CA Rouen, ch. des appels prioritaires, 4 septembre 2007, n° 06/02023

Aux termes de 4 actes sous seing privé en date du 29 décembre 2001, les époux S. ont donné à bail commercial à la S.A.S. S. dont M. Gérard S. était à l'époque Président, plusieurs locaux dont un immeuble à usage de dépôt d'une superficie de 4.609 m², sis [...], pour une durée de neuf ans avec effet à compter du 1er janvier 2002 et moyennant un loyer annuel hors charges et taxe de 12.000 €.

A l'expiration de la première période triennale, faisant usage des dispositions de l'article L. 145-4 du Code du Commerce et de l'article 3 du bail, la S.A.S. S. a, par acte d'huissier de justice du 22 juin 2004, donné congé aux époux S. du local sis [...] pour le 31 décembre 2004.

Un état de sortie des lieux a été établi contradictoirement le 04 janvier 2005.

Selon acte d'huissier en date du 13 janvier 2005, Monsieur S. a fait sommation à la Société S. d'avoir à enlever tous les objets et matériaux divers abandonnés sur le terrain sis [...].

Par lettre recommandée en date du 4 mars 2005, la Société S. a mis en demeure Monsieur S. de lui restituer les dépôts de garantie.

Par lettre recommandée du 17 mars 2005, Monsieur Gérard S. faisait valoir qu'en l'absence de suite à la sommation du 13 janvier 2005, il avait été contraint de procéder à l'enlèvement du matériel et qu'en application de l'article Il du bail, il appartenait à la société preneuse de lui régler le solde des frais.

Par lettre de mise en demeure du 25 mars 2005, la SAS S. confirmait aux époux S. que les biens qu'ils avaient fait enlever ne lui appartenaient pas de sorte qu'elle n'avait pas à prendre en charge les frais de cet enlèvement.

Le 03 mai 2005, Monsieur S. adressait à la Société AMEC SPIE un premier décompte des frais avancés à hauteur de 25.092,84 Euros, complété par un nouveau décompte en date du 24 mai 2005 pour un montant de 30.159,81 Euros.

Après mise en demeure de payer restée sans effet, Monsieur et Madame S. ont fait assigner la SAS S. au visa de l'article 1730 et suivants du Code Civil aux fins de :

- dire et juger que la demande en remboursement présentée par les époux S. à l'égard de la Société S., au titre de la remise en état des lieux loués est fondée;

- condamner en conséquence, la Société S. SAS à payer aux époux S., une provision à valoir sur sa créance d'un montant de 30.159,81 Euros en remboursement des frais de remise en état des lieux loués, avec intérêts au taux légal à compter du 3 mai 2005, date de la mise en demeure;

- condamner la Société S. SAS à leur payer la somme de 8.000 Euros au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile outre les dépens qui comprendront les frais de constat et de sommation de 681,02 Euros, le tout sous le bénéfice de l'exécution provisoire.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 10 janvier 2006, les époux S. demandent au tribunal de donner acte à Madame Françoise C. épouse S. de son désistement d'instance pour défaut de qualité et d'intérêt à agir. Monsieur S. maintient le surplus de ses demandes.

Par jugement en date du 11 avril 2006, le Tribunal de Grande Instance de ROUEN a :

- prononcé la révocation de l'ordonnance de clôture du 14 février 2006 et clôturé les débats au jour de l'audience,

- donné acte à Mme Françoise C. épouse S. de son désistement d'instance pour défaut de qualité et d'intérêt à agir,

- débouté M. Gérard S. de l'ensemble de ses prétentions à l'encontre de la S.A.S. S.,

- rejeté le surplus des demandes,

- condamné M. Gérard S. à payer à la S.A.S. S. la somme de 700 € au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile et aux entiers dépens.

M. Gérard S. a relevé appel de ce jugement le 10 mai 2006.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 26 avril 2007 et expressément visées, M. Gérard S. demande à la Cour :

Vu le bail entre M. et Mme Gérard S. et la S.A.S. S. en date du 29 décembre 2001 et les articles 1730 et suivants du Code Civil :

Infirmant le jugement déféré, de :

- dire et juger que la demande de remboursement présentée par M. Gérard S. à l'égard de la S.A.S. S. au titre de la remise en état des lieux loués est fondée,

- condamner en conséquence la S.A.S. S. à payer à M. Gérard S. une provision à valoir sur sa créance d'un montant de 30.159,81 € en remboursement des frais de remise en état des lieux loués , outre les intérêts légaux capitalisés à compter de la mise en demeure du 3 mai 2005,

- débouter la S.A.S. S. de toutes ses demandes, fins et conclusions,

- condamner la S.A.S. S. à payer à M. Gérard S. la somme de 8.000 € sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile,

- condamner la S.A.S. S. aux entiers dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile et qui comprendront les frais de constat et de sommation et qui s'élèvent à 681,02 €.

