CA Paris, Pôle 5 ch. 3, 1 septembre 2021, n° 19/09149

Par acte sous seing privé en date du 31 mars 1995, la SCI LE TIGNAC, aux droits de laquelle se trouvent Mme Louise V. épouse B. et M. Richard B., a donné à bail à la SNC DELPHINE, aux droits de laquelle se trouve la SNC Karine, divers locaux à usage commercial situés [...]. Le bail a été consenti à compter du 1er avril 1995 pour une durée de 9 ans, moyennant un loyer de 120.000 francs en principal.

Par acte sous seing privé en date des 30 avril et 16 mai 1998, le montant du loyer a été fixé à la somme de 125.530 francs annuelle en principal.

Par acte sous seing privé en date des 23 et 29 septembre 2000, le loyer a été ramené à la somme de 72.000 francs pour la période du 1er octobre 2000 au 30 septembre 2001 afin de 'tenir compte des difficultés conjoncturelles du locataire liées au départ de la clientèle des bureaux voisins consécutif à la restructuration en cours des immeubles de toute proximité'.

Ce loyer a été maintenu jusqu'au 1er octobre 2002, date à laquelle il devait être porté à la somme de 19.136, 93 euros.

Puis le montant du loyer a été ramené à la somme annuelle en principal de 11.400 euros, et ce jusqu'au 31 mars 2004, date de la fin du bail.

Par acte sous seing privé des 20 et 23 avril 2004, le bail a été renouvelé pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er avril 2004 pour se terminer le 31 mars 2013 moyennant un loyer de 18.300 euros annuel en principal, hors taxes et hors charges.

Le loyer a été révisé à la somme de 22 848,96 euros par an en principal.

Par exploit d'huissier en date du 26 septembre 2012, Mme Louise V. épouse B. et M. Richard B. ont fait délivrer à la SNC KARINE un congé pour la date d'expiration contractuelle du bail, à savoir le 31 mars 2013, avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er avril 2013, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 68 000 euros.

La SNC KARINE a confirmé son accord de principe sur le renouvellement du bail, tout en s'opposant à la fixation du loyer au montant demandé par Mme Louise V. épouse B. et M. Richard B..

Par acte d'huissier en date du 26 septembre 2013, la SNC KARINE a fait délivrer assignation à Mme Louise V. épouse B. et M. Richard B. aux fins de voir fixer le montant du loyer du bail renouvelé le 1er avril 2013.

Par jugement avant-dire droit en date du 4 mars 2014, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris a :

- constaté que par l'effet du congé avec offre de renouvellement délivré le 26 septembre 2012 par Mme Louise V. épouse B. et M. Richard B., le bail concernant les locaux situés [...] 9ème s'était renouvelé à compter du 1er avril 2013 ;

- désigné M. Benjamin R. en qualité d'expert aux fins de donner son avis sur la valeur du bail renouvelé ;

- fixé le loyer provisionnel au montant du loyer contractuel en cours ;

- ordonné l'exécution provisoire ;

- réservé les dépens et les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 7 juillet 2016, le juge des loyers commerciaux a ordonné une mesure de médiation judiciaire.

L'expert judiciaire a déposé son rapport au greffe le 28 avril 2018, concluant à une valeur locative de 56.000 euros hors taxes et hors charges au 1er avril 2013 et à un loyer plafonné de 25.069,33 euros hors taxes et hors charges.

Par jugement en date du 14 février 2019, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris a :

Vu le rapport d'expertise de Monsieur Benjamin R. reçu au greffe le 28 avril 2018,

- FIXÉ à la somme annuelle de 25.069,33 euros, en principal, hors taxes et hors charges, le loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2013 entre Mme Louise V. épouse B. et M. Richard B. et la SNC KARINE pour les locaux situés [...] 9ème, toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées à l'exception du dépôt de garantie qui sera réajusté dans les termes contractuels en conséquence de l'augmentation de loyer ;

- CONDAMNÉ la SNC KARINE à payer à Me Louise V. épouse B. et M. Richard B. les intérêts au taux légal sur les arriérés de loyer à compter de la date de l'assignation pour les loyers échus avant cette date et à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après la date de l'assignation ;

- DIT que les intérêts échus et dus au moins pour une année entière produiront des intérêts, en application de l'article 1154 du code civil dans sa version antérieure au 1er octobre 2016 ;

- ORDONNÉ l'exécution provisoire de la présente décision ;

- DÉBOUTÉ les parties du surplus de leurs demandes ;

- PARTAGÉ les dépens par moitié entre les parties, qui incluront le coût de l'expertise judiciaire.

Par déclaration en date du 25 avril 2019, M. Richard B. et Mme Louise V. épouse B. ont interjeté appel de ce jugement.

Une ordonnance de désignation d'un médiateur judiciaire a été prononcée le 24 octobre 2019, à l'issue de laquelle M. Hubert V. a été désigné médiateur, remplacé selon ordonnance du 5 novembre 2019, par M. Claude A., puis selon ordonnance du 20 décembre 2019, à l'issue de laquelle Mme Martine B.-C. a été désignée médiateur. Une ordonnance de prorogation de délai a été prononcée le 10 septembre 2020, à l'issue de laquelle la mission de Mme Martine B.-C. a été prorogée jusqu'au 16 novembre 2020.

La médiation n'a pas abouti.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par le RPVA le 26 juillet 2019, M. Richard B. et Mme Louise V. épouse B. demandent à la cour de :

Vu les dispositions des articles L. 145-33, L. 145-34, R. 145-6 et R. 145-8 du Code de commerce,

Vu les articles 1154 et 1155 du Code civil,

Vu les pièces versées au débat,

- Déclarer M. et Mme B. recevables et bien-fondés en leur appel ;

Y faisant droit,

- Infirmer le jugement déféré en ce qu'il a conclu au plafonnement du loyer et fixé le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2013 à la somme de 25.069,33 ' en principal par an ;

- Juger qu'une modification notable des facteurs locaux de commercialité est intervenue au cours du bail expiré ;

- Juger qu'une modification notable des obligations respectives des parties est également intervenue au cours du bail expiré ;

En conséquence,

- Fixer le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle en principal de CINQUANTE-NEUF-MILLE EUROS (59.000 '), pour les locaux situés [...] (75009), pour un nouveau bail de neuf ans à compter du 1er avril 2013, les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées, à l'exception du montant du dépôt de garantie ;

Y ajoutant,

- Condamner la SNC KARINE à régler à M. et Mme B. une somme de 4.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile, dont distraction conformément

aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile ;

- Condamner la SNC KARINE en tous les dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais d'expertise ;

En tout état de cause,

- Débouter la SNC KARINE de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions plus amples et contraires aux présentes.

Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 24 octobre 2019, la SNC KARINE demande à la cour de :

- Confirmer le jugement entrepris en son entier dispositif ;

- Condamner les appelants au paiement d'une indemnité au bénéfice de la SNC KARINE de 5.000 ' sur le fondement des dispositions de l'article 700 du CPC ;

- Condamner les appelants aux entiers dépens d'instance et d'appel, en ce compris l'intégralité des frais d'expertise, dont distraction dans les conditions de l'article 699 du CPC.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 1er avril 2021.

MOTIFS

Sur la demande de déplafonnement du loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2013

Les appelants reprochent au juge de première instance d'avoir considéré que la différence de loyer entre le prix du bail à effet au 01/04/2004 et le loyer plafond du bail renouvelé n'apparaissait pas suffisamment significative pour être considérée comme notable alors que ni les dispositions de l'article R.145-8 alinéa 3 du code de commerce, ni la jurisprudence n'imposent le caractère notable de ce différentiel. Ils font valoir que le bail consenti pour le 01/04/1995 moyennant un loyer de 120 000 francs (soit 18 294,84 euros HT/HC) a fait l'objet de minorations de loyer entre le 1/10/2002 et le 30/09/2002 (10 776 euros/an) et le 1/10/2002 et le 31/03/2004 (11 400 euros/an) pour tenir compte de la perte d'une partie de la clientèle des bureaux avoisinants consécutive aux restructurations en cours des immeubles situés à proximité des locaux loués ; que lors du renouvellement à compter du 1/04/2004 au 31/03/2013, le loyer, eu égard à ces circonstances particulières, a été fixé à la somme de 18 300 euros HT/HC, au même prix que le bail initial, ce qui constitue une minoration du loyer au regard de la variation indiciaire qui aurait dû porter le renouvellement du bail à effet du 01/04/2004 à 21 576 euros HT/HC, soit pour le bail expiré, une réduction cumulée du loyer de 14 151 euros. Ils ajoutent que le loyer du bail renouvelé résultant du plafonnement au 1/04/2013 de 25 069,33 euros HT/HC est très inférieur à la valeur locative réelle des locaux estimée par l'expert judiciaire à 56 000 euros en principal ; que cette différence trouve sa cause dans les restructurations en cours la privant de sa clientèle de bureaux ce qui explique la minoration notable du loyer du bail renouvelé au 01/04/2004, se prévalant sur ce point d'un arrêt de la Cour de cassation du 01/12/2016. Ils soutiennent que le retour massif de la clientèle au cours du bail expiré a entraîné la disparition, au moment du renouvellement à effet du 01/04/2013, des circonstances particulières qui formaient en avril 2004 les conditions de fixation du prix.

La SNC KARINE soutient que selon la jurisprudence, une modification du loyer ne peut avoir pour conséquence un déplafonnement de loyer qu'à la condition que le juge du fond constate, dans le cadre de son pouvoir souverain d'appréciation, le caractère notable de cette modification ; qu'en l'espèce, les réductions conventionnelles de loyers n'ont été consenties que sur des périodes limitées au cours du précédent bail et non du bail expiré, rappelant que la modification doit être intervenue entre la date du bail et celle de son renouvellement ; que lors du renouvellement à compter du 01/04/2004, le bail a été consenti pour un loyer de 18 300 euros, révisé en cours de bail pour la somme de 22 848 euros, sans faire de référence à la réduction du loyer précédemment consenti ; que le bail a ainsi été renouvelé sur la base d'un loyer qui n'était plus affecté de réduction ou remise temporaire. A titre surabondant, l'intimée précise qu'elle subit aujourd'hui un grave préjudice consécutif à l'existence d'importants désordres affectant les locaux qui lui sont donnés à bail.

La cour rappelle qu'aux termes de l'article R 145-8 du code de commerce,

'Du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l'une ou l'autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.

Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.'

En vertu des articles L 145-33 et L 145-34 du code de commerce, lorsqu'est intervenue, au cours du bail à renouveler, une modification notable des obligations respectives des parties, le prix du bail renouvelé est déplafonné. Il est admis, en vertu de l'article R 145-8 du même code que si le loyer a été fixé selon des modalités spécifiques qui ne se retrouvent pas lors du renouvellement, le bailleur peut revendiquer le déplafonnement.

Il résulte de la combinaison de ces textes que pour prétendre au déplafonnement du loyer, le bailleur doit établir une minoration notable de la valeur locative lors de la fixation du prix d'origine, laquelle peut consister en un prix anormalement bas.

Il est constant que le loyer du bail initial à effet au 01/04/1995 a fait l'objet de réductions conventionnelles. Toutefois, outre que ces réductions conventionnelles l'ont été sur des périodes de temps limité, et donc de manière temporaire, elles sont intervenues non pas pendant la durée du bail à effet au 01/04/2004 pour se terminer le 31/03/2013, mais au cours du bail précédent de sorte qu'elles ne sont pas susceptibles d'entraîner le déplafonnement du loyer du bail renouvelé à compter du 01/04/2013.

Le bail renouvelé à effet au 01/04/2004 a été consenti pour un loyer annuel HT/HC de 18 300 euros.

Il est exact, comme l'indiquent les bailleurs, que le loyer de ce bail renouvelé au 01/04/2004 a été fixé à un montant quasi identique à celui du précédent bail à effet au 01/04/1995 et en deçà de l'évolution indiciaire qui aurait conduit à un loyer de 21 576 euros à la date du 01/04/2004.

Les réductions de loyer ont été consenties pendant le bail à effet au 01/04/1995, tel que cela est rappelé dans le bail renouvelé à compter du 01/04/2004 tout comme les circonstances de ces réductions, 'pour tenir compte des difficultés conjoncturelles de la SNC DELPHINE liées au départ de la clientèle des bureaux voisins consécutifs à la restructuration en cours des immeubles de toute proximité', la cour rappelant que le commerce exercé est celui de bar-brasserie et bureau de tabac qui bénéficie de la clientèle de bureaux. S'il n'est fait aucune mention dans le bail renouvelé le 01/04/2004 de ce que le loyer de ce bail renouvelé aurait été fixé à la somme de 18 300 euros en principal en raison de ces mêmes circonstances, il ressort toutefois du rapport d'expertise judiciaire que les restructurations des immeubles de bureaux, de 43 775m², à proximité des locaux donnés à bail, se sont achevées au cours du bail renouvelé le 01/04/2004.

Le loyer plafond au 01/04/2013 calculé par l'expert judiciaire en fonction de l'évolution indiciaire est d'un montant de 25 069,33 euros HT/HC, montant non discuté par les parties. La valeur locative des locaux a été évaluée par l'expert judiciaire à la somme de 56 000 euros, à savoir 51 042 euros en principal pour la partie commerciale et 5000 euros en principal pour le logement.

Il en résulte une disproportion manifeste entre le loyer plafonné et la valeur locative du bien à la date du renouvellement.

La différence considérable entre le prix du loyer du bail venant à renouvellement et le montant du loyer fixé à la valeur locative ne peut résulter que d'une sous-évaluation du loyer fixé à l'origine dans le bail renouvelé le 01/04/2004 entre la bailleresse et la locataire en raison des restructurations d'immeubles de bureaux qui n'étaient pas encore achevées de sorte que la clientèle en résultant n'était pas revenue, ce dont les parties ont ainsi tenu compte dans la fixation du loyer, manifestement sous-évalué et anormalement bas, du bail renouvelé le 01/04/2004, ce qui constitue une minoration notable du loyer.

Par conséquent, la demande de déplafonnement du loyer du bail renouvelé à compter du 01/04/2013 sera accueillie par application des articles L 145-33, L 145-34 et R 145-8 du code de commerce.

Sur la valeur locative

Les appelants contestent la pondération de l'expert judiciaire expliquant que la pondération est en réalité de 118m²B (en ce compris le logement non relié) et qu'au vu des références, le prix unitaire doit être de 500 euros/m²B et non de 470 m²B, prix retenu par le jugement à l'instar de l'expert judiciaire, soit une valeur locative de renouvellement des locaux selon eux de 59 000 euros. L'intimée n'a pas fait d'observations sur la valeur locative des locaux tel qu'évaluée par l'expert judiciaire et par le jugement entrepris, étant noté qu'elle a simplement précisé que des désordres affectaient la partie commerciale des locaux sans en tirer de conséquence particulière quant à la valeur locative.

La cour renvoie au jugement entrepris s'agissant de la description matérielle et de situation des locaux. Il sera ajouté que l'emplacement, bien desservi par les transports en commun, d'une commercialité relativement dense bien que l'animation soit principalement nocturne alors que l'activité de restauration s'exerce principalement à midi, d'intérêt local et dans une rue comportant un nombre significatif de bureaux est un emplacement adapté à l'activité exercée de bar brasserie et bureau de tabac ; que les locaux disposent d'une bonne visibilité depuis la rue. S'agissant des locaux, il sera précisé que la partie commerciale est en état d'usage et que l'appartement du 1er étage nécessite un rafraîchissement (sans que l'expert judiciaire ou Mme B. qui a fait un rapport amiable estimatif n'ait relevé de désordres affectant les locaux) ; que la configuration du local commercial (rez-de-chaussée et sous-sol), bien qu'adapté à l'activité exercée, est peu lumineux et en profondeur, et que l'appartement ne dispose pas d'un accès indépendant depuis les parties communes.

La zone de vente 4 et la réserve située en zone 4, respectivement pondérées à 0,35 et à 0,25 l'ont été de manière justifiée s'agissant d'une zone principalement aveugle et en profondeur. Il est exact que l'expert judiciaire n'a pas pondéré l'appartement du 1er étage, lequel n'est pas accessible par les parties communes. Toutefois dans la mesure où il a tenu compte de cette configuration particulière dans l'évaluation du prix de la partie habitation, le rapport d'expertise judiciaire peut être entériné sur ce point.

Par conséquent la pondération de la partie commerciale, de 108,60m²B, et la surface réelle de l'appartement, de 20,13m², proposées par l'expert judiciaire et retenu par le jugement entrepris seront entérinés.

S'agissant des références, les loyers judiciaires évoluent de 400 euros le m²B au [...], de 430 euros le m²B au [...] et de 600 euros le m²B au [...], les loyers de renouvellement s'établissent entre 822 euros/m²B et 354 euros/m²B et les loyers de locations nouvelles varient de 374 euros à 771 euros le m2B.

Selon le rapport d'expertise, la valeur locative mensuelle basse pour les appartements de 2 pièces principales au sein du quartier est de 22,60 euros par m², et la valeur haute s'élève à 25,90 euros par m².

Au regard de l'ensemble des ces éléments, tenant compte des caractéristiques des locaux, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties résultant du bail, des facteurs locaux de commercialité et des prix pratiqués dans le voisinage, le prix unitaire de 470 euros le m²B et la valeur locative annuelle globale de 51.042 euros proposés par l'expert pour la partie commerciale des locaux loués sont justifiés.

La valeur locative pour l'ensemble a été estimée à 56.000 euros (somme arrondie) par l'expert judiciaire, reprise par le jugement dans sa motivation, en retenant une valeur locative mensuelle de 21 euros par m²B pour l'appartement (soit une valeur locative annuelle de 5072 euros), adaptée eu égard à la configuration ci-dessus rappelée du logement.

Ladite valeur locative des locaux donnés à bail sera par conséquent entérinée.

Il s'ensuit que le loyer des locaux donnés à bail à la SNC KARINE s'établit à la somme de 56 000 euros/an/HT et HC.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a fixé le loyer du bail renouvelé à compter du 01/04/2013 au montant du loyer plafond.

Le loyer du bail renouvelé à compter du 01/04/2013 sera fixé à la somme annuelle de 56 000 euros, en principal, hors taxes et hors charges.

Le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné la SNC KARINE à payer à Me Louise V. épouse B. et M. Richard B. les intérêts au taux légal sur les arriérés de loyer, aucune infirmation n'étant sollicité de ce chef.

Sur les demandes accessoires

La procédure et l'expertise ayant été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties, le jugement sera confirmé en ce qu'il a partagé les dépens, en ce inclus les frais d'expertise.

Il est équitable de ne pas prononcer de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile que ce soit en première instance, le jugement étant confirmé de ce chef, et en cause d'appel.

La SNC KARINE succombant, elle sera condamnée aux dépens de l'appel dont distraction au profit de l'avocat postulant par application de l'article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Infirme le jugement entrepris sur le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 01/04/2013 ;

Le confirme en ses autres dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant

Fixe à la somme annuelle de 56 000 euros, en principal, hors taxes et hors charges, le loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2013 entre Mme Louise V. épouse B. et M. Richard B. et la SNC KARINE pour les locaux situés [...] 9ème, toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées à l'exception du dépôt de garantie qui sera réajusté dans les termes contractuels ;

Dit n'y avoir lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SNC KARINE aux dépens de l'appel dont distraction au profit de l'avocat postulant par application de l'article 699 du code de procédure civile.