Cass. 3e civ., 28 septembre 2022, n° 21-25.507

1. Selon l'arrêt attaqué (Amiens, 30 septembre 2021), le 1er juillet 1997, la société civile immobilière Cosmos (la SCI) a donné en location à la société Darty Nord-Pas-de-Calais, aux droits de laquelle est venue la société Darty Grand Ouest, des locaux à usage commercial.

2. Le bail comporte une clause d'indexation annuelle stipulant que celle-ci ne s'appliquera qu'en cas de variation de l'indice à la hausse.

3. Le 26 juin 2017, la société Darty Grand Ouest a assigné la SCI aux fins de voir déclarer la clause d'indexation réputée non écrite et condamner la bailleresse à lui restituer les sommes perçues en exécution de celle-ci.

Examen du moyen

Enoncé du moyen

4. La SCI fait grief à l'arrêt de dire réputée non écrite la clause d'indexation du bail et de la condamner, en conséquence, à restituer, au titre du trop-perçu à compter du 1er juillet 2015, une certaine somme à la société Darty Grand Ouest, alors « qu'une obligation est divisible lorsqu'elle a pour objet un fait qui, dans l'exécution, est susceptible de division, soit matérielle, soit intellectuelle ; que seule la stipulation prohibée doit être réputée non écrite ; qu'en l'espèce, pour déclarer indivisible et réputer non écrite en son entier la clause d'indexation du contrat de bail renouvelé le 28 novembre 2006 et de celui renouvelé le 1er juillet 2015, la cour d'appel a retenu que celle-ci était « appréhendée comme un tout » et qu'elle constituait « une stipulation essentielle et déterminante, sans laquelle la location n'aurait pas été conclue, de sorte qu'elle trouve à s'appliquer dans sa globalité, et ce d'autant que le fait de la dire non écrite partiellement porterait atteinte à la cohérence de la clause, le bailleur ne pouvant sérieusement soutenir ne pas avoir voulu exclure toute possibilité de baisse de loyer » ; qu'en statuant par de tels motifs, de nature à établir le seul caractère essentiel de la clause au sein du bail mais impropres à caractériser l'indivisibilité intrinsèque de la clause elle-même et justifier qu'elle soit réputée non écrite en son entier, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1217 du code civil, dans sa version antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, et de l'article L. 112-1 du code monétaire et financier. » Réponse de la Cour

Vu l'article 1217 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 :

5. Aux termes de ce texte, l'obligation est divisible ou indivisible selon qu'elle a pour objet ou une chose qui dans sa livraison, ou un fait qui dans l'exécution, est ou n'est pas susceptible de division, soit matérielle, soit intellectuelle.

6. Pour réputer non écrite la clause en son entier, l'arrêt retient que la clause d'indexation est indivisible dans la mesure où le preneur reconnaît qu'elle constitue une stipulation essentielle et déterminante sans laquelle la location n'aurait pas été conclue et que le fait de la dire non écrite partiellement porterait atteinte à sa cohérence, le bailleur ne pouvant sérieusement soutenir ne pas avoir voulu exclure toute possibilité de baisse du loyer.

7. En se déterminant ainsi, par des motifs impropres à caractériser l'indivisibilité, alors que seule la stipulation prohibée doit être réputée non écrite, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.

Portée et conséquences de la cassation

8. La cassation du chef de dispositif, ayant réputé non écrite en son entier la clause d'indexation, entraîne, par voie de conséquence, l'annulation de celui condamnant la SCI à restituer à la société Darty Grand Ouest une certaine somme au titre du trop-perçu de loyers à compter du 14 décembre 2012 qui s'y rattache par un lien de dépendance nécessaire.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il dit réputée non écrite en son entier la clause d'indexation du contrat de bail renouvelé le 28 novembre 2006 et de celui renouvelé le 1er juillet 2015 et en ce qu'il condamne la société civile immobilière Cosmos à payer à la société Darty Grand Ouest la somme de 75 219,76 euros hors taxes au titre du trop-perçu de loyers du 14 décembre 2012 au 30 juin 2015 et la somme de 134 153,21 euros hors taxes au titre de la période postérieure, l'arrêt rendu le 30 septembre 2021, entre les parties, par la cour d'appel d'Amiens ;

Remet, sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Douai