CA Paris, Pôle 5 ch. 3, 17 avril 2019, n° 17/14582

Par acte sous seing privé en date du 3 juillet 2001, la société SQUARE aux droits de laquelle se trouve aujourd'hui la société L. & R., a donné à bail en renouvellement à la société AGO AGENCE DE GESTION ET D'ORGANISATION HOTELIERE, des locaux à usage commercial dépendant d'un immeuble situé [...] à compter du 1er juillet 2001 pour se terminer au 30 juin 2010, moyennant un loyer de 76.224,50 euros, hors taxes et hors charges, à destination de restauration traditionnelle sur place à l'exclusion de toute vente à emporter.

Par acte d'huissier de justice du 29 mars 2013, la société AGO AGENCE DE GESTION ET ORGANISATION HOTELIERE a fait délivrer à la société bailleresse une demande de renouvellement du bail à effet du 1er avril 2013.

Par acte extrajudiciaire du 19 juillet 2013, la société L. & R. a déclaré accepter le renouvellement, et a proposé la fixation du prix du bail renouvelé à la somme annuelle de 155.000 euros, hors taxes et hors charges.

Par acte d'huissier de justice du 20 janvier 2015, la société AGO AGENCE DE GESTION ET D'ORGANISATION HOTELIERE a assigné la société L. & R. devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris aux fins de voir fixer le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 52.000 hors taxes et hors charges, à compter du 1er avril 2013, cette somme étant inférieure au loyer plafonné.

Par jugement du 7 avril 2015, auquel il est expressément renvoyé pour l'exposé des faits et de la procédure, le juge des loyers commerciaux a :

- constaté que par l'effet de la demande de renouvellement délivrée le 19 juillet 2013 par la société AGO AGENCE DE GESTION ET ORGANISATION HOTELIERE et de son acceptation notifiée le l9 juillet 2013 par la société L. & R., le bail concernant les locaux situés [...] s'était renouvelé à compter du 1er avril 2013,

- désigné Monsieur Michel C. en qualité d'expert aux fins de donner son avis sur la valeur du bail renouvelé,

- fixé le loyer provisionnel au montant du loyer contractuel en cours,

- ordonné l'exécution provisoire,

- réservé les dépens et les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

L'expert a déposé son rapport le 16 juin 2016 concluant à une valeur locative de 71.000 euros au 1er avril 2013.

Par jugement du 13 juin 2017, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris a :

Fixé à 71.000,00 euros en principal par an à compter du 1er avril 2013 le montant du loyer du bail renouvelé depuis cette date entre la société L. & R. et la société AGO AGENCE DE GESTION ET D ORGANISAT1ON HOTELIERE pour les locaux situés [...], toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées,

Dit que les intérêts au taux légal sur les trop perçus de loyer seront dus par la société L. & R. rétroactivement à compter de chaque échéance contractuelle,

Dit que les intérêts échus et dus au moins pour une année entière produiront des intérêts, en application de l'article 1 154 du code civil,

Ordonné l'exécution provisoire de la présente décision,

Dit n'y avoir lieu à appliquer les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

Débouté les parties du surplus de leurs demandes,

Partagé les dépens par moitié entre les parties, qui incluront le coût de l'expertise judiciaire.

Par déclaration du 19 juillet 2017, la SAS L. ET R. a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 13 octobre 2017, la SAS L. ET R. demande à la cour de :

- Déclarer recevable et bien fondée la société L. ET R. en son appel et en ses demandes,

En conséquence

- Infirmer le jugement entrepris

- Juger à nouveau et

A titre principal :

FIXER à la somme de 117.000 Euros par an en principal (HT-HC) le loyer dû par la Société AGO, au titre des locaux loués sis à [...], et ce, à compter du 1er avril 2013 avec réajustement du dépôt de garantie selon le montant du nouveau loyer, toutes autres clauses et conditions du bail expiré restant inchangées,

Dire que le loyer réajusté portera intérêt au taux légal à compter de la date d exigibi1ité des termes dus

Dire que les intérêts échus porteront anatocisme, en application de l'article 1154 du Code Civil

En tout état de cause,

- Condamner la AGO au paiement de la somme de 3.500 Euros sur le fondement de l article 700 du Code de Procédure civile,

- Condamner la Société AGO en tous les dépens.

- Ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir,

Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 1er décembre 2017, la SA AGO AGENCE DE GESTION ET D'ORGANISATION HOTELIERE demande à la cour de :

Vu les Dispositions des articles L 145-33 et R 145-7 du Code de Commerce,  

Vu les rapports d'expertise de Monsieur Patrick C. et de Monsieur Michel C., ainsi que l'ensemble des pièces versées aux débats,

Dire la Société L. & R. particulièrement infondée en son appel et l en débouter,

Recevoir la Société AGO en son appel incident et y faisant droit,  

  Dire et juger, conformément aux dispositions de l'article L. 145-33 du Code de commerce et de la jurisprudence établie de la Cour de cassation, que le loyer de renouvellement doit être fixé à la valeur locative, qui s'avère largement inférieure au dernier loyer contractuel, et a fortiori au montant pouvant découler de la règle du plafonnement,  

En conséquence, infirmer le jugement et fixer le montant du loyer du bail renouvelé au 1er avril 2013 à la somme annuelle en principale de 55.536 € (CINQUANTE CINQ MILLE CINQ CENT TRENTE SIX EUROS),  

Subsidiairement, confirmer le jugement et fixer le montant du loyer du bail renouvelé au1er avril 2013 à la somme annuelle en principal de 71.000 € (SOIXANTE ET ONZE MILLE EUROS), toutes autres clauses, charges et conditions demeurant maintenues,

Dire que les intérêts au taux légal seront dus sur tous loyers trop payés, et ce à compter rétroactivement de chacune des échéances contractuelles, ou subsidiairement à compter de la saisine du Juge des loyers commerciaux, et seront ensuite capitalisés dans les conditions de l'article 1154 du Code civil,  

Condamner la Société L. & R. au remboursement de tout loyer trop payé en principal et intérêts,

Débouter en tout état de cause, la Société L. & R. de l ensemble de ses prétentions particulièrement infondées,  

Condamner la Société L. & R. au paiement d'une somme de 4.500 € (QUATRE MILLE CINQ CENTS EUROS) au titre des dispositions de l'article 700 du CPC .  

  Condamner la Société L. & R. aux entiers dépens comprenant le coût de l'expertise judiciaire dont le recouvrement sera poursuivi par Maître Laurence T.-B. conformément aux dispositions de l'article 699 du CPC.  

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 8 novembre 2018.

MOTIFS DE LA DECISION

La cour rappelle que selon l'article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. Cependant, l'article L145-34 dudit code instaure un plafonnement du montant du loyer du bail renouvelé qui ne peut excéder les variations de l'indice prévu à cet article, sauf les cas dérogatoires qu il précise, relatifs notamment à la modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L145-33 permettant de déterminer la valeur locative.

Selon l'article R145-2 du code de commerce les éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L145-33 dudit code s apprécient dans les conditions fixées aux articles R145-3 à R 145-11.

Par ailleurs, il est admis que le loyer doit être fixé à la valeur locative si celle-ci est inférieure au prix du loyer plafonné.

La société locataire sollicite la fixation du loyer à la valeur locative qui serait selon elle, et ainsi que l'a retenu le premier juge, inférieure au montant du loyer plafonné. La société bailleresse, qui soutient que le loyer doit être fixé à la valeur locative qui s'élève selon elle à la somme annuelle de 117.000 euros, n articule aucun motif de déplafonnement du loyer.

La cour relève qu'en l'espèce, il résulte du décompte de loyers versé aux débats que le loyer contractuel principal appelé au 1er avril 2013, date du renouvellement du bail, s'élevait à la somme annuelle hors taxes et hors charges de 113.255, 88 euros (9437,99x12).

Il convient de rechercher le montant de la valeur locative.

Les parties admettent que la surface pondérée des locaux litigieux est de 78m²P.

La bailleresse soutient que compte tenu des références produites, il faut retenir un prix unitaire de 1500 euros le m² et une valeur locative annuelle de 117.000 euros (1500x78). Elle conteste les majorations et abattements retenus par l'expert judiciaire et le premier juge, soutient qu il conviendrait de retenir pour la terrasse une majoration de 10% et pour l'ouverture entre les deux locaux contigus, une majoration de 5 à 6%, soit un total de 16%. S'agissant des abattements, elle allègue que l'abattement de 20% est excessif et ne tient pas compte des modifications à intervenir liées à l'application de la loi PINEL en matière d'honoraires de gestion et pour l'article 606 du code civil , au motif que même si le renouvellement dont s'agit est antérieur au 1er septembre 2014, aucun accord n'a été trouvé avant cette date (et qu ) il n y a donc pas lieu à ces abattements ; que de surcroît les quote- parts d'impôt foncier et d'assurance n ont été que de 568,69 euros et 43,51 euros et que contrairement à ce qu'a indiqué l'expert judiciaire, il n y a pas de frais de syndic, l'immeuble n'étant pas en copropriété, de sorte que seul 0,54% de charges exorbitantes sont applicables au 1er avril 2013 et non 20% .

La société locataire soutient que le prix unitaire est de 800 euros le m² avant tout abattement et majoration et très subsidiairement de 1000 euros le m², avant abattement et majoration tel que proposé par l'expert et retenu par le premier juge. Elle rappelle que le bail étant renouvelé au 1er avril 2013, de telle sorte que la loi du 18 juin 2014 n est théoriquement pas applicable avec les clauses et conséquences qui en découlent sur le maintien des clauses et conditions exorbitantes au titre des charges et travaux. Elle soutient que l'abattement global de 20% proposé par l'expert C. est justifié compte tenu des transferts de charges et des usages. Elle admet les majorations proposées par l'expert judiciaire de 8% pour la terrasse et de 3% pour la communication entre les locaux contigus. Le loyer du bail renouvelé doit en conséquence être fixé selon elle à la somme de 55.536 euros HT et HC (800x78=62.400-9%) ou subsidiairement à la somme de 70.980 euros (1000x78=78.000-9%) arrondie à 71.000 euros HT et HC.

Sur les locaux

Il résulte des éléments du dossier que la société locataire exerce sous l'enseigne "HIPPOPOTAMUS" une activité de restauration traditionnelle au [...].

Les lieux loués sont situés à 1 angle que forme le [...] avec la [...] dans le secteur piétonnier du Forum des Halles, à proximité immédiate de la Fontaine des Innocents et du [...] où de très nombreux établissements concurrents (café-bar-brasserie) sont implantés.

Les locaux sous expertise dépendent d un immeuble édifié au début du XXème siècle, en pierre de taille et briques apparentes, élevé sur caves, d un rez-de-chaussée, de cinq étages droits, d'un sixième et septième étage sous brisis.

Selon le rapport d'expertise, les lieux loués se composent :

Au ler sous-sol :

- d une cave située en dessous du local commercial,

Au rez-de-chaussée :

- d une salle de café - bar - brasserie divisée en trois zones :

- une 1ère zone d'une surface utile de 22 m², formant l'angle de la [...] et de la [...],

- une 2ème zone à 5 mètres (en façade sur la [...]), d'une surface utile de 25 m²,

- une 3ème zone (surplus), d'une surface utile de 19 m2,

- une large terrasse couverte d'une capacité d'accueil de 14 places sur la [...] et de 22 places sur la [...], prolonge cette salle.

Au sous-sol :

- d une zone de réserves avec chambre froide, d'une surface utile de 62 m².

Sur la valeur locative

La cour rappelle que le prix unitaire du loyer n'est pas le prix moyen issu des références et que la valeur locative dépend de plusieurs éléments visés à l'article L 145.33 du code de commerce ; qu'elle doit être appréciée tant au regard des fixations judiciaires, que des fixations amiables et des loyers du marché, auxquels il convient d'apporter tous correctifs utiles en fonction de l'implantation des locaux.

Les références relevées par l'expert judiciaire sont relatives à café-brasserie-restaurant. Elles varient de la façon suivante :

Pour des fixations judiciaires

1500 euros le m²B (renouvellement au 22 novembre 2012, 72m²B, restaurant [...])

580 euros le m²B (renouvellement au 1er janvier 2009, 143m²B, [...])

Pour les renouvellement amiables

1119 euros le m²B (renouvellement au 1er juin 2006, 295m²B, [...])

Pour les nouvelles locations

de 1000 euros le m²B (au 1er octobre 2010, 60m²B, [...])

