Cass. 3e civ., 13 avril 2023, n° 22-10.288

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Saint-Denis, 1er octobre 2021), le 25 septembre 2008, M. et Mme [L] (les acquéreurs) ont acquis de la société civile de construction-vente Lima (le vendeur), par l'intermédiaire de la société Selexia, aux droits de laquelle vient la société Crédit agricole immobilier services, un appartement en l'état futur d'achèvement, à titre d'investissement immobilier locatif défiscalisé.

2. L'opération a été financée au moyen d'un prêt souscrit auprès de la Caisse régionale du Crédit agricole mutuel du Languedoc (la banque).

3. Estimant que les objectifs de l'opération n'étaient pas atteints du fait d'un manquement des intervenants à leur obligation d'information et de conseil, M. et Mme [L] ont assigné le vendeur, la société Selexia et la banque pour obtenir le paiement de diverses sommes au titre de la perte de chance de ne pas avoir réalisé l'investissement et les gains escomptés.

Examen des moyens

Sur le troisième moyen

Enoncé du moyen

4. Les acquéreurs font grief à l'arrêt de rejeter leur demande contre la banque, alors :

« 1°/ qu'une obligation d'information étendue pèse sur le banquier dispensateur de crédit intervenant dans une opération complexe permettant une défiscalisation ; qu'il appartient aux juges du fond de rechercher, dans un tel cas, si la banque a informé ses clients de ce que l'effort financier attendu de leur part pourrait être supérieur à celui initialement prévu et de ce que, dans l'attente de la livraison du bien immobilier, ils seraient tenus de supporter le remboursement de leur emprunt sans percevoir de loyers en contrepartie ; qu'en ne recherchant pas, comme les époux [L] le lui demandaient, si la CRCAML n'avait pas manqué à son obligation d'information, en particulier en ne leur remettant aucun document d'information préalable mentionnant les risques de l'opération immobilière, notamment sur les plans locatifs et de la construction, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des anciens articles 1134 et 1147 du code civil dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, devenus respectivement les articles 1103 et 1231-1 du code civil ;

2°/ que la banque partenaire d'une opération de défiscalisation doit, pour remplir son devoir de conseil à l'égard de l'emprunteur, lui fournir un conseil supplémentaire par rapport à la seule vérification de ses capacités financières au regard de l'opération financée ; qu'en retenant que l'obligation de conseil pesant sur la CRCAML portait sur les capacités de remboursement des époux [L] par rapport au montant du prêt, la cour d'appel a violé les anciens articles 1134 et 1147 du code civil dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, devenus respectivement les articles 1103 et 1231-1 du code civil ;

3°/ qu'une banque qui a financé une acquisition défiscalisée engage sa responsabilité pour ne pas avoir exercé le devoir de mise en garde auquel elle était tenue à l'égard de l'acquéreur non averti lors de la conclusion du contrat, lorsqu'elle ne l'a pas mis en garde contre la saturation du marché locatif du type de celui de l'immeuble en cause et les aléas de la construction, de sorte que sa capacité à rembourser le prêt était étroitement tributaire du succès du projet immobilier ; qu'en retenant que l'obligation de mise en garde pesant sur la CRCAML portait sur les capacités de remboursement des époux [L] par rapport au montant du prêt et que la banque justifiait avoir contrôlé les capacités financières des emprunteurs, pour dire que les époux [L] auraient échoué à démontrer que la banque avait manqué à son obligation de mise en garde, la cour d'appel a violé les anciens articles 1134 et 1147 du code civil dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, devenus respectivement les articles 1103 et 1231-1 du code civil. »

Réponse de la Cour

5. La cour d'appel, contrairement à ce qu'affirme le moyen, n'ayant pas constaté que la banque était partenaire de l'opération de défiscalisation, le moyen manque en fait en sa deuxième branche.

6. Elle a exactement retenu qu'en tant que prêteur de deniers, l'obligation de mise en garde, d'information et de conseil ne portait que sur les capacités de remboursement de M. et Mme [L] par rapport au montant du prêt et non sur l'opportunité ou sur les risques de l'opération financée.

7. Ayant constaté que la banque justifiait avoir contrôlé les capacités financières des acquéreurs, elle a pu en déduire que l'action en responsabilité exercée par eux devait être rejetée.

8. Le moyen n'est donc pas fondé.

Mais sur le premier moyen, pris en sa seconde branche

Enoncé du moyen

9. Les acquéreurs font grief à l'arrêt de rejeter leur demande contre le vendeur, alors « que le vendeur-promoteur d'un bien immobilier dont la vente participe d'une opération de défiscalisation est tenu d'une obligation d'information, de conseil et de mise en garde à l'égard de l'acquéreur réalisant un achat en vue de la réalisation d'une défiscalisation, même s'il n'est pas tenu de garantir la réalisation de cet avantage ; qu'en se prononçant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1147 du code civil dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance N° 2016-131 du 10 février 2016, devenus respectivement les articles 1103 et 1231-1 du code civil. »

Réponse de la Cour

Vu l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 :

10. Il résulte de ce texte que le débiteur, qui s'abstient de l'obligation pour laquelle il s'est contractuellement engagé, est tenu de réparer le préjudice que cette inexécution a causé à son cocontractant.

11. Le vendeur, promoteur d'une opération d'investissement immobilier bénéficiant d'un dispositif de défiscalisation, est tenu envers les acquéreurs d'un devoir d'information sur les caractéristiques et les risques de cette opération (1re Civ., 26 septembre 2018, pourvoi n° 16-23.500).

12. Pour exclure la responsabilité du vendeur, l'arrêt retient que les acquéreurs ne rapportent pas la preuve qu'il était tenu d'une obligation d'information et de conseil portant sur les bénéfices attendus de l'opération globale de défiscalisation.

13. En statuant ainsi, alors qu'il résultait de ses constatations que le vendeur était le promoteur de l'opération immobilière et que l'acquisition s'inscrivait dans une opération de défiscalisation éligible à la loi Girardin en cas d'achat, sous conditions, de biens immobiliers neufs situés dans un département d'outre-mer, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

Et sur le deuxième moyen, pris en sa seconde branche

Enoncé du moyen

14. Les acquéreurs font grief à l'arrêt de rejeter leur demande contre la société chargée de la commercialisation, alors « que, dès lors qu'elle a constaté que l'appartement litigieux avait été commercialisé par la société Selexia, ce qui faisait peser sur elle une obligation délictuelle d'information, de conseil et de mise en garde à l'égard de tout candidat acquéreur, la cour d'appel ne pouvait pas rejeter les demandes des époux [L] à l'encontre de cette société au motif que ceux-ci n'apportaient pas les éléments de preuve dont ils se prévalaient justement de l'absence pour démontrer la méconnaissance de ces obligations par la société Selexia, sauf à violer l'article 1382, devenu 1240, du code civil. »

Réponse de la Cour

Vu l'article 1382, devenu 1240, du code civil :

15. Aux termes de ce texte, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

16. L'intermédiaire professionnel qui commercialise des opérations immobilières de placement a l'obligation d'informer et de conseiller l'acquéreur éventuel sur les caractéristiques et les risques de l'investissement qu'il lui propose (1re Civ., 2 octobre 2013, pourvoi n° 12-20.504, Bull. 2013, I, n° 194).

17. Pour exclure la responsabilité de la société Selexia, l'arrêt retient que les acquéreurs ne justifient pas des obligations de cette société, ni du préjudice allégué en l'absence de production d'un plan de défiscalisation comprenant une couverture des échéances par les loyers ou autres prévisions.

18. En statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que la société Selexia était chargée de la commercialisation d'une opération immobilière éligible au dispositif de défiscalisation prévu par la loi Girardin, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déboute M. et Mme [L] de leur action en responsabilité à l'encontre des sociétés Lima et Crédit agricole immobilier services, venant aux droits de la société Selexia, l'arrêt rendu le 1er octobre 2021, entre les parties, par la cour d'appel de Saint-Denis ;

Remet, sur ces points l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Saint-Denis autrement composée ;

Condamne les sociétés Lima et Crédit agricole immobilier services aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize avril deux mille vingt-trois.