Au soutien de son appel, M. Gérard S. rappelle que les locaux donnés à bail appartenaient initialement à M. et Mme Daniel S. ses parents et qu'ils étaient exploités depuis l'année 1987 par la Société S. S.A.R.L. locataire-gérante et dont les époux M. Gérard S. détenaient les parts sociales. Par suite de donation-partage consentie le 27 novembre 2001, M. Gérard S. est devenu propriétaire non seulement de la nu-propriété mais aussi de l'usufruit de l'immeuble de la [...]. Par ailleurs, M. Daniel S. a cédé à la S.A.S. S. le fonds de commerce. À sa demande, M. Gérard S. l'a autorisé à stocker des biens lui appartenant dans l'immeuble.

Les époux Gérard S. ont cédé l'intégralité du capital de la S.A.S. S. à la Société AMEC SPIE à effet au 31 décembre 2002. Le 22 juin 2004, la S.A.S. S. a donné congé aux époux Gérard S. de l'immeuble de la [...] et d'autres locaux sis à ELBEUF.

L'état des lieux de sortie devait révéler que l'immeuble sis [...] était encombré de divers matériels et la S.A.S. S. (devenue AMEC SPIE ) n'a pas donné suite à la sommation d'avoir à vider les lieux.

A l'appui de sa demande de remboursement des frais d'enlèvement des matériaux restés dans les lieux, M. Gérard S. invoque les obligations du preneur résultant de l'article 1730 et 1731 du Code Civil de restituer les lieux en parfait état de réparation locative et libres de tout bien lui appartenant, la seule restitution des clés n'entraînant pas la libération du preneur de ses obligations et une renonciation du bailleur de se prévaloir de ses droits. M. Gérard S. précise qu'il se borne à solliciter l'enlèvement des matériaux encombrant les locaux et non pas la remise en état et que compte tenu de cet encombrement, la libération par la S.A.S. S. n'était pas complète au 1er janvier 2005.

Sur la question de la propriété des biens encombrant l'immeuble, la S.A.S. S. soutenant qu'ils appartiennent au bailleur, et à titre subsidiaire, que la preuve n'est pas rapportée de la propriété de la S.A.S. S., M. Gérard S. rappelle que cette Société est entrée dans les lieux dès 1987, voire dès 1976, et avant la conclusion du bail du 28 décembre 2001, aucun bail n'ayant été régularisé auparavant pour des raisons fiscales par les époux Daniel S. alors propriétaires et imposés sur le revenu. M. Gérard S. soutient que ce n'est pas lui mais la S.A.S. S. qui a entreposé des matériaux dans les locaux.

M. Gérard S. entend démontrer la propriété de la S.A.S. S. en rappelant que :

- les époux Daniel S. ont donné en location gérance à la S.A.R.L. S. un fonds de commerce de chaudronnerie tôlerie tuyauterie serrurerie plomberie chauffage et lors de sa résiliation, il était précisé à l'acte du 26 novembre 2001, qu'il n'existe plus en nature de matériels, de mobiliers et d'objets loués suivant liste annexée au contrat de location gérance.

- lors de la cession de ses actions dans la S.A.S. S. par M. Gérard S. à la Société SPIE TRINDEL selon protocole du 7 octobre 2002, cette société admettait que tous les biens figurant sur le site appartenaient à la S.A.S. S.. Il invoque les comptes sociaux de référence, le rapport d'audit ayant précédé la cession à la Société SPIE. Il reprend les différents matériels en litige pour démontrer la propriété de la S.A.S. S., soulignant que cette dernière ne s'est jamais plainte d'être encombrée de matériaux ne lui appartenant pas et d'un défaut d'exécution par le bailleur de son obligation de délivrance. Au contraire, alors qu'était sollicitée la restitution des biens appartenant à Daniel S., la S.A.S. S. a contesté sa propriété.

M. Gérard S. conteste encore que ses fonctions au sein de la Société CIF (Société Nouvelle Cheminée Industrielle Française) et dans la Société Union Climatique de France l'auraient amené à déposer des matériaux dans les lieux loués [...].

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 11 mai 2007 et expressément visées, la S.A.S. S. poursuit la confirmation du jugement entrepris, le débouté de M. Gérard S. et la confirmation du jugement en toutes ses dispositions.

Reconventionnellement, la S.A.S. S. sollicite la condamnation de M. Gérard S. au paiement de la somme de 5000 € à titre de dommages intérêts pour appel abusif ainsi qu'aux dépens d'appel avec droit de recouvrement au profit de Me COUPPEY avoué en application des dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile ainsi qu'au paiement de 8.000 € sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.

La S.A.S. S. rappelle que lorsque le bail du 29 décembre 2001 a été passé, M. Gérard S. et son épouse étaient encore propriétaires de la totalité des parts de la Société locataire et M. Gérard S. Président de cette société. Lorsque les époux Gérard S. ont cédé à la Société SPIE TRINDEL, devenue SPIE, l'intégralité du capital de plusieurs sociétés, dont la Société S., il a été convenu selon le protocole, d'exclure de l'actif des sociétés cédées divers biens appartenant à M. Daniel S., M. Gérard S. et M. Philippe H. dont la liste ne sera jamais communiquée à la SPIE. Un litige est apparu sur la rentabilité des sociétés cédées et la garantie de passif des cédants mise en jeu, expliquant les actuelles revendications de l'appelant.

La S.A.S. S. soutient que M. Gérard S. n'est plus recevable à formuler une réclamation après la restitution des clés le 4 janvier 2005 réalisée sans avoir suscité ses réserves et malgré le constat dressé par l'huissier de justice mentionnant la présence de matériels parfaitement visibles.

Sur la propriété des matériaux restés dans les lieux, la S.A.S. S. soutient qu'il appartient au bailleur qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver alors qu'il est établi que les locaux étaient aussi utilisés par la famille S. pour elle-même ou pour le compte d'autres sociétés dont elle était détentrice sans pour autant avoir établi la liste de ces biens.

Dans l'hypothèse où la Cour retiendrait la propriété de la S.A.S. S., cette dernière s'oppose à ce que les factures d'enlèvement des matériaux soient mises à sa charge alors que l'immeuble a été certainement vendu avec un probable abattement en raison de l'état d'encombrement et que M. Gérard S. s'est établi à lui-même des facture puisqu'il détient la société à laquelle il a confié les travaux d'enlèvement anormalement longs.

Estimant les prétentions et l'appel de M. Gérard S. abusifs, la S.A.S. S. sollicite sa condamnation au paiement de dommages intérêts.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 25 mai 2007.

SUR CE,

Sur l'exécution de l'obligation du preneur de restitution des lieux libres de toute occupation :

Attendu que l'obligation de restitution par le preneur des locaux donnés à bail s'entend d'une libération complète de tout bien appartenant au preneur sans laquelle la restitution n'est pas parfaite ;

Que selon l'article 1315 du Code Civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de l'établir et réciproquement à celui qui prétend s'en être libéré d'établir son extinction ;

Attendu que le bail consenti le 29 décembre 2001 par M. Gérard S. à la SAS S. stipule que cette dernière pourra exercer dans les locaux la conception et la réalisation de toutes opérations de climatique, l'entretien, la maintenance et l'exploitation d'immeubles et d'installations sous toutes ses formes, le négoce de produits industriels;

Attendu qu'aucun état des lieux d'entrée n'a été établi de sorte que la consistance des biens se trouvant avant l'entrée dans les lieux n'est pas rapportée même si l'entrée dans les lieux de la S.A.R.L. S. immatriculée le 13 novembre 1987 et transformée en SAS le 26 octobre 2001, remonte à plusieurs années ;

Que le protocole de cession des actions et parts sociales du 7 octobre 2002 stipulait 'qu'il est expressément convenu entre les parties que sont exclus des actifs des sociétés cédées les biens et objets personnels appartenant à Messieurs Daniel S., M. Gérard S. et Philippe H. dont la liste sera remise par les cédants au cessionnaire au plus tard à la date de la réalisation de l'opération' ;

Que cette liste n'a jamais été établie à la date prévue et n'a été communiquée pour la première fois par M. Daniel S. revendiquant un certain nombre de biens entreposés dans les locaux que postérieurement au congé donné par la S.A.S. S. ;

