les condamnations pécuniaires.

Les sociétés contestent les violations du règlement de copropriété invoquées par madame GHELBER et opposent que les conditions d'utilisation de la cour commune par la SARL BALLU DISTRIBUTION sont liées aux conditions imposées par madame GHELBER.

Elles font valoir que madame GHELBER ne prouve pas davantage les troubles de jouissance : (bruits des compresseurs), roulement de palettes, livraisons matinales, sonorisation du magasin bruits lors de l'ouverture des rideaux et des clients dans la cour).

Sur le préjudice, elles s'opposent à la fermeture du magasin, font remarquer que la perte de valeur vénale résulte d'un avis non contradictoire et qu'il n'est pas établi la persistance des bruits anormaux.

SUR CE,

La SARL BALLU DISTRIBUTION locataire commerciale de la SCI [...] et exploite son fonds de commerce en vertu de la liberté du commerce laquelle coexiste avec d'autres droits reconnus au niveau européen (droit au respect de ses biens et droit au respect de sa vie privée et familiale ainsi que de son domicile) et a pour limite un exercice dans des conditions régulières et non abusives.

Les reproches allégués sont de trois ordres : sécurité (autorisations, incendie, porte de secours sur hall), problèmes acoustiques (réfrigération et livraisons) et utilisation de la cour commune avec passage des livraisons et de la clientèle parallèlement à l'usage des copropriétaires ; auxquels les SCI et la SARL opposent qu'à la suite du jugement rendu, il a été remédié à diverses critiques et injonctions.

Il ressort des rapports de monsieur ALEXANDRE, expert désigné pour faire le point sur les problèmes et désordres invoqués, que la situation de fait a évolué.

Lors de son premier examen de juillet 2006 à mars 2007, il avait constaté que l'aménagement de la SARL BALLU DISTRIBUTION n'avait pas de non-conformité apparente et à cet égard, il ne résulte pas de son rapport que la surface du magasin ait été un élément de contestation posé alors à l'expert par madame GHELBER qui l'évoque tardivement dans ses dernières écritures.

Il a relevé qu'il manquait la justification des autorisations relatives notamment à la devanture, à l'enseigne lumineuse et à la conformité des installations électriques ; qu'il était posé le problème de calfeutrement en cave ; que s'agissant de la clôture de la copropriété, que la barrière levante avait été déposée pour les travaux ; que cependant, il avait été porté remède à quelques points : au calfeutrement et à la vitrine ainsi qu'au vantail de la porte donnant sur le hall.

Du second rapport d'expertise, il ressort que la SARL BALLU DISTRIBUTION et la SCI ont entrepris diverses démarches administratives pour remédier à plusieurs critiques.

1) Il a été obtenu une visite des services de la ville lesquels ont fait observer à l'issue de leur examen des lieux qu'il devait être aménagé dans le parking extérieur, un passage sécurisé pour accéder au magasin ; aucun avis favorable de la copropriété n'a été obtenu permettant cet aménagement.

2) La Commission Communale de Sécurité a donné un avis favorable à l'ouverture de l'établissement avec des prescriptions concernant l'utilisation de la porte de secours du magasin ouvrant sur le hall d'entrée de l'immeuble mais n'a fait aucune remarque sur le fait qu'elle s'ouvrait sur le hall d'accès de l'immeuble.

3) S'agissant des nuisances sonores, il a été pris contact avec un cabinet pour effectuer les mesures avant l'aménagement de l'installation frigorifiques. Néanmoins, il a subsisté des nuisances constatées par un acousticien désigné par l'expert qui a constaté que le niveau sonore autorisé était dépassé de jour comme de nuit. Les travaux préconisés n'avaient pas été entrepris, la copropriété ayant refusé la réalisation des travaux utilisés pour remédier au problème.

4) Pour l'utilisation de la cour commune, l'expert a constaté l'encombrement de la cour par les véhicules des résidents et les camionnettes de livraison, le dépôt de palettes et de conditionnements par la SARL.

Depuis le jugement, la SARL BALLU DISTRIBUTION et la SCI justifient avoir fait remettre en place la barrière levante la grille coulissante et la grille latérale fermant la cour commune en décembre 2011 (procès-verbal de maître BENZAKEN du 12 décembre 2011) et elles ont fait rétablir par le syndic le fonctionnement de l'électricité pour la barrière levante (13 janvier 2012) tout en contestant être à l'origine de leur dégradation.

5) Elles ont pris contact avec le Cabinet spécialisé CHAPOUTOT SECURITE et la SOCOTEC pour justifier auprès de la copropriété du respect des normes de sécurité de la porte donnant sur le hall comme unique sortie de secours et sollicité, dès janvier 2012, que soit mise à l'ordre du jour de l'assemblée générale, l'autorisation d'utiliser cette porte comme issue de secours.

6) L'enseigne lumineuse ne fonctionne plus la nuit et le magasin ferme à 13 heures et ne peuvent plus être à l'origine de préjudices pour madame GHELBER dont l'appartement, situé au premier étage, au-dessus du magasin, avait une situation propice à recevoir une masse lumineuse de l'enseigne éclairant même indirectement son appartement et à entendre les bruits liés au passage des clients à toute heure.

Madame GHELBER fait valoir que la situation de l'issue de secours, la présence de nuisances sonores et des conditions d'occupation de la cour commune restent une source de troubles anormaux.

Il convient de remarquer qu'il n'a été formé aucune critique de conformité ou de manquement réglementaire en ce qui concerne la porte de secours du magasin ; que l'absence d'autorisation de l'assemblée générale ne peut être reprochée aux sociétés intimées.

En ce qui concerne les nuisances sonores liées à la climatisation et aux installations frigorifiques constatées dans l'appartement de madame GHELBER, les premiers travaux que devaient réaliser les sociétés supposaient le passage dans l'appartement de madame GHELBER ce qu'elle a refusé en raison de possibles dégradations causées par les travaux.

Les sociétés ont ensuite trouvé une solution plus onéreuse de plateforme autonome supportant l'installation électrique ce qui supposait l'autorisation de la copropriété ; l'assemblée générale a autorisé le système. Cette décision a été contestée par madame GHELBER et a été annulée. La société a fait réaliser d'autres travaux.

Selon les sociétés intimées, ces travaux rendent inutiles le changement de la deuxième fenêtre sollicité par madame GHELBER. Toutefois, la pose de cette fenêtre est le moyen de remédier en outre aux divers bruits extérieurs liés à l'exploitation du magasin (aboiements, cris d'enfants, bavardages de clients des livraisons) dénoncés par madame GHELBER et confirmés par des attestations.

Madame GHELBER invoque qu'elle est victime de bruits de roulement par voie solidienne. Cependant, à l'appui de ce nouveau trouble sonore, elle verse un rapport établi hors la présence de la SARL BALLU sans autre preuve, ce rapport ne peut valoir preuve dans le cadre de la présente procédure de ce trouble récemment invoqué.

S'agissant de l'usage de la cour commune dont un usage privatif est reproché aux sociétés intimées

Madame GHELBER se prévaut du règlement de copropriété. Elle revendique un droit de stationnement des véhicules d'occupants de l'immeuble et soutient que l'activité commerciale par la venue de livreurs et surtout de clients apporte une gêne pour la circulation ; en outre, elle souligne que les sociétés ont créé un passage menant jusqu'au magasin qu'elles protègent alors que depuis une assemblée générale de 2002, il a été décidé de l'utilisation de la cour en parking et en 2003, de prévoir une fermeture afin de réserver le stationnement aux copropriétaires.

Les sociétés opposent que selon le règlement de copropriété, la cour est uniquement destinée à « permettre l'accès à l'avenir Pierre GRENIER » et qu'elle ne doit jamais être encombrée ni servir à aucun travail quelconque ; que la situation imposée par les copropriétaires est contraire au règlement de copropriété ; que leur attitude est à l'origine de certains désagréments qu'ils dénoncent à savoir notamment le bruit de l'acheminement des palettes lié à l'irrégularité du sol de la cour non organisée.

Il ressort de l'ensemble des éléments et circonstances que les sociétés ont, à plusieurs reprises, occupé les lieux dans des conditions créant un trouble anormal pour les occupants de l'immeuble où est installée la SARL BALLU DISTRIBUTION et en particulier, à l'égard de madame GHELBER :

* L'installation du commerce a entraîné des mouvements de véhicules pour l'aménagement du magasin,

* Les livraisons ont d'abord eu lieu depuis la cour commune, se font dorénavant depuis la rue,

* Un camion poubelle servant à l'exploitation de la SARL a stationné dans la cour commune devant les appartements et à proximité de l'appartement de madame GHELBER jusqu'en 2012,

* Il est laissé sans autorisation de la copropriété dans la cour, des palettes, présentoirs ou caddies,

* Le problème de l'organisation de l'accès au magasin qui, selon la ville, doit être sécurisé est source de difficultés entre les parties : en l'absence d'aménagement, le stationnement de véhicules commerciaux est critiqué et l'aménagement contesté comme excessif, les responsables des sociétés ayant fermé la cour en ne confiant les clés qu'à quelques personnes. La copropriété a pris plusieurs décisions sur l'aménagement qui se trouvaient annulées sur recours de madame GHELBER.

En dépit de plusieurs mesures prises par les sociétés intimées pour parvenir à l'entière régularité de l'installation de la SARL BALLU DISTRIBUTION et remédier aux troubles anormaux de voisinage causés par son installation, puis son exploitation, il demeure que persistent encore plusieurs situations créatrices de troubles de jouissance pour madame GHELBER dont l'appartement est situé au-dessus du local commercial toutefois, la situation ne justifie pas que soit ordonnée la cessation de l'activité de la SARL BALLU DISTRIBUTION.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement en toutes ses dispositions y compris celles relatives à l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens à l'exception du montant alloué au titre du préjudice de jouissance qui sera porté à 15.000 euros et de prévoir que les sociétés devront, en outre, rembourser à madame GHELBER le coût d'une seconde fenêtre anti -bruit : 3.000 euros.

Par ailleurs, les sociétés devront remettre la cour commune dans un état de sorte qu'elle soit entièrement accessible aux autres copropriétaires étant observé quela résolution n° 18 de l'assemblée générale des copropriétaires du 24 juin 2011 portant sur le projet de réaménagement de la cour présenté, a été annulée le 13 juin 2013 par le tribunal de grande instance de Nanterre ;que le 24 octobre 2012, ils avaient décidé de ne pas demander de remettre la cour en l'état antérieur de 2011 ; et que le 7 mars 2013, l'assemblée générale a exprimé la volonté des copropriétaires que l'intégralité de la cour soit en libre accès pour tous les copropriétaires, sans plus de précision.

La dévalorisation de l'appartement, estimée par monsieur MARX en considération de nuisances dont le caractère définitif n'est pas démontré, reste un préjudice éventuel alors que l'appartement n'est pas mis en vente. Il ne sera pas fait droit à cette demande d'indemnisation.

Les demandes de remboursement de frais d'expertise (MIGNOT et MARX), menées à l'initiative de madame GHELBER, ne seront pas davantage accueillies.

La somme de 3.000 euros, allouée en première instance à madame GHELBER, sera confirmée. Les sociétés devront verser à madame GHELBER la somme de 2.200 euros au titre des frais non répétibles exposés en appel.

La charge des dépens de première instance sera confirmée.

Il sera fait masse des dépens d'appel qui seront supportés à raison des ¾ par la SCI [...] et d'1/4 par madame GHELBER.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement contradictoirement et en dernier ressort,

Déboutant madame Béatrice GHELBER des fins de son appel tendant à ce qu'il soit ordonné la cessation d'activité de la SARL BALLU DISTRIBUTION,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions à l'exception du montant de dommages-intérêts pour trouble de jouissance statuant à nouveau de ce chef,

Condamne in solidum la SCI [...] et la SARL BALLU DISTRIBUTION à payer à madame GHELBER la somme de 15.000 euros à titre de dommages-intérêts pour trouble de jouissance,

Ajoutant,

Vu l'évolution,

Vu l'annulation de l'assemblée générale ayant admis le projet de réaménagement que les sociétés ont fait réaliser et vu les assemblées postérieures,

Condamne la SCI [...] et la SARL BALLU DISTRIBUTION à payer à madame GHELBER la somme de 3.000 euros pour un seconde fenêtre anti-bruit,

Dit que la SCI [...] et la SARL BALLU DISTRIBUTION devront remettre l'intégralité de la cour commune dans un état de sorte que la cour soit en libre accès pour l'ensemble des copropriétaires ainsi que décidé par l'assemblée générale du 7 mars 2013,

Déboute madame GHELBER de sa demande de remise en ordre plus ample, de la cour, de la grille et de la barrière, dans l'état de 2011,

Déboute madame Béatrice GHELBER de ses demandes pour perte de valeur vénale de son appartement et de remboursement de frais d'expertise,

Déboute les parties du surplus de leurs prétentions,

Condamne in solidum la SCI [...] et la SARL BALLU DISTRIBUTION à régler à madame Béatrice GHELBER la somme de 2.200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile en sus de la somme fixée en première instance,

Fait masse des dépens d'appel qui seront supportés à raison des ¾ par la SCI [...] et la SARL BALLU DISTRIBUTION et d'1/4 par madame GHELBER,

Autorise le recouvrement direct des dépens d'appel conformément à l'article 699 du code de procédure civile.

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévuesau deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Annick DE MARTEL, Conseiller, faisant fonction de Président, et par Madame Lise BESSON, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.