Cass. 3e civ., 4 mars 2021, n° 19-21.825

2. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 15 mai 2019), M. et Mme N..., dont le locataire se plaignait de subir des infiltrations d'eau, ont, après expertise, obtenu la condamnation, sous astreinte, du syndicat des copropriétaires du [...] (le syndicat) à réaliser, dans un délai de six mois à compter de la signification de la décision, les travaux préconisés par l'expert, d'abord, par un jugement du 27 janvier 2005, s'agissant de la solution n° 1, puis, par un arrêt du 27 septembre 2006, devenu irrévocable, s'agissant de l'une des solutions n° 2, 3 ou 4.

3. Le 21 août 2008, les travaux d'étanchéité ordonnés ont été réceptionnés.

4. Le 5 octobre 2012, le syndicat a assigné son ancien syndic, aux droits duquel se trouve la société Gestion et transactions de France (la société GTF), en indemnisation de son préjudice. Le 27 mars 2014, la société civile immobilière JJFF (la SCI), copropriétaire, est intervenue à l'instance.

Examen des moyens Sur le deuxième moyen du pourvoi n° R 19-21.825, ci-après annexé

5. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Sur le premier moyen du pourvoi n° R 19-21.825

Enoncé du moyen

6. La société GTF fait grief à l'arrêt de rejeter l'incident de communication de pièces formé par elle, alors :

« 1°/ que constitue une atteinte au principe de l'égalité des armes résultant du droit au procès équitable garanti par l'article 6 de la Convention européenne des droits de l'homme le fait d'interdire à une partie de faire la preuve d'un élément de fait essentiel pour le succès de ses prétentions ; qu'en l'espèce, la question de l'existence d'une carence fautive du syndic de copropriété Brefico dans la mise en oeuvre des travaux ordonnés par la cour d'appel de Paris le 27 septembre 2006 dépendait exclusivement des diligences accomplies en son temps, par ce syndic de copropriété ; qu'en déboutant la société GTF, venant à ses droits après résiliation du mandat et transmission de l'entier dossier au nouveau syndic de la copropriété de l'immeuble sis [...] , de sa demande de communication des pièces relatives aux diligences accomplies dans le « litige SDC/N... » par le Cabinet Brefico, telles que les échanges de courriers entre le syndic de copropriété et les architectes ainsi que les entreprises de construction successivement sollicités, pièces inaccessibles à la société GTF et pourtant seules à même de lui permettre d'établir l'accomplissement, par le syndic de copropriété, de son obligation de moyens dans la mise en oeuvre des travaux ordonnés sous astreinte par la cour d'appel de Paris le 27 septembre 2006, la cour d'appel a violé les articles 9, 10 et 11 du code de procédure civile, ensemble l'article 1353 du code civil et l'article 6 § 1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'Homme ;

2°/ que le droit à un procès équitable édicté par l'article 6 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales implique que le justiciable dispose d'une possibilité raisonnable de présenter sa cause dans des conditions qui ne le placent pas dans une situation de net désavantage par rapport à son adversaire ; que la société GTF, venant aux droits du syndic de copropriété Brefico dont la responsabilité était recherchée pour défaut de diligences, demandait la communication de trente pièces exclusivement détenues par son adversaire « pour permettre d'apprécier les réelles diligences accomplies par l'ancien Syndic et la complexité des difficultés auxquelles il s'est retrouvé confronté pour obtenir l'accord des hommes de l'Art et des copropriétaires avant de pouvoir faire assurer la réalisation des travaux de remise en état selon des techniques manifestement complexes » ; qu'en rejetant cette demande au motif que « les pièces demandées ne sont pas nécessaires à la solution du litige qui consiste à déterminer si le syndic a, ou non, commis une faute dans l'exercice de son mandat, et non pas à analyser les procès qui ont opposé le syndicat des copropriétaires, représenté par son Syndic, la société Brefico Labrousse, aux droits de laquelle est venue la société Vaugirard Gestion puis la société GTF, à M. et Mme N... ; à cet égard, le syndicat a versé aux débats toutes les décisions de justice devenues définitives dans les diverses instances l'ayant opposé à M. et Mme N... lorsque son syndic était la société Brefico » et que « la cour tirera, le cas échéant, toutes les conséquence de l'insuffisance des preuves fournies par le syndicat », la cour d'appel a statué par des motifs impropres à démontrer que la société GTF avait été mise à même de combattre utilement, en prouvant l'ensemble des diligences accomplies par le syndic de copropriété, les allégations du syndicat des copropriétaires qui invoquait une carence de son auteur, violant ainsi les articles 9, 10 et 11 du code de procédure civile, ensemble l'article 1353 du code civil et l'article 6 § 1 de la Convention européenne des droits de l'Homme. »

Réponse de la Cour

7.C'est sans méconnaître les exigences de l'article 6, § 1 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales que la cour d'appel, qui a retenu que les pièces dont la production était sollicitée étaient sans pertinence pour la solution du litige, a, dans l'exercice de son pouvoir discrétionnaire, rejeté l'incident de communication de pièces.

8. Le moyen n'est donc pas fondé.

Mais sur le troisième moyen du pourvoi n° R 19-21.825, pris en sa deuxième branche

Enoncé du moyen

9. La société GTF fait grief à l'arrêt de la condamner à payer au syndicat une certaine somme en réparation de son préjudice financier, alors « qu'en retenant, pour condamner la société GTF au paiement de dommages-intérêts en raison de l'absence de déclaration de sinistre à l'assureur de la copropriété, que le successeur du cabinet Labrousse n'avait aucun intérêt à cacher l'existence de cette déclaration, de sorte que son inexistence et par là même l'absence de déclaration de sinistre pouvaient être déduites de son absence de communication, la cour d'appel a statué par voie de simple affirmation, violant ainsi l'article 455 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

Vu l'article 455 du code de procédure civile :

10. Selon ce texte, tout jugement doit être motivé.

11. Pour condamner la société GTF à payer au syndicat une certaine somme en réparation de son préjudice financier, l'arrêt déduit de ce que le syndic actuel de l'immeuble, qui n'a aucun intérêt à cacher l'existence de cette déclaration, ne l'a pas communiquée, que la société Vaugirard gestion n'a pas déclaré le sinistre auprès de l'assureur de l'immeuble.

12. En statuant ainsi, par simple affirmation et sans donner aucun motif au soutien de sa décision, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé.

Et sur le moyen unique, pris en sa deuxième branche, du pourvoi n° M 20-13.775

Enoncé du moyen

13. La SCI fait grief à l'arrêt de la déclarer irrecevable en son action, alors « que, en toute hypothèse, en ne répondant pas au moyen de la SCI JJFF, tiré de ce qu'elle n'avait eu connaissance de l'absence de déclaration de sinistre auprès de l'assureur de l'immeuble par la société Vaugirard Gestion qu'à l'occasion de l'assemblée générale du 20 juin 2011, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

Vu l'article 455 du code de procédure civile :

14. Selon ce texte, tout jugement doit être motivé. Le défaut de réponse aux conclusions constitue un défaut de motifs.

15. Pour déclarer irrecevable l'action de la SCI, l'arrêt retient qu'il se déduit de la lettre du 18 avril 2008, adressée par celle-ci à la société Brefico, par laquelle elle s'était plainte de son inertie dans la mise en oeuvre des travaux de réfection auxquels la justice avait condamné le syndicat, qu'elle avait connaissance, dès cette date, des fautes reprochées à la société GTF.

16. En statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de la SCI qui soutenait que ce n'était que lors de l'assemblée générale du 20 juin 2011 qu'elle avait appris que le syndic n'avait pas procédé à la déclaration du sinistre auprès de l'assureur de l'immeuble, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déclare irrecevable l'action de la société civile immobilière JJFF et condamne la société Gestion et transactions de France à payer au syndicat des copropriétaires du [...] la somme de 98 677,34 euros en réparation de son préjudice financier, l'arrêt rendu le 15 mai 2019, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;

Remet, sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;

Condamne le syndicat des copropriétaires du [...] aux dépens exposés par la société Gestion et transactions de France et celle-ci aux dépens exposés par la société civile immobilière JJFF ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par le syndicat des copropriétaires du [...] et le condamne à payer à la société Gestion et transactions de France la somme de 3 000 euros ;

En application du même article, rejette la demande formée par la société Gestion et transactions de France et la condamne à payer à la société civile immobilière JJFF la somme de 2 500 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre mars deux mille vingt et un.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits au pourvoi n° R 19-21.825 par la SCP Célice, Texidor, Périer, avocat aux Conseils, pour la société Gestion et transactions de France (GTF).

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté la société Gestion et transactions de France de son incident de communication de pièces

AUX MOTIFS QUE « la société GTF a formé un incident, sollicitant la communication de plusieurs documents qui n'avaient pas été demandés en première instance ; que les pièces demandées ne sont pas nécessaires à la solution du litige qui consiste à déterminer si le syndic a, ou non, commis une faute dans l'exercice de son mandat, et non pas à analyser les procès qui ont opposé le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, la société BreficoLabrousse, aux droits de laquelle est venue la société Vaugirard Gestion, puis la société GTF, à M. et Mme N... ; à cet égard, le syndicat a versé aux débats toutes les décisions de justice devenues définitives dans les diverses instances l'ayant opposé à M. et Mme N... lorsque son syndic était la société Brefico ; qu'il appartient au demeurant au syndicat des copropriétaires de démontrer que son ancien syndic a commis un faute en fournissant à la juridiction saisie tous les éléments en sa possession ; la cour tirera, le cas échéant, toutes les conséquence de l'insuffisance des preuves fournies par le syndicat ; que la société GTF doit être déboutée de son incident » ;

1°) ALORS QUE constitue une atteinte au principe de l'égalité des armes résultant du droit au procès équitable garanti par l'article 6 de la Convention européenne des droits de l'homme le fait d'interdire à une partie de faire la preuve d'un élément de fait essentiel pour le succès de ses prétentions ; qu'en l'espèce, la question de l'existence d'une carence fautive du syndic de copropriété Brefico dans la mise en oeuvre des travaux ordonnés par la cour d'appel de Paris le 27 septembre 2006 dépendait exclusivement des diligences accomplies en son temps, par ce syndic de copropriété ; qu'en déboutant la société GTF, venant à ses droits après résiliation du mandat et transmission de l'entier dossier au nouveau syndic de la copropriété de l'immeuble sis [...] , de sa demande de communication des pièces relatives aux diligences accomplies dans le « litige SDC/N... » par le Cabinet Brefico, telles que les échanges de courriers entre le syndic de copropriété et les architectes ainsi que les entreprises de construction successivement sollicités, pièces inaccessibles à la société GTF et pourtant seules à même de lui permettre d'établir l'accomplissement, par le syndic de copropriété, de son obligation de moyens dans la mise en oeuvre des travaux ordonnés sous astreinte par la cour d'appel de Paris le 27 septembre 2006, la cour d'appel a violé les articles 9, 10 et 11 du code de procédure civile, ensemble l'article 1353 du code civil et l'article 6 §1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'Homme ;

2) ET ALORS QUE le droit à un procès équitable édicté par l'article 6 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales implique que le justiciable dispose d'une possibilité raisonnable de présenter sa cause dans des conditions qui ne le placent pas dans une situation de net désavantage par rapport à son adversaire ; que la société GTF, venant aux droits du syndic de copropriété Brefico dont la responsabilité était recherchée pour défaut de diligences, demandait la communication de trente pièces exclusivement détenues par son adversaire « pour permettre d'apprécier les réelles diligences accomplies par l'ancien Syndic et la complexité des difficultés auxquelles il s'est retrouvé confronté pour obtenir l'accord des hommes de l'Art et des copropriétaires avant de pouvoir faire assurer la réalisation des travaux de remise en état selon des techniques manifestement complexes » (conclusions p. 22) ; qu'en rejetant cette demande au motif que « les pièces demandées ne sont pas nécessaires à la solution du litige qui consiste à déterminer si le syndic a, ou non, commis une faute dans l'exercice de son mandat, et non pas à analyser les procès qui ont opposé le syndicat des copropriétaires, représenté par son Syndic, la société BreficoLabrousse, aux droits de laquelle est venue la société Vaugirard Gestion puis la société GTF, à M. et Mme N... ; à cet égard, le syndicat a versé aux débats toutes les décisions de justice devenues définitives dans les diverses instances l'ayant opposé à VL et Mme N... lorsque son syndic était la société Brefico » et que « la cour tirera, le cas échéant, toutes les conséquence de l'insuffisance des preuves fournies par le syndicat » (arrêt p. 5 alinéas 7 et 8), la cour d'appel a statué par des motifs impropres à démontrer que la société GTF avait été mise à même de combattre utilement, en prouvant l'ensemble des diligences accomplies par le syndic de copropriété, les allégations du syndicat des copropriétaires qui invoquait une carence de son auteur, violant ainsi les articles 9, 10 et 11 du code de procédure civile, ensemble l'article 1353 du code civil et l'article 6 §1 de la Convention européenne des droits de l'Homme.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR jugé que la société Vaugirard Gestion a commis une faute dans l'exécution de son mandat de syndic et est responsable du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires [...] à savoir le paiement d'astreintes et de frais liés au retard d'exécution des travaux d'étanchéité du jardin planté ordonnée par jugement du tribunal de grande instance le 27 janvier 2005, d'AVOIR dit que la société Gestion et transactions de France (GTF), venant aux droits de la société Vaugirard Gestion, anciennement dénommée Brefico, a commis une faute de gestion du fait de l'absence de déclaration de sinistre à l'assurance de la copropriété du [...] et condamné la société Gestion et transactions de France (GTF) à payer au syndicat des copropriétaires [...] la somme de 98.677,34 € en réparation de son préjudice financier ;

AUX MOTIFS QUE « sur le retard dans la réalisation des travaux ordonnés par l'arrêt de cette cour du 27 septembre 2006 : Aux termes de l'article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le syndic est chargé d'assurer l'exécution des délibérations de l'assemblée générale, d'administrer l'immeuble et d'exécuter les travaux jugés indispensables à la conservation de l'immeuble ; qu'au titre de ce mandat régi, comme tous les mandats, par l'article 1992 du code civil, il incombe au syndic de copropriété de pourvoir au mieux aux intérêts de son mandant et de le préserver de tout risque connu ; le syndic répond de sa gestion comme tout mandataire et doit par conséquent réparation des fautes qu'il a pu commettre en agissant contrairement aux intérêts de son mandant ; qu'en l'espèce, l'expertise judiciaire réalisée en 2003 a révélé que l'absence d'étanchéité du jardin planté de la copropriété située [...] a causé des infiltrations sur le mur du sous-sol du bien appartenant aux époux N... et loué à la société Cash ; que l'expert préconise dans son rapport quatre solutions possibles pour remédier aux désordres, dont il estime que le choix dépend de la destination donnée par le tribunal au sous-sol sur le mur duquel ils sont apparus ; qu'il explique que la solution n°1, économiquement moins coûteuse et consistant en la réalisation d'une étanchéification de type résine, serait préconisée si le tribunal considère que le sous-sol doit avoir une affectation de cave ou de dépôt ; qu'après avoir eu connaissance du rapport de l'expert et après avoir reçu le 10 février 2004 une proposition de mission d'un architecte, M. K... P..., concernant les travaux de réfection du sol du jardin litigieux, la société Vaugirard gestion, en tant que syndic de l'immeuble à l'origine des désordres, a à bon droit convoqué une assemblée générale extraordinaire le 8 juillet 2004 ; que lors de cette assemblée, les copropriétaires ont pris la décision d'attendre le jugement du tribunal de grande instance afin d'être en possession de tous les éléments déterminant exactement le problème, avec précision relevée dans le procès-verbal de l'assemblée que si le tribunal considérait que l'étanchéité du jardin de la copropriété était la principale cause du désordre, une assemblée générale extraordinaire serait organisée ; que le tribunal de grande instance de Paris a rendu son jugement le 27 janvier 2005 dans lequel il condamne le syndicat des copropriétaires [...] , en tant que responsable du dommage subi par le preneur des époux N..., à remédier aux désordres survenus dans les locaux, et à réaliser les travaux préconisés par l'expert dans sa solution n°1 sous astreinte de 300 € par semaine de retard à l'expiration d'un délai de 6 mois à compter de la signification, avec exécution provisoire ; qu'à l'assemblée générale ordinaire du 7 avril 2005, il ressort du procès-verbal produit aux débats (pièce syndicat n° 7) que les copropriétaires ont décidé de ne pas faire appel de la décision et ont mandaté la société [...] pour établir le cahier des charges des travaux selon la solution n°1 proposée par l'expert conformément à la condamnation du tribunal; qu'à l'assemblée générale du 19 avril 2006 (pièce syndicat n° 8), le syndic informe les copropriétaires de ce que le cabinet [...] a renoncé à sa mission concernant les travaux d'étanchéité et que, de ce fait, il a confié la mission de réaliser les travaux dans les meilleurs délais à M. O... R... ; qu'est ensuite intervenu l'arrêt infirmatif de cette cour du 27 septembre 2006, qui a condamné le syndicat des copropriétaires à réaliser dans un délai de 6 mois à compter de la signification de l'arrêt les travaux préconisés par l'expert dans l'une des solutions 2, 3 ou 4 de son rapport, sous astreinte de 100 € par jour de retard ; la date de signification de l'arrêt est incertaine, puisque le jugement du juge de l'exécution du 31 mars 2008 indique que l'arrêt a été signifié le 18 octobre 2006 alors que le jugement du juge de l'exécution du 26 décembre 2008 indique que l'arrêt a été signifié au syndicat des copropriétaires le 10 novembre 2006 ; il reste que l'arrêt a bien été signifié ; à cet égard les premiers juges ont justement retenu que les travaux devaient être réalisés au plus tard le 10 mai 2007 compte tenu de la date de signification de la décision ; que le jugement du juge de l'exécution du 31 mars 2008 relève que c'est seulement en janvier 2007 que le syndicat [représenté par le cabinet Brefico Labrousse aux droits duquel vient la société Vaugirard Gestion, puis la société GTF) 's'est inquiété de savoir si l'architecte qu'il pressentait (P...) acceptait cette mission. Devant le refus de ce dernier, il s'est adressé à Archi System le 2 février 2007, en lui adressant le rapport de l'expert définissant les travaux, puis a attendu (sans s'expliquer sur la cause de ce délai) le 26 avril 2007 pour relancer ce cabinet en s'inquiétant du fait que l'astreinte mise à sa charge allait commencer à courir (alors qu'elle courait déjà depuis le 19 avril). Il prétend sans en justifier qu'il n'aurait plus obtenu de réponse, et qu'il a dû prendre contact avec un troisième architecte le 3 août 2007. Les mêmes observations sont valables pour sa recherche d'entreprises... Depuis que l'architecte a été missionné, une entreprise a été retenue et c'est seulement le 23 janvier, après avoir fait voter les travaux en assemblée générale, que l'appel de fonds a été adressé aux copropriétaires. En définitive, c'est seulement depuis septembre 2007, que le syndicat des copropriétaires semble avoir réalisé sérieusement qu'il y avait urgence à exécuter son obligation' ; que la société JFF a demandé au syndic, à deux reprises, par lettre recommandée avec accusé de réception des 10 février et 12 mars 2007, de convoquer une assemblée générale extraordinaire pour prendre les dispositions nécessaires pour exécuter les condamnations prononcées par la cour d'appel dans son arrêt du 27 septembre 2006 ; elle n'a reçu pour seule réponse qu'un courrier du syndic du 26 avril 2007 annexant les courriers envoyés le même jour à la l'entreprise (la société TAC) et à l'architecte Archi System (M. S...) (pièces syndicat n° 16 à 21) ; l'assemblée générale n'a été convoquée que pour le 28 novembre 2007, mais les dispositions de l'arrêt du 27 septembre 2006 n'y sont pas mentionnées (pièce syndicat n°9), malgré les demandes de la société JFF, et aucune décision sur les travaux à réaliser en exécution de l'arrêt n'a été proposée et encore moins votées (il y est indiqué les travaux ordonnés par le jugement, qui, à cette date, n'étaient plus d'actualité) ; ce n'est qu'à assemblée générale extraordinaire du 22 janvier 2008 que les travaux ont été votés, le maître d'oeuvre désigné étant M. Q..., architecte, (lequel avait visité les lieux le 26 décembre 2007 et préconisé des solutions de réfection dans un rapport du 2 janvier 2008) et l'entreprise, la société ERC Nogalo; les travaux de mise en place d'un drainage des eaux souterraines dans la cour de l'immeuble ont été réalisés, suivant marché du 6 février 2008, par la société ERC Nogalo, sous la maîtrise d'oeuvre de M. Q..., et réceptionnés le 21 août 2008 (pièce syndicat n° 23) ; que ce n'est que le 28 novembre 2007, soit plus d'un an après l'arrêt de la cour d'appel, que l'assemblée générale est réunie pour statuer sur le vote des travaux d'étanchéité malgré les demandes de convocation adressées dans les formes requises par la loi de 1965 par un copropriétaire comme attestées par les pièces produites au débat ; qu'il résulte de ce qui précède que le syndic a failli à sa mission par son manque de diligence qui a entraîné la condamnation du syndicat à payer l'astreinte fixée par la cour ; en effet, sachant depuis au moins le 16 avril 2005 que M. P... refusait sa mission d'exécuter les travaux de la solution n°1 ordonnée par le tribunal, économiquement moins coûteuse et moins complexe à réaliser (réalisation d'un système d'étanchéité de type résine), il apparaît qu'il s'est à nouveau adressé à ce même architecte à la fin de l'année 2006, pour la mission de maîtrise d'oeuvre des travaux ordonnés par la cour, plus complexe à entreprendre; ensuite, se heurtant au refus successifs des architectes, il résulte des pièces produites que le syndic a tardé à trouver un architecte et une entreprise compétente en omettant de soumettre ces architectes et entreprise à des délais stricts de réponse (d'acceptation ou de refus), alors même qu'il y était mis en demeure par les copropriétaires ; la carence du syndic est plus particulièrement fautive entre février 2007 et décembre 2007 où il a attendu le 26 avril 2007 (suite à la mise en demeure de la société JFF) pour relancer l'architecte et l'entreprise, sans leur fixer de délai impératif de réponse, puis il a encore temporisé près de 4 mois avant de changer d'intervenants en août 2007, sans davantage leur impartir un délai de réponse ; il a enfin tardé à rechercher de nouveaux intervenants, pour enfin, en décembre 2008, dépister des intervenants adéquats ; que par ailleurs, il résulte également de ce qui précède que les copropriétaires n'ont pas été suffisamment informés ; il n'y a pas eu d'assemblée générale extraordinaire sur les travaux entre le 19 avril 2006 et le 28 novembre 2007, malgré les demandes des copropriétaires en ce sens, étant rappelé que ni dans la convocation, ni dans le procès-verbal de cette dernière assemblée, l'arrêt de la cour n'y est mentionnée et qu'aucun projet de résolution tenant au vote des travaux ordonnés par la cour sous astreinte n'a été proposé aux copropriétaires ; qu'il ressort de ce qui précède que la société Vaugirard gestion, en tant que syndic de l'immeuble, a commis une faute dans la mise en oeuvre de l'arrêt de cette cour du 27 septembre 2006, en ne faisant voter les travaux d'étanchéité du jardin planté que lors de l'assemblée générale du 22 janvier 2008 soit près de 3 ans après ; que les premiers juges ont exactement relevé que la responsabilité de la société GTF venant aux droits de la société Brefico ne peut être engagée sur la période antérieure à la décision du tribunal de grande instance du 27 janvier 2005 dans la mesure où d'une part, le syndicat des copropriétaires du [...] n'apporte pas la preuve que le syndic avait connaissance des désordres causés par la copropriété aux époux N... dès l'expertise diligentée en 1998, et d'autre part, les conclusions du rapport de l'expert de 2003 ne permettaient pas d'engager des travaux immédiats compte tenu des différentes solutions proposées par l'expert et dont le choix dépendait, aux dires de l'expert et au-delà de leur coût financier disparate, du tribunal selon la destination donnée au sous-sol exploité par la société Cash victime des désordres ; qu'au surplus, quant à l'obligation du syndic de réaliser les travaux urgents en application de l'article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, suite à la visite des lieux les 2 juin et 15 septembre 2003 par l'expert, l'assemblée générale des copropriétaires a elle-même préféré en 2004 attendre la décision du tribunal avant de s'engager dans des travaux de réfection; qu'aussi la société Vaugirard gestion a légitimement attendu la décision du tribunal et il ne peut lui être reproché une faute de gestion entre la découverte des désordres et la décision du tribunal de grande instance du 27 janvier 2005 ; s'agissant de la période entre le jugement et l'arrêt, compte tenu de l'appel interjeté par la société Cash et du refus, connu du syndic, au moins en avril 2006, de l'architecte P... d'accomplir sa mission relative aux travaux ordonnés par le tribunal, le syndic a commis une faute, comme il a été dit plus haut, en ne recherchant pas de nouveaux intervenants, et en ne leur impartissant pas un délai d'acceptation ou de refus ; que s'il ne peut être reproché une faute au syndic du fait de sa mauvaise gestion entre le début des infiltrations et le jugement du tribunal de grande instance de Paris, sa faute de gestion est toutefois avérée à compter de cette décision jusqu'à la réalisation effective des travaux ;

ET QU' « en l'espèce, la faute de gestion du défendeur est avérée à compter de la décision du tribunal de grande instance de Paris, aussi tous les frais antérieurs à cette condamnation ne peuvent être mis à la charge de la société Vaugirard gestion ; que le syndicat des copropriétaires du [...] réclame la somme de 206.143,34 € en réparation de son préjudice financier et la somme de 40.000 € en réparation de son préjudice moral ; La réparation au titre de son préjudice matériel : ¿ La condamnation du syndicat à garantir M. et Mme N... de la somme de 23.385 € : En ce qui concerne la condamnation du syndicat des copropriétaires [...] à garantir M. et Mme N..., condamnés à verser la somme de 28.385 € à la société Cash au titre de la réduction des loyers et de la réfection de la peinture et du faux plafond, ce préjudice est lié à la faute du syndic qui a omis de faire une déclaration de sinistre ; en effet, si le syndic avait procédé à une déclaration de sinistre dès les opérations d'expertise qui se sont déroulées les 2 juin et 15 septembre 2003 (et avait de surcroît attrait dans la cause l'assureur de l'immeuble), la compagnie Azur Assurances aurait garanti la copropriété des dommages immatériels mis à sa charge et notamment les sommes que les époux N... ont remboursées à la société Cash pour les loyers perçus en trop et dont le syndicat était garant ainsi que les frais de justice ; qu'il existe donc un lien de causalité entre la faute du syndic (l'absence de déclaration de sinistre et de mise en cause de l'assureur de l'immeuble en 2003) et la condamnation intervenue à l'encontre de la copropriété qui lui est préjudiciable ;le syndicat a payé la somme de 23.385 € par un appel de fonds du 27 janvier 2015 (pièce syndicat n° 25) ; qu'il s'agit cependant d'une perte de chance pour le syndicat de pouvoir être garanti par son assureur ; cette perte de chance doit être fixée à 40 % ; que la société GTF doit donc être condamnée à indemniser le syndicat à hauteur de 23.385 € x 0,40 = 9.354 € ; Les condamnations résultant de l'arrêt de cette cour du 27 septembre 2006 : 65.134,29 € : que le syndicat des copropriétaires du [...] a été condamné à : - réaliser dans un délai de six mois à compter de la signification de l'arrêt les travaux préconisés par l'expert dans l'une des solutions 2,3 ou 4 de son rapport de 2003, sous astreinte de 100 € par jour de retard, - garantir M. et Mme N... de toutes condamnations prononcées à leur encontre ; le loyer dû par la société Cash à M. et Mme N... a été fixé à hauteur de 28.767 € à compter de la prise d'effet du bail, jusqu'à la réalisation effective des travaux, et la différence entre ce dernier montant et les loyers effectivement perçus par M. et Mme N... devait être remboursés à la société Cash ; M. et Mme N... ont dû verser 6.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile à la société Cash et régler les dépens, en ce compris les frais d'expertise ; que cette décision de justice été suivie par une dénonciation de saisie attribution du 31 janvier 2008 réclamant 42.969,62 €, concernant le manque à gagner de M. et Mme N... sur les loyers de la société Cash (pièce syndicat n° 11) ; puis, une dénonciation de saisie attribution du 28 mars 2011 sollicitant le paiement de 4.596,44 €, faisant suite à l'ordonnance en date du 24 février 2010 du tribunal de grande instance de Paris condamnant M. et Mme N... à rembourser à la société Cash la somme de 3.834,08 € pour le surplus de loyers appelés (pièce syndicat 12 et 12 bis) ; que suivi d'une sommation de payer en date du 25 mai 2011 à hauteur de 7.734,15 € (pièce syndicat 13 - sommation du 25 mai 2011) ; qu'à la suite de l'arrêt d'appel condamnant notamment le syndicat à garantir M. et Mme N... des condamnations prononcées à leur égard (perte de loyers), les copropriétaires ont dû verser la somme de 65.134,29 € : 42.969, 62 € + 4.596,44 € + 3.834,08 € + 7.734,15€ + 6000 € ; que le paiement de ces sommes aurait pu être évité si d'une part, le syndicat avait réalisé une déclaration de sinistre dès qu'il a eu connaissance des désordres ' soit lors des opérations d'expertise qui se sont déroulées en 2003 - et s'il avait entrepris des démarches efficaces dès le dépôt du rapport d'expertise et à fortiori s'il avait fait le nécessaire pour respecter les délais judiciaires imposés au syndicat des copropriétaires ; que les appels de fonds ont été réalisés en plusieurs fois, sur plusieurs années, et se retrouvent dans les dépenses des exercices 2006-2011 (pièces syndicat 26, 27, 28, 29, 30 et 31) ; qu'il s'agit pour le syndicat, d'une part d'une perte de chance de pouvoir être garanti par son assureur du chef de ces condamnations, d'autre part, également d'une perte de chance de limiter dans la durée l'indemnisation de la perte de loyers subis par M. et Mme N... si les travaux avaient été réalisés dans les délais prescrits par l'arrêt du 27 novembre 2006; que cette perte de chance doit être évaluée à 40 % ; que la société GTF doit donc être condamnée à indemniser le syndicat à hauteur de 65.134,29€ x 0,40 = 26.053,72 € ; Le remboursement des astreintes : 36.600 € : En ce qui concerne le remboursement des astreintes, le syndicat des copropriétaires du [...] produit deux jugements du juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Paris en date du 31 mars 2008 et du 26 décembre 2008, condamnant le syndicat des copropriétaires du [...] à payer aux époux N... les sommes respectives de 20.800 € et 15.800 € ; Le coût des astreintes résulte de la faute de gestion commise par le syndic dans la mise en oeuvre de la décision de cette cour du 27 septembre 2006 ; que la société GTF fait valoir que l'évaluation du préjudice allégué au regard de cette somme de 36.600 € doit être faite en tenant compte de ce que l'obligation à la charge d'un syndic n'est que de moyens et en considération de la notion de perte de chance, dès lors qu'il était particulièrement rigoureux d'imposer sous astreinte à une copropriété la réalisation de travaux dans un délai de 6 mois (la durée du chantier a été à elle seule de 6 mois à compter de la signature du marché de travaux), en considération des multiples impondérables liées à la réalisation de travaux au sein d'une copropriété nécessitant de trouver des professionnels acceptant de prendre en charge et de contrôler de complexes travaux de remise en état dans le cadre imposé de plusieurs options suggérées par un expert judiciaire, d'obtenir au préalable des devis actualisés et /ou complétés après visites sur place, de convoquer même en urgence une ou plusieurs assemblées, d'obtenir un vote favorable ; qu'il a été vu que le syndic a tardé, à compter du jugement, de préparer les dossiers relatifs aux travaux et qu'après l'arrêt du 27 septembre 2006, il a encore tardé à trouver des architectes et entreprises, sollicitant en premier le même architecte qui avait déjà refusé sa mission pour les travaux plus simples à réaliser ordonnés par le tribunal et omettant d'impartir des délais de réponse aux professionnels sollicités ensuite ; il a été vu que le syndic a encore été défaillant dans les convocations aux assemblées générale ; dans ces conditions, s'il doit être retenu pour le syndicat, une perte de chance d'éviter le paiement des astreintes, compte tenu des négligences du syndic, la condamnation au paiement des astreintes était quasi inéluctable ; que cette perte de chance doit être évaluée à 90 % ; que la société GTF doit donc être condamnée à indemniser le syndicat à hauteur de 36.600 € x 0,90 = 32.940 € ; Sur les frais d'avocat : 75.824,05 € : qu'en ce qui concerne les frais d'avocat, le syndicat des copropriétaires du [...] produit les dépenses des exercices 2004 à 2011 dans lesquels des sommes relatives aux procès N... sont décomptées (pièces 26, 27, 28, 29, 30 et 31) ; que le lien de causalité est établi entre la faute du syndic qui résulte tant de l'absence de déclaration de sinistre et de mise en cause de l'assureur de l'immeuble en 2003 que de l'absence de réalisation dans les délais des travaux nécessaires afin de mettre un terme aux désordres subis par M. et Mme N... ; qu'il s'agit pour le syndicat, d'une part d'une perte de chance de pouvoir être garanti par son assureur des frais d'avocat, d'autre part, également d'une perte de chance de limiter dans la durée l'indemnisation de la perte de loyers subis par M. et Mme N... si les travaux avaient été réalisés dans les délais prescrits par l'arrêt du 27 novembre 2006 ; que cette perte de chance doit être évaluée à 40 % ; que la société GTF doit donc être condamnée à indemniser le syndicat à hauteur de 75.824,05€ x 0,40 = 30.329,62 € ; La condamnation :En définitive, la société GTF doit être condamnée à payer au syndicat la somme de 9.354 € + 26.053,72 € + 32.940 € + 30.329,62 € = 98.677,34 € ; que le jugement doit être réformé en ce qu'il a condamné la société Vaugirard gestion à payer au syndicat des copropriétaires du [...] la somme de 61.481,64 € en réparation de son préjudice financier ; que la société GTF doit être condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 98.677,34 € en réparation de son préjudice financier » ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QU' « aux termes de l'article 18 de la loi 11065-557 du 10 juillet 1965, le syndic est chargé d'assurer l'exécution des délibérations de l'assemblée générale, d'administrer l'immeuble et d'exécuter les travaux jugés indispensables à la conservation de l'immeuble ; qu'au titre de ce mandat régi, comme tous les mandats, par l'article 1992 du code civil, il incombe au syndic de copropriété de pourvoir au mieux aux intérêts de son mandant et de le préserver de tout risque connu. Le syndic répond de sa gestion comme tout mandataire et doit par conséquent réparation des fautes qu'il a pu commettre en agissant contrairement aux intérêts de son mandant ; qu'en l'espèce, l'expertise judiciaire réalisée en 2003 a révélé que l'absence d'étanchéité du jardin planté de la copropriété située [...] a causé des infiltrations sur le mur du sous-sol du bien appartenant aux époux N... et loué à la société CASH ; que l'expert préconise dans son rapport quatre solutions possibles pour remédier aux désordres, dont il estime que le choix dépend de la destination donnée par le tribunal au sous-sol sur le mur duquel ils sont apparus. Il explique que la solution no 1, économiquement moins coûteuse et consistant en la réalisation d'une étanchéification de type résine, serait préconisée si le tribunal considère que le sous-sol doit avoir une affectation de cave ou de dépôt : qu'après avoir eu connaissance du rapport de l'expert et après avoir reçu le 10 février 2004 une proposition de mission d'un architecte, Monsieur K... P..., concernant les travaux de réfection du sol du jardin litigieux, la société Vaugirard Gestion, en tant que syndic de l'immeuble à l'origine des désordres, a à bon droit convoqué une assemblée générale extraordinaire le 8 juillet 2004 ; que lors de cette assemblée, les copropriétaires ont pris la décision d'attendre le jugement du tribunal de grande instance afin d'être en possession de tous les éléments déterminant exactement le problème, avec précision relevée dans le procès-verbal de l'assemblée que si le tribunal considérait que l'étanchéité du jardin de la copropriété était la principale cause du désordre, une assemblée générale extraordinaire serait organisée ; que le tribunal de grande instance de Paris a rendu son jugement le 27 janvier 2005 dans lequel il condamne le syndicat des copropriétaires [...] , en tant que responsable du dommage subi par le preneur des époux N..., à remédier aux désordres survenus dans les locaux, et à réaliser les travaux préconisés par l'expert dans sa solution n°1 sous astreinte de 300 euros par semaine de retard à l'expiration d'un délai de 6 mois à compter de la signification, avec exécution provisoire ; qu'à l'assemblée générale ordinaire du 7 avril 2005, il ressort du procès-verbal produit aux débats que les copropriétaires ont décidé de ne pas faire appel de la décision et ont mandaté le cabinet [...] pour établir le cahier des charges des travaux selon la solution n°1 proposée par l'expert conformément à la condamnation du tribunal ; que le syndicat des copropriétaires [...] n'est informé du renoncement du cabinet [...] à exécuter la mission confiée par l'assemblée générale que lors de l'assemblée générale ordinaire du 19 avril 2006, soit plus d'un an après sa désignation sans que le syndic apporte la preuve du renoncement à une date proche de cette assemblée ou de diligences régulières pour solliciter un autre cabinet face à la carence du cabinet [...] ; que de plus, il ressort de l'arrêt de la cour d'appel du 27 septembre 2006 que les travaux devaient être réalisés au plus tard le 10 mai 2007 compte tenu de la date de signification de la décision ; que ce n'est que le 28 novembre 2007, soit plus d'un an après l'arrêt de la cour d'appel, que l'assemblée générale est réunie pour statuer sur le vote des travaux d'étanchéité malgré les demandes de convocation adressées dans les formes requises par la loi de 1965 par un copropriétaire comme attestées par les pièces produites au débat ; que ce n'est que lors de l'assemblée générale du 22 janvier 2008 que les travaux ont pu être adoptés ; qu'hormis l'assemblée générale ordinaire du 7 avril 2005 réunie par la société Vaugirard Gestion et à l'issue de laquelle les copropriétaires mandatent le cabinet [...] pour établir le cahier des charges des travaux à réaliser selon la solution n°1 préconisée par l'expert à la suite du jugement rendu par le tribunal de grande instance de Paris, le syndic ne rapporte pas la preuve de diligences accomplies permettant de l'exonérer de sa responsabilité pour faute de gestion ; que la seule démarche du syndic consistant à solliciter des entreprises le 24 avril 2007, soit 14 jours avant le début de l'astreinte ne suffit pas à rapporter la preuve de diligences exonératoires de responsabilité ; que par ailleurs, l'appel de la décision de première instance formée par la société CASH ne légitimait pas le défendeur dans son inaction dans la mesure où la décision de première instance était revêtue de l'exécution provisoire. Aussi le syndic aurait du tout mettre en oeuvre dès le prononcé de la décision du tribunal le 27 janvier 2005 pour faire réaliser les travaux pour lesquels le syndicat des copropriétaires [...] avait été condamnés, nonobstant le fait que la cour d'appel ait condamné le syndicat des copropriétaires [...] à réaliser d'autres travaux dans sa décision du 27 septembre 2006 ; qu'il ressort de ce qui précède que la société Vaugirard Gestion, en tant que syndic de l'immeuble, a commis une faute dans la mise en oeuvre de la décision du tribunal de grande instance le 27 janvier 2005, en ne faisant voter les travaux d'étanchéité du jardin planté que lors de l'assemblée générale du 22 janvier 2008 soit près de 3 ans après ; que toutefois sa responsabilité ne peut être engagée sur la période antérieure à la décision du tribunal de grande instance du 27 janvier 2005 dans la mesure où d'une part, le syndicat des copropriétaires [...] n'apporte pas la preuve que le syndic avait connaissance des désordres causés par la copropriété aux époux N... dès l'expertise diligentée en 1998, et d'autre part, les conclusions du rapport de l'expert de 2003 ne permettaient pas d'engager des travaux immédiats compte tenu des différentes solutions proposées par l'expert et dont le choix dépendait, aux dires de l'expert et au-delà de leur coût financier disparate, du tribunal selon la destination donnée au sous-sol exploité par la société CASH victime des désordres ; qu'au surplus, quant à l'obligation du syndic de réaliser les travaux urgents en application de l'article 18 de la loi 11065-557 du 10 juillet 1965, suite à la visite des lieux les 2 juin et 15 septembre 2003 par l'expert, l'assemblée générale des copropriétaires a elle-même préféré en 2004 attendre la décision du tribunal avant de s'engager dans des travaux de réfection ; qu'aussi la société Vaugirard Gestion a légitimement attendu la décision du tribunal et il ne peut lui être reproché une faute de gestion entre la découverte des désordres et la décision du tribunal de grande instance du 27 janvier 2005 ; que s'il ne peut être reproché une faute au syndic du fait de sa mauvaise gestion entre le début des infiltrations et le jugement du tribunal de grande instance de Paris, sa faute de gestion est toutefois avérée à compter de cette décision jusqu'à la réalisation effective des travaux » ;

1°) ALORS QUE le syndic de copropriété est responsable envers le syndicat des copropriétaires des fautes commises dans l'exercice de son mandat ; qu'il incombe au mandant qui recherche la responsabilité de son mandataire de prouver la mauvaise exécution du mandat ; qu'en retenant, pour juger que le syndic de copropriété était responsable d'un défaut de diligence fautif, qu'il avait successivement contacté trois architectes et avait fait réaliser les travaux mais « sans s'expliquer sur la cause de ce délai », ajoutant qu' « il prétend, sans en justifier qu'il n'aurait plus obtenu de réponse et aurait dû contacter un troisième architecte » et que « les mêmes observations sont valables pour sa recherche d'entreprises » (arrêt p. 8 alinéa 1er), la cour d'appel a inversé la charge de la preuve, violant ainsi l'article 1315 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, applicable en la cause, ensemble l'article 1992 du même code ;

2°) ALORS QUE, tenu d'une obligation de moyens au regard de l'acceptation ou du refus par des prestataires extérieurs d'accomplir la mission qu'il souhaite leur confier en vue d'accomplir des travaux dans l'intérêt d'un syndicat des copropriétaires, le syndic de copropriété ne peut être tenu pour responsable du retard que les refus successifs de ces prestataires ont engendré dans l'accomplissement de sa mission ; qu'en retenant, pour déclarer la société GTF, venant aux droits du syndic de copropriété, fautive, qu'elle avait manqué de diligence, après avoir constaté que le syndic s'était heurté aux refus successifs des architectes, la cour d'appel qui n'a pas tiré les conséquences légales s'évinçant de ses propres constatations, a violé l'article 1992 du code civil ;

3°) ET ALORS QUE les juges du fond ne peuvent statuer par voie de simple affirmation ; que pour juger le syndic de copropriété responsable de ce retard, la cour d'appel a retenu que « sachant depuis au moins le 16 avril 2005 que M. P... refusait sa mission d'exécuter les travaux de la solution no 1 ordonnée par le tribunal, économiquement moins coûteuse et moins complexe à réaliser (réalisation d'un système d'étanchéité résine), il apparaît qu'il s'est à nouveau adressé à ce même architecte à la fin de l'année 2006, pour la mission de mise en oeuvre des travaux ordonnés par la cour, plus complexe à entreprendre » (arrêt p. 8 dernier alinéa) ; qu'en postulant ainsi que le premier refus de l'architecte rendait inéluctable un nouveau refus, un an plus tard, d'une mission différente, de sorte que le fait d'avoir sollicité à nouveau l'architecte officiel de la copropriété avait participé de la défaillance du syndic de copropriété à son obligation de diligence, sans déterminer les raisons qui avaient conduit cet architecte à refuser, en 2005, de procéder aux travaux, la cour d'appel a statué par voie de simple affirmation, violant ainsi l'article 455 du code de procédure civile ;

4°) ET ALORS QUE pour juger le syndic de copropriété responsable de ce retard, la cour d'appel a retenu que « se heurtant au refus successifs des architectes, il résulte des pièces produites que le syndic a tardé à trouver un architecte et une entreprise compétente en omettant de soumettre ces architectes et entreprise à des délais stricts de réponse (d'acceptation ou de refus) (

) ; la carence du syndic est plus particulièrement fautive entre février 2007 et décembre 2007 où il a attendu le 26 avril 2007 (suite à la mise en demeure de la société JJFF) pour relancer l'architecte et l'entreprise, sans leur fixer de délai impératif de réponse, puis il a encore temporisé près de 4 mois avant de changer d'intervenants en août 2007, sans davantage leur impartir un délai de réponse; il a enfin tardé à rechercher de nouveaux intervenants, pour enfin, en décembre 2008, dépister des intervenants adéquats » (arrêt p. 8 dernier alinéa) ; qu'en statuant ainsi quand, à l'exception des courriers du 26 avril 2007, aucune pièce relative aux diligences du syndic de copropriété et notamment pas les courriers qu'il avait envoyés aux différents intervenants n'était produite aux débats, la cour d'appel, qui n'a pas précisé quelles étaient les pièces qu'elle évoquait, a procédé par voie de simple affirmation ne constituant pas une motivation permettant à la Cour de cassation d'exercer son contrôle, violant derechef l'article 455 du code de procédure civile ;

5°) ET ALORS QU'en retenant un défaut de diligence du syndic de copropriété pour toute la période comprise entre le jugement du 27 janvier 2005 et le jour de la réception des travaux, sans rechercher, comme il lui était demandé (conclusions p. 26), si le risque de réformation du jugement par la cour d'appel, sur la question des travaux à réaliser, ne constituait pas un obstacle à la réalisation des travaux nonobstant l'exécution provisoire de la décision de première instance, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1992 du code civil ;

6°) ALORS ENFIN QU'en retenant que la responsabilité du syndic de copropriété devait être engagée pour défaut de diligence dès lors qu'il n'avait pas permis que soient réalisés les travaux dans le délai de six mois à compter de la signification de l'arrêt, quand elle avait elle-même constaté que le seul délai de réalisation des travaux entre la signature du marché de travaux et la réception était de six mois, ce dont il ressortait qu'il était impossible, en six mois, même en étant particulièrement diligent, de trouver un architecte, de faire conceptualiser et évaluer les travaux, de les faire voter en assemblée générale et de les réaliser, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales s'évinçant de ses propres constatations, a violé l'article 1992 du code civil.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR jugé que la société Vaugirard Gestion a commis une faute dans l'exécution de son mandat de syndic et est responsable du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires [...] , à savoir le paiement d'astreintes et de frais liés au retard d'exécution des travaux d'étanchéité du jardin planté ordonnée par jugement du tribunal de grande instance le 27 janvier 2005, d'AVOIR dit que la société Gestion et transactions de France (GTF), venant aux droits de la société Vaugirard Gestion, anciennement dénommée Brefico, a commis une faute de gestion du fait de l'absence de déclaration de sinistre à l'assurance de la copropriété du [...] et condamné la société Gestion et transactions de France (GTF) à payer au syndicat des copropriétaires [...] la somme de 98.677,34 € en réparation de son préjudice financier ;

AUX MOTIFS QUE « Sur l'absence de déclaration de sinistre à l'assureur de la copropriété : En ce qui concerne l'absence de déclaration de sinistre à l'assurance, le syndicat des copropriétaires [...] apporte la preuve de la souscription d'une assurance couvrant la période pendant laquelle ce dernier a été déclaré responsable des dommages subis par la société Cash ; que la société Vaugirard gestion quant à elle justifie de son impossibilité de rapporter la preuve d'avoir déclaré le sinistre à l'assureur de l'immeuble dans la mesure où elle n'est plus le syndic de l'immeuble depuis l'assemblée générale du 18 novembre 2010 et n'a à ce titre pas conservé les pièces relatives à la copropriété du [...] ; que la société NOVADB, syndic actuel de l'immeuble, qui n'a aucun intérêt à cacher l'existence de cette pièce, ne l'a pas communiquée de sorte qu'il peut être déduit que cette pièce n'existe pas et que la société Vaugirard gestion n'a pas déclaré le sinistre auprès de l'assureur de l'immeuble ; qu'il résulte de la lecture du contrat d'assurance n°[...] souscrit le 14 février 2001 auprès du courtier Scarp& Besnard par le syndic la société Regy dont le mandat a été repris par la société Vaugirard gestion, que l'immeuble était couvert à compter du 15 décembre 2000 pour les dégâts des eaux 'causés par les infiltrations, les refoulements, les débordements et inondations d'étendues d'eaux naturelles ou artificielles, cours d'eau, sources, fosses d'aisance ou égouts, ainsi que ceux occasionnés par les eaux de ruissellement des cours, jardins ou voies publiques ou privées, ceux occasionnées par le déclenchement intempestif des installations d'extinction automatique ou par le fonctionnement défectueux des pompes de relevage' ; que les premiers juges ont relevé qu'il ressort de la motivation du jugement du tribunal de grande instance de Paris du 27 janvier 2005 que les conclusions de l'expert ayant analysé le désordre établies en 1998 font état des infiltrations causées par le jardin planté de l'immeuble ..., à l'origine d'une partie des désordres, de sorte que le sinistre était existant dès 1998 ; il y est indiqué que l'expert judiciaire, M. F, désigné par jugement du 6 février 2003, a rappelé ses précédentes conclusions de 1998 selon lesquelles 'le syndicat des copropriétaires du [...] a fait effectuer pendant l'expertise des travaux de couverture d'un appentis et de réfection d'une courette en mauvais état. Ces travaux ont eu pour effet de supprimer une partie des infiltrations dans le sous sol ; que cependant, les infiltrations ont une autre cause qui est ancienne, puisqu'il existe le long du mur mitoyen avec l'immeuble un jardin planté qui est humidifié en permanence...Nous avons préconisé la mise en place d'un doublage ventilé le long des murs qui resteront humide'; que toutefois, aucune action n'a été engagée par M. et Mme N... et leur locataire la société Cash à l'encontre du syndicat du [...] à la suite du dépôt du rapport d'expertise de 1998 ; il n'y a avait donc pas lieu à déclaration de sinistre ; ce n'est qu'à compter des opérations d'expertise qui se sont déroulées entre juin et septembre 2003 (le rapport a été déposé le 23 décembre 2003) que le syndicat du [...] a eu connaissance des désordres pouvant lui être attribués, affectant le bien appartenant à M. et Mme N... et loué à la société Cash ; une déclaration de sinistre auprès de la compagnie Azur Assurances, assureur de l'immeuble, aurait dû être faite à compter des opérations d'expertise du 2 juin 2003 ; la première réunion d'expertise s'est tenue le 2 juin 2003, à cette date, le cabinet Labrousse, aux droits duquel vient la société GTF, était le syndic de la copropriété du [...] ; que la société GTF soutient que l'assignation en intervention forcée remonte au 23 février 2001 et que c'est à cette date du 23 février 2001 et non à celle du 2 juin 2003 que le syndic aurait dû faire une déclaration de sinistre ; qu'il doit être précisé que la société Cash a assigné, par acte d'huissier du 28 septembre 2000, M. et Mme N... en résiliation judiciaire du bail, réduction du montant du loyer et paiement de dommages et intérêts ; par acte du 2 févier 2001 M. et Mme N... ont appelé en garantie, notamment, le syndicat des copropriétaires du [...] représenté à l'époque par le cabinet Régy ; par jugement avant dire droit du 6 février 2003, le tribunal a ordonné une mesure d'expertise confiée à M. F lequel a déposé son rapport le 29 décembre 2003 ; la demande initiale consistait en une demande de résiliation judiciaire du bail ; M. et Mme N... ont soutenu qu'il s'agissait de nouveaux désordres n'ayant pas la même origine que ceux objets de l'expertise diligentée en 1998 ; c'est dans ces conditions que le tribunal a désigné à M. F lequel a organisé sa première réunion le 2 juin 2003, le syndicat du [...] étant représenté, comme il a été dit plus haut, par le cabinet Labrousse ; c'est donc bien à compter des opérations d'expertise du 2 juin 2003 et non en 1998 que le syndic devait procéder à une déclaration de sinistre, au moins à titre conservatoire, quelles qu'aient été les conclusions du rapport de l'expert judiciaire ; que cette déclaration de sinistre aurait permis au syndicat de se faire garantir des dommages immatériels, notamment des sommes que M. et Mme N... devaient rembourser à la société CASH pour les loyers perçus en trop et dont le syndicat était garant, ainsi que les frais de justice ; que la société GTF engage donc sa responsabilité pour avoir omis de déclarer le sinistre à l'assureur de l'immeuble, ce qui a fait perdre une chance au syndicat d'être garanti par ce dernier au titre des dommages immatériel ;

ET QU' « en l'espèce, la faute de gestion du défendeur est avérée à compter de la décision du tribunal de grande instance de Paris, aussi tous les frais antérieurs à cette condamnation ne peuvent être mis à la charge de la société Vaugirard gestion ; que le syndicat des copropriétaires du [...] réclame la somme de 206.143,34 € en réparation de son préjudice financier et la somme de 40.000 € en réparation de son préjudice moral ; La réparation au titre de son préjudice matériel : ¿ La condamnation du syndicat à garantir M. et Mme N... de la somme de 23.385 € : En ce qui concerne la condamnation du syndicat des copropriétaires [...] à garantir M. et Mme N..., condamnés à verser la somme de 28.385 € à la société Cash au titre de la réduction des loyers et de la réfection de la peinture et du faux plafond, ce préjudice est lié à la faute du syndic qui a omis de faire une déclaration de sinistre ; en effet, si le syndic avait procédé à une déclaration de sinistre dès les opérations d'expertise qui se sont déroulées les 2 juin et 15 septembre 2003 (et avait de surcroît attrait dans la cause l'assureur de l'immeuble), la compagnie Azur Assurances aurait garanti la copropriété des dommages immatériels mis à sa charge et notamment les sommes que les époux N... ont remboursées à la société Cash pour les loyers perçus en trop et dont le syndicat était garant ainsi que les frais de justice ; qu'il existe donc un lien de causalité entre la faute du syndic (l'absence de déclaration de sinistre et de mise en cause de l'assureur de l'immeuble en 2003) et la condamnation intervenue à l'encontre de la copropriété qui lui est préjudiciable ;le syndicat a payé la somme de 23.385 € par un appel de fonds du 27 janvier 2015 (pièce syndicat n° 25) ; qu'il s'agit cependant d'une perte de chance pour le syndicat de pouvoir être garanti par son assureur ; cette perte de chance doit être fixée à 40 % ; que la société GTF doit donc être condamnée à indemniser le syndicat à hauteur de 23.385 € x 0,40 = 9.354 € ; Les condamnations résultant de l'arrêt de cette cour du 27 septembre 2006 : 65.134,29 € : que le syndicat des copropriétaires du [...] a été condamné à : - réaliser dans un délai de six mois à compter de la signification de l'arrêt les travaux préconisés par l'expert dans l'une des solutions 2,3 ou 4 de son rapport de 2003, sous astreinte de 100 € par jour de retard, - garantir M. et Mme N... de toutes condamnations prononcées à leur encontre ; le loyer dû par la société Cash à M. et Mme N... a été fixé à hauteur de 28.767 € à compter de la prise d'effet du bail, jusqu'à la réalisation effective des travaux, et la différence entre ce dernier montant et les loyers effectivement perçus par M. et Mme N... devait être remboursés à la société Cash ; M. et Mme N... ont dû verser 6.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile à la société Cash et régler les dépens, en ce compris les frais d'expertise ; que cette décision de justice été suivie par une dénonciation de saisie attribution du 31 janvier 2008 réclamant 42.969,62 €, concernant le manque à gagner de M. et Mme N... sur les loyers de la société Cash (pièce syndicat n° 11) ; puis, une dénonciation de saisie attribution du 28 mars 2011 sollicitant le paiement de 4.596,44 €, faisant suite à l'ordonnance en date du 24 février 2010 du tribunal de grande instance de Paris condamnant M. et Mme N... à rembourser à la société Cash la somme de 3.834,08 € pour le surplus de loyers appelés (pièce syndicat 12 et 12 bis) ; que suivi d'une sommation de payer en date du 25 mai 2011 à hauteur de 7.734,15 € (pièce syndicat 13 - sommation du 25 mai 2011) ; qu'à la suite de l'arrêt d'appel condamnant notamment le syndicat à garantir M. et Mme N... des condamnations prononcées à leur égard (perte de loyers), les copropriétaires ont dû verser la somme de 65.134,29 € : 42.969, 62 € + 4.596,44 € + 3.834,08 € + 7.734,15€ + 6000 € ; que le paiement de ces sommes aurait pu être évité si d'une part, le syndicat avait réalisé une déclaration de sinistre dès qu'il a eu connaissance des désordres ' soit lors des opérations d'expertise qui se sont déroulées en 2003 - et s'il avait entrepris des démarches efficaces dès le dépôt du rapport d'expertise et à fortiori s'il avait fait le nécessaire pour respecter les délais judiciaires imposés au syndicat des copropriétaires ; que les appels de fonds ont été réalisés en plusieurs fois, sur plusieurs années, et se retrouvent dans les dépenses des exercices 2006-2011 (pièces syndicat 26, 27, 28, 29, 30 et 31) ; qu'il s'agit pour le syndicat, d'une part d'une perte de chance de pouvoir être garanti par son assureur du chef de ces condamnations, d'autre part, également d'une perte de chance de limiter dans la durée l'indemnisation de la perte de loyers subis par M. et Mme N... si les travaux avaient été réalisés dans les délais prescrits par l'arrêt du 27 novembre 2006; que cette perte de chance doit être évaluée à 40 % ; que la société GTF doit donc être condamnée à indemniser le syndicat à hauteur de 65.134,29€ x 0,40 = 26.053,72 € ; Le remboursement des astreintes : 36.600 € : En ce qui concerne le remboursement des astreintes, le syndicat des copropriétaires du [...] produit deux jugements du juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Paris en date du 31 mars 2008 et du 26 décembre 2008, condamnant le syndicat des copropriétaires du [...] à payer aux époux N... les sommes respectives de 20.800 € et 15.800 € ; Le coût des astreintes résulte de la faute de gestion commise par le syndic dans la mise en oeuvre de la décision de cette cour du 27 septembre 2006 ; que la société GTF fait valoir que l'évaluation du préjudice allégué au regard de cette somme de 36.600 € doit être faite en tenant compte de ce que l'obligation à la charge d'un syndic n'est que de moyens et en considération de la notion de perte de chance, dès lors qu'il était particulièrement rigoureux d'imposer sous astreinte à une copropriété la réalisation de travaux dans un délai de 6 mois (la durée du chantier a été à elle seule de 6 mois à compter de la signature du marché de travaux), en considération des multiples impondérables liées à la réalisation de travaux au sein d'une copropriété nécessitant de trouver des professionnels acceptant de prendre en charge et de contrôler de complexes travaux de remise en état dans le cadre imposé de plusieurs options suggérées par un expert judiciaire, d'obtenir au préalable des devis actualisés et /ou complétés après visites sur place, de convoquer même en urgence une ou plusieurs assemblées, d'obtenir un vote favorable ; qu'il a été vu que le syndic a tardé, à compter du jugement, de préparer les dossiers relatifs aux travaux et qu'après l'arrêt du 27 septembre 2006, il a encore tardé à trouver des architectes et entreprises, sollicitant en premier le même architecte qui avait déjà refusé sa mission pour les travaux plus simples à réaliser ordonnés par le tribunal et omettant d'impartir des délais de réponse aux professionnels sollicités ensuite ; il a été vu que le syndic a encore été défaillant dans les convocations aux assemblées générale ; dans ces conditions, s'il doit être retenu pour le syndicat, une perte de chance d'éviter le paiement des astreintes, compte tenu des négligences du syndic, la condamnation au paiement des astreintes était quasi inéluctable ; que cette perte de chance doit être évaluée à 90 % ; que la société GTF doit donc être condamnée à indemniser le syndicat à hauteur de 36.600 € x 0,90 = 32.940 € ; Sur les frais d'avocat : 75.824,05 € : qu'en ce qui concerne les frais d'avocat, le syndicat des copropriétaires du [...] produit les dépenses des exercices 2004 à 2011 dans lesquels des sommes relatives aux procès X sont décomptées (pièces 26, 27, 28, 29, 30 et 31) ; que le lien de causalité est établi entre la faute du syndic qui résulte tant de l'absence de déclaration de sinistre et de mise en cause de l'assureur de l'immeuble en 2003 que de l'absence de réalisation dans les délais des travaux nécessaires afin de mettre un terme aux désordres subis par M. et Mme N... ; qu'il s'agit pour le syndicat, d'une part d'une perte de chance de pouvoir être garanti par son assureur des frais d'avocat, d'autre part, également d'une perte de chance de limiter dans la durée l'indemnisation de la perte de loyers subis par M. et Mme N... si les travaux avaient été réalisés dans les délais prescrits par l'arrêt du 27 novembre 2006 ; que cette perte de chance doit être évaluée à 40 % ; que la société GTF doit donc être condamnée à indemniser le syndicat à hauteur de 75.824,05€ x 0,40 = 30.329,62 € ; La condamnation :En définitive, la société GTF doit être condamnée à payer au syndicat la somme de 9.354 € + 26.053,72 € + 32.940 € + 30.329,62 € = 98.677,34 € ; que le jugement doit être réformé en ce qu'il a condamné la société Vaugirard gestion à payer au syndicat des copropriétaires du [...] la somme de 61.481,64 € en réparation de son préjudice financier ; que la société GTF doit être condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 98.677,34 € en réparation de son préjudice financier » ;

1°) ALORS QU'il appartient au demandeur à l'action en responsabilité de rapporter la preuve de la faute qu'il invoque ; qu'en retenant, pour condamner la société GTF au paiement de dommages et intérêts en raison de l'absence de déclaration de sinistre à l'assureur de la copropriété, que « la société Vaugirard gestion quant à elle justifie de son impossibilité de rapporter la preuve d'avoir déclaré le sinistre à l'assureur de l'immeuble dans la mesure où elle n'est plus le syndic de l'immeuble depuis l'assemblée générale du 18 novembre 2010 et n'a à ce titre pas conservé les pièces relatives à la copropriété du [...] » (arrêt p. 10 alinéa 2), quand il appartenait au syndicat des copropriétaires, demandeur à l'action en responsabilité, de rapporter la preuve de cette omission fautive alléguée, en interrogeant son assureur, la cour d'appel a interverti la charge de la preuve, violant les articles 1315 en sa rédaction applicable au litige et 1992 du code civil ;

2°) ET ALORS QU'en retenant, pour condamner la société GTF au paiement de dommages et intérêts en raison de l'absence de déclaration de sinistre à l'assureur de la copropriété, que le successeur du cabinet Labrousse n'avait aucun intérêt à cacher l'existence de cette déclaration, de sorte que son inexistence et par là même l'absence de déclaration de sinistre pouvaient être déduites de son absence de communication, la cour d'appel a statué par voie de simple affirmation, violant ainsi l'article 455 du code de procédure civile ;

3°) ALORS, ENCORE, QUE, la perte de chance résulte de la disparition d'une éventualité favorable et ne saurait pallier la carence du demandeur à l'action dans l'administration de la preuve, qui lui incombe, de l'existence de son préjudice ; que le contrat d'assurance est constitué d'un ensemble de documents dont les stipulations forment la loi des parties et définissent la garantie; que pour déclarer que la société GTF engageait sa responsabilité pour avoir omis de déclarer le sinistre à l'assureur de l'immeuble, ce qui aurait fait perdre une chance au syndicat d'être garanti par ce dernier au titre des dommages immatériel, la cour d'appel a retenu que le contrat garantissait les préjudices causés par un dégât des eaux ; qu'en statuant ainsi, sans répondre à la société GTF qui faisait valoir que la pièce désignée comme étant le « contrat d'assurance », ne constituait qu'une production partielle de certaines pages de cet ensemble contractuel ainsi que cinq pages intitulées « conditions spéciales » qui, faute d'être visées aux conditions générales ou rattachées à elle par la mention du numéro de contrat (conclusions p. 35), ne pouvaient être considérées comme faisant partie de l'ensemble contractuel, de sorte que la garantie ne pouvait être définie par ces documents, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

4°) ET ALORS QUE le contrat d'assurance est constitué de conditions et d'exclusions de garantie ; qu'en se fondant sur la seule mention de ce que le contrat garantissait les dégâts des eaux, sans rechercher, comme il lui était demandé, si le sinistre constitué par l'action en responsabilité intentée par les époux N... et notamment l'indemnisation des dommages immatériels réclamés, ne relevait pas d'une exclusion de garantie, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1992 du code civil ;

5°) ALORS, subsidiairement, QUE la perte d'une chance suppose la disparition certaine d'une éventualité favorable ; qu'en condamnant la société GTF à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 30.329,62 € en réparation d'une perte de chance, de l'ordre de 40%, de voir les honoraires de l'avocat du syndicat des copropriétaires pris en charge par l'assureur, sans avoir constaté que la garantie aurait pris en charge les frais de justice, la cour d'appel a violé l'article 1992 du code civil.

Moyen produit au pourvoi n° M 20-13.775 par la SCP Zribi et Texier, avocat aux Conseils, pour la SCI JJFF.

La société civile immobilière JJFF fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR déclarée irrecevable l'action de la société civile immobilière JJFF,

AUX MOTIFS QUE « en vertu de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non- recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel la prescription. L'article 2224 dispose quant à lui que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les fats lui permettant de l'exercer. Le point de départ du délai commence à courir à compter de la connaissance de la faute àl'origine du dommage. En l'espèce, la SCI JJFF est intervenue volontairement à l'instance par conclusions du 27 mars 2014. Par courrier recommandé du 18 avril 2008 (pièce syndicat n°22), la SCI JJFF s'est plainte auprès de la société Brefico, syndic, aux droits de laquelle est venue la société Vaugirard Gestion, puis la société GTF, de son inertie dans la mise en oeuvrede l'arrêt rendu par la cour d'appel de Paris du 27 septembre 2006 et lui reproche de n'avoir pris aucune disposition sérieuse pour mettre en oeuvre les travaux de réfection auxquels la justice avait condamné le syndicat des copropriétaires [...] ; C'est ainsi que la société JJFF reproche au syndic de n'avoir « pris aucune disposition sérieuse, pour qu'il soit procédé à l'exécution de cette décision de justice [l'arrêt de cette cour du 27 septembre 2006] et votre inertie a déjà eu pour effet de voir dépasser le délai qui nous était consenti, et donc de commencer à faire courir l'astreinte » ; la société JJFF poursuit en indiquant « ceci a d'ailleurs conduit le juge de l'exécution à nous condamner au paiement d'une astreinte liquidée à hauteur de 20.00 € » ; elle formule encore les griefs suivants au syndic : « vous avez vaguement contacté architectes et entreprises, pour faire procéder aux travaux nécessaires mais vous n'avez pas levé l'intégralité des fonds » et « à ce jour, en raison de votre carence, il n'existe aucun fond permettant la réalisation des travaux, les architectes et entreprises sont en conséquence hors d'état d'engager les travaux » ; la SCI JJFF constate ensuite dans ce courrier que la carence du syndic de la copropriété nuit gravement aux intérêts de la copropriété et de chacun des copropriétaires et entraîne des dépenses et frais injustifiés ; la société JJFF demande au syndic de convoquer d'urgence une assemblée générale extraordinaire et termine son courrier par ces termes « nous vous précisons que la présente demande n'entraîne aucune renonciation de notre part à une éventuelle demande de dommages et intérêts à votre encontre du fait de votre carence ; les premiers juges ont exactement déduit de ce courrier que la SCI JJFF avait connaissance des fautes reprochées au défendeur dès le 18 avril 2008 ; les premiers juges ont justement retenu qu'ayant agi en justice par dépôt des conclusions le 27 mars 2014, soit plus de 5 ans après avoir eu connaissance de la faute à l'origine de son dommage, la société JJFF n'est plus recevable à agir et qu'elle ne peut constituer que la prescription de son action a été interrompue par l'assignation du syndicat des copropriétaires [...] , son droit d'agir étant distinct de celui du syndicat des copropriétaires [...] » ;

AUX MOTIFS ADOPTES QUE « en vertu de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non- recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel la prescription. L'article 2224 dispose quant à lui que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les fats lui permettant de l'exercer. Le point de départ du délai commence à courir à compter de la connaissance de la faute à l'origine du dommage. En l'espèce, la SCI JJFF est intervenue volontairement à l'instance par conclusions du 27 mars 2014. Par courrier recommandé du 18 avril 2008, la SCI JJFF s'est plainte auprès du défendeur de son inertie dans la mise en oeuvrede l'arrêt de la cour d'appel de Paris du 27 septembre 2006 et lui reproche de n'avoir pris aucune disposition sérieuse pour mettre en oeuvre les travaux de réfection auxquels la justice avait condamné le syndicat des copropriétaires [...] . Dans ce même courrier la SCI JJFF constate que la carence du syndic de la copropriété nuit gravement aux intérêts de la copropriété et de chacun des copropriétaires et entraîne des dépenses et des frais injustifiés, de sorte que la SCI JJFF avait connaissance des fautes reprochées au défendeur dès le 18 avril 2008. Ayant agi en justice par dépôt des conclusions le 27 mars 2014, soit plus de 5 ans après avoir eu connaissance de la faute à l'origine de son dommage, elle n'est plus recevable à agir et elle ne peut considérer que la prescription de son action a été interrompue par l'assignation du syndicat des copropriétaires [...] , son droit d'agir étant distincte de celle du syndicat des copropriétaires [...] » ;

1°) ALORS QUE l'interruption de l'action de la prescription par le syndicat des copropriétaires bénéficie aux copropriétaires pour la réparation de leurs préjudices personnels résultant des mêmes fautes ; qu'en retenant, pour déclarer la SCI JJFF irrecevable en son action à l'encontre de la société Vaugirard Gestion car prescrite, que l'assignation du syndicat des copropriétaires n'avait pas interrompu la prescription de l'action de la SCI à l'encontre de la société Vaugirard Gestion, son droit d'agir étant distinct de celui du syndicat des copropriétaires, la cour d'appel a violé les articles 2224 et 2241 du code de procédure civile ;

2°) ALORS QUE, en toute hypothèse, en ne répondant pas au moyen de la SCI JJFF, tiré de ce qu'elle n'avait eu connaissance de l'absence de déclaration de sinistre auprès de l'assureur de l'immeuble par la société Vaugirard Gestion qu'à l'occasion de l'assemblée générale du 20 juin 2011 (concl., p.24), la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

3°) ALORS QUE, en tout état de cause, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ; qu'en retenant, pour déclarer la SCI JJFF irrecevable car prescrite en son action, et considérer qu'elle avait connaissance des fautes reprochées au défendeur dès le 18 avril 2018, qu'il résultait d'un courrier de cette date, que la société JJFF reprochait au syndic de n'avoir pris aucune disposition pour faire exécuter l'arrêt du 27 novembre 2006, qu'il n'avait pas levé l'intégralité des fonds, qu'il n'existait aucun fonds pour procéder aux travaux nécessaires, que sa carence nuisait gravement aux intérêts des copropriétaires et de la copropriété, qu'elle lui demandait de convoquer en urgence une assemblée générale extraordinaire, et que sa demande n'entraînait aucune renonciation à une éventuelle demande de dommages et intérêts à l'encontre de l'ancien syndic du fait de sa carence, la cour d'appel a statué par des motifs impropres à établir que la SCI JJFF avait eu connaissance de la faute tirée de ce que la société Vaugirard Gestion n'avait pas fait de déclaration de sinistre à l'assureur de l'immeuble dès 2008, qui était distincte de celle tirée du retard dans l'exécution des travaux, seule concernée par ce courrier, et a ainsi privé sa décision de base légale au regard de l'article 2224 du code civil ;

4°) ALORS QUE, en toute hypothèse, le courrier du 18 avril 2008 n'évoque pas la faute tirée de ce que la société Vaugirard Gestion n'avait pas fait de déclaration de sinistre à l'assureur de l'immeuble ; qu'en jugeant que les premiers juges avaient exactement déduit de ce courrier que la société JJFF avait connaissance de cette faute, lors même qu'il était muet sur ce sujet, la cour d'appel a dénaturé le courrier du 18 avril 2008 et ainsi méconnu l'obligation faite au juge de ne pas dénaturer les éléments de la cause.