Attendu que le constat de sortie des lieux du 4 janvier 2005 fait état de la présence de nombreux matériaux encombrant les locaux ; qu'il n'a été accompagné d'aucune réserve expresse de la part de M. Gérard S. ;

Attendu que cette absence de réserves, qui ne peut être interprétée comme une renonciation du bailleur à ses droits et ne rend pas irrecevables les prétentions et les contestations de M. Gérard S., a pour effet toutefois d'inverser la charge de la preuve qui incombe en conséquence au bailleur de l'inexécution par le locataire de l'obligation de restitution des lieux libres de toute occupation de son chef ;

Qu'en outre, la liste communiquée par Daniel S. démontre par elle-même que des biens n'appartenant pas à la S.A.S. S. étaient entreposés dans les locaux qui servaient de lieu de stockage ;

Que la S.A.S. S. ne reconnaît pas de caractère contractuel à cette liste qui vise non seulement des voitures de collection mais aussi des grilles et clôtures, presses et broyeurs de pommes à cidre de collection, lot de pierres de construction stocké sur palettes, lot de pavé de granit d'un poids de 2,5 tonnes, bureaux Costic, d'un bâtiment agricole de stockage en acier galvanisé ;

Attendu que le constat de sortie des lieux fait ressortir que les locaux sont encombrés de nombreux matériaux ;

Attendu qu'il n'est pas discuté par les parties que les véhicules de collection appartenaient à M. Daniel S. qui les a récupérés en application de l'article 6.10 du protocole de cession ;

Attendu que pour établir la propriété de la S.A.S. S. pour le reste, M. Gérard S. se prévaut de l'inventaire du 30 septembre 2002 de la SAS S. établi lors de sa cession de ses actions par M. Gérard S. à la Société SPIE en complément de la garantie d'actif et de passif consentie au profit de la société cessionnaire ;

Attendu qu'en ce qui concerne le groupe électrogène HOBART, il résulte de l'inventaire précité que la SAS S. en possédait trois ; que M. J-P. V., ancien salarié de cette Société et chargé du suivi de ce matériel, atteste reconnaître sur la photographie l'une d'elle ; que la seule circonstance que ce témoin soit encore employé dans une des Sociétés détenues par M. Gérard S. ne suffit pas à l'écarter alors qu'elle ne fait que conforter un élément de l'inventaire ;

Attendu qu'en ce qui concerne les bâtis de porte et les cumulus, leur confection ou leur installation entraient dans les activités de tôlerie métallerie serrurerie installations sanitaires de la S.A.S. S.

Attendu que les tubes métalliques 'bleu S.' étaient utilisés par les véhicules utilitaires de la S.A.S. S. selon l'attestation de M. J-P. V. ; que l'inventaire fait état de l'existence de nombreux tubes ;

Que M. W. directeur technique de la Société S. de 1962 à 2000 et à la retraite, atteste que les locaux ont toujours été utilisés à des fins de stockage pour le matériel de chantier (remorques, grues, bungalow), matières premières (tubes, tôles, profilés) ou outillage encombrant ;

Attendu qu'il résulte de l'inventaire et des attestations de M. W. et de M. V. que sont la propriété de la S.A.S. S. :

- les casiers métalliques de stockage confectionnés par les salariés de la Société S. et supportant les tubes et profilés métallurgiques,

- une remorque de chantier, ( inventaire n° 063001)

- les remorques de manutention plateaux sur pneus, ( inventaire trailor 0503 )

- la grue WEITZ, ( inventaire outillage 0620)

- centrale de traitement d'air neuve

- vireurs de chaudronnerie, fonds bombés de chaudronnerie

- appareils de ventilation commercialisés sous la marque SAWA par la S.A.S. S. conçus par M. W. et fabriqués dans les ateliers de la Société S. sous sa direction ; la S.A.S. S. exploite la marque SAWA comme en fait foi l'extrait K bis ;

Que M. N. à présent salarié de la Société ALLTOP gérée par M. Gérard S. atteste reconnaître les abris de chantier type ALGECO visés par le procès verbal de constat de sortie des lieux, et en réalité de marque Portakabin, qui avaient été démontés par lui et d'autres salariés alors qu'ils étaient salariés de la S.A.S. S. de l'usine Renault de CLEON et avaient été stockés dans les locaux [...] ; que l'attestation de M. N., certes salarié de la Société ALLTOP, est toutefois confirmée par l'inventaire de la S.A.S. S. qui fait état de ces éléments ;

Attendu qu'il n'apparaît pas concevable qu'un tel volume de matériel ait pu être laissé dans les locaux donnés à bail sans que la S.A.S. S. n'ait manifesté d'opposition et exigé du bailleur l'exécution de son obligation de délivrance des locaux, ce qui confirme en tant de besoin qu'elle s'en considérait bien comme la propriétaire ; que dans sa lettre du 16 décembre 2004 adressée à M. Gérard S. revendiquant pour le compte de son père un certain nombre de biens détaillés sur la liste, la S.A.S. S. n'en conteste pas sérieusement la propriété tout en soulignant la gêne que leur présence a pu occasionner ;

Attendu que M. Gérard S. ayant rapporté la preuve de la propriété de la S.A.S. S. de ces matériels figurant sur le site donné à bail lors de l'établissement du constat de sortie, il convient d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté M. Gérard S. de sa demande ;

Sur la demande de remboursement des frais d'enlèvement :

Attendu que M. Gérard S. a fait enlever les matériels par une société dont il est gérant, à savoir la Société ALLTOP et produit une facturation s'élevant à la somme de 30.159,81 € ;

Attendu que la S.A.S. S., sans contester la réalité des opérations d'enlèvement, conteste la facturation produite par M. Gérard S. qu'elle estime surévaluée ; qu'elle fait valoir en outre que l'immeuble a été vendu à l'Etablissement Public Foncier de NORMANDIE et que la prise d'effet devait intervenir au 1er janvier 2005, de sorte que M. Gérard S. ne rapporte pas la preuve d'un préjudice qui aurait consisté en un abattement sur le prix de vente à raison de l'encombrement des lieux ;

Attendu qu'il importe peu que le prix de vente de l'immeuble ait fait l'objet d'un abattement ou non pour encombrement dès lors qu'il est constant que les matériels et matériaux entreposés ont dû être évacués, engendrant un coût pour M. Gérard S. ;

Attendu toutefois que la facturation émane d'une société gérée par M. Gérard S. ; que compte tenu du volume des prestations fournies et pouvant être rapportées aux matériels appartenant à la S.A.S. S., il convient de fixer à la somme de 25.000 € le montant des frais justifiés et dont M. Gérard S. est fondé à obtenir le remboursement ; que M. Gérard S. sera débouté du surplus de sa demande ;

Que la S.A.S. S. sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 3 mai 2005 et capitalisation de ces intérêts dans les conditions de l'article 1154 du Code Civil à compter de la demande de capitalisation formulée pour la première fois par conclusions du 5 septembre 2006 ;

Sur la demande de dommages intérêts de la S.A.S. S. :

Attendu que dès lors que la demande de M. Gérard S. a été reconnue en grande partie fondée, la S.A.S. S. sera déboutée de sa demande de dommages intérêts pour appel abusif ;

Sur les frais et dépens :

Attendu que la S.A.S. S. qui succombe en appel sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel ; qu'elle sera condamnée à rembourser à M. Gérard S. la somme de 463,67 € au titre des frais de sommations et de constat, le constat de sortie des lieux, d'un montant de 434,70 €, devant être supporté pour moitié par M. Gérard S. ;

Que la S.A.S. S. sera déboutée de sa demande au titre de ses frais irrépétibles de première instance et d'appel ;

Qu'elle devra verser à M. Gérard S. la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant publiquement et contradictoirement :

Recevant M. Gérard S. en son appel, infirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris.

Statuant à nouveau :

Condamne la S.A.S. S. à payer à M. Gérard S. la somme de 25.000 € en remboursement des frais d'enlèvement des matériaux et matériels appartenant à la S.A.S. S. et restés dans les locaux et lieux donnés à bail après sa sortie, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 3 mai 2005.

Dit que les intérêts de cette somme seront capitalisés dans les conditions de l'article 1154 du Code Civil à compter du septembre 2006, date de la première demande.

Déboute M. Gérard S. du surplus de sa demande.

Déboute la S.A.S. S. de sa demande de dommages intérêts pour appel abusif et de sa demande fondée sur l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.

Condamne la S.A.S. S. aux dépens de première instance et d'appel qui comprendront les frais de sommation et de constat limités à la somme de 463,67 €.

Condamne la S.A.S. S. à verser à M. Gérard S. la somme de 2.000 € au titre de ses frais irrépétibles.

Accorde à la S.C.P. COLIN VOINCHET RADIGUET ENAULT le bénéfice des dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile.