Cass. 3e civ., 30 mars 2023, n° 22-10.797

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Lyon, 23 novembre 2021), M. et Mme [N] (les promettants) ont consenti à M. et Mme [T] (les bénéficiaires) une promesse de vente portant sur un immeuble pour une durée expirant le 29 septembre 2017, sous condition suspensive de l'obtention d'un prêt.

2. A la signature du contrat, les bénéficiaires ont versé un acompte de 1 500 euros à valoir sur l'indemnité d'immobilisation.

3. Ayant été mis en demeure, le 29 septembre 2017, de justifier, dans les huit jours, de l'obtention ou du refus d'un prêt, les bénéficiaires ont communiqué une attestation de refus établie par un courtier.

4. Estimant que les bénéficiaires n'avaient pas justifié, dans les conditions de la promesse, du dépôt de demandes de prêt devant tout établissement bancaire de leur choix et du refus opposé, les promettants les ont assignés en exécution forcée de la vente et en paiement de l'indemnité d'immobilisation de 48 000 euros prévue à la promesse.

Examen des moyens

Sur les premier et second moyens, réunis

Enoncé des moyens

5. Par leur premier moyen, les promettants font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes, alors :

« 1°/ que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement ; qu'en l'espèce, il résulte des termes de la promesse du 22 juin 2017, tels que rappelés par les juges, que, pour pouvoir se prévaloir de la protection de la condition suspensive d'obtention d'un prêt, les acquéreurs devaient justifier du dépôt auprès d'établissements de crédit de demandes de prêt conformes aux stipulations de la promesse ; qu'en faisant application de la condition suspensive, pour la réputer défaillie faute d'obtention d'une offre de prêt conforme, tout en relevant que les demandes de prêt adressées aux banques ne satisfaisaient pas aux conditions prévues à la promesse, ce dont il résultait que M. et Mme [T] ne démontraient pas avoir adressé aux banques des demandes de prêts conformes, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, en violation des articles 1103 et 1304-3 du code civil ;

2°/ qu'en tout cas, en s'abstenant de rechercher, avant de prêter effet à la condition suspensive stipulée à la promesse de vente du 22 juin 2017, si M. et Mme [T] avaient bien satisfait à leur obligation de justifier du dépôt auprès des établissements de crédit des demandes de prêt conformes aux stipulations contractuelles, la cour d'appel a de toute façon privé sa décision de base légale au regard des articles 1103 et 1304-3 du code civil. »

6. Par leur second moyen, les promettants font grief à l'arrêt de rejeter leur demande en paiement de l'indemnité d'immobilisation, alors :

« 1°/ que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'en l'espèce, il résulte des termes de la promesse du 22 juin 2017 tels que rappelés par la cour d'appel, qu'il appartenait à M. et Mme [T], acquéreurs, de justifier de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive d'obtention d'un prêt, qu'à défaut de justification dans le délai la condition serait réputée défaillie, mais qu'en ce cas, l'indemnité d'immobilisation serait due aux vendeurs, sauf pour les acquéreurs à justifier par la suite avoir bien accompli les démarches nécessaires pour obtenir un prêt ; qu'à cet égard, les juges ont retenu que M. et Mme [T] ne justifiaient pas d'un refus par les banques de demandes de prêt conformes ; qu'en décidant néanmoins qu'il n'y avait pas lieu à indemnité d'immobilisation pour cette seule raison que la condition suspensive était réputée défaillie, quand, aux termes mêmes de la promesse, cette circonstance n'était pas à de nature à priver M. et Mme [N] de leur droit au versement de l'indemnité d'immobilisation, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, en violation de l'article 1103 du code civil ;

2°/ qu'en tout cas, en s'abstenant de vérifier si, conformément à la promesse de vente, M. et Mme [T] justifiaient bien avoir adressé des demandes de prêt conformes aux banques, seule circonstance de nature à les exempter de l'obligation de verser une indemnité d'immobilisation à M. et Mme [N], la cour d'appel a de toute façon privé sa décision de base légale au regard de l'article 1103 du code civil. »

Réponse de la Cour

7. La cour d'appel a relevé que le contrat conclu entre les parties consistait en une promesse unilatérale de vente et qu'il précisait que le bénéficiaire acceptait la promesse de vente en tant que promesse mais se réservait la faculté d'en demander ou non la réalisation.

8. Elle a constaté que, selon les termes de la promesse concernant la condition suspensive d'obtention d'un prêt, celle-ci serait réalisée en cas d'obtention d'une ou plusieurs offres définitives de prêt au plus tard le 31 août 2017 et que, faute pour le bénéficiaire de justifier, dans les huit jours de la mise en demeure adressée par le promettant, de la réalisation ou de la défaillance de la condition, celle-ci serait censée défaillie et la promesse caduque de plein droit, l'indemnité d'immobilisation versée restant acquise au promettant dans le cas où la condition serait défaillie du fait du bénéficiaire.

9. Ayant relevé que tant l'accord de principe que le refus de prêt attesté par le courtier des bénéficiaires étaient inopérants, la cour d'appel a retenu à bon droit que la condition suspensive d'obtention définitive d'un ou plusieurs prêts ne s'étant pas réalisée à la date prévue, la caducité de la promesse était intervenue de plein droit.

10. Dès lors, la promesse ne pouvant pas être réalisée, elle en a exactement déduit que la question de savoir si la condition suspensive était défaillie du fait des bénéficiaires pour ne pas avoir accompli les démarches nécessaires à l'obtention du prêt ne se posait qu'en ce qui concernait la restitution de la part de l'indemnité d'immobilisation versée à la signature de la promesse.

11. Ayant constaté que les bénéficiaires de la promesse n'avaient pas formé de demande de restitution à ce titre, elle a, par ces seuls motifs, sans être tenue de procéder à une recherche sur la conformité des demandes de prêt que ses constatations rendaient inopérante, exactement retenu que les promettants ne pouvaient prétendre à aucune somme au titre de l'indemnité d'immobilisation, une partie de son montant ayant déjà été versée et le solde n'étant pas dû.

12. Elle a ainsi légalement justifié sa décision.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. et Mme [N] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. et Mme [N] ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente mars deux mille vingt-trois.