1000 euros le m²B (au 1er octobre 2010, 90m²B, [...]-même immeuble- société JBGM)

à 912 euros le m²B (au 1er janvier 2010, 263m²B, [...])

Les parties s'opposent sur la pertinence des références proposées par l'expert judiciaire et retenues par le juge des loyers. Le bailleur souligne ainsi la pertinence de la référence de fixation judiciaire du loyer du restaurant sis [...] lequel serait selon lui, dans la même situation que le restaurant du preneur ; au contraire la société locataire souligne que cette référence n'est pas pertinente car elle n'est pas définitive, puisque ce jugement serait actuellement frappé d'appel, et qu'il s'agirait au surplus de la fixation d'une valeur locative dans le cadre d'une révision de loyer et non d'un renouvellement et pour un emplacement bénéficiant d'une meilleure commercialité.

La cour constate que bien que les remarques de la société locataire aient fait l'objet d'un dire, l'expert judiciaire a maintenu qu'il s'agissait d'une référence relative à la fixation du loyer dans le cadre d'un renouvellement.

Certes, cette référence est relative à des locaux en angle de rue, avec une superficie proche, dans lesquels s'exerce une activité identique, pour une date d'effet de renouvellement proche. Cependant, ainsi que le souligne à juste titre, l'expert judiciaire, cette référence est située vers le centre Beaubourg, c'est-à-dire dans un environnement différent de celui du Forum des Halles où se situent les lieux litigieux.

La société locataire, conteste l'évaluation du prix unitaire par l'expert judiciaire de la référence du DUPONT CAFE, qui selon lui s'établirait à 868 le m²B et souligne qu'en reprenant les trois références de prix du marché dans un environnement immédiat on aboutit à un prix moyen unitaire de 934 euros le m²B. Elle se prévaut également de certaines des références figurant au rapport amiable qu'elle a fait établir par M. C..

La cour relève que s'il est exact que M. C. indique que la valeur locative du bail renouvelé est selon lui de 750 euros le m²B, et retient le prix unitaire de 868 euros le m²B pour le DUPONT CAFE, il évoque parmi ses références pour les nouvelles locations, un prix unitaire de 1481 euros le m²B au 1er août 2012 (bar brasserie restaurant au [...], 62m², avec un très important transfert de charge au preneur), qui ne peut être négligée, compte tenu de sa date et de l'activité exercée.

La société bailleresse se prévaut notamment d'une référence s'agissant d'une nouvelle location pour un local d'une surface pondérée de 15,51 m²B situé à la même adresse pour une activité de vente de cigarettes, au 1er septembre 2014. La cour écarte cette référence, qui n'est pas significative, s'agissant d'une activité différente et d'une surface très réduite qui implique une survalorisation du prix unitaire, le bail ayant en outre été consenti postérieurement à la date de renouvellement du bail litigieux.

En l'espèce, compte tenu des caractéristiques et de la configuration des locaux bien adaptés à l'activité exercée avec un linéaire conférant une bonne visibilité, s'agissant de locaux en angle ; de la destination contractuelle du bail ; des obligations de droit commun des parties ; de la commercialité du secteur pour des locaux situés à la périphérie du secteur animé du secteur des Halles et des prix couramment pratiqués dans le voisinage pour des activités similaires, un prix de 1000€ /m²B par an hors taxes et hors charges proposé par l'expert judiciaire retenu par le premier juge est justifié soit pour 78 m²B une valeur locative annuelle en principal de 78.000 euros.

Sur les majorations

Selon la description de l'expert judiciaire, après visite des lieux, le restaurant bénéfice d'une terrasse couverte, d'une capacité d'accueil de 14 places sur la [...] et de 22 places sur la [...], alors que la capacité d'accueil de la salle de restaurant n'est que de 30 places. La majoration de 8% proposée par l'expert, acceptée par le locataire correspond à l'avantage ainsi obtenu et doit être approuvée.

L'autorisation donnée à la société locataire d'effectuer un percement entre les locaux litigieux et les locaux contigus et lui permettant d'étendre ainsi la surface totale d'exploitation dont elle dispose, ayant conduit à une majoration de 3%, proposée par l'expert et acceptée par la société locataire, correspond également à une appréciation correcte de l'avantage consenti et doit être retenue.

78.000x1,11 = 86.580 euros

Sur les abattements

Bien que les conclusions de la société bailleresse soient peu claires sur ce point, la cour croit comprendre, qu'elle évoquerait le fait que compte tenu de l'absence d'accord des parties sur le prix du loyer du bail renouvelé depuis l'entrée en application de la loi du 18 juin 2014, le bail renouvelé serait affecté par les modifications imposées par la loi en ce qui concerne notamment le transfert des charges de travaux.

En l'espèce, s'agissant d'un renouvellement au 1er avril 2013, la loi du 18 juin 2014, ne s'applique pas au bail renouvelé avant son entrée en application, quand bien même la fixation du montant du loyer du bail renouvelé n'interviendrait-elle que postérieurement à l'entrée en application de cette loi.

Il s'ensuit, que le bail est renouvelé, faute d'accord contraire des parties, aux clauses et conditions du bail expiré. Ainsi qu'il est d'usage les clauses exorbitantes transférant, comme au cas d'espèce, au preneur les travaux relevant de l'article 606 du code civil, les travaux résultant de la vétusté, le remboursement des frais de gestion, ainsi que le paiement de la prime d'assurance de l'immeuble à la charge du bailleur, doivent faire l'objet d'un abattement.

La cour relève que contrairement à ce que soutient la bailleresse, il ne s'agit pas des frais de syndic, mais ainsi que le stipule le bail au sujet des charges récupérables sur le locataire des honoraires du syndic ou du gérant de l'immeuble, outre les frais de gestion du bailleur. Il en résulte que l'immeuble n'étant pas en copropriété, ce qui exclut les frais de syndic, le bailleur répercute sur le preneur des frais de gestion, qui s'élevaient à la somme mensuelle de 471,90 euros lors de l'échéance du mois de décembre 2012, selon le décompte de loyers versé aux débats.

Compte tenu de l'importance de ces transferts, un abattement global de 18% est justifié.

Il en résulte que la valeur locative s'établit alors à la somme annuelle de 70.995,60 euros.

Par ailleurs, le transfert de la taxe foncière qui s'élève à la somme de 568,69 euros, pour l'année 2012, sera déduit pour son montant réel.

70.995,60-568,69 =70.426,91 euros arrondie à 70.500 euros

La valeur locative étant inférieure à la valeur plafond, il convient de retenir la valeur locative.

Le loyer du bail renouvelé au 1er avril 2013 sera fixé à 70.500 euros, HT et HC.

La société locataire demande à la cour de dire que les intérêts au taux légal seront dus sur tous loyers trop payés, et ce à compter rétroactivement de chacune des échéances contractuelles, ou subsidiairement à compter de la saisine du Juge des loyers commerciaux, et seront ensuite capitalisés dans les conditions de l'article 1554 du code civil.

La cour relève que les intérêts de retard ne seront dus sur le différentiel de loyer qu'à compter de l'assignation délivrée par la société locataire, et pour le surplus à compter de chaque date d'échéance et il convient d'infirmer sur ce point le jugement entrepris. Les intérêts échus pour une année seront capitalisés.  

Sur les autres demandes

La procédure et l'expertise ont été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties. Il convient en conséquence d'ordonner le partage des dépens de première instance et d'appel, en ce inclus les frais d'expertise.

Compte tenu du partage des dépens ordonné, il n y a pas lieu de faire application des dispositions de l artic1e 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant contradictoirement,

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qui concerne le prix du loyer du bail renouvelé, et le point de départ des intérêts de retard ;

L'infirme sur ces points,

Statuant à nouveau,

Fixe à 70.500 euros en principal par an à compter du 1er avril 2013 le montant du loyer du bail renouvelé depuis cette date entre la société L. & R. et la société AGO AGENCE DE GESTION ET D`ORGANISAT1ON HOTELIERE pour les locaux situés [...] 1er, toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées,

Dit que les intérêts de retard ne seront dus sur le différentiel de loyer qu'à compter de l'assignation délivrée par la société locataire, et pour le surplus à compter de chaque date d'échéance ;

Y ajoutant,

Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile,

Fait masse des dépens et dit qu'ils seront supportés par moitié par chacune des parties avec distraction au bénéfice des avocats postulants qui en ont fait la demande en application de l'article 699 du code de procédure civile.