CA Versailles, 12e ch. sect. 2, 7 janvier 2010, n° 08/06559

La SOCIETE CIVILE DE L'AIGO a acquis, le 27 octobre 2000, un bien immobilier sis à [...], à l'angle de la [...], consistant en un bâtiment couvrant la totalité du terrain, élevé partie sur caves, d'un rez-de-chaussée à usage d'atelier et sur partie de l'atelier un étage à usage d'habitation divisé en deux appartement ayant chacun un accès direct à la [...] par un escalier particulier.
Un bail avait été consenti sur ces locaux, le 26 janvier 1996, à compter du 15 février 1996 et pour une durée de 9 années, par le propriétaire initial à la société AXTOFREINS, aux droits de laquelle se trouve depuis le 5 décembre 1997 la société A.M.L:, elle-même franchisée AXTOFREINS.
Le 3 juin 2004, la SOCIETE CIVILE DE L'AIGO a fait sommation à A.M.L. d'avoir à réaliser les travaux de ravalement eu égard à ses obligations, telles que figurant au contrat et d'avoir à faire cesser les contrats de sous-location.
Cette sommation a été déclarée inopérante par arrêt du 14 juin 2007.
Parallèlement, une expertise judiciaire était diligentée pour permettre de statuer sur le montant du loyer dû par la locataire au 15 février 2005, date de prise d'effet de la demande de renouvellement que la société AML avait formée et qui, avait été acceptée par la SCI bailleresse sous la condition de la sommation au titre de réserve de ses droits.
L'Expert Judiciaire a déposé son rapport le 5 juillet 2007.
Par le jugement déféré, en date du 31 juillet 2008, le tribunal de grande instance de NANTERRE a fixé à 89 730 € par an le loyer en principal du bail renouvelé et condamné AML à payer le complément de loyers échus depuis le 15 février 2005.
AML a interjeté appel de cette décision.
Au soutien de ce recours, après avoir exposé l'historique des relations entre les parties et souligné que les lieux font l'objet d'une ordonnance d'expropriation du 28 février 2007, elle fait valoir dans ses conclusions en date du 3 novembre 2009 auxquelles il est renvoyé pour exposé complet de ses moyens et prétentions, qu'en l'absence d'une évolution notable des facteurs locaux de commercialité de nature à avoir une influence sur le commerce considéré, il ne saurait y avoir déplafonnement.
Or il n'y a pas eu une telle évolution.
Sur l'expropriation, elle souligne en premier lieu qu'elle aura des conséquences graves sur sa situation dans la mesure où, depuis l'annonce de l'expropriation, son chiffre d'affaires a fortement baissé.
Bien que le bail soit tout commerce, l'agencement des lieux ainsi que les contraintes administratives ne permettent pas l'installation de tout type d'activité.
Sur la valeur locative des locaux, elle souligne que le nombre de véhicules de passage est en diminution de 17,3% [...] et de 29,7% [...]. Or, il s'agit du seul critère pertinent d'évolution des facteurs locaux de commercialité, compte tenu des éléments de l'espèce. Les autres changements intervenus dans la ville de LEVALLOIS n'ont pas eu d'impact sur la commercialité des lieux. En toute hypothèse, ils ont été intégrés par le bail signé en 1996.
Elle souligne que le nombre de clients a baissé sur la période 1999/2006, après avoir augmenté sur la période 1997/2000. Il s'est effondré en 2006 et la chute s'est poursuivie en raison de l'expropriation annoncée.
S'agissant de la comparaison effectuée par l'expert avec la concession WOLSKWAGEN voisine, AML souligne qu'il s'agit d'une activité sans rapport avec la sienne.
Elle précise que sa situation financière n'est pas bonne, nonobstant le fait que les mesures d'exécution diligentées contre elles ont été fructueuses. Il lui est impossible, eu égard aux circonstances, de rejoindre le réseau SPEEDY. L'actuel déplafonnement du loyer conduit à des conséquences financières tout à fait anormales, notamment quant à la rentabilité du bien pour la SCI qui est de 17 % alors que le rendement d'un loyer commercial est, en moyenne, de 7 % seulement.
S'agissant de l'avis de la commission paritaire des baux commerciaux, AML fait valoir qu'il a été rendu, en méconnaissance des dispositions de l'article L.145-35 du code de commerce, après une seconde saisine. En outre, aucune indication n'est donnée sur sa composition et il n'est dès lors pas justifié de ce qu'elle était paritairement composée. Il ne saurait en être tenu compte.
Le rapport de l'expert ne saurait convaincre la cour. En effet, outre les critiques précédemment développées, on ne saurait le suivre s'agissant de l'augmentation de la population, dans la mesure où aucune précision n'est apportée sur la population en 1996. En outre, l'augmentation de la population postérieure à 1996 a fait suite à une très forte baisse.
En réalité, s'agissant d'un garage de réparation rapide, le seul critère pertinent est celui des automobiles circulant [...]. Or la circulation y est en baisse (-17,3 % [...] et -29,7 % [...]).
S'agissant des critères subjectifs, l'évolution du chiffre d'affaires d'AML doit prendre en considération le fait que les premières années ont été de démarrage et qu'à l'inverse, le savoir-faire de l'équipe s'est amélioré.
L'évolution du chiffre d'affaires et celle du résultat ont, elles aussi, été incorrectement analysées par l'expert.
La valeur locative retenue par l'expert ne prend pas en considération les incidences de l'ordonnance d'expropriation. En ce qui concerne la partie à usage d'habitation, aucune sous-location n'a été possible, pour l'un des appartements, jusqu'au 14 juin 2007. L'autre était loué 10,40 €/m2 jusqu'au 1er mai 2006, 10,96 €/m2 depuis. En outre il a récemment été relevé que sa vétusté portait atteinte à la santé de la locataire.
Eu égard à ces différents éléments, il échet de réduire la valeur locative à 8 €/m2 pour le seul appartement loué.
S'agissant de la partie commerciale, AML estime qu'aucun des exemples relevés par l'expert ne répond aux critères permettant une comparaison fiable. Les exemples fournis par la SCI non plus. Les seuls termes de comparaison susceptibles d'être retenus dans le rapport de l'expert permettent de dire que le loyer devrait être fixé à 80 €/m2.
Dans ces conditions, il est demandé à titre principal de dire qu'il n'y a lieu à déplafonnement. Par voie de conséquence, il est demandé de condamner la SCI de l'AIGO à rembourser à AML la somme de 160 647,49 € arrêtée au 30 décembre 2009 avec intérêts au taux légal à compter de cette date. Subsidiairement, la valeur locative doit être fixée à 68 173 €. Encore plus subsidiairement, AML demande une nouvelle expertise.
AML demande enfin 7 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La SCI de l'AIGO souligne que concomitamment aux opérations d'expertise et au conflit opposant les parties, les locaux font l'objet d'une procédure d'expropriation, procédure que la société locataire opposer dans le cadre de la fixation de loyer comme constituant un élément défavorable. Tout au contraire, dans le cadre de l'expropriation, elle fait valoir la bonne santé de son exploitation. Ce point est, au demeurant, confirmé par les résultats des mesures d'exécution diligentées contre elle.
En réalité, les difficultés qu'invoque AML, notamment dans ses rapports avec son franchiseur AXTOFREINS et le groupe SPEEDY, repreneur du franchiseur, ainsi que les difficultés d'exploitation, sont liées bien davantage au fait que, dans l'attente de l'indemnité d'éviction de l'autorité expropriante, elle n'a pas voulu investir pour se conformer aux exigences du franchiseur. En toute hypothèse, le bailleur n'est pas responsable des exigences du franchiseur, ni sur l'investissement du locataire, ni sur la proportion que doit représenter la charge de loyer.
De la même manière, la société preneuse évoque le mauvais état de l'immeuble, alors que l'absence de ravalement, seule en cause, correspond à une décision qui lui est entièrement imputable, la société preneuse n'ayant pas souhaité réaliser des travaux alors qu'elle considère être à la veille d'être expropriée.
Il en est de même de l'état des logements dont la prétendue insalubrité est exclusivement le fait de la société preneuse et le principe du (dé)plafonnement étant incontestable.
La SCI s'oppose à la demande de contre expertise et se prévalant, notamment, sur les dispositions de l'article 146 du code de procédure civile.
Sur le déplafonnement, la modification notable des facteurs locaux de commercialité est patente : nombreuses constructions neuves dans un rayon de 500 mètres, correspondant à une politique de la Ville d'amélioration de l'habitat.
Les hausses du marché immobilier neuf amènent une population jeune au pouvoir d'achat accru.
L'évolution de la population est importante : + 2,67 % (10 000 habitants de plus en 1999 par rapport à 1990).
A proximité se trouve le chantier de la ZAC du Front de Seine : 3800 logements, 350 000 m2 consacrés aux activités économiques.
L'implantation de nombreux bureaux avec de grosses enseignes et la multiplication d'habitations à la place d'anciennes zones industrielles, a incontestablement entraîné une modification des facteurs locaux de commercialité pour l'activité de garagiste, d'autant que justement les programmes du Front de Seine ont entraîné la suppression de concurrents.
Ces critères de déplafonnement liés à l'accroissement de la population et la réalisation d'importants programmes immobiliers à proximité, créant de nouvelles habitations et de nouveaux bureaux ont été retenus à juste titre par l'expert judiciaire et les premiers juges.
La locataire fait valoir une baisse de la circulation pour prétendre contester les effets favorables de l'argumentation d'une population jeune au pouvoir d'achat accru.
Or, les constructions neuves dans LEVALLOIS sont de plus en plus équipées d'emplacements de stationnement et les factures moyennes du garage ont évolué favorablement :
De même, la baisse du nombre de clients alors que le chiffre d'affaires s'accroît, prouve l'existence d'une clientèle plus exigeante.
La multiplication des implantations de concessionnaires de véhicules démontre elle aussi qu'AML a bénéficié d'une évolution favorable des facteurs locaux de commercialité lui permettant de développer la vente d'accessoires automobiles, notamment le pneus et de petites réparations, notamment depuis l'acquisition du fonds de commerce de son prédécesseur, la société AXTOFREINS en 1997.
En outre, le bail est un tous commerces ; cette caractéristique a une influence sur l'appréciation du déplafonnement.
La destination « tous commerces » exclut en effet que dans l'appréciation du déplafonnement, soient considérés exclusivement les effets de la modification notable sur les caractéristiques du commerce concerné.
Il apparaît en effet que le locataire bénéficie en toute hypothèse, quelles que soient les caractéristiques de son commerce auquel il peut substituer à tout moment un nouveau commerce sans restriction de destination aux termes de son bail, de l'évolution favorable des facteurs locaux de commercialité.
La SOCIETE CIVILE DE L'AIGO demande en revanche réformation de la décision entreprise sur le montant du loyer fixé.
C'est à juste titre que l'expert a pris comme période de référence la totalité de la période du bail expiré, soit de janvier 1996 à février 2005 et on ne voit pas pourquoi l'année 1996 serait exclue au motif qu'AML a racheté le fonds après une année d'exploitation par AXTO FREINS, son vendeur et franchiseur.
S'agissant du local commercial, une première référence s'impose, à savoir le prix de loyer du local immédiatement voisin au [...], loué à un concessionnaire VOLKSWAGEN, nonobstant sa moins bonne commercialité puisqu'il ne bénéficie pas de la situation favorable à l'angle de deux rues et que les locaux commerciaux sont plus petits.
La valeur locative des locaux du [...] en est de 144 euros du m2. Cette valeur apparaît ainsi comme minimale et celle de 180 euros le m2 pour les locaux commerciaux, qui correspond à la valeur retenue par l'expert de la bailleresse doit être retenue.
Dès lors, le loyer pour les seuls locaux commerciaux doit être fixé à180 € x 494,50 m2 = 89 010 €
S'agissant des locaux d'habitation, l'expert a retenu une valeur au m2 de 11 euros le m2. Elle est notablement inférieure à la plus basse des références de l'expert judiciaire, soit 14,25 euros le m2 et les seuls inconvénients liés aux nuisances apportées par les activités du rez-de-chaussée ne sauraient conduire à une telle réduction.
Le seul jeu de l'indice sur les deux contrats ainsi consentis pour des loyers initiaux de 533,57 euros par mois en juillet 1999 et de 564,06 euros en juillet 2000 pour le 2ème local, aboutit à un revenu locatif annuel cumulé et indexé en juillet 2005 de 15 528,82 euros avec l'aléa des droits d'un sous-locataire.
En conclusion, la SCI de l'AIGO demande que le loyer du bail venu à renouvellement le 15 février 2005 soit fixé annuellement à 89 010 € pour la partie commerciale et 15 528 € pour la partie habitation, soit un total de 104 538 €.
Dans ces conditions, elle établit le compte entre les parties ainsi qu'il suit : La société bailleresse sera condamnée avec exécution provisoire à payer à la bailleresse les arriérés calculés comme suit :
- du 15 février 2005 au 14 février 2006 : 104 538 € - 68 173,28 € = 36 364,72€
- du 15 février 2006 au 14 février 2007 :
104 538 x 1278 (3° trim.2005) = 105 031 € ' 68 494,84 € = 36 536,16 €
1272 (3° trim.2004)
- du 15 février 2007 au 15 septembre 2007 :
105.031 x 1381 (3° trim.2006) = 113 495 € - 74 015,20 € =
1278 (3ème trim.2005)
45 495 € x 7 = 23 029,88 €
soit au total :
36 364,72 € + 36 536,16 € + 23 029,88 € = 95 930,76 €
Elle demande 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
SUR CE LA COUR
Attendu que selon l'article L. 145-33 du code de commerce, « le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative » qu'en application du même texte, « à défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité (et) les prix couramment pratiqués dans le voisinage » ; qu'il n'est pas dérogé à ces règles lorsque, comme en l'espèce, les locaux qui font l'objet du bail renouvelé font aussi, parallèlement, l'objet d'une procédure d'expropriation ; qu'il n'est, non plus, pas dérogé à cette règle lorsque le bail renouvelé concerne un commerce en franchise, la politique commerciale du franchiseur ne pouvant alors constituer un élément de détermination de la valeur locative ;
Attendu que l'ensemble des éléments versés aux débats permet à la cour de résoudre le litige dont elle est saisie sans qu'une nouvelle mesure d'instruction ne soit ni nécessaire ni même utile ;
Attendu que, pour les motifs pertinents retenus par le premier juge, il échet de confirmer sa décision en ce qu'il a estimé que le loyer du bail renouvelé devait être déplafonné, eu égard aux constatations de l'expert et aux éléments qu'il relève ; qu'en effet il résulte de l'ensemble de ces éléments que l'évolution des facteurs locaux de commercialité a eu un effet favorable sur le commerce concerné ;
Attendu que, pour répondre aux critiques formées contre ce chef de la décision formulées devant la cour, celle-ci ajoute en premier lieu que le fait que la SCI de l'AIGO prendrait en considération, pour conduire la présente procédure, les incidences de l'ordonnance d'expropriation du 28 février 2007 est sans effet sur la détermination du loyer du bail renouvelé qui, comme précédemment exposé, obéit aux seules règles posées par l'article L.1 145-33 du code de commerce ci-dessus rappelées ;
Attendu que la cour ajoute encore que, contrairement aux allégations d'AML, le fait que les premiers juges ont noté que le bail était « tout commerce » mais que l'agencement des lieux et les contraintes administratives ne permettaient pas, dans les faits, l'installation de tout type d'activité n'est pas générateur d'une contradiction de motifs -les deux assertions étant exactes et reposant sur des constatations les premières de la teneur du bail et la seconde des réalités matérielles- ; que le fait qu'ils n'ont point tiré de conséquences de la seconde de ces constatations ne saurait, non plus, leur être reproché, dans la mesure où ils ont, pour les motifs pertinents précédemment rappelés, relevé que la modification des facteurs locaux de commercialité qu'ils relevaient (et qui ne sauraient, contrairement aux prétentions d'AUTOMOBILE MECANIQUE LEVALLOIS, être limités au seul comptage des véhicules passant devant l'[...] et la [...]) avaient, indépendamment du caractère « tout commerce » mentionné au bail, un effet favorable sur le commerce effectivement exploité, à savoir celui, spécifique, de garage de réparation automobile rapide ;
Attendu encore que si le nombre de mètres carrés créés pendant la période de référence n'est pas connu, il n'en résulte pas moins du rapport de l'expert que le nombre de mètres carrés démolis est inférieur au nombre de mètres carrés nouvellement construits (à savoir 480 600 m²), comme le lui a confirmé la mairie de LEVALLOIS PERRET (rapport, p.65) ; que ces bureaux sont, comme l'observe la SCI de l'AIGO, la plupart du temps équipées d'aires de stationnement ; que cet élément, joint aux autres éléments relevés par l'expert et le premier juge (solde positif de créations d'entreprises, croissance économique, augmentation très importante du nombre des ménage -nonobstant le fait que le nombre de ménage en 1996 ne soit pas connu-') justifient d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité favorables au commerce de garage de réparation automobile rapide ;
Attendu que c'est à juste titre que l'expert a pris comme période de référence la totalité de la période du bail expiré, soit de janvier 1996 à février 2005, le fait qu'AML a racheté le fonds après une année (1996) d'exploitation par AXTO FREINS, son vendeur et franchiseur ne pouvant conduire à exclure cette année de ladite période ;
Attendu enfin que, comme précédemment rappelé, lorsque le bail renouvelé concerne un commerce franchisé, la politique commerciale du franchiseur ne saurait être prise en considération pour déterminer l'évolution des facteurs locaux de commercialité ;
Attendu, sur la valeur locative des locaux, que, comme précédemment indiqué, l'existence d'une procédure d'expropriation est sans incidence sur leur détermination ; qu'en effet si, comme l'a relevé le premier juge, elle rend certes précaires les droits du locataire, cela a pour contrepartie le fait qu'il bénéficiera d'une indemnité d'éviction calculée en fonction du préjudice que lui causera cette mesure ;
Attendu que l'avis de la commission départementale de conciliation des baux commerciaux ne saurait être retenu, fût-ce comme début de preuve, comme le suggère la SCI, voire comme simple élément d'appréciation ; qu'en effet, comme le relève AML, cet avis a, d'une part, été rendu hors le délai de trois mois, alors que la commission était dessaisie ; que par ailleurs, surabondamment, il ne mentionne pas la composition de la commission et ne permet pas de contrôler que celle-ci était régulièrement et paritairement composée ;
Attendu la superficie pondérée des locaux doit être appréciée, pour les motifs retenus par l'expert, à 473,25 m² pour le local commercial et à 110 m² pour les locaux d'habitation ;
Attendu, en ce qui concerne ces derniers, que si l'existence d'une procédure d'expropriation est de nature à minimiser les possibilités de sous-location, elle n'a pas, contrairement aux allégations d'AML, pour effet de rendre une telle gestion du bien impossible ;
Attendu cependant que, comme l'observa AML, la situation de ces locaux, à proximité immédiate du garage de réparation automobile rapide doit conduire à minorer très sensiblement la valeur locative de ces lieux par rapport aux références apportées ; que le montant de 10 €/m² doit être retenue, mais pour la totalité des deux parties à usage d'habitation ; que le jugement déféré sera émendé en ce sens ;
Attendu, en ce qui concerne la partie à usage d'activité, que pour les motifs retenus par l'expert, qui ne sont valablement critiqués ni par l'une ni par l'autre des parties, il y a lieu de retenir la valeur qu'il propose de 130 €/m² ; que le jugement déféré sera émendé en ce sens ;
Attendu dans ces conditions que la valeur locative doit être fixée à 61 500 € par an pour la partie activités et 13 200 € par an pour la partie habitation, soit à un total de 74 700 € par an ;
Attendu que l'équité s'oppose à condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Attendu que les dépens seront mis à la charge de la SCI de l'AIGO à concurrence des 2/3, le 1/3 restant étant mis à celle d'AML ;
PAR CES MOTIFS
Statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Emende le jugement déféré et fixe le loyer du bail renouvelé à la somme de 74 700 € par an en principal,
Condamne la SCI de l'AIGO à rembourser à AUTOMOBILE MECANIQUE LEVALLOIS les sommes trop versées au-delà de ce montant depuis le 23 septembre 2008 avec intérêts au taux légal à compter du 30 décembre 2009,
Dit n'y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Fait masse des dépens qui seront supportés pour les 2/3 par la SCI de l'AIGO et pour 1/3 par AUTOMOBILE MECANIQUE LEVALLOIS,
Admet, dans cette proportion, les avoués en la cause au bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Albert MARON, Président et par Madame GENISSEL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.