CA Versailles, 13e ch., 4 juillet 2013, n° 12/08961

La SAS Sefrim a été mise en redressement judiciaire le 4 novembre 2010 par le tribunal de commerce de Versailles puis en liquidation judiciaire par jugement du 12 avril 2012 qui a désigné la Selarl SMJ liquidateur.

La SAS Sefrim est propriétaire de plusieurs biens immobiliers situés notamment sur la commune de Gassin (Var).

Par ordonnance du 17 septembre 2012, le juge commissaire a fixé un délai pour le dépôt des offres d'acquisition de ces biens qui expirait le 24 octobre 2012.

Huit offres ont été déposées et soumises pour observations au créancier hypothécaire, au dirigeant de la société débitrice et au contrôleur.

A l'audience du 24 octobre 2012, le juge commissaire a décidé le renvoi de l'examen des offres au 5 décembre 2012 en vue de leur amélioration.

MM. T. et d. ont amélioré leurs offres respectives.

Finalement, par ordonnance du 11 décembre 2012, le juge commissaire a :

- dit être d'avis de retirer le bien sis à Grimaud de la vente,

- rejeté l'offre de la société Leto relative au bien situé boulevard des Crêtes à Gassin et dit que ce bien devra faire l'objet d'une vente aux enchères publiques,

- ordonné la vente de l'immeuble situé à Gassin, lotissement résidence du Golf, 25 Bd de Provence, au profit de la SCI Delambre dont M. T. est le gérant ou de toute personne physique ou morale qu'il pourrait se substituer, moyennant le prix de 1 300 000 euros et a fixé la prise de possession à la date de son ordonnance.

Pour statuer ainsi, le juge commissaire a retenu que si l'offre de M. W est la plus intéressante financièrement, elle ne présente aucune garantie quant au paiement du solde du prix de cession et a jugé que l'offre déposée par M. T. présentait plus de garanties pour les créanciers.

Par déclaration reçue au greffe de la cour le 28 décembre 2012, la société Sefrim a interjeté appel de cette ordonnance, tandis que la Banque populaire Côte d'azur (la BPCA) a fait appel le 2 janvier 2013 et M. W le 15 février 2013.

Ces trois recours ont été joints par ordonnance du 7 mars 2013.

Par dernières conclusions du 19 avril 2013, la société Sefrim demande à la cour:

- l'infirmation de l'ordonnance du juge commissaire en ce qu'elle a ordonné la cession de l'immeuble situé à Gassin, lotissement résidence du Golf, 25 Bd de Provence, au profit de la SCI Delambre représentée par M. T.,

- sa confirmation en ses autres dispositions, notamment en ce qu'elle a considéré que les offres formulées pour le bien sis... étaient insuffisantes au regard de l'estimation faite par M. A., expert judiciaire mandaté, et en ce que l'ordonnance a dit que ce bien devait être vendu aux enchères publiques, et en ce qu'elle a ordonné le retrait de la vente du bien sis à Grimaud compte tenu de la procédure pendante,

- d'user de son pouvoir d'évocation, et d'ordonner la cession du bien situé à Gassin, lotissement résidence du Golf, 25 Bd de Provence, au profit de M. W pour le prix net vendeur de 1 550 000 euros.

Elle fait essentiellement valoir :

- que son appel est recevable, le débiteur en liquidation judiciaire dessaisi disposant d'un droit propre pour exercer un recours à l'encontre de l'ordonnance du juge commissaire rendue en application de l'article L. 642-19 du code de commerce,

- qu'aucune irrecevabilité de son appel ne peut s'induire du fait que la société Sefrim n'a intimé que le liquidateur judiciaire puisque le repreneur évincé n'a aucune prétention à soutenir et que le créancier inscrit n'a pas davantage la qualité de partie au procès, et qu'en tout état de cause, les repreneurs évincés, le créancier hypothécaire et les contrôleurs ont été intimés par M. W et la BPCA dans le cadre de la procédure,

- que le juge commissaire a fait une inexacte appréciation de la valeur et des garanties respectives des offres, celle de M. W étant la mieux disant et dotée de garanties supérieures à celle de M. T..

M. W, par conclusions du 19 avril 2013, demande :

- pour violation du principe du contradictoire, l'annulation de l'ordonnance du juge commissaire,

- de constater que son offre est la plus élevée,

- de constater qu'il justifie de garanties pour l'intégralité du prix,

- d'ordonner la cession amiable du bien sis à Gassin, lotissement résidence du Golf, 25 Bd de Provence, à son profit moyennant le prix de 1 550 000 euros et ce dans les conditions de son offre,

- fixer la prise de possession à la date de la décision.

Il soutient en substance :

- que M. T. a manifestement bénéficié d'informations non communiquées aux autres offrants et qu'il est faux que lors de l'audience du 24 octobre 2012, les dépositaires d'offres aient été invités à  les améliorer, de même que la question des garanties et du mode de paiement n'ont pas été préalablement abordées devant le juge commissaire

- que lui-même a réévalué son offre pour tenir compte des observations du créancier hypothécaire et du contrôleur,

- que le juge commissaire a donc commis un excès de pouvoir en ne retenant pas l'offre la mieux disant et en se prononçant sur le financement du solde du prix sans débat contradictoire préalable sur ce point,

- qu'il réitère son offre et fournit une garantie bancaire à première demande pour l'intégralité du prix.

M. T. et la SCI Delambre ont conclu le 22 avril 2013 pour voir :

- juger la BPCA, M. W et la société Sefrim irrecevables en leurs appels,

Subsidiairement,

- dire caduque l'offre d'acquisition de M. W depuis le 17 décembre 2012,

- débouter la société Sefrim de sa demande d'infirmation de l'ordonnance du juge commissaire,

- débouter la BPCA de ses demandes tendant à voir annuler et subsidiairement infirmer l'ordonnance et aux fins de renvoi de l'affaire pour qu'il soit de nouveau statué sur la vente de l'immeuble litigieux,

- débouter la BPCA de sa demande de voir ordonner subsidiairement la vente aux enchères du bien immobilier avec une mise à prix de 1 550 000 euros,

- débouter M. W de sa demande tendant à voir examiner par la cour les offres présentées,

- condamner in solidum la BPCA, M. F. et M. W au paiement d'une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au profit des concluants.

A titre subsidiaire,

- confirmer l'ordonnance sauf à ce que M. W justifie détenir des fonds permettant de financer l'opération,

En tout état de cause,

- condamner in solidum la BPCA, M. W et la société Sefrim à leur payer la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

M. T. et la SCI Delambre font valoir :

- que le créancier inscrit ne peut former un recours contre l'ordonnance du juge commissaire dans le seul but de contester le prix mais doit exercer la surenchère, de sorte que l'appel de la BPCA est irrecevable, d'autant qu'il paraît avoir été exercé au-delà du délai de 10 jours, que l'appel nullité ne lui est pas davantage ouvert,

- que M. W, auteur d'une offre écartée, n'a aucune prétention à soutenir et n'est pas partie au litige, de sorte qu'il est irrecevable en son appel et qu'en l'absence d'excès de pouvoir du juge commissaire, il est également irrecevable à exercer un appel nullité,

- que l'appel de la société Sefrim est irrecevable en raison du dessaisissement du débiteur en liquidation judiciaire et qu'il a en outre été formé contre une ordonnance du 18 décembre 2012" alors que l'ordonnance objet de la présenté procédure est en date du 11 décembre 2012 et qu'il n'est pas justifié que l'appel ait été formé dans le délai de l'article R.661-3 du code de commerce,

Subsidiairement sur le fond,

- que le juge commissaire a fait une exacte appréciation des offres en faisant le choix d'une vente amiable plus simple et moins coûteuse qu'une vente aux enchères surtout dans un contexte de baisse du marché immobilier et pour un bien inachevé et non entretenu, et également en retenant l'offre de M. T. pour le compte de la SCI Delambre qui était initialement la plus élevée et qui est la plus aboutie et celle présentant le plus de garanties,

- que l'offre de M. T. pour le compte de la SCI Delambre est toujours valable comme ne comportant pas de date de validité contrairement à celle de M. W caduque depuis le 17 décembre 2012 et bénéficie de garanties complémentaires à savoir la réitération de la proposition de financement de la banque Crédit agricole du 21 mars 2013 et d'une confirmation de la HSBC du 22 mars 2013,

- que les offres respectives doivent être appréciées au 5 décembre 2012, date à laquelle l'offre de M. T. était supérieure à celle de M. W,

La BPCA, par conclusions du 19 avril 2013, demande à la cour de :

- rejeter comme irrecevable le moyen tendant à l'irrecevabilité de l'appel,

- annuler ou subsidiairement infirmer l'ordonnance du juge commissaire en ce qu'elle ordonne la cession amiable du bien sis à Gassin, lotissement résidence du Golf-25 Bd de Provence au profit de la SCI Delambre dont M. T. est le gérant, moyennant le prix de 1 300 000 euros,

A titre principal,

- renvoyer l'affaire au juge commissaire pour qu'il soit statué sur la cession du bien précité,

A titre subsidiaire,

- évoquer l'affaire et ordonner la vente aux enchères publiques du bien immobilier dont s'agit sur une mise à prix qui ne saurait être inférieure à 1 550 000 euros,

Très subsidiairement,

- constater que la notification de l'ordonnance est irrégulière à l'égard de la BPCA,

En tout état de cause,

- débouter les autres parties de toutes demandes contraires aux écritures de la BPCA.

Elle fait essentiellement valoir :

- que le moyen tendant à l'irrecevabilité de l'appel ne pouvait être soulevé que devant le conseiller de la mise en état et qu'il est sans objet, l'appel étant un appel nullité,

- que la BPCA a un intérêt patrimonial et donc juridique à exercer un recours contre l'ordonnance qui porte directement atteinte à ses droits de créancier titulaire d'une sûreté réelle sur le bien et qu'en l'espèce, le produit attendu de la vente de l'immeuble n'apurera pas la créance de la BPCA et pas davantage le passif de la liquidation judiciaire,

- que l'ordonnance doit être annulée pour violation de la contradiction et pour contrariété de motifs qui équivaut à une absence de motifs.

Me Souchon, en qualité de liquidateur judiciaire de la société SMGT, créancier hypothécaire, a conclu le 27 mars 2013 pour s'en rapporter à justice.

Enfin, la Selarl SMJ, ès qualités, a conclu le 18 avril 2013 pour voir :

- juger irrecevables les appels interjetés par la BPCA, la société Sefrim et par M. W,

Subsidiairement,

- confirmer l'ordonnance sauf à ce que M. W justifie détenir les fonds permettant de réaliser l'opération,

En tout état de cause,

- condamner in solidum la BPCA, M. W et la société Sefrim à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Le liquidateur judiciaire soutient :

- que l'appel de la société Sefrim est irrecevable en raison de son dessaisissement et parce qu'elle n'a intimé que le liquidateur,

- que la BPCA ne justifie pas de l'existence de son droit d'action individuel, seul le liquidateur judiciaire veillant à la sauvegarde des intérêts de la collectivité des créanciers,

- que la Cour de cassation a écarté le recours nullité pour violation d'un principe essentiel de procédure et qu'en outre, des personnes qui ne sont pas parties ne peuvent former appel nullité, ce qui est le cas du candidat évincé,

- que la décision du juge commissaire a fait une juste appréciation des conditions de la vente et des offres en présence, sauf à ce que M. W justifie détenir les fonds permettant de réaliser l'acquisition.

Les sociétés Leto et Laumagest ont été assignées devant la cour et ont reçu signification des conclusions de M. W. Elles n'ont pas constitué avocat.

Le dossier a été transmis au Ministère public qui s'en rapporte à justice.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie aux dernières conclusions signifiées conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

- Sur les fins de non-recevoir

L'ordonnance déférée a autorisé la vente de gré à gré de l'immeuble déjà désigné situé à Gassin conformément aux dispositions de l'article L.642-18 du code de commerce ;

Toute personne intéressée peut former le recours prévu par l'article R 642-37-1 du même code qui dispose : Le recours contre les ordonnances du juge commissaire rendues en application de l’article L. 642-18 est formé devant la cour d'appel’.

La recevabilité de l’appel de la BPCA

Contrairement aux prétentions de la BPCA, le moyen tiré de l'irrecevabilité de son recours est recevable, puisque la présente procédure a été instruite selon les dispositions de l'article 905 du code de procédure civile de sorte qu'en l'absence de conseiller de la mise en état, la fin de non-recevoir n'avait pas à être soumise à ce juge.

Le recours de l'article R. 642-37-1 est soumis aux fins de non-recevoir, et en particulier à celle découlant de l'absence d'intérêt

Lorsque la vente intervient de gré à gré, tout créancier dont le titre est inscrit, peut requérir la mise de l'immeuble aux enchères et adjudications publiques, par application des dispositions de l'article 2480 du Code civil ; le fait que l'immeuble vendu de gré à gré soit la propriété d'un débiteur en liquidation judiciaire n'est pas de nature à exclure ce droit de surenchère.

Ainsi, à défaut de dispositions dérogatoires à cette procédure contenues dans les textes régissant la vente des actifs immobiliers du débiteur en liquidation judiciaire, le créancier inscrit ne peut former un recours contre l'ordonnance du juge commissaire dans le seul but de contester le prix fixé, mais doit recourir à la procédure de surenchère.

L'appréciation de l'intérêt à agir de la BPCA ne peut se trouver modifié par la précision qu'elle exerce un appel nullité contre l'ordonnance du juge commissaire, précision que ne conforte au demeurant aucune indication quant à un excès de pouvoir imputable au juge commissaire, la violation alléguée du principe de la contradiction et la contrariété de motifs invoqués ne pouvant constituer un tel excès de pouvoir.

De même, l'allégation qui ne repose sur aucun fait avancé ni démontré suivant laquelle la notification de l'ordonnance du juge commissaire faite à la BPCA serait irrégulière est sans portée sur l'existence ou non d'un intérêt à agir de la banque.

En l'espèce, la BPCA conteste l'ordonnance au motif que le prix de vente est insuffisant et ce grief trouve sa parade dans la mise en oeuvre de la procédure de surenchère.

Elle sollicite également, subsidiairement, que la cour évoque et ordonne la vente aux enchères publiques. Ce faisant, la BPCA ne justifie pas davantage de son intérêt puisque comme cela a déjà été indiqué, ce créancier a la faculté d'exercer son droit de surenchère nonobstant la liquidation judiciaire de son débiteur.

Enfin, la BPCA ne peut pas non plus fonder la recevabilité de son recours sur le fait qu'elle l'exercerait dans l'intérêt collectif des créanciers dont seul le liquidateur judiciaire présent en la cause a la charge.

Finalement, la BPCA ne justifie donc pas d'un intérêt pour former un recours contre l'ordonnance du juge commissaire et ce recours ainsi que toutes ses demandes doivent être déclarés irrecevables.

La recevabilité de l’appel de M. W

L'auteur d'une offre d'acquisition de gré à gré d'un actif d'un débiteur en liquidation judiciaire, n'ayant aucune prétention à soutenir au sens des articles 4 et 31 du code de procédure civile, n'est pas recevable à exercer un recours, même en invoquant un excès de pouvoir, contre la décision du juge commissaire ordonnant la vente au profit de l'auteur d'une offre concurrente.

M. W est l'auteur d'une offre d'acquisition du bien litigieux qui n'a pas été retenue par le juge commissaire.

Son recours est en conséquence irrecevable et l'invocation d'un excès de pouvoir du juge commissaire au soutien d'une demande d'annulation de l'ordonnance ne modifie pas la situation procédurale de l'auteur de l'offre non retenue qui n'est entendu par le juge commissaire que comme auteur d'une offrre contractuelle et se voit notifier l'ordonnance comme candidat évincé, sans que ces diligences lui confèrent la qualité de partie, de sorte qu'il ne peut exercer ni recours nullité, ni recours réformation contre l'ordonnance.

La recevabilité de l’appel de la société Sefrim

La société Sefrim a formé son recours devant la cour d'appel par déclaration du 28 décembre 2012 alors que la lettre recommandée avec demande d'avis de réception du greffe du tribunal de commerce lui ayant notifié l'ordonnance du juge commissaire est datée du 19 décembre 2012. Il en résulte nécessairement que le recours a été exercé dans le délai de dix jours de l'article R.621-21 du code de commerce.

S'agissant de l'erreur de forme affectant la déclaration d'appel de la société Sefrim qui a indiqué qu'il était dirigé à l'encontre d'une ordonnance du 18 décembre 2012 (au lieu du 11 décembre 2012), elle ne peut entraîner l'irrecevabilité de l'appel invoquée et la nullité de la déclaration d'appel n'est pas davantage encourue puisqu'aucun grief n'en est résulté pour les autres parties, le numéro de RG de l'ordonnance mentionné étant exact, d'autres appels de la même ordonnance ayant été enregistrés dans les jours qui ont suivi, rapprochés sans difficulté du premier puis joints, de sorte qu'aucune méprise n'a pu exister quant à l'ordonnance déférée à la cour.

En dépit de son dessaisissement et en vertu de ses droits propres, la société Sefrim débitrice en liquidation judiciaire est recevable à exercer le recours de l'article R. 642-37-1 du code de commerce. La société débitrice justifie en effet d'un intérêt à critiquer l'ordonnance du juge commissaire ordonnant la vente d'un de ses actifs immobiliers en ce qu'elle a écarté l'offre la mieux disante pour en préférer une autre dont il a jugé qu'elle présentait davantage de garanties.

Quant au fait que la société Sefrim n'a intimé que la Selarl SMJ ès qualités, il ne peut constituer une cause d'irrecevabilité s'agissant des candidats évincés qui ne sont pas des parties et n'ont aucune prétention à faire valoir et cette fin de non-recevoir n'est invoquée que par la Selarl SMJ qui a été régulièrement intimée, et non par la BPCA qui ayant elle-même formé un recours dès le 2 janvier 2013 s'est dès lors trouvée dans la cause, ni par M. T. et la SCI Delambre qui ont été intimés par les autres appelants.

En conséquence, il y a lieu de déclarer recevable l'appel de la société Sefrim.

- Sur le fond

Les biens immobiliers appartenant à la société Sefrim situés à Grimaud et à Gassin ont fait l'objet d'une expertise afin d'en estimer la valeur vénale diligentée par M. A., expert judiciaire, qui a déposé son rapport le 14 mai 2011.

Le bien objet de la vente litigieuse, situé à Gassin 25 Bd de Provence, est, selon le rapport précité, une villa située en deuxième zone au fond de la parcelle, non terminée avec piscine peu avancée au sein d'un lotissement sise sur un terrain de 1292 m² et dont la surface hors oeuvre nette est de 215 m² et que l'expert a évaluée à 1 950 000 euros.

L'ordonnance du juge commissaire déférée à la cour n'est pas critiquée en ce qu'elle a retiré de la vente le bien de Grimaud, rejeté l'offre faite par une société Leto sur le bien situé 11boulevard des Crêtes à Gassin et a dit que cet immeuble devra faire l'objet d'une vente aux enchères publiques.

N'est donc en litige que le sort du bien situé 25 boulevard de Provence à Gassin pour lequel le juge commissaire a eu à examiner deux offres (les autres offres concernant les autres biens ou étant globales pour plusieurs immeubles).

Devant le premier juge, M. W offrait, après levée de l'ambiguïté quant à la TVA, un prix de 1 550 000 euros TTC net vendeur et avait remis un chèque de caution de 630 000 euros au liquidateur judiciaire ès qualités.

M. T. pour le compte de la SCI Delambre offrait quant à lui un prix de 1 300 000 euros TTC net vendeur et justifiait d'une caution bancaire de la Caisse régionale de crédit agricole mutuel Brie Picardie à concurrence de 600 000 euros et indiquait que le solde du prix serait financé sur fonds propres sans condition suspensive.

Le juge commissaire s'est déterminé en faveur de l'offre de M. T. en dépit d'un prix offert moins élevé en considérant que l'offre de M. W ne présentait aucune garantie quant au paiement du solde du prix de cession, tandis que celle de M. T. présentait davantage de garanties pour les créanciers.

L’appel, par l'effet dévolutif, remet la chose jugée en question devant la cour qui doit statuer à nouveau en fait et en droit, ce qui rend sans portée le moyen soulevé par M. T. quant à la durée de validité de l'offre de son concurrent devant le juge commissaire, dans la mesure où M. W a réitéré son offre devant la cour.

La cour doit en conséquence se prononcer en fonction des offres présentées devant elle sans qu'il y ait lieu de renvoyer les parties devant le juge commissaire.

Devant la cour, les offres respectives de MM. T. et d. se présentent de la manière suivante :

M. T. pour le compte de la SCI Delambre maintient son offre d'achat au prix de 1 300 000 euros net vendeur et verse au dossier une lettre de la banque HSBC du 22 mars 2013 confirmant son accord pour l'octroi d'un prêt d'un montant global de 1 550 000 euros et un document émanant du Crédit agricole daté du 21 mars 2013 relatif à un projet St Tropez et évoquant plusieurs hypothèses de prêts de 1 400 000 euros.

M. W a réitéré son offre d'acquérir pour un prix de 1 550 000 euros TTC net vendeur par une offre du 5 mars 2013, valable du 1er avril 2013 au 30 septembre 2013, et certifiant ne pas avoir recours à une condition suspensive et affirmant que le bien sera financé sur fonds propres. Il a joint à cette offre une garantie de paiement émanant de la SA BNP Paribas Fortis signée le 2 avril 2013 pour la somme de 1 550 000 euros.

En fonction de ces éléments, il est certain que l'offre de M. W est non seulement la mieux disante, mais bénéficie également de garanties pleinement satisfaisantes pour les créanciers quant au paiement du prix.

Elle doit donc être préférée à celle de M. T..

Et le choix d'une vente de gré à gré doit être confirmé puisque le prix offert par M. W, s'il est inférieur à l'évaluation faite par l'expert judiciaire en mai 2011, apparaît néanmoins convenable, compte tenu de la baisse du marché immobilier depuis deux ans attestée par les professionnels du secteur, de l'inachèvement du bien, et des prix des transactions récemment réalisées à proximité de la maison en cause justifiés au dossier.

Il n'apparaît pas qu'une vente aux enchères, procédure coûteuse, lourde et aléatoire, répondrait davantage à l'intérêt des créanciers de la liquidation judiciaire.

La vente amiable sera en conséquence ordonnée au profit de M. W aux conditions précitées, sous la condition suspensive de la conclusion de l'acte de vente par acte authentique dans les quatre mois de la signification du présent arrêt.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement et par décision réputée contradictoire,

Déclare irrecevables les recours formés par la BPCA et par M. W,

Déclare recevable le recours formé par la société Sefrim,

Confirme l'ordonnance rendue par le juge commissaire le 11 décembre 2012, sauf en ce qu'elle a ordonné la vente de l'immeuble situé à Gassin, lotissement résidence du Golf, 25 Bd de Provence, au profit de la SCI Delambre dont M. T. est le gérant ou de toute personne physique ou morale qu'il pourrait se substituer, moyennant le prix de 1 300 000 euros et a fixé la prise de possession à la date de l'ordonnance,

L'infirme de ce chef et statuant à nouveau,

Ordonne la vente de l'immeuble sis à Gassin (83 580) lotissement Résidence du Golf, 25 boulevard de Provence cadastré section A n° 1654, au profit de M. W, moyennant le prix de 1 550 000 euros TTC net vendeur, aux conditions figurant dans l'offre réitérée le 5 mars 2013, et sous la condition suspensive de la conclusion de l'acte authentique de vente dans les quatre mois de la signification du présent arrêt,

Déboute M. T. et la SCI Delambre de leurs demandes,

Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile et rejette les demandes formées à ce titre,

Ordonne l'emploi des dépens en frais de liquidation judiciaire et accorde aux avocats de la cause qui peuvent y prétendre, le droit de recouvrement conforme aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.