CA Pau, 1re ch., 2 mai 2023, n° 21/02652

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 16 novembre 2015, M. [O] [C] et Mme [I] [V] [G], son épouse, ont acquis de M. [H] [T] et Mme [W] [J] épouse [T], une maison d'habitation située [Adresse 1] à [Localité 2] (Landes) pour un prix de 190.000 €.

Invoquant dès le mois de décembre 2015 un dysfonctionnement affectant le système de chauffage par poêle à bois, des infiltrations d'eau par le toit de la véranda, extension dans laquelle se situe la salle à manger et des vices cachés affectant le carrelage de la maison, les époux [C] ont assigné les époux [T] devant le président du tribunal de grande instance de Dax statuant en référé afin d'obtenir une mesure d'instruction.

Par décision du 19 décembre 2017, le juge des référés a fait droit à leur demande et M. [U] [R], expert judiciaire, a déposé son rapport le 25 février 2019.

Par actes du 2 avril 2019, M. et Mme [C], ont fait assigner M. et Mme [T] devant le tribunal de grande instance de Dax (devenu tribunal judiciaire), sur le fondement des articles 1615, 1641, 1644 et suivants du code civil, aux fins de voir homologuer le rapport d'expertise de M. [U] [R] et les condamner au paiement des sommes suivantes : 41 928,05 € au titre des travaux de remise en état, 30 000 € à titre de dommages et intérêts toutes causes confondus, outre la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

Suivant jugement contradictoire en date du 28 juillet 2021, le juge de première instance a :

- déclaré recevable l'action formée par M. et Mme [C],

- condamné M. et Mme [T] à verser à M. et Mme [C] la somme de 32 170,83 € au titre des travaux de remise en état de la chaudière,

- condamné M. et Mme [T] à verser à M. et Mme [C] la somme de 3 741,10 € au titre des travaux de reprise du toit,

- condamné M. et Mme [T], à verser à M. et Mme [C], la somme de 5 000 € au titre du préjudice subi,

- débouté chacune des parties de ses autres demandes,

- condamné M. et Mme [T] à verser à M. et Mme [C] la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. [H] [T] et Mme [W] [J] son épouse, aux dépens en ce compris les frais de l'expertise judiciaire pour un montant de 6 446,42 € ainsi que les dépens de la procédure de référé.

Le juge de première instance a retenu que :

- les vices affectant la chaudière non apparente pour des non professionnels, dont certains représentent un danger pour la sécurité des personnes, constituent des vices cachés rendant l'habitation impropre à sa destination justifiant un remplacement à neuf.

- les vices affectant le toit étaient préexistants à la vente, non apparents et susceptibles d'affecter la solidité de l'ouvrage sur la durée justifiant le coût des travaux de reprises.

- Les fissures du carrelage, préexistant à la vente, étaient apparentes et ne constituent pas des vices cachés.

- Le préjudice des époux [C] est justifié par l'impossibilité d'utiliser le chauffage depuis leur achat.

M. et Mme [T], ont relevé appel par déclaration du 6 août 2021, critiquant l'ordonnance dans l'ensemble de ses dispositions.

Aux termes de leurs dernières écritures en date du 17 mars 2022, M. et Mme [T], appelants, entendent voir la cour :

- réformer les dispositions dont appel du jugement,

- débouter les époux [C] de leurs demandes,

- les condamner au paiement de la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- les condamner aux entiers dépens,

À titre subsidiaire,

- condamner les époux [T] au paiement de la somme de 6 754,77 € pour l'installation du chauffage,

- débouter les époux [C] de leurs autres demandes,

- partager les dépens et notamment les frais d'expertise.

Au soutien de leurs demandes, M. et Mme [T] se fondent sur l'article 1643 du code civil et sa jurisprudence et font valoir que l'acte de vente de l'immeuble contenait une clause de non garantie des vices cachés qui est opposable aux acquéreurs puisque les vendeurs sont de bonne foi, n'ayant pas eu connaissance des vices constatés.

Concernant le poêle à granulés achetés par eux en 2014 dont la Société ALLODIAGNOSTIC a déclaré le bon état du système, ils contestent devoir financer un nouveau système de chauffage haut de gamme qui reviendrait à un enrichissement sans cause des acquéreurs, alors qu'ils ont produit un devis de remplacement de la chaudière pour la somme de 6 754,77 €.

Ils soutiennent, comme l'a retenu le 1er juge, que les fissures du carrelage étaient apparentes puisqu'ils avaient déménagé avant la vente et que la maison était vide de tout meuble, outre que ces fissures ne présentent qu'un caractère inesthétique.

Ils affirment n'avoir jamais constaté d'infiltrations d'eau par le toit de leur véranda et la clause de non garantie doit donc être appliquée.

Ils s’opposent à tout dommages et intérêts complémentaires, exclus en matière de vices cachés si le vendeur est de bonne foi.

Moyens,

Par conclusions communiquées le 14 janvier 2022, M. et Mme [C], intimés et formant appel incident entendent voir la cour :

- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Dax en ce qu'il a :

Déclaré recevable l'action formée par M. et Mme [C],

Condamné M. et Mme [T] à payer à M. et Mme [C], la somme de 32 170,83 € au titre des travaux de remise en état de la chaudière,

Condamné M. et Mme [T] à verser à M. et Mme [C] la somme de 3 741,10 € au titre des travaux de reprise du toit,

Condamné M. et Mme [T], à verser à M. et Mme [C], la somme de 5 000 € au titre du préjudice subi,

Condamné M. et Mme [T] à payer à M. et Mme [C] , la somme de 3 000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, les entiers dépens en ce compris les frais de l'expertise judiciaire pour un montant de 6 446,42 € ainsi que les dépens de la procédure de référé,

- réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Dax en ce qu'il a débouté chacune des parties de ses autres demandes,

Y ajoutant,

- condamner les époux [T] à verser aux époux [C] la somme de 6 016,12 € au titre de la reprise du carrelage,

- condamner les époux [T] à verser aux époux [C] la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en appel.

Au soutien de leurs demandes, M. et Mme [C] font valoir, sur le fondement de la garantie des vices cachés prévue aux articles 1641 et suivants du code civil':

- que M. et Mme [C] ont acquis la maison le 16 novembre 2015 après l'avoir visité deux fois, alors qu'elle était encore habitée et décorée, notamment avec des tapis au sol masquant les fissures du carrelage, et une fois le jour de la vente, la maison n'étant pas encore complètement vidée.

- que les vices constatés étaient connus des vendeurs, ce qui exclut l'application de la clause de non garantie et autorise la condamnation à des dommages et intérêts complémentaires.

- que la chaudière a été achetée sur internet par M. [T] et installée par lui sans respecter les règles de l'art, entraînant un mauvais fonctionnement dangereux pour les occupants, de même que les travaux d'extension de la maison avec pose de la toiture de la véranda qui fuit et ce avec des tâches anciennes que les vendeurs ne pouvaient donc ignorer.

- Que M. et Mme [T] ont refusé pendant l'expertise que l'entreprise [M] expose son devis des travaux nécessaires de changement de la chaudière à pellet en chaudière à gaz, au point d'obliger l'expert à recourir à un sapiteur, qui a confirmé le remplacement nécessaire de la chaudière et à présenter un nouveau devis de 32 170 € pour un remplacement avec une chaudière à pellets en sécurisant toute l'installation, refusée aujourd'hui par les vendeurs qui reviennent au devis initial de M. [M], bien moins cher, sans produire d'autre devis.

- que l'expert relève que les fissures du carrelage résultent de la mauvaise pose de celui-ci par M. [T] au moment de l'installation du plancher chauffant à eau. Qu'il ne s'agit pas de simples fissures inesthétiques, mais d'une pose non conforme relevant des vices cachés pour des acquéreurs non professionnels de ces équipements, dont ils demandent donc la reprise.

- que la toiture de la véranda doit être également refaite.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 1er février 2023.

Motivation,

MOTIFS DE LA DÉCISION,

Sur la demande en paiement de M. et Mme [C] au titre des vices cachés :

L'article 1641 du code civil dispose que «le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus».

Selon l'article 1642 du code civil, le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.

Il résulte en outre des dispositions de l'article 1643 du même code que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie ; ladite stipulation étant privée d'effet en cas de mauvaise foi du vendeur caractérisée par la connaissance du vice.

L'acte de vente signé le 16 novembre 2015 comprend en page 9 une clause selon laquelle « l'acquéreur prend le bien dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit, notamment en raison des vices apparents et des vices cachés.

S'agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s'applique pas si le vendeur a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction, ou s'il est réputé ou s'est comporté comme tel ».

Il convient donc d'examiner les désordres allégués par les intimés les uns après les autres.

« Le chauffage par le poêle à granulés »:

Le système de chauffage de la maison de M. et Mme [C] était un chauffage central au fioul alimentant des radiateurs, remplacé en 2014 par une chaudière à pellets de bois, alimentant ces mêmes radiateurs, ainsi qu'un plancher chauffant créé dans l'extension de la maison réalisée en 2009.

Dans son rapport du 25 février 2019, l'expert M. [R] a constaté que le poêle à granulés, acheté sur internet en Bulgarie par M. [T] et installé par ce dernier alors qu'il n'avait aucune compétence particulière dans ce domaine, n'est pas raccordé dans les règles de l'art. La chaudière à granulés alimente un ballon d'eau chaude et des radiateurs dans toute la maison et un chauffage par le sol dans la véranda avec des canalisations d'eau, recouvertes du carrelage posé également par M. [T]. Le poêle ne dispose pas d'une arrivée d'air neuf, l'ensemble du conduit d'évacuation des fumées de combustion n'est pas conforme au DTU ; il n'y a aucune régulation ni dispositif de sécurité sur la température de départ, pas de régulation du plancher, ni sur la production d'eau chaude, ni sur le circuit des radiateurs, pas de protection électrique spécifique et réglementaire, pas de découplage et de dimensionnement hydraulique des collecteurs de distribution pour la puissance, et l'expert relève que M. [T] a assuré lui-même la maintenance du poêle, aucun professionnel de cette marque étrangère n'ayant été trouvé'; or, celui-ci ne fonctionnant pas correctement, M. et Mme [C] ont dû ajouter des radiateurs électriques qui ont en réalité assuré leur chauffage permanent depuis l'acquisition par M. et Mme [C], alors que la maison était achetée avec un chauffage central.

Il s'en déduit que la défaillance et l'inadaptation du système de chauffage constituent un vice caché qui rend l'installation impropre à son usage, empêchant tout chauffage de leur maison par les acquéreurs, profanes en la matière ; par contre les vendeurs étaient nécessairement informés des vices de leur système de chauffage par le poêle commandant les planchers chauffants puisqu'ils en étaient les installateurs , et qu'ils se sont donc comportés comme des professionnels de la construction.

La clause de non garantie des vices cachés de l'acte de vente ne s'applique donc pas pour le vice du système de chauffage selon la clause du contrat rappelée ci-dessus.

L'expert indique que l'installation du chauffage doit être entièrement refaite. M. [M], chauffagiste, a produit un premier devis pour 6 754 € TTC, refusant d'intervenir sur l'ancienne installation pour laquelle il n'était pas agréé, et a préconisé l'installation d'une chaudière à gaz alimentant les radiateurs de la maison et installation de deux radiateurs en fonte dans la véranda. M. et Mme [T] ont contesté les explications et préconisations de M. [M], contraignant l'expert a recourir à un sapiteur M. [Y], qui a confirmé le danger de l'installation défectueuse actuelle et la nécessité de son remplacement. Il a, par contre, proposé une chaudière à pellets alimentant le plancher chauffant de la véranda, et un devis a été établi par l'entreprise AG FLUIDES pour la somme de 32 170 € TTC pour l'installation d'une chaudière à bois de marque VIESSANN pour alimenter le chauffage de toute la maison.

Le principe de réparation intégrale du préjudice de M. et Mme [C] justifie de remplacer l'installation du chauffage central défectueux par un système neuf. Si rien n'impose cependant de choisir une chaudière à bois, dont il n'est pas démontré qu'elle soit rentrée dans le champ contractuel, plutôt qu'une chaudière à gaz pour alimenter le chauffage central, il apparaît que le devis de M. [M] ne comprend pas la citerne de stockage du gaz, ni le point de livraison du gaz, ni l'acheminement entre la cuve et la chaudière. M. et Mme [T] ne donnent aucun devis pour le coût de ces aménagements complémentaires indispensables à la réfection intégrale du système de chauffage de la maison, ni aucun devis comparable pour remplacer le système de chauffage de la maison qu'ils ont vendue.

La Cour ne peut donc pas retenir le devis de M. [M] comme réparant intégralement le préjudice de M. et Mme [C].

C'est donc à juste titre que le premier juge a condamné M. et Mme [T] à indemniser M. et Mme [C] du coût de l' installation du chauffage par un poêle à bois selon le devis de l'entreprise AVG FLUIDES pour la somme de 32.170,83 € et le jugement doit être confirmé sur ce point.

Les infiltrations dans l'extension par le toit de la véranda :

L'expert, M. [R], a constaté que la toiture de l'extension, également réalisée par M. [T] lui-même, n'avait pas été correctement achevée en ce que les tuiles n'allaient pas jusqu'au bord du mur avec des tuiles chatières pour assurer une ventilation correcte du bois et ne disposaient pas d'une gouttière d'évacuation des eaux de condensation de la climatisation située juste au-dessus ou pour évacuer les eaux de pluie, ce qui ne protégeaient donc pas le bois OBS utilisé en outre à tort en support de toiture, bois inapproprié pour résister à l'humidité, entraînant donc son pourrissement et des boursouflures lors des infiltrations.

Ces désordres constituent bien des vices cachés pour les acquéreurs profanes en ce que les infiltrations, en portant atteinte au bois de charpente inadapté, compromet à terme la solidité de celle-ci et donc la rendent impropre à son usage, et là encore ce vice était connu des vendeurs qui ont procédé eux-mêmes à ces travaux non totalement achevés et en contravention aux règles de l'art. La clause de non garantie des vices cachés de l'acte de vente est donc inopposable à M. et Mme [C] également pour ce désordre et le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné M. et Mme [T] à indemniser M. et Mme [C] du montant des frais de reprise pour la somme de 3 741,10 € selon devis de la SARL DUVERGE.

Les fissures du carrelage dans l'extension de la maison :

L'expert relève que plusieurs fissures affectent le carrelage de l'extension qui est chauffée par le système de plancher chauffant à eau. Or ce système impose une mise en service en deux temps, la pose du carrelage ne devant être faite qu'après une mise en chauffe préalable du sol afin d'éviter qu'il ne travaille ensuite et se dilate en provoquant les fissures, ce qui n'a pas été fait par M. et Mme [T]. Ces fissures ne remettent pas en question le système de chauffage en lui-même ainsi que l'a relevé l'expert à propos de la réfection de celui-ci, elles sont essentiellement un désordre esthétique, et aucune pièce versée par M. et Mme [C] ne démontrent qu'elles s'étendent, contrairement à ce qu'ils soutiennent.

Ces fissures constituent donc des désordres apparents. En effet, même si le carrelage était recouvert de tapis lors des visites par les futurs acquéreurs, il leur était facile de soulever ces tapis pour vérifier l'état du carrelage, notamment lors de leur dernière visite avant la signature le 16 novembre 2015, les vendeurs ayant déménagé le 12 novembre 2015, ce qui relève de la vigilance normale attendue d'un acquéreur qui défend avec un minimum de diligence ses intérêts dans un achat immobilier.

C'est donc également de manière pertinente que le 1er juge a écarté la demande de M. et Mme [C] au titre des fissures ne constituant pas un vice caché.

Sur la demande de M. et Mme [C] de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance :

C'est par de juste motifs que la Cour adopte que le 1er juge a accordé à M. et Mme [C] une somme de 5 000 € en réparation de leur préjudice de jouissance pour l'absence de chauffage correct de leur maison depuis leur acquisition soit depuis plus de 6 ans. Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur les mesures accessoires :

Le tribunal a exactement statué sur le sort des dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile dont il a fait une équitable application.

Y ajoutant,

M. et Mme [T] devront payer à M. et Mme [C] une indemnité de 1 500 € au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel, et supporter les dépens d'appel.

Il y a lieu de rejeter la demande de M. et Mme [T] au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Dispositif,

PAR CES MOTIFS,

La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par mise à disposition, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu le 28 juillet 2021 en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne M. [H] [T] et Mme [W] [J] épouse [T] à payer à M. [O] [C] et Mme [I] [V] [G] épouse [C] la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de M. et Mme [T] fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [H] [T] et Mme [W] [J] épouse [T] aux entiers dépens de première instance et d'appel.