Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n° 21-23.453

Enoncé du moyen

3. Mme [U] fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes, alors :

« 1°/ que la vente est parfaite dès l'accord des parties sur la chose vendue et sur le prix ; que la preuve du paiement, qui est un fait juridique, peut être rapportée par tous moyens ; qu'en décidant néanmoins que Mme [U] ne pouvait prétendre avoir payé à la Safer le prix de la vente par la seule mention figurant sur la promesse d' achat , qui indique « versement effectués – 30/09/1991 – 8000 francs – espèce », suivie de la signature du représentant de la Safer, motif pris qu'elle ne rapportait pas la preuve de ce paiement par la production d'un reçu libératoire à son nom, la cour d'appel a violé l'article 1341 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, ensemble les articles 1583 et 1589 du code civil ;

2°/ que la  promesse unilatérale d' achat d'un immeuble est celle par laquelle une personne s'engage envers une autre à acheter un immeuble dans l'hypothèse où le bénéficiaire de la promesse déciderait de le vendre ; que le titulaire de l'option, qui a manifesté sa volonté de lever celle-ci, ne peut se prévaloir d'une méconnaissance, par lui-même, des formes convenues entre les parties pour la levée de l'option, afin de se soustraire à son engagement ; qu'en décidant néanmoins que la Safer était fondée à faire valoir qu'elle n'avait pas respecté la formalité convenue pour la levée de l'option, à savoir une lettre recommandée avec demande d'avis de réception adressée à Mme [U] avant le 31 décembre 1991, pour en déduire que la promesse d' achat était caduque, bien que la Safer, titulaire de l'option, n'ait pu se prévaloir d'une méconnaissance, par elle-même, des formalités selon lesquelles la levée de l'option devait être effectuée, la cour d'appel a violé les articles 1583 et 1589 du code civil ;

3°/ que la vente est parfaite dès l'accord des parties sur la chose vendue et sur le prix ; que la  promesse unilatérale d' achat est un avant-contrat qui contient, outre le consentement de l'acquéreur, les éléments essentiels du contrat définitif qui serviront à l'exercice de la faculté d'option du bénéficiaire et à la date duquel s'apprécient les conditions de validité de la vente ; que la partie envers laquelle un engagement contractuel n'a point été exécuté a la faculté de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsque celle-ci est possible ; qu'en décidant néanmoins que la promesse d' achat était caduque, motif pris que l'acte invoqué stipulait que le transfert de propriété ne s'opérerait qu'au jour de l'acte authentique qui n'avait pas été dressé, bien que la Safer ayant levé l'option dont elle bénéficiait, Mme [U] ait été fondée à solliciter l'exécution forcée de la promesse , la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1142 du code civil, dans leurs rédactions antérieures à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, ensemble l'article 1583 du code civil. »

Réponse de la Cour

4. La promesse unilatérale d' achat s'analyse en un contrat par lequel le promettant s'engage à acheter un bien appartenant au bénéficiaire si celui-ci consent à le lui vendre.

5. Appréciant souverainement la valeur et la portée des éléments de preuve qui lui étaient soumis, la cour d'appel, qui a relevé que la SAFER n'avait pas adressé à Mme [U] une lettre recommandée avec demande d'avis de réception avant le 31 décembre 1991, ni ultérieurement, conformément à la clause contractuelle incluse dans la promesse , a pu retenir, par ce seul motif, que la promesse unilatérale d' achat n'avait pas été réalisée à la date fixée à l'acte, qu'elle était devenue caduque et que l'expulsion de Mme [U] était justifiée.

6. Le moyen n'est donc pas fondé.