CA Paris, Pôle 5 ch. 3, 6 avril 2011, n° 09/17642

Par acte sous seing privé du 3 juillet 1990,la SCI du [...] a donné à bail à la Société Générale divers locaux sis [...] pour une durée de 9 ans ayant commencé à courir le 1er janvier 1988.

Le bail s'est renouvelé le 1er avril 1998 pour se terminer le 31 mars 2007.

Par exploit en date du 28 septembre 2006, la sa Praxa aux droits de la snc Rivoli Pont Neuf a donné congé à la Société Générale pour le 31 mars 2007 moyennant un loyer annuel en principal de 200.000euros hors taxes et hors charges.

La sa Praxa après avoir notifié mémoire le 4 mai 2007, a saisi par exploit d'huissier du 28 juin 2007, le Juge des Loyers Commerciaux du Tribunal de Grande Instance de Paris aux fins de fixer le loyer du bail renouvelé au 1er avril 2007 à la somme annuelle en principal de 200 000 euros.

Le juge a constaté que le bail s'est renouvelé à compter du 1° avril 2007, que les locaux étant à usage exclusif de bureaux, le loyer du bail renouvelé devait être fixé selon les dispositions de l'art R.145-11 du Code de commerce et a désigné Monsieur Le Veve en qualité d'expert aux fins de donner son avis sur la valeur du bail renouvelé.

Dans son rapport du 26 septembre 2008, celui-ci conclut à une valeur locative annuelle de 117.000 euros

Dans son mémoire, la sa Praxa a sollicité la fixation du loyer renouvelé à la somme de 210.000 euros.et de fixer à la somme de 52.500 euros le montant du dépôt de garantie.

En réplique la Société Générale a demandé la fixation du loyer à la somme de 76.378,50 euros et subsidiairement si la somme était fixée à un montant supérieur à 200.000 euros de voire dire ce loyer appliqué à compter du 23 janvier 2009.

Par jugement du 03 juillet 2009,le juge des loyers commerciaux du Tribunal de Grande Instance de Paris a :

-Fixé à 109.000 euros en principal par an à compter du 1er avril 2007 le loyer du bail renouvelé depuis cette date entre la sa Praxa et la sa Société Générale pour les locaux situés [...] ,toute autre clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées.

-Condamné la Société Générale à payer à la sa Praxa les intérêts au taux légal sur les loyers arriérés.

-Dit que le dépôt de garantie versé par le locataire sera réajusté,

-Ordonné l'exécution provisoire.

-Débouté les parties au surplus de leur demande

-Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'art 700 du Code de Procédure Civile.

-Condamne chacune des parties par moitié aux dépens qui incluront le coût de l'expertise.

La sa Praxa a interjeté appel de cette décision le 3 Août 2009.

Dans ces dernières conclusions signifiées le 12 janvier 2011, la société Praxa demande à la Cour de

-La recevoir en son appel,

-Retenir aux débats l'ensemble des pièces produites par la société Praxa,

-Réformer partiellement le jugement entrepris,

1 - Sur le loyer en renouvellement au 1er avril 2007 :

Fixer le loyer en renouvellement au 1er avril 2007 des locaux loués par la Société Générale à la somme annuelle de 210.000 euros qui sera ramené à 200.000 euros mentionné au congé, pour la période du 1er avril 2007 au 27 janvier 2009,date de la notification du mémoire ayant porté la demande à la somme de 210.000 euros ;

2 - Sur le loyer révisé au 2 avril 2010 :

Fixer le loyer révisé au 2 avril 2010 à la somme de 222.000euros (210.000euros X 1517 (indice 2° trimestre 2010) /1435 (indice 2° trimestre 2007)

3 - Sur les intérêts de droits dus sur les loyers arriérés :

Vu au surplus le décompte d'intérêts établi par la locataire et réglé spontanément par celle-ci, de trois mois en trois mois depuis la date d'effet du renouvellement.

3-1 A titre principal,

Condamner la Société Générale à régler à la société Praxa les intérêts sur les rappels de loyers arriérés conformément aux dispositions de l'art 1155 du Code civil, à savoir à compter de la date d'effet du renouvellement et de la révision et au

fur et à mesure des échéances trimestrielles, et dire que ces intérêts se capitaliseront et porteront

intérêt de trois mois en trois mois, subsidiairement qu'il y a lieu à capitalisation des intérêts dus sur une année entière, dans les termes de l'art 1154 du Code civil,

3-2 Subsidiairement ,

Vu le congé et la mention y incluse du montant du loyer sollicité, vu le mémoire initial notifié le 4 mai 2007, vu la notification de révision du loyer du 2 avril 2010 :

Condamner la Société Générale au paiement des intérêts décomptés comme ci-dessus, par application de l'art 1153 du Code civil,

3-3 Toujours subsidiairement, s'il était dit que les intérêts dus sur les loyers arriérés devaient suivre le sort des intérêts sur les indemnités visées à l'art 1153-1 du Code civil

-Vu l'enrichissement sans cause qui en résulterait pour la locataire, la qualité des parties ;

-Vu le décompte d'intérêts établi et réglé spontanément par la locataire, de trois mois en trois mois depuis la date d'effet du renouvellement,

Faire usage de la possibilité offerte au juge par ce même texte de fixer la date d'effet des intérêts à une date autre que le jugement et condamner la Société Générale au paiement des intérêts de droit à compter de la date d'effet du renouvellement et au fur et à mesure des échéances trimestrielles, avec capitalisation des intérêts dus sur une année entière dans les termes de l'art 1154 du Code civil ;

4 - Sur les dépens en première instance :

-Confirmer le jugement entrepris

5 - En tout état de cause :

-Débouter la Société Générale à régler à la Société Praxa une somme de 10.000 euros au titre des dispositions de l'art 700 du Code de procédure civile.

-La condamner aux entiers dépens d'appel.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 12 janvier 2011 la Société générale intimée, demande à la Cour de :

-Déclarer recevable et bien fondé la Société Générale dans son appel incident.

-Infirmer le jugement du 1er avril 2007 qui a fixé le montant de loyer en principal à 109.000 euros à compter du 1er avril 2007 et prononcé le partage des frais d'expertise.

Statuant à nouveau,

-Ecarter des débats les éléments de référence des experts mandatés par la bailleresse et communiqués postérieurement à la clôture des opérations d'expertise judiciaire de Monsieur Le Veve et à tout le moins juger qu'il ne comporte aucun élément permettant d'augmenter le prix unitaire retenu par l'expert judiciairement désigné.

-Juger au contraire que la pondération et le prix unitaire doivent être réduits pour être fixés respectivement à 138,87m2B et 550 euros

-Fixer en conséquence le loyer du bail renouvelé, à compter du 1er avril 2007, à la somme annuelle

en principal de 76.378,50 euros

-Dire que toute majoration de la valeur locative pour communication avec les locaux mitoyens est à exclure, sauf subsidiairement, à soustraire de cette majoration les locaux de l'entresol qui ne bénéficient pas de la communication et à limiter la majoration à 5% ainsi que jugé en première instance.

-Fixer le point de départ des intérêts sur le complément de loyers éventuellement dus par la Société Générale à compter de l'arrêt en fixation du loyer du bail renouvelé à intervenir.

-Subsidiairement dans l'hypothèse où le loyer serait fixé à un montant annuel en principal supérieur à 200.000 euros, montant qui correspond au loyer mentionné par la société Praxaaux termes du congé,

-Dire que le loyer ainsi fixé s'appliquera uniquement à compter du 27 janvier 2009 date à laquelle, aux termes de son mémoire , la Société Générale a sollicité la fixation du loyer à la somme de 210.000euros, mais dire que, pour la période comprise entre le 1er avril 2007 et le 27 janvier 2009,le loyer sera d'un montant annuel de 200.000 euros ce qui est d'ailleurs expressément accepté par la bailleresse aux terme de ses écritures signifiées devant la Cour.

En toute hypothèse,

Débouter la société Praxa de l'intégralité de ses demandes

Déclarer irrecevable la société Praxa en sa demande de fixation du loyer révisé à compter du 2 avril 2010 à la somme annuelle de 222.000euros.Déclarer en conséquence irrecevable la société Praxa en sa demande de condamnation de la société Générale à lui régler les intérêts sur les rappels des loyers arriérés, à compter de la date d'effet de la révision et au fur et à mesure des échéances trimestrielles, outre en sa demande de capitalisation des intérêts

Condamner la société Praxa à payer à la Société Générale la somme de 10.000 euros sur le fondement de l'art 700 du Code de Procédure Civile.

La condamner aux entiers dépens de première instance y compris les frais d'expertise, et aux entiers dépens d'appel.

SUR CE,

Sur le prix du loyer :

Les locaux loués dépendent d'un bel immeuble ancien, avec façade en pierre de taille légèrement ouvragée avec balcons, persiennes métalliques, élevé sur sous sol d'un rez -de -chaussée , de cinq étages droits, et d'un sixième en léger retrait et d'un septième mansardé sous brisis d'ardoises ;

Ils sont situés [...] , voie secondaire menant du [...] à la [...] dans la portion comprise entre la [...] et la [...] .

*S'agissant de l'environnement commercial, le juge des loyers a relevé que la fermeture de la Samaritaine en 2005 a constitué un événement qui a traumatisé la commercialité du quartier, que de nombreux commerçants alentour ont connu une baisse sensible de leur chiffre d'affaires, et que de grandes enseignes ont même décidé la fermeture de leur point de vente .

Si la fermeture de la Samaritaine a constitué un événement majeur dans la commercialité du quartier et entrainé des baisses de chiffres d'affaires notamment dans les commerces de proximité, comme le souligne le document émanant de l'atelier de l'urbanisme de la ville de Paris étudiant l'impact de la

fermeture de ce grand magasin sur les commerces alentour, il n'est néanmoins pas parfaitement établi que le commerce dont s'agit ait eu à souffrir précisément de cet impact ;

En, effet, l'apparition d'enseignes nationales dans le domaine notamment de l'équipement à la personne y compris dans certains des magasins de la Samaritaine a certes davantage segmenté la clientèle que ne le faisait un grand magasin tel la Samaritaine mais l'offre diversifiée désormais offerte dans le [...] assure à l'ensemble de ce secteur une commercialité attractive dont bénéfice le commerce considéré ;

Cette constatation générale ne prive cependant pas de pertinence l'avis de l'expert selon lequel la commercialité de la [...] est supérieure à celle d'une voie secondaire comme la [...] comprise entre la [...] et la [...] dans laquelle l'achalandage reste néanmoins bon, voire très bon, en raison précisément de la proximité de la [...] et des stations de métro et rer voisines, le secteur bénéficiant dans son ensemble d'une excellente desserte en transports en commun ( stations de métro Pont neuf, Châtelet, Louvres Rivoli, les Halles, gare rer Châtelet les halles et nombreuses lignes de bus );

L'expert a relevé toutefois une assez faible visibilité de l'enseigne depuis la [...], ce qui est critiqué par la bailleresse alors que cette affirmation résulte d'une constatation objective selon laquelle l'immeuble ou sont situés les locaux est le troisième en partant de l'angle Rivoli Pont Neuf et qu'elle est appuyée par les photographies jointes .

Enfin , l'expert a relevé que les locaux sont situés dans un quartier central d'habitations très prisé des touristes et ou, comme le fait remarquer la bailleresse, la population locale bénéficie d'un pouvoir d'achat élevé .

En ce qui concerne la configuration des locaux loués proprement dite, elle résulte de la description objective et des plans joints au rapport d'expertise reprise précisément par le premier juge dans les motifs de sa décision à laquelle il convient de se référer sur ce point .

*S'agissant des caractéristiques des locaux et des coefficients de pondération appliqués, les deux parties demandent de revenir sur les appréciations de l'expert et du premier juge,

Salle des coffres : l'expert a proposé 0, 30 , la bailleresse demande de retenir une surface pondérée à 0, 40 tandis que la locataire reproche au premier juge de ne pas avoir retenu l'avis de l'expert sans s'en expliquer ;

Rez de chaussée ; la locataire demande de retenir la zone 1 sur seulement 5 m² et à 0, 80 pour les 43 m² restant en raison du faible linéaire sur rue et de la présence de piliers à l'intérieur des locaux, d'affecter la zone 2 d'un coefficient de 0, 60 au lieu de 0, 75 retenu par le premier juge, de retenir un coefficient de 0, 40 pour la zone 3 au lieu de 0, 50 proposé par l'expert , tandis que la bailleresse demande un coefficient de 0, 60 pour cette zone ; la locataire demande l'application d'un coefficient de 0, 40 et de 0, 20 pour les placards, locaux sanitaires et sociaux retenus respectivement à 0, 40 et 0, 30 ;

Premier étage : la locataire demande l'application des coefficients de 0, 40 pour le bureau sur rue au lieu de 0, 50, de 0, 30 pour le bureau sur cour ou réserve, de 0, 20 pour le surplus au lieu de 0, 35 ; la bailleresse fait observer qu'il s'agit de bureaux d'un standing comparable à celui des étages supérieurs, que la prétendue faible hauteur de plafond est inexacte, la seule désignation d'entresol au bail ne suffisant pas à démentir la réalité d'une belle configuration qui dispose d'une hauteur identique à celle des autres appartements ; elle demande l'application d'un coefficient de 0, 45 pour le bureau sur cour au regard de la configuration et des caractéristiques des locaux .

Il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a retenu, en se conformant aux usages, la division de la boutique du rez- de- chaussée en trois zones, la première d'une profondeur de 5 mètres à compter du trottoir, la deuxième de 5 mètres de profondeur à nouveau et de les affecter du coefficient respectivement de 1 et 0, 75 comme l'a fait justement le premier juge et de retenir un coefficient de 0, 55 pour la troisième zone, celui de 0,40 étant trop faible, compte tenu tant de l'utilité que présente pour l'activité d'agence bancaire cette zone qui, bien qu'en fond de boutique est convenablement aménagée pour y traiter les opérations administratives voire recevoir la clientèle que de l'utilité objective qu'elle représente pour tout type de commerce,

Les coefficients de 0, 40 et de 0, 30 appliqués respectivement aux locaux sociaux et sanitaires et au placard seront confirmés .

Quant au premier étage accessible par un escalier intérieur, la demande de la locataire tendant à voir appliquer sur ces locaux des coefficients minorés pour l'ensemble des locaux considérés est mal fondée dés lors que la pondération proposée par l'expert tient compte de la configuration en entresol desdits locaux, de ce que le bureau sur rue est cependant bien éclairé et convenablement aménagé, du faible éclairement en revanche de l'autre bureau sur cour et du dégagement / palier sans éclairage direct de sorte que celle-ci est parfaitement adaptée .

Quant à la salle des coffres, la premier juge a retenu un coefficient de 0, 35 proposée en alternative par l'expert ; une valeur de pondération de 0, 40 sera retenue compte tenu de la très bonne accessibilité pour le personnel mais aussi pour la clientèle par un grand escalier qui dessert également les locaux contigus .

Ainsi la surface pondérée des locaux s'établit à 175, 98m² arrondis à 176m² .

*S'agissant des loyers de comparaison, la bailleresse souligne l'existence du loyer décapitalisé au [...] de 1541€ /m² au 15 février 2006, parmi les locations nouvelles, celle du [...] pour une brasserie de 1337€ valeur juin 2008 mais également celle de la boutique Sncf [...] de 650€ /m² valeur septembre 2009 ; elle fait observer que si les loyers sont à la hausse au sortir de la crise financière de 2008, à fortiori y a-t-il lieu hors période de crise de retenir des valeurs de loyers en augmentation,

Elle fait grief également à l'expert d'avoir retenu des loyers de comparaison dans des rues secondaires et étroites ne bénéficiant pas de la même commercialité , de ne pas avoir, en sus des loyers d'agences bancaires de la [...] et de l'[...] de 760€ /m² et de 875 /m² omis de prendre en considération les loyers des agences bancaires de la [...] et du [...] fixés respectivement à 1200€/m² au 1/10/2006 et 1206€ /m² au 1/7/2008 mais également un loyer de 1200€ /m² pour une boutique de prêt à porter au [...] angle [...] sainte opportune .

L'article R 145-11 du code de commerce précise que le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents , sauf à être corrigés des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence, les dispositions de l'article R 145-7 du code de commerce étant alors applicables ( qui prévoient de tenir compte de ces différences ainsi que des date et modalités de fixation du prix );

Il doit être observé qu'en cause d'appel , la locataire a produit des références soit qui se rapportent à des baux renouvelés postérieurement à celui dont s'agit, soit pour lesquelles ne sont produits ni les baux ni les plans des surfaces permettant une comparaison pertinente avec les locaux considérés et qui pour ces raisons doivent être écartées comme éléments de comparaison .

Il doit être souligné au surplus, qu'à l'inverse des bureaux traditionnellement implantés en étages des immeubles, les agences bancaires exercent leur activité de bureau en boutiques de sorte qu'il convient de rechercher les références tant parmi les autres agences bancaires dans des secteurs comparables que parmi le marché des boutiques en tenant compte cependant des différences d'activité .

A cet égard, la locataire fait observer, citant un arrêt de cette chambre du 13 juin 2005 que la rentabilité d'une agence bancaire n'est pas comparable à celle d'un commerce comme celui de prêt à porter et que le loyer n'étant pas calculé de la même manière, le loyer d'une agence bancaire doit être inférieur à celui d'une boutique de commerce à plus fort rendement .

Or la spécificité des agences bancaires dont l'activité correspond à celle de bureaux par opposition à celle de vente et livraison de marchandises est désormais de tendre à s'implanter au plus près de la clientèle afin d'être en contact avec celle-ci mais également pour avoir une bonne visibilité de sorte que non seulement, la comparaison avec des prix de locaux équivalents même dans une autre activité que celle d'agences bancaires est pertinente et n'est du reste pas critiquée, mais que il n'est pas justifié de pratiquer par principe un loyer inférieur à celui des autres boutiques .

L'expert a lui-même retenu des valeurs de référence tant dans le quartier environnant et le fait que certains des locaux de référence soient situés dans des rues moins commerçantes ne permet pas de les écarter sauf à les corriger des différences constatées, que dans d'autres quartiers ([...], [...]) ;

Le premier juge a justement souligné que la référence de 1541€ /m² telle qu'elle figure dans le rapport d'expertise ne peut cependant être retenue en raison des incertitudes qui l'affectent et la référence de l'agence bancaire Bnp Harlay est peu pertinente compte tenu de son emplacement exceptionnel et de l'absence de toute concurrence ;

Monsieur Marx, expert amiable de la bailleresse proposait au terme de son rapport d'expertise un prix de 900€ le m² .

L'expert judiciaire propose de retenir un prix de 650€ /m² au visa de l'ensemble des éléments de fixation ( situation, caractéristiques des locaux, aspect de l'immeuble dont dépendent les lieux loués, absence de clause exorbitante et loyers des éléments de référence ) et après discussion avec les parties, ou de 725€ dans l'hypothèse ou il conviendrait de considérer que le taux de rendement d'une agence bancaire n'est pas inférieur à celui d'un commerce traditionnel .

Il sera précisé que l'absence de clause exorbitante ne peut conduire à la majoration du loyer, seule la présence de telle clause pouvant conduire à minorer la valeur locative .

Compte tenu des caractéristiques des lieux loués et de leur emplacement en retrait de la [...], et surtout du faible linéaire de vitrine qui bien qu'il s'agisse d'une agence bancaire constitue un élément défavorable, c'est à la somme de 700€/m² qu'il convient de fixer la valeur locative qui sera augmentée de la majoration de 5 % pour communication avec les locaux voisins laquelle ne justifie pas une majoration supérieure et qui, comme l'a relevé le premier juge, doit être appliquée autant que perdure cette communication, ce qui représente une valeur locative de :

700€ /m² x 176 m² pondérés = 123 200€ + 6120 € = 129 360 €

Sur la demande d'un loyer révisé :

La société Praxa demande de fixer le loyer révisé ensuite de la notification faite au locataire le 2 avril 2010 sur la base d'un loyer de 270 000€ /an en attente de la parution de l'indice inseedu coût de la construction du 2° trimestre 2010 et de la fixation définitive du loyer renouvelé ;

Or cette demande nouvelle en cause d'appel et qui ne constitue ni la conséquence, ni le complément , ni l'accessoire de la demande soumise au premier juge est irrecevable .

Sur les intérêts :

La société Praxa fait observer que la société Générale consciente de l'inconvénient résultant pour la bailleresse de la fixation tardive du loyer du bail renouvelé a invité la bailleresse à facturer et a réglé les intérêts dus sur les compléments de loyers dus au fur et à mesure des échéances ; elle demande ainsi la réformation du jugement qui a fixé le point de départ des intérêts à la date du jugement, au visa de l'article 1155 du code civil qui dispose que les intérêts sur les revenus échus tels que fermages, loyers produisent intérêts au jour de la demande ou de la convention; elle fait observer que le loyer renouvelé et révisé est toujours déterminable et qu'il existe une valeur théorique immuable déterminée par rapport aux dispositions légales, peu important le désaccord des parties .

Or s'agissant d'intérêts moratoires, ils supposent pour s'appliquer à des revenus échus tels que des loyers , que ceux ci soient déterminés en leur montant , ce qui n'est pas le cas lorsque faute d'accord des parties, le loyer en renouvellement est fixé par le juge, sauf s'il s'agit d'intérêts dus sur le loyer provisionnel fixé dans l'attente du loyer renouvelé .

La circonstance que la société Générale a réglé les intérêts de trois mois en trois mois ne justifie pas que le point de départ desdits intérêts dus sur le montant du loyer renouvelé soit fixé à une autre date que celle de la décision fixant le montant du loyer soit au jour de l'arret et il ne peut être fait application de l'article 1153 du code civil qui ne trouve pas à s'appliquer au cas d'espèce ni considéré à cet égard que la Société Générale se serait enrichie sans cause .

Il y a lieu à capitalisation desdits intérêts dans les conditions prévues à l'article 1154 du code civil , c'est à dire à compter de la demande ou de la convention spéciale pourvu qu'ils soient dus depuis plus d'une année, l'article 1155 du code civil ne contenant aucune dérogation à la condition posée par l'article 1155 du code civil suivant laquelle les intérêts ne peuvent produire intérêts que s'ils sont dus depuis plus d'une année ;

Sur les autres demandes :

Les dépens d'appel seront supportés par l'intimée la Société Générale, le jugement étant confirmé en ce qui concerne le sort de ceux de première instance .

Il n'y a pas lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de l'appelante qui succombe pour partie en ses prétentions.

PAR CES MOTIFS

Reformant le jugement déféré sauf en ses dispositions concernant la fixation du montant du loyer du bail renouvelé et des intérêts,

Reformant et statuant à nouveau,

Fixe à la somme de 129 320€ en principal par an à compter du 1° avril 2007 le montant du loyer du bail renouvelé entre la sa Praxa et la Société Générale pour les locaux situés [...], toutes autres clauses et conditions du bail expiré étant inchangées,

Dit que les compléments de loyers porteront intérêts au taux légal depuis la présente décision et qu'il seront capitalisés à compter de la demande dans les conditions de l'article 1154 du code civil,

Rejette comme irrecevable la demande en révision du loyer présentée par la sa Praxa comme nouvelle en cause d'appel,

Déboute les parties de leurs autres demandes,

Condamne la Société Générale aux dépens d'appel avec droit de recouvrement au profit de la scp Gaultier Kistner avoués .