Cass. 3e civ., 6 avril 2022, n° 21-13.287

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 14 janvier 2021), la société civile immobilière du Reyran (la SCI), propriétaire d'un terrain situé à Fréjus, l'a donné le 30 janvier 1986 à bail à construction à la société anonyme Les Parcs aquatiques de Fréjus, à charge pour elle d'y édifier un centre de loisirs.

2. Par suite d'une fusion-absorption, la société Aqualand, qui était devenue en 2005 associée majoritaire de la SCI, est venue aux droits de la société anonyme Les Parcs aquatiques de Fréjus.

3. Des assemblées générales réunies les 15 avril 2014, 14 avril 2015, 26 avril 2016, 26 avril 2017, 26 avril 2018 et 18 avril 2019 ont décidé l'affectation de 20 % des bénéfices de la SCI aux comptes « report à nouveau » et « autres réserves ».

4. Invoquant un abus de majorité, MM. [T] et [K] [G] et les sociétés Egte, Storus et La Wallone, associés minoritaires de la société, ont demandé l'annulation des délibérations et la distribution des bénéfices aux associés au prorata de leurs droits. Examen du moyen

Enoncé du moyen

5. La société Aqualand et la SCI font grief à l'arrêt d'annuler les quatrièmes résolutions des assemblées générales et de dire que la somme de 520 000 euros provenant des comptes de report à nouveau et autres réserves serait distribuée aux associés de la SCI au prorata de leurs droits, alors :

« 1°/ qu'il est interdit au juge de dénaturer les éléments de la cause ; qu'en vertu de l'article L. 251-1 du code de la construction et de l'habitation, le bail à construction est le contrat par lequel un preneur s'engage, à titre principal, à édifier des constructions clairement identifiées sur le terrain du bailleur ; que le bail du 30 janvier 1986, prorogé par acte du 29 décembre 1999 et son avenant du 14 mars 2007, et qui venait à échéance le 31 décembre 2021, portait sur l'édification par Aqualand d'infrastructures de loisir légères et/ou démontables destinées à demeurer la propriété d'Aqualand à l'issue du bail et stipulait que « Le preneur se propose d'édifier sur le terrain dont s'agit un centre de loisirs à vocation de parc aquatique composé - sur sa partie sud-ouest de parkings, - puis de locaux sanitaires, vestiaires, boutiques, restaurants bars et leurs terrasses, lagons d'enfants, piscine à houles, lagunes de jeux, plage autour, toboggans, aires de pic-nie, espaces verts autour, Ainsi que le tout figure au plan de masse général qui demeurera ci-joint et annexé après mention », que « Le preneur s'oblige à édifier ou faire édifier à ses frais, sur le terrain présentement loué, des constructions conformes aux Plans et devis descriptif analysés en l'exposé qui précède. Il ne pourra apporter au projet de construction ainsi défini aucune modification d'exécution autre que modifications mineures nécessitées par des raisons esthétiques, techniques et économiques, sans avoir obtenu par écrit l'accord du bailleur à leur sujet » et que « Le preneur s'oblige à commencer, les travaux avant le 1er janvier 1986 et à les mener de telle manière que les constructions projetées et les éléments d'infrastructure et d'équipement soient totalement achevée au cours du deuxième semestre 1986 » ; qu'il résultait de ces stipulations que tout projet de construction additionnel non prévu par le plan de masse général en annexe requérait la conclusion soit d'un avenant soit d'un nouveau bail à construction, et que les travaux en litige envisagés pour lesquels les mises en réserve à hauteur de 20 % avaient été votées, et qui consistaient en la construction d'une nouvelle voie d'accès au site, le remblaiement/surélévation du site (avec compensation du volume soustrait à la crue estimé à 2000 m3) et la construction d'un bassin de rétention de 95 m² n'avaient pas été prévus par la bail à construction ; qu'en énonçant qu'il résultait du bail à construction du 30 janvier 1986 que le preneur avait l'obligation d'entretenir les voiries et le terrain, la bailleresse n'ayant pas à en supporter les charges y afférentes, de sorte que la mise en réserve d'une partie des bénéfices n'était pas légitime, la cour d'appel a dénaturé le bail à construction ;

2°/ que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'une stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et de l'entretenir en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; qu'en énonçant, pour dire que les travaux ayant motivé la mise en réserve de 20 % du résultat étaient à la charge du preneur, qu'il résultait du bail à construction du 30 janvier 1986 que le preneur avait l'obligation d'entretenir les voiries et le terrain, sans constater l'existence d'une stipulation expresse mettant à la charge du preneur les travaux de mise aux normes pour prévenir le risque d'inondation arrêté par les autorité administratives, la cour d'appel a violé les articles 1719 et 1720 du code civil ;

3°/ que l'obligation principale du bailleur est de délivrer la chose louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail et d'effectuer notamment les travaux prescrits pour faire face aux risques d'inondation, sauf disposition contraire expresse ; qu'en se bornant à retenir, pour dire que les travaux étaient à la charge du preneur et ne pouvaient légitimer la mise en réserve de 20 % du résultat, qu'il résultait du bail à construction du 30 janvier 1986 que le preneur avait l'obligation d'entretenir les voieries et le terrain, la bailleresse n'ayant pas à en supporter les charges afférentes, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si les travaux en litige consistant en la construction d'une nouvelle voie d'accès au site, le remblaiement/surélévation du site (avec compensation du volume soustrait à la crue estimé à 2000 m3), la construction d'un bassin de rétention de 95 m², afin de prévenir le risque d'inondation, une partie du terrain ayant été classée par les autorités administratives en 2014 en zone à risque, n'étaient pas exclus de la clause VI du bail relative à l'obligation d'entretien et incombaient conséquemment au bailleur, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1719 et 1720 du code civil ;

4°/ que constitue un abus de majorité la décision prise contrairement à l'intérêt social et dans l'unique dessein de favoriser les membres de la majorité au détriment de la minorité ; qu'en se bornant à retenir, pour juger que la mise en réserve de 20 % du résultat votée en 2014, 2015, 2016, 2017, 2018 et 2019 constituait un abus de majorité, que le preneur, soit la société Aqualand, avait l'obligation d'entretenir les voiries et le terrain, la bailleresse n'ayant pas à en supporter les charges afférentes de sorte que le refus de distribution n'était pas légitime, puisque la prise en charge par la Sci du Reyran de ces travaux conduirait à avantager le seul associé majoritaire au détriment des associés minoritaires, que la thésaurisation, dès lors qu'elle dépasse les règles d'une saine gestion, est contraire à l'intérêt de la société, qu'il n'existe aucun projet, qu'il n'y a pas de dettes ni actuelles ni prévisibles, que le retrait des associés minoritaires est toujours refusé malgré leurs demandes réitérées, qu'il n'est fourni aucune indications sur la valeur des parts de la SCI du Reyran dans l'hypothèse d'un rachat des parts sociales, que le capital social déclaré est de 35 064 € et qu'il n'est pas de l'intérêt de la SCI du Reyran de conserver des réserves à hauteur de 8 fois le bénéfice annuel et à hauteur de 24 fois le capital social, la cour d'appel s'est prononcée par des motifs impropres à caractériser en quoi les mises en réserves de 20 % du résultat avaient été prises contrairement à l'intérêt social, et a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil, devenu 1240 du même code ;

5°/ que constitue un abus de majorité la décision prise contrairement à l'intérêt social et dans l'unique dessein de favoriser les membres de la majorité au détriment de la minorité ; qu'en se bornant à retenir, pour juger que la mise en réserve de 20 % du résultat votée en 2014, 2015, 2016, 2017, 2018 et 2019 constituait un abus de majorité, qu'il n'existe aucun projet, qu'il n'y a pas de dettes ni actuelles ni prévisibles, que le retrait des associés minoritaires est toujours refusé malgré leurs demandes réitérées, qu'il n'est fourni aucune indication sur la valeur des parts de la SCI du Reyran dans l'hypothèse d'un rachat des parts sociales, que le capital social déclaré est de 35 064 €, qu'il n'est pas de l'intérêt de la Sci du Reyran de conserver des réserves à hauteur de 8 fois le bénéfice annuel et à hauteur de 24 fois le capital social, la cour d'appel s'est prononcée par des motifs impropres à caractériser que les mises en réserves avaient été prises dans l'unique dessein de favoriser les membres de la majorité au détriment de la minorité, et a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil, devenu 1240 du même code ;

6°/ que l'abus de majorité se caractérise par une décision prise contrairement à l'intérêt général de la société et dans l'unique dessein de favoriser les associés majoritaires au détriment des associés minoritaires ; que dans leurs conclusions d'appel, les sociétés Aqualand et du Reyran soutenaient qu'Aqualand et les associés minoritaires avaient été traités de façon totalement égalitaire en percevant un dividende équivalent à 80 % du bénéfice annuel distribuable des exercices clos au 31 octobre 2012, 2013 et 2014, 2015, 2016, 2017, 2018 et 2019, que l'affectation des résultats des années précédentes aux comptes « report à nouveau » et « autres réserves » relevait d'une gestion prudente dans l'intérêt de la SCI du Reyran et qu'il n'y avait aucune jouissance exclusive ou illicite des fonds de la SCI du Reyran dans la mesure où il n'était pas contesté que lesdits fonds étaient régulièrement déposés sur des comptes distincts de ceux de la société Aqualand, que les comptes « report à nouveau » et « autres réserves » étaient pris en compte dans l'estimation de l'actif déterminant la valeur des parts sociales d'une société de sorte que cela permettait à terme d'augmenter la valeur des parts sociales de la SCI du Reyran et que la non-distribution de 20 % du résultat ne pouvait donc avoir pour but ni pour effet de favoriser la majorité au détriment d'une minorité et de constituer une rupture d'égalité ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

6. En premier lieu, la cour d'appel a constaté que, si la société Aqualand et la SCI justifiaient le refus de distribution des sommes affectées sur les comptes « report à nouveau » et « autres réserves » par la nécessité d'effectuer d'importants travaux de voirie pour améliorer les accès au site, de réaliser le remblaiement ou la surélévation du site pour compenser les volumes soustraits à la crue et de créer un bassin de 95 m² pour sécuriser le terrain contre les risques d'inondation, deux des arrêtés de catastrophe naturelle qu'elles mentionnaient ne concernaient pas la commune de Fréjus, que, si le plan de prévention des risques d'inondation imposait la réalisation de certains travaux dans les cinq ans, aucun aménagement n'avait été réalisé en relation avec ce document et qu'il ne résultait pas des documents produits qu'il y eût obligation de créer un bassin de rétention ni un remblaiement ou une surélévation.

7. Elle a, en outre, relevé, sans dénaturation, qu'il résultait du bail à construction du 30 janvier 1986, prorogé le 29 décembre 1999, et de son avenant du 14 mars 2007 que le preneur, qui devait conserver en fin de bail la propriété de toutes les constructions et de tous les aménagements réalisés sur le terrain ainsi que toutes les améliorations, s'était engagé à prendre en charge les éléments d'infrastructure et l'équipement et à en assurer la conservation en bon état d'entretien.

8. Elle a pu en déduire, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante et sans avoir à relever l'existence d'une clause mettant à la charge du preneur les travaux de mise aux normes pour prévenir le risque d'inondation retenu par les autorités administratives, qu'il résultait de contrat de bail à construction que l'obligation de réaliser les travaux d'entretien des voiries et du terrain incombait au preneur, de sorte que le bailleur n'avait pas à supporter les charges afférentes.

9. En second lieu, la cour d'appel a retenu que les motifs invoqués par la société Aqualand et la SCI pour refuser la distribution des sommes affectées aux comptes de report à nouveau et de réserves, tenant à l'obligation d'exécuter des travaux, n'étaient pas légitimes puisque ces travaux incombaient non pas à la bailleresse mais à la société preneuse à bail, de sorte que leur prise en charge par la SCI eût conduit à avantager la société Aqualand au détriment de MM. [T] et [K] [G] et des sociétés Egte, Storus et La Wallone.

10. Elle a relevé, par ailleurs, qu'alors que le montant des comptes de report à nouveau et de réserves s'élevait à la somme de 860 144 euros au 31 octobre 2018, il n'existait aucun projet ni aucune dette actuelle ou prévisible et qu'il n'était pas dans l'intérêt de la SCI de conserver des réserves à hauteur de huit fois le bénéfice annuel et de vingt-quatre fois le capital social.

11. Ayant ainsi fait ressortir que les décisions dont l'annulation était demandée avaient été prises contrairement à l'intérêt général de la société et dans l'unique dessein de favoriser l'associée majoritaire au détriment des associés minoritaires, la cour d'appel, qui a répondu aux conclusions prétendument délaissées, a légalement justifié sa décision en caractérisant l'abus de majorité.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi.