CA Rennes, 2e ch., 17 juin 2016, n° 15/01527

Par suite de leur acquisition réalisée en 2008 dans le cadre d'une opération de défiscalisation concernant plusieurs hôtels, M. Jean-Paul B., Mme Béatrice G., M. Bertrand B. M., M. Cédric C. M. Jérôme C., M. Dominique D., M. François L., M. Nicolas P., Mme Virginie P., la S.A.R.L. B. PATRIMOINE, M.Georges P., M. André T., la S.A.R.L. D. PATRIMOINE, M.Mara D., la S.A.R.L. P. PATRIMOINE, M. Didier LE C., M. Jérôme W. (ensemble ci-après : les copropriétaires) sont propriétaires de lots constitués de chambres équipées de mobilier et d'équipement, et quotes parts des parties communes, dépendant de la copropriété de l'immeuble dans lequel était exploité l'hôtel Le Marini à la Baule.

Par ailleurs, la société FPGO avait fait l'acquisition 'murs et fonds' des hôtels Marini et Palmeraie en vue d'y réaliser des travaux d'amélioration et d'aménagement, et de procéder d'une part, à une division des murs en lots de copropriété, chaque chambre étant destinée à être vendue meublée à un investisseur, d'autre part, à transmettre l'exploitation du fonds de commerce d'hôtels à une société MVM en qualité de locataire unique de toutes les chambres ainsi que des espaces communs à destination de services hôteliers, en vue de verser aux investisseurs un loyer correspondant au rendement de leur investissement.

Dans ce contexte, et après la vente de toutes les chambres aux copropriétaires ci-dessus désignés, la société FPGO est restée propriétaire des lots suivants : dans l'hôtel Marini, sis [...] : lot 34, local chaudière et locaux techniques, lot 35, au rez-de-chaussée, petit salon cafétéria, lingerie, toilettes, hall d'entrée, lot 36, au rez-de-chaussée, salle d'accueil, salon, salle petit déjeuner et autres salles, lot 37, au 1er et 2ème étage, salle de réunion et salle de sports, lot 38, terrasse au 2ème étage, soit au total 1731/ 1000èmes soit environ 17% de la pleine propriété de l'immeuble.

La société MVM a fait l'objet d'une procédure de redressement judiciaire et par jugement du tribunal de commerce de Nantes du 15 décembre 2010, une cession a été ordonnée au profit de la société Otelissim.

Une procédure de liquidation judiciaire a été ouverte à l'égard de la société FPGO par jugement du tribunal de commerce de Nantes du 19 décembre 2012, qui a désigné Me D. en qualité de mandataire judiciaire.

L'exploitation des hôtels a été confiée successivement à plusieurs sociétés exploitantes dont la société Otelissim, laquelle a été placée en redressement judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Nantes du 16 octobre 2013, qui a désigné comme cessionnaire des fonds de commerce des cinq hôtels la société DG Résidences, actuellement DG Hôtels.

La cession comprenait, moyennant paiement du prix de 35 000 € pour l'ensemble des cinq hôtels la totalité du fonds de commerce et des biens nécessaires à l'activité de l'entreprise, à l'exclusion formelle des contrats de bail passés avec les copropriétaires sur les chambres, le tribunal prenant acte de ce que la société DG Résidences fera son affaire personnelle de la négociation des nouveaux baux avec les copropriétaires.

Aucun accord n'étant intervenu entre la société DG Hôtels et les copropriétaires quant aux baux devant intervenir, ces derniers ont obtenu une décision du juge des référés du tribunal de grande instance de Saint-Nazaire du 6 mai 2014, ordonnant notamment l'expulsion de la société DG Résidences des lieux, soit les lots détenus par les copropriétaires dans l'immeuble, dans un délai de deux mois, et autorisant ces derniers à faire constater par huissier de justice l'état des lieux à la sortie de la société DG Résidences en vue d'estimer les éventuelles réparations locatives.

L'ordonnance a aussi condamné la société DG Résidences à verser, sauf meilleur accord des parties, une somme provisionnelle de 3875 € HT par mois à titre d'indemnité d'occupation provisionnelle.

La société DG Hôtels précisant qu'elle ne contestait pas la décision de référé, a saisi le juge de l' exécution du tribunal de grande instance de Saint-Nazaire d'une première demande tendant à obtenir un délai jusqu'au 1er octobre 2014 pour terminer la saison, s'engageant à libérer les lieux à cette date.

Par procès-verbal dressé par Me T., huissier de justice, du 6 octobre 2014, il a été procédé à la reprise des lieux au visa des dispositions de l'article R 451-1 du code des procédures civiles d' exécution , les lieux ne présentant plus de traces d'occupation. Il a été mentionné dans l'acte qu'un procès-verbal d'inventaire était établi le jour même, et qu'il était procédé au changement de serrures.

Par acte du 8 octobre 2014, il a été signifié par huissier à la S.A.R.L. DG Résidences le procès-verbal d'expulsion du 6 octobre 2014.

La société DG Hôtels a saisi le juge de l' exécution du tribunal de grande instance de Saint-Nazaire d'une seconde procédure contestant la validité de l'expulsion, procédure à laquelle Me D. ès-qualités est intervenu volontairement.

Par jugement du 5 février 2015, le juge de l' exécution du tribunal de grande instance de Saint-Nazaire a :

- ordonné la jonction des deux procédures enrôlées sous les numéros 14/01520 et 14/02375 sous le numéro 14/01520,

- constaté le retrait par DG Hôtels de sa demande initiale en délais à l'expulsion, devenue sans objet,

-admis l'intervention volontaire de Me D. ès-qualités de mandataire liquidateur de la société FPGO,

-constaté que DG Hôtels ne revendique pas les meubles propriété de la S.A.R.L. FGPO,

- rejeté l'ensembles des demandes de la S.A.R.L. DG Hôtels,

-condamné la S.A.R.L. DG Hôtels à payer 200 € à chacun des copropriétaires de chambres en cause,

-condamné la S.A.R.L. DG Hôtels à payer au titre de l'article 700 du code de procédure civile : *3000 € aux copropriétaires de chambres en cause,

*1500 € à Me D. ès-qualités,

-mis les dépens à la charge de la S.A.R.L. DG Hôtels.

Par déclaration du 23 février 2015, la société DG Hôtels a interjeté appel de cette décision.

Par conclusions du 25 septembre 2015, la société DG Hôtels demande à la cour :

Vu les articles 119 et 122 du code de procédure civile,

Vu les dispositions des articles L 411-1, R 432-1, R. 433-2 L 451-1 et R451-l du code des procédures civiles d' exécution ,

Vu les dispositions de l'article L 213-6 du code de l'organisation judiciaire,

Vu les dispositions des articles L 624-9 et L 624-16 du Code de Commerce

- de dire qu'en rejetant les prétentions de la société DG Hôtels en ayant examiné le fond du litige tout en indiquant que cette dernière ne disposait d'aucun intérêt légitime à agir, le juge de l' exécution près le tribunal de grande instance de Saint-Nazaire a commis un excès de pouvoir manifeste,

- d'infirmer le jugement entrepris dans toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau :

- de débouter M. Jean-Paul B., Mme Béatrice G., M.Bertrand B. M., M. Cédric C., M. Jérôme C., M. Dominique D., M. François L., M. Nicolas P., Mme Virginie P., la S.A.R.L. B. PATRIMOINE, M.Georges P., M. André T., la S.A.R.L. D. PATRIMOINE, M.Mara D., la S.A.R.L. P. PATRIMOINE, M. Didier LE C., M. Jérôme W. de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

- de déclarer nul et de nul effet le procès-verbal d'expulsion en date du 6 octobre 2014, portant sur l'hôtel Le Marini sis [...],

- d'ordonner à M. Jean-Paul B., Mme Béatrice G., M.Bertrand B. M., M. Cédric C. M. Jérôme C., M. Dominique D., M. François L., M. Nicolas P., Mme Virginie P., la S.A.R.L. B. PATRIMOINE, M.Georges P., M. André T., la S.A.R.L. D. PATRIMOINE, M.Mara D., la S.A.R.L. P. PATRIMOINE, M. Didier LE C., M. Jérôme W., à procéder à la dépose de la serrure de l'entrée de l'hôtel Le Marini sise [...], sous astreinte pour chacun de codéfendeurs de 100 € par jour à compter de la décision à intervenir,

- d'ordonner la réintégration de la société DG Hôtels dans l'hôtel afin que celle-ci, en application du jugement du 16 octobre 2013, exploite celui-ci tant sur les parties communes que sur les parties privatives sur lesquelles aucune expulsion n'a été prononcée,

- d'autoriser la société DG Hôtels à pénétrer, en présence d'un huissier, dans les lots appartenant aux copropriétaires ci-dessus,

- d'ordonner aux mêmes que ci-dessus désignés comme les copropriétaires de restituer à la société DG Hôtels l'ensemble des meubles se trouvant dans les lots 6, 9, 24, 30, 31, 32, 33, 1, 2.3, 4, 10, 11, 16, 27, 28, 29, 8, 19, 20, 21, 22, 23, 25, 26, 15, 13, 14, 7, 12, 1718 et 5, ceux-ci étant sa propriété en vertu du jugement de cession du tribunal de commerce de Nantes du 16 octobre 2013,

Subsidiairement,

- de désigner tout constatant à l'effet de dresser un inventaire précis des meubles se trouvant dans l'hôtel Le Marini sis [...], en ce compris dans les lots 6, 9, 24, 30, 31, 32, 33, 1, 2. 3, 4, 10, 11, 16, 27, 28, 29, 8, 19, 20, 21, 22, 23, 25, 26, 15, 13, 14, 7,12,17,18 et 5,

En tout état de cause,

- de débouter Me Vincent D. ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société FPGO, M. Jean-Paul B., Mme Béatrice G., M.Bertrand B. M., M. Cédric C., M. Jérôme C., M. Dominique D., M. François L., M.Nicolas P., Mme Virginie P., la S.A.R.L. B. PATRIMOINE, M.Georges P., M. André T., la S.A.R.L. D. PATRIMOINE, M.Mara D., la S.A.R.L. P. PATRIMOINE, M. Didier LE C., M. Jérôme W. de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

- de condamner, chacun des défendeurs, à savoir, Me Vincent D. ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société FPGO, et les copropriétaires ci-dessus désignés, à payer à la société DG Hôtels la somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

Par conclusions du 29 juillet 2015, les copropriétaires intimés demandent à la cour :

Vu les articles L. 451-1 et R. 451-1 et suivants du code des procédures civiles d' exécution ,

Vu les articles L. 622-13 et L. 624-9 du code de commerce,

- de dire les demandes formulées par la S.A.R.L. DG Hôtels irrecevables faute d'intérêt à agir,

A défaut

- de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant en tout état de cause

- d'admettre l'intervention volontaire de la S.A.R.L. LF Patrimoine

- de constater l'absence de titre tant à l'occupation de lieux qu'à la possession des meubles, ainsi que l'impossibilité objective d'exploiter

- de condamner la S.A.R.L. DG Hôtels à payer à chacun des défendeurs, savoir M. Jean-Paul B., Mme Béatrice G., M.Bertrand B. M., M. Cédric C., M. Jérôme C., M. Dominique D., M. François L., M.Nicolas P., Mme Virginie P., la S.A.R.L. B. PATRIMOINE, M.Georges P., M. André T., la S.A.R.L. D. PATRIMOINE, M.Mara D., la S.A.R.L. P. PATRIMOINE, M. Didier LE C., M. Jérôme W., la S.A.R.L. LF Patrimoine la somme de 1000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la procédure abusive menée par la S.A.R.L. DG Hôtels,

- de condamner la S.A.R.L. DG Hôtels à payer globalement à l'ensemble des défendeurs la somme de 3000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- de condamner la S.A.R.L. DG Hôtels aux dépens d'appel.

Par conclusions du 6 août 2015, la SCP D. en la personne de Me Vincent D. ès-qualités de mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire de la société FGPO demande à la cour :

- de déclarer la société DG Hôtels mal fondée en son appel,

En conséquence,

- de confirmer en son intégralité le jugement rendu par juge de l' exécution du tribunal de grande instance de Saint-Nazaire le 5 février 2015,

- de débouter la société DG Hôtels de l'ensemble de ses demandes, moyens, fins et conclusions,

- de condamner la société DG Hôtels à payer à la SCP D. C. ès- qualités la somme supplémentaire devant la cour de 3.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- de la condamner en tous les dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour se réfère expressément à leurs conclusions respectives.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l'intervention volontaire de la société LF PATRIMOINE

Il sera en premier lieu donné acte de l'intervention volontaire de la société LF PATRIMOINE, sollicitée dans le dispositif des conclusions des copropriétaires.

Sur l'excès de pouvoir

Il est reproché au jugement déféré d'avoir, dans sa motivation, après le rejet des prétentions de la société DG Hôtels, relevé que celle -ci ne présentait ni titre ni intérêt à agir, et, par ces motifs, de l'avoir ainsi estimée irrecevable à agir, tout en statuant au fond sur ses demandes.

Il sera retenu que le dispositif de la décision ne prononce ni déclare aucune irrecevabilité, de sorte que l'excès de pouvoir allégué n'est pas établi, le juge de l' exécution ayant seulement rejeté l'ensemble des demandes de la société DG Hôtels.

Sur la nullité du procès-verbal d'expulsion

L'ordonnance du 6 mai 2014 du juge des référés du tribunal de grande instance de Saint Nazaire, dont la société DG Hôtels a elle-même indiqué qu'elle ne la contestait pas et qui n'a pas été frappée d'appel, a notamment :

- constaté que la S.A.R.L. DG Résidences ne dispose d'aucun titre d'occupation sur les lots détenus par les demandeurs à l'instance dans l'immeuble situé [...],

- ordonné l'expulsion de la S.A.R.L. DG Résidences de ces lieux dans un délai de deux mois à compter de la signification de l'ordonnance au besoin avec l'assistance de la force publique,

- autorisé les demandeurs à faire constater par un huissier de justice l'état des leux à la sortie de la S.A.R.L. DG Résidences rn vue d'estimer les éventuelles réparations locatives.

La société DG Hôtels a d'abord saisi le juge de l' exécution du tribunal de grande instance de Saint-Nazaire d'une demande de délais dans le cadre d'une procédure d'expulsion, par courrier du 21 juillet 2014, sollicitant l'autorisation de quitter les lieux le 1er octobre 2014 et non en juillet 2014, s'engageant en contre partie à libérer le 1er octobre 2014 les lots de l'immeuble visés par l'ordonnance de référé.

Le 6 octobre 2014, l'huissier de justice qui s'est présenté à la demande des copropriétaires a établi un procès-verbal de reprise des lieux, visant les dispositions de l'article R 451-1 du code des procédures civiles d' exécution , et a indiqué dans ce procès-verbal que la remise des clefs était initialement prévue le 30 septembre 2014, que suite au refus de remise des clefs par Monsieur B. S. la reprise des lieux déclarés vides de toute occupation a été programmée.

L'huissier,a précisé que les lieux ne présentaient aucune trace d'occupation, et qu'il en avait fait la reprise pour permettre au requérant d'en disposer à nouveau; qu'il avait constaté que l'état de ces lieux était seulement garni du mobilier appartenant aux copropriétaires selon déclaration du syndic de copropriété, qu'un procès verbal d'inventaire avait été dressé et qu'il avait été procédé au changement de serrures par un serrurier.

Il est d'abord soutenu par la société DG Hôtels qu'il s'agit d'un procès-verbal d'expulsion, laquelle ne pouvait être suivie qu'en vertu d'une décision de justice ; que l'ordonnance de référé n'a permis l'expulsion que des seuls lots détenus par les demandeurs, de sorte que le procès-verbal encourt la nullité de ce chef, pour avoir été mis en oeuvre sans titre suffisant sur l'ensemble des parties communes.

La société DG Hôtels soutient également que le procès-verbal est nul intrinsèquement pour ne pas comporter l'indication de la juridiction compétente pour statuer sur les contestations relatives aux opérations d'expulsion, et pour ne pas comporter d'inventaire conforme aux dispositions de l'article R 433-1 du code des procédures civiles d' exécution , lequel est également prévu en cas d'opération de reprise des lieux.

Il sera cependant relevé que l'huissier a décrit l'état des lieux, vides de toutes occupation, ce qui ressort des photos prises, puisque, s'agissant d'un hôtel, les chambres sont dépourvues de tous linges, les cuisines sont vidées de tout signe d'occupation récente et de stocks, les parties administratives sont débarrassées de tous éléments.

Cette constatation est en cohérence avec la volonté affirmée par courrier adressé au juge de l' exécution par la société DG Hôtels elle-même de libérer les lieux le 1er octobre 2014, ce qu'elle a visiblement fait.

Dans ces conditions, le procès-verbal à établir était bien celui de la reprise de lieux, relevant des dispositions des articles L451-1 et R 451-1 du code des procédures civiles d' exécution , lesquels renvoient aux dispositions des articles L 142-1 du même code , de sorte que le moyen de nullité pour non-respect des dispositions relatives à la rédaction d'un procès-verbal d'expulsion ne peut prospérer.

Il sera au surplus relevé que, s'agissant de l'absence d'indication de la juridiction compétente pour statuer sur la contestation formée à cette occasion, aucun grief n'est démontré, la société DG Hôtels ayant pu valablement engager la procédure devant le juge de l' exécution du tribunal de grande instance de Saint-Nazaire.

Enfin, s'agissant de l'inventaire, outre qu'il n'est pas prévu par les dispositions des articles R 451-1 et suivants du code des procédures civiles d' exécution relatifs au cas de reprise des lieux, il sera relevé que les photos exhaustives des lieux constituent un inventaire très précis, étant plus évocatrices et descriptives quant à l'état général des lieux et du mobilier meublant qu'une liste énumérant les diverses pièces et éléments.

Cet inventaire a été transmis à la société DG Hôtels dans le cadre de l'instance engagée devant le juge de l' exécution du tribunal de grande instance de Saint-Nazaire, ainsi qu'elle l'indique elle-même.

Dans ces conditions, aucun moyen de nullité des opérations, susceptible d'être opposé par la société DG Hôtels, n'étant constitué et établi, la demande de nullité du procès-verbal du 6 octobre 2014 sera rejetée.

Enfin, s'agissant du grief de reprise de l'intégralité de l'immeuble, alors que l'ordonnance de référé ne visait que l'expulsion des lots appartenant aux demandeurs, la circonstance d'abandon des lieux, dépourvus de tout signe d'occupation, permettait à l'huissier d'y procéder conformément aux dispositions de l'article L 451-1 et L 142-1 du code des procédures civiles d' exécution .

Sur la propriété des meubles

La société DG Hôtels conteste à ce titre la propriété des copropriétaires sur les meubles des chambres, soutenant que l'ensemble des biens corporels du fonds de commerce de la société Otelissim lui avaient été cédés lors de la cession prononcée à son profit par le jugement du tribunal de commerce du 16 octobre 2013.

Elle ajoute que, faute pour les propriétaires des chambres d'avoir revendiqué la propriété des meubles lors de cette procédure collective, ils ne peuvent désormais s'en prévaloir en application des dispositions de l'article L 624-9 du code de commerce.

Il n'est cependant pas contesté que si la cession du fonds de commerce d'exploitation des hôtels précédemment exploités par la société Otelissim a porté sur les éléments corporels et incorporels, le tribunal de commerce de Nantes dans la décision du 16 octobre 2013 a expressément exclu les baux commerciaux afférents aux chambres des établissements hôteliers.

Il est produit aux débats une copie d'un des baux intervenus entre la société Otelissim et un des propriétaires de chambres, qui comporte, sous la rubrique des locaux loués, l'indication qu'il est donné à bail par le bailleur les lots désignés, outre le cas échéant les places de parking et la quote- part des parties des parties communes générales ;

que 'la chambre est équipée du mobilier et de l'équipement acquis par le bailleur' etc...

Dès lors que la société Otelissim n'a pris à bail que des chambres meublées, les baux commerciaux à intervenir entre la société DG Hôtels et les propriétaires des chambres étaient aussi des baux portant sur des chambres meublées, dont le mobilier, appartenant sans conteste au bailleur, était de ce fait exclu des éléments corporels visés dans la cession autorisée par le tribunal de commerce de Nantes.

Dans ces conditions, la demande de restitution faite à ce titre par la société DG Hôtels doit être rejetée.

Il n'y a pas lieu à augmentation de la somme déjà allouée aux copropriétaires à titre de dommages et intérêts au titre de la procédure abusive poursuivie en appel par la société DG Hôtels.

Le jugement déféré sera en conséquence confirmé en toutes ses dispositions.

La société DG Hôtels, qui succombe en appel, devra en supporter les dépens et sera condamnée à payer globalement à l'ensemble des copropriétaires défendeurs la somme de 3000 € et à la SCP D.-C. ès-qualités la somme de 2000 € au titre des frais irrépétibles d'appel.

PAR CES MOTIFS, LA COUR :

Donne acte à la société LF PATRIMOINE de son intervention volontaire aux côtés des copropriétaires intimés ;

Confirme en toutes ses dispositions le jugement déféré ;

Rejette la demande supplémentaire de dommages et intérêts formée par les copropriétaires intimés ;

Condamne la société DG Hôtels à payer globalement à l'ensemble des copropriétaires défendeurs intimés la somme de 3000 € et à la SCP D. -C. ès- qualités la somme de 2000 € au titre des frais irrépétibles d'appel ;

Condamne la société DG Hôtels aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.