CA Douai, 8e ch. sect. 4, 15 décembre 2022, n° 21/05145

Par acte sous seing privé du 9 avril 2004, la société anonyme d'HLM Maisons & Cités a donné à bail à M. [P] [N] et Mme [X] [M] un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 5] à [Localité 6] moyennant le versement d'un loyer mensuel de 307,70 euros outre les charges.

Par acte d'huissier en date du 9 mai 2019, la SA d'HLM Maisons & Cités a fait délivrer un commandement à M. [P] [N] et Mme [X] [M] de payer la somme de 878, 30 euros, au titre de l'arriéré de loyers et charges à la date du 29 avril 2019, outre les frais de poursuite (98,20 euros), ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Par acte d'huissier en date du 9 juillet 2019, M. [P] [N] et Mme [X] [M] ont fait assigner la SA d'HLM Maisons & Cités devant le tribunal judiciaire de Douai en vue d'entendre :

- déclarer recevable et bien fondée l'opposition à commandement de payer les loyers délivré à M. [P] [N] et Mme [X] [M] le 9 mai 2019 à la requête de la société Maisons & Cités, et en conséquence l'annuler ou l'invalider pour l'un des motifs suivants :

* violation de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée pour défaut d'indication du montant mensuel du loyer et des charges,

* défaut de justification de la dette de 878,30 euros réclamée par le bailleur social (incompréhension de l'écriture portée au débit du compte en date du 1er octobre 2018 intitulée 'ANNUL L.606'),

* défaut de réintégration de M. [P] [N] et Mme [X] [M] dans leur droit de locataires consécutivement à l'arrêt définitif rendu le 29 novembre 2018 par la 8ème chambre de la cour d'appel de Douai puisque ceux-ci sont toujours considérés comme des occupants sans droit ni titre et non des locataires,

* justification par M. [P] [N] et Mme [X] [M], locataires, du paiement des loyers, lesquels sont à jour du paiement de leurs loyers, annulation de [a facturation « entretien espaces verts» à hauteur de 3,07 euros par mois puisqu'il n'est pas justifié que cette charge nouvelle doit être récupérée à l'encontre des locataires, lesquels procèdent eux-mêmes à l'entretien des espaces verts dépendant de leur logement donné à bail,

- débouter la société d'HLM Maisons & Cités de toutes ses demandes en paiement dirigées à l'encontre de M. [P] [N] et Mme [X] [M],

- condamner la société D'HLM Maisons & Cités au paiement des dépens du commandement de payer les loyers et de l'instance, outre au paiement d'une indemnité procédurale de 700 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Par jugement contradictoire en date du 31 août 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Douai a :

- débouté M. [P] [N] et Mme [X] [M] de leur opposition à commandement,

- débouté M. [P] [N] et Mme [X] [M] de leur demande en remboursement de la somme de 55,08 euros au titre de l'entretien des espaces verts,

- débouté M. [P] [N] et Mme [X] [M] de leur demande de supprimer pour l'avenir de leur décompte locatif le poste « entretien espaces verts »,

- dit que la demande au titre de l'assurance groupe est devenue sans objet,

débouté M. [P] [N] et Mme [X] [M] de leur demande en dommages et intérêts,

- débouté M. [P] [N] et Mme [X] [M] de leur demande de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire,

- déclaré la demande reconventionnelle de la SA d'HLM Maisons & Cités en résiliation de plein droit du contrat de bail irrecevable,

- déclaré la demande reconventionnelle subsidiaire de la SA d'HLM Maisons & Cités en résiliation judiciaire du contrat de bail fondée sur l'existence d'une dette locative irrecevable,

- débouté la SA d'HLM Maisons & Cités de sa demande reconventionnelle subsidiaire en résiliation judiciaire du contrat de bail fondée sur d'autres violations contractuelles,

en conséquence,

- débouté la SA d'HLM Maisons & Cités de ses demandes reconventionnelles d'expulsion et de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation,

- dit que la demande de compensation est sans objet,

- condamné M. [P] [N] et Mme [X] [M] à payer à la SA d'HLM Maisons & Cités la somme de 400 euros (quatre cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- rappelé que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire,

- débouté les parties de leurs plus amples demandes,

- condamné M. [P] [N] et Mme [X] [M] aux dépens de l'instance.

M. [P] [N] et Mme [X] [M] ont relevé appel de cette décision par déclaration en date du 5 octobre 2021, déclaration d'appel critiquant les dispositions de la décision entreprise en ce qu'elle les a déboutés de leur opposition à commandement, de leur demande en remboursement de la somme de 55, 08 euros au titre de l'entretien des espaces verts, de leur demande de supprimer pour l'avenir de leur décompte locatif le poste 'entretien espaces verts', de leur demande en dommages et intérêts, de leur demande de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, en ce qu'elles les a condamnés à payer à MAISONS & CITES la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, déboutés de leurs plus amples demandes et condamnés aux dépens de l'instance.

La SA d'HLM Maisons & Cités a constitué avocat en date du 9 novembre 2021.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 septembre 2022, M. [P] [N] et Mme [X] [M] demandent à la cour de :

- déclarer recevable et bien fondé l'appel interjeté par M. [P] [N] et Mme [X] [M] à l'encontre du jugement rendu les 31 août 2021 par le tribunal judiciaire de Douai,

- le confirmer en ce qu'il a déclaré irrecevables ou mal fondées par la SA d'HLM Maisons & Cités à leur encontre,

- l'infirmer pour le surplus,

- déclarer recevable et bien fondée l'opposition à commandement de payer les loyers délivré à M. [P] [N] et Mme [X] [M] le 9 mai 2019 à la requête de la société Maisons & Cités et en conséquence l'annuler ou l'invalider pour l'un au moins des motifs suivants :

* défaut de réintégration de M. [P] [N] et Mme [X] [M] dans

leur droit de locataires consécutivement à l'arrêt définitif rendu le 29 novembre 2018 par la 8ème chambre de la cour d'appel de Douai puisque ceux-ci ne seront considérés par le bailleur social comme à nouveau des locataires et plus des occupants sans droit ni titre qu'à compter du 1er septembre 2019 (avis d'échéance),

* annulation de la facture 'entretien espaces verts' à hauteur de 3,07 euros par mois pour la période comprise entre le mois d'octobre 2017 et le mois de mars 2020 et à hauteur de la somme de 1,66 euros par mois à compter du mois d'avril 2020 jusqu'à ce que la cour ait rendu son arrêt avec une suppression de cette facturation au-delà , représentant respectivement les sommes de 92,10 euros et 34,86 euros au 31 décembre 2021 outre celle de 35,48 euros correspondant à une régularisation des charges relatives uniquement aux espaces verts, soit en tout la somme de 162,44 euros,

- condamner la SA d'HLM Maisons & Cités rembourser à M. [P] [N] et Mme [X] [M] la somme de 55,08 euros au titre des règlements indus du poste 'entretien espaces verts',

- déduire ou retrancher en toute hypothèse de la créance éventuelle du bailleur social à l'égard de M. [P] [N] et Mme [X] [M] la somme de 162,44 euros correspondant à un poste 'espaces verts' pour la période comprise entre le mois d'octobre 2017 et le mois de décembre 2021 en supprimant pour l'avenir à compter de l'arrêt à intervenir ce poste 'entretien espaces verts' en disant qu'il n'est pas dû par les locataires faute de stipulation contractuelle et de justification par le bailleur de l'entretien espaces verts [Adresse 5] à [Localité 6],

- accorder enfin en toute hypothèse aux locataires des délais de paiement sur une période de 10 mois au visa de l'article 1343-5 du code civil sur le solde résiduel éventuel d'une dette locative en suspendant les effets de la clause résolutoire,

- condamner la société d'HLM Maisons & Cités à payer à M. [P] [N] et Mme [X] [M] la somme de 400 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice consécutif à l'absence de chauffage pour la période comprise entre le mois de septembre 2020 et le 6 janvier 2021 dont la moitié de ce délai se trouve en pleine période de froidure hivernale,

- débouter la SA d'HLM Maisons & Cités de toutes ses demandes fins et conclusions contraires aux présentes,

- infirmer le jugement en ce qu'il a condamné à M. [P] [N] et Mme [X] [M] à payer à la SA Maisons & Cités la somme de 400 au titre des frais irrépétibles de procédure outre les dépens de l'instance,

- condamner la SA d'HLM Maisons & Cités au paiement des dépens du commandement de payer les loyers ainsi qu'au paiement des dépens de première instance et d'appel,

- condamner la SA d'HLM Maisons & Cités au paiement d'une indemnité procédurale de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

Dans ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 6 septembre 2022, la SA Maisons et Cités soginorpa demande à la cour de :

- confirmer le jugement rendu par le juge du contentieux et de la protection le 31 août 2021 en ce qu'il a débouté M. [P] [N] et Mme [X] [M] de leur opposition à commandement, de leur demande de remboursement de la somme de 55,08 euros au titre de l'entretien des espaces verts, de leur demande de supprimer pour l'avenir de leur décompte locatif le poste « entretien espaces verts », de leur demande en dommages et intérêts, de leur demande de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire,

- débouter M. [P] [N] et Mme [X] [M] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

- condamner M. [P] [N] et Mme [X] [M] à verser à la SA Maisons et Cités soginorpa , la somme de 2000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,

- les condamner aux dépens de l'instance.

Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Sur l'opposition à commandement de payer

A titre liminaire, la cour relève que les dispositions du jugement entrepris qui ont déclaré le bailleur irrecevable en sa demande reconventionnelle tendant tant à la constatation qu'au prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail ne font l'objet ni d'un appel principal ni d'un appel incident de sorte que la cour n'est pas saisie sur ces points.

Par acte d'huissier en date du 9 mai 2019, la SA Maisons et Cités soginorpa a fait délivrer à M. [N] et Mme [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme de 870,30 euros au titre de l'arriéré de loyers et de charges à la date du 29 avril 2019.

En premier lieu, M. [N] et Mme [M] sollicitent l'annulation de ce commandement de payer en faisant valoir qu'ils n'ont pas été réintégrés dans leurs droits de locataires consécutivement à l'arrêt rendu par la cour de céans le 29 novembre 2018.

Par arrêt en date du 29 novembre 2018, la cour d'appel de Douai a notamment jugé que compte tenu du respect des délais de paiement rétroactifs accordés par le présent arrêt à Mme [X] [M] et M. [P] [N], la clause résolutoire du bail du 8 avril 2004 conclu entre Mme [M] et M. [N] et la SAS Soginorpa devenue la société Maisons et cités soginorpa est réputée ne jamais avoir joué à la suite du commandement de payer délivré le 18 novembre 2006.

Si les avis d'échéances produits par les locataires portent la mention 'indem occup sans droit' au titre du réglement du loyer, force est de constater que cette seule mention, régularisée à partir de l'avis d'échéance du mois de septembre 2019 qui porte la mention 'loyer principal', ne suffit pas à caractériser l'existence d'une violation des droits des locataires, M. [N] et Mme [M] ne tirant de plus aucune conséquence juridique de cette erreur matérielle.

En outre, les locataires précisent produire aux débats l'intégralité des avis d'échéances de loyers et des réglements effectués et rapporter dès lors suffisamment la preuve qui leur incombe de l'ensemble des paiements réalisés au profit du bailleur, justifiant être à jour du paiement des loyers au 31 août 2022.

Toutefois, c'est à juste titre que le premier juge a relevé qu'alors qu'il ressort des décomptes produits par le bailleur que la dette visée au commandement délivré le 9 mai 2019 pour un montant de 878,30 euros n'a pas été régularisée dans le délai de deux mois, trois versements étant intervenus en paiement du loyer courant et de la dette d'un montant de 397,78 euros le 15 mai 2019, d'un montant de 397,78 euros le 17 mai 2019 et d'un montant de 382,76 euros le 11 juin 2019, laissant subsister un solde débiteur de 95,76 euros, les avis d'échéances produits aux débats par les locataires ne constituent pas des quittances de loyers, les avis correspondant à la période visée au commandement de payer mentionnant tous un solde débiteur.

Enfin, M. [N] et Mme [M] contestent la somme réclamée au titre du commandement de payer en soutenant qu'ils ne sont pas redevables des sommes réclamées pour l'entretien des espaces verts, déduisant ainsi le montant sollicité au titre du poste ''espaces verts' du montant du loyer et des charges.

Aux termes du décret n°87-713 du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables, les opérations de coupe, désherbage, sarclage, ratissage, nettoyage et arrosage des espaces verts communs constitue une charge récupérable.

Le premier juge a justement relevé qu'alors que l'article 9 du contrat de bail relatif aux charges récupérables prévoit que celles-ci comprennent notamment 'les dépenses d'entretien et de menues réparations des parties communes extérieures et des équipements à usage commun', les frais réclamés pour l'entretien des espaces verts ne correspondent pas à l'entretien de leur jardin privatif qui leur incombe personnellement au titre de leurs obligations locatives mais à celui des espaces communs.

En conséquence, M. [N] et Mme [M] ne justifiant pas du réglement de la dette locative visée dans le commandement de payer dans les deux mois de sa délivrance, c'est à bon droit que le jugement entrepris les a déboutés de leur opposition à commandement, la décision entreprise étant donc confirmée de ce chef.

Par ailleurs, c'est également à juste titre que le premier juge a débouté M. [N] et Mme [M] de leur demande au titre du remboursement de la somme de 55,08 euros au titre du réglement du poste 'entretien espaces verts' et de celle tendant à la réduction de la somme de 162,44 euros correspondant au poste 'entretien espaces verts' pour la période comprise entre le mois d'octobre 2017 et le mois de décembre 2021.

La décision entreprise sera donc également confirmée de ce chef.

Sur la demande en dommages et intérêts pour préjudice de jouissance

Aux termes des dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne faisant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en oeuvre échelonnée.

(...)

Le bailleur est obligé:

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des 1er et 2ème alinéas.

b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices et défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a) ci-dessus;

c) D'entretenir les locaux en bon état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués;

d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

L'article 3 du décret du 30 janvier 2002 prévoit que le bailleur est tenu de fournir une installation permettant un chauffage normal adapté aux caractéristiques du logement et l'article 2 du même décret dispose en son point 4 que les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude doivent être conformes aux normes de sécurité définies par les lois et réglements et doivent être en bon état d'usage et de fonctionnement.

M. [N] et Mme [M] sollicitent l'allocation de la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts en raison d'une privation de chauffage pour une période de quatre mois durant l'hiver 2020-2021. Ils font valoir que la cheminée était vétuste et a conduit le bailleur a procédé au remplacement du tubage en janvier 2021 soit quatre mois après la notification de l'avis d'interdiction d'utilisation du chauffage.

Il résulte du procès-verbal de constat établi par acte d'huissier de justice en date du 4 septembre 2020 après la délivrance d'une ordonnance sur requête rendue 5 février 2020 autorisant le bailleur à visiter le logement avec l'assistance éventuelle des personnes prévues à l'article L.142-1 du code des procédures civiles d'exécution en l'absence de l'occupant du local ou si ce dernier en refuse l'accès, la présence d'un serrurier le cas échéant, que la société Dhaisne Houdart, mandatée par le bailleur aux fins de procéder au contrôle des conduits de cheminée, a annoncé aux occupants l'interdiction d'utiliser le conduit et a établi un rapport que Mme [M] a refusé de signer.

Si les locataires affirment que les travaux de tubage de la cheminée n'ont été réalisés que le 6 janvier 2021, les privant de chauffage pendant quatre mois, c'est à juste titre que le premier juge a relevé qu'ils ne justifient pas de l'imputation de ces désordres au seul bailleur ni de la durée pendant laquelle ils ont subsisté, les seules photographies produites aux débats, qui ne sont confortées par aucun autre élément du dossier, étant insuffisantes à en justifier.

En conséquence, M. [N] et Mme [M] seront déboutés de leur demande indemnitaire à ce titre, le jugement déféré étant confirmé sur ce point.

Sur la demande en délais de paiement

M. [N] et Mme [M] sollicitent le bénéfice de délais de paiement d'une durée de dix mois.

S'il résulte des pièces produites aux débats que M. [N] a rencontré des problèmes de santé, étant en arrêt maladie du 18 juin au 7 août 2020, force est de constater que les locataires ne produisent aux débats aucun justificatif récent de leurs ressources actuelles permettant de démontrer leur capacité d'honorer un échéancier, ainsi que l'a justement relevé le premier juge, alors même que le bailleur produit aux débats un décompte actualisé au 26 janvier 2022 faisant état d'une dette locative d'un montant de 1 172,87 euros.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande de délais de paiement formée par les appelants, la décision entreprise étant confirmée sur ce point.

Sur les autres demandes

Alors que le présent litige ne porte pas sur l'établissement d'une dette locative postérieurement aux causes du commandement de payer délivré par acte d'huissier de justice en date du 9 mai 2019, il y a lieu de rejeter la demande des locataires tendant à la déduction de diverses sommes prélévées notamment au titre des frais de justice par la SA Maisons et cités soginorpa.

Il y a lieu de confirmer la décision entreprise en ces dispositions relatives aux dépens et à l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

M. [N] et Mme [M] qui succombent en leur recours, seront condamnés à supporter les dépens d'appel qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle.

Il n'apparaît pas inéquitable de les condamner à verser à la SA Maisons et cités soginorpa la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Constate qu'elle n'est pas saisie d'un appel des dispositions du jugement qui ont déclaré la SA Maisons et cités Soginorpa irrecevable en ses demandes tendant à la constatation et au prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail ;

Statuant dans les limites de l'appel,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Déboute M. [P] [N] et Mme [X] [M] de l'ensemble de leurs demandes relatives à la créance de la SA Maisons et cités Soginorpa au titre du poste 'entretien espaces verts',

Déboute M. [P] [N] et Mme [X] [M] de leur demande en déduction ou retranchement de la somme de 660,04 euros et de l'indemnité procédurale de 400 euros imputée le 30 septembre 2021 ainsi que de la somme de 214,32 euros imputée au titre des frais de justice le 31 octobre 2020,

Condamne M. [P] [N] et Mme [X] [M] à payer à la SA Maisons et cités Soginorpa la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel.

Condamne M. [P] [N] et Mme [X] [M] aux dépens d'appel qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle.