Cass. 3e civ., 9 septembre 2021, n° 20-11.743

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 15 janvier 2020), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 22 mars 2018, pourvoi n° 16-28.751), M. [N], copropriétaire, a assigné le syndicat des copropriétaires de la Bruyère II (le syndicat) et la société d'études et de gestion immobilière du Nord Est (la société SEGINE), son syndic, en annulation de l'assemblée générale du 6 septembre 2012 et de certaines de ces résolutions.

2. La société EGIDE est venue aux droits de la société SEGINE.

Examen des moyens

Sur le premier moyen, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

3. M. [N] fait grief à l'arrêt de rejeter l'ensemble de ses demandes, alors « que le contrat de syndic est conclu entre celui-ci et le syndicat des copropriétaires ; que la cour d'appel a constaté que la résolution n° 7 prévoyait que les copropriétaires adhéraient individuellement au contrat, qui leur était opposable ; qu'une telle stipulation, qui revient à rendre les copropriétaires parties au contrat de syndic, est illicite ; qu'en refusant néanmoins d'annuler la résolution litigieuse, la cour d'appel a violé les articles 18 et 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965, 29 du décret du 17 mars 1967 et le contrat-type de syndic annexé au décret n° 2015-342 du 26 mars 2015. »

Réponse de la Cour

Recevabilité du moyen

4. Le syndicat conteste la recevabilité du moyen. Il soutient qu'il est nouveau, mélangé de fait et de droit, et contraire aux écritures d'appel de M. [N].

5. Cependant le moyen, qui est de pur droit, n'est pas en contradiction avec la thèse soutenue par M. [N] devant les juges du fond.

6. Le moyen est donc recevable.

Bien-fondé du moyen

Vu les articles 17 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 :

7. Il résulte de ces textes que les copropriétaires ne peuvent être parties au contrat de mandat du syndic conclu avec le seul syndicat des copropriétaires.

8. Pour rejeter la demande d'annulation de la résolution n° 7 (2nd), relative à la désignation du syndic, l'arrêt retient qu'elle n'apparaît pas imprécise ou équivoque et a été votée valablement par les copropriétaires, propriétaires, à la date de l'assemblée générale.

9. En statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté qu'aux termes de celle-ci les copropriétaires adhéraient individuellement à ce contrat qui leur était opposable, la cour d'appel a violé les textes susvisés.

Sur le deuxième moyen, pris en sa seconde branche

Enoncé du moyen

10. M. [N] fait le même grief à l'arrêt, alors « que les membres du conseil syndical sont élus pour un mandat d'une durée de trois années au plus ; que, passé cette durée, ils ne sont plus membres du conseil, sauf à ce que leurs fonctions soient renouvelées ; qu'il résulte des constatations de la cour d'appel que M. [C] avait été élu au conseil syndical jusqu'au 30 juin 2012 ; qu'en estimant qu'un pouvoir destiné au président du conseil syndical avait pu lui être confié lors de l'assemblée tenue le 6 septembre 2012, soit après l'expiration de son mandat, la cour d'appel a violé les articles 21 et 22 de la loi du 10 juillet 1965 et 22 du décret du 17 mars 1967. »

Réponse de la Cour

Vu les articles 21, 22 et 25 de la loi du 10 juillet 1965 :

11. Selon le premier et le troisième de ces textes, les membres du conseil syndical sont désignés à la majorité des voix de tous les copropriétaires et le conseil syndical élit son président parmi ses membres.

12. Selon le deuxième, tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire.

13. Pour rejeter la demande d'annulation de l'assemblée générale du 6 septembre 2012, l'arrêt retient que M. [G] a donné pouvoir pour le représenter au président du conseil syndical et que M. [C] était, à la date de l'assemblée générale, président sortant du conseil syndical, dont les membres avaient été élus par l'assemblée générale du 20 juin 2011, à compter du 21 juin 2011 jusqu'au 30 juin 2012, de sorte que l'annulation de l'assemblée générale, pour non-respect des règles concernant la validité des mandats, n'est pas encourue.

14. En statuant ainsi, alors que M. [C], dont le mandat de membre du conseil syndical avait expiré, n'avait plus qualité pour recevoir de délégation de vote au nom du président du conseil syndical, la cour d'appel a violé les textes susvisés.

Et sur le troisième moyen

Enoncé du moyen

15. M. [N] fait encore le même grief à l'arrêt, alors « que lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché mettant en concurrence plusieurs candidats, et ne réunit pas la majorité prévue par l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, elle ne peut procéder à un second vote à la majorité de l'article 24 qu'après avoir voté sur chacune des candidatures à la majorité de l'article 25 de la même loi ; qu'il résulte des constatations de la cour d'appel que la résolution n° 23 portait sur la réalisation de travaux ; qu'elle devait donc se prononcer sur un contrat, peu important la circonstance inopérante qu'elle ait déjà voté les travaux lors d'une assemblée précédente ; qu'en estimant que l'assemblée n'avait pas été appelée à se prononcer sur un contrat, devis ou marché, pour en déduire que le vote sur les devis concurrents n'était pas nécessaire, la cour d'appel a violé l'article 19 du décret du 17 mars 1967. »

Réponse de la Cour

Vu l'article 25-1, premier alinéa, de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version issue de loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, et l'article 19, deuxième alinéa, du décret du 17 mars 1967, dans sa version issue du décret n° 2004-479 du 27 mai 2004 :

16. Selon le premier de ces textes, lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité prévue à l'article 25, mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote.

17. Selon le second, lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché mettant en concurrence plusieurs candidats, elle ne peut procéder à un second vote à la majorité de l'article 24 qu'après avoir voté sur chacune des candidatures à la majorité de l'article 25.

18. Pour rejeter la demande d'annulation de la résolution n° 23 (2nd), l'arrêt retient que si, selon les termes de cette résolution, les copropriétaires ont voté des travaux de mise en sécurité du local poubelles extérieur selon descriptif de l'entreprise Progard, il est expressément mentionné que lesdits travaux avaient fait l'objet d'une approbation lors de l'assemblée générale du 6 janvier 2010, mais que, compte-tenu des risques judiciaires, le syndic avait remis cette approbation au vote, de sorte que l'assemblée n'a pas été appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché mettant en concurrence plusieurs candidats.

19. En statuant ainsi, alors que le précédent vote de la même résolution par une précédente assemblée générale ne dispensait pas de voter sur chacune des candidatures à la majorité de l'article 25 avant de procéder à un second vote à la majorité de l'article 24, la cour d'appel a violé le textes susvisés.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déboute M. [N] de ses demandes d'annulation de l'assemblée générale du 6 septembre 2012 et de ses résolutions n° 7 (2nd) et 23 (2nd), l'arrêt rendu le 15 janvier 2020, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;

Remet, sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée.