CA Montpellier, ch. com., 8 juin 2021, n° 18/06021

FAITS et PROCEDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES :

La SAS R. réalisations et la SAS Foncier développement ont créé, suivant statuts en date du 4 décembre 2013, une SAS R. Foncier développement ayant pour objet la promotion immobilière, l'aménagement foncier, les opérations de lotissement et l'activité de marchand de biens immobiliers ; Marc R., président de la société R. réalisations, en est le président et Bertrand L., directeur général de la société Foncier développement, le directeur général.

Par acte du 17 juillet 2015, la société R. Foncier développement a signé un compromis de vente avec les consorts Bézard-L. portant sur un bien immobilier cadastré section DN n° 2, 3, 4, 5 et 8, situé [...], moyennant le prix de 1 980 000 euros, sous la condition suspensive de la modification du plan local d'urbanisme de la commune de Montpellier permettant l'opération de construction projetée par l'acquéreur, modification devant intervenir au plus tard le 30 septembre 2016 ; par acte sous seing privé du 15 mars 2016, M. et Mme M., propriétaires de la parcelle voisine cadastrée section DN n° 6, située [...], ont promis de vendre celle-ci à la société R. Foncier développement pour le prix de 1 000 000 euros, sous les conditions suspensives de la modification du PLU de la commune de Montpellier devant être réalisée au plus tard le 1er janvier 2017 et de l'acquisition concomitante des parcelles DN n° 2, 3, 4, 5 et 8.

Suivant acte sous seing privé du 8 juillet 2016, la société R. Foncier développement a signé avec la SAS FDI Promotion un protocole d'association en vue de mener à bien l'opération de promotion immobilière dans le cadre d'une société à créer au sein de laquelle la société R. Foncier développement devait détenir 49 % du capital social et la société FDI Promotion 51 %.

La modification du PLU n'étant pas intervenue à la date prévue du 30 septembre 2016, le compromis de vente signé le 17 juillet 2015 avec les consorts Bézard-L. est devenu caduc et des négociations ont alors été menées en vue de la signature d'une nouvelle promesse de vente du terrain ; une réunion a été organisée à cette fin le 12 décembre 2016 en l'étude de Me L., notaire des consorts Bézard-L., où se sont également rendus M. N., collaborateur de Me D., notaire intervenant pour le compte de la société R. Foncier développement, M. L. et un représentant de la société FDI Promotion, mais la signature de la promesse de vente n'a pu intervenir ce jour-là ; parallèlement, alors qu'un rendez-vous avait été fixé avec M. et Mme M. en l'étude de Me L. pour le 16 décembre 2016, M. L., prétextant son indisponibilité, a annulé ce rendez-vous tout en indiquant à M. R., qui l'interrogeait, que les vendeurs étaient disposés à attendre le début de l'année 2017 et qu'un nouveau rendez-vous serait fixé à ce moment-là en vue de la signature d'un compromis de vente réitératif.

Entre-temps, une nouvelle promesse de vente a été signée le 15 décembre 2016, enregistrée le 16 décembre 2016, entre la société Foncier développement représentée par M. L. et les consorts Bézard-L. lesquels ont conféré au bénéficiaire de la promesse la faculté de se substituer toute personne physique ou morale en vue de l'acquisition du bien immobilier concerné, l'acte rappelant qu'une convention avec les sociétés RFD et FDI Promotion, signée en date du 8 juillet 2016, permettra à ces sociétés, ou à la société qu'ils constitueront conjointement, de procéder à l'acquisition.

Le 3 janvier 2017, la société Foncier développement représentée par M. L. a signé une nouvelle promesse unilatérale de vente avec M. et Mme M., comportant également une faculté de substitution du bénéficiaire de la promesse par toute personne physique ou morale qui se substituerait totalement ou partiellement et qui conserverait la qualité de maître de l'ouvrage.

M. L. ayant, par courriel du 3 janvier 2017, informé ses partenaires de la signature de ces promesses de vente, la société R. réalisations et la société FDI Promotion ont sollicité, en vain, la régularisation du compromis de vente au profit des signataires du protocole d'association.

Reprochant à M. L. une faute de gestion en tant que directeur général de la société R. Foncier développement et à la société Foncier développement un manquement contractuel en sa qualité d'associé de la société R. Foncier développement, la société R. Foncier développement et la société R. réalisations ont, par exploit du 19 juin 2017, fait assigner ces derniers devant le tribunal de commerce de Montpellier en responsabilité et indemnisation de leurs préjudices après instauration d'une mesure d'expertise.

La société FDI Promotion est intervenue volontairement à l'instance.

Le 11 octobre 2017, la société Foncier développement a régularisé avec les consorts Bézard-L., d'une part, M. et Mme M., d'autre part, deux actes aux termes desquels elle renonçait purement et simplement au bénéfice des promesses de vente lui ayant été consenties les 15 décembre 2016 et 3 janvier 2017.

Le tribunal, par jugement du 15 novembre 2018, a débouté la société R. Foncier développement, la société R. réalisations et la société FDI Promotion de leurs demandes réparatrices et condamné la société R. réalisations à payer à la société Foncier développement et à M. L. la somme de 1000 euros, chacun, au titre l'article 700 du code de procédure civile.

La société la société FDI Promotion, d'une part, la société R. réalisations et la société R. Foncier développement, d'autre part, ont régulièrement relevé appel de ce jugement suivant déclarations reçues les 3 décembre 2018 et 10 décembre 2018 au greffe de la cour et qui ont été jointes.

Dans les conclusions, qu'ils ont déposées par voie électronique le 11 juillet 2019, la société R. réalisations et la société R. Foncier développement demandent à la cour de :

'réformer dans toutes ses dispositions le jugement du tribunal de commerce de Montpellier du 15 novembre 2018 et statuant à nouveau,

'dire et juger que la société Foncier développement et M. L. ont commis chacun une faute à l'origine du préjudice qu'elles ont subi,

'enjoindre à la société Foncier développement, à M. L., aux époux M., à Bernard M. et à Bénédicte L. de communiquer les actes d'association ou assimilés de M. L. et de la société Foncier développement avec le promoteur dont l'identité sera révélée, dans un délai de 10 jours à compter de la signification du jugement à intervenir (sic), sous astreinte de 1000 euros par jour de retard passé ce délai,

'enjoindre à la société Foncier développement et à M. L. de communiquer les promesses de vente actuellement en vigueur, dans un délai de 10 jours à compter de la signification du jugement à intervenir (sic), sous astreinte de 1000 euros par jour de retard passé ce délai,

'ordonner une mesure d'expertise judiciaire et désigner tel expert qu'il plaira avec pour mission de :

' entendre tous sachants, Bernard B., Bénédicte L. et les époux M. à l'effet de connaître si le terrain leur appartenant a été cédé, et dans quelles conditions,

' mener toutes investigations légitimes pour savoir avec qui, finalement, la société Foncier développement et M. L. se sont associés pour l'opération litigieuse,

' décrire les conditions de cette association et l'identité de l'associé,

' donner son avis sur les frais engagés et le manque à gagner subi par la société R. Foncier développement du fait de l'impossibilité de réaliser le programme immobilier prévu rue des Acconiers à Montpellier,

' donner son avis sur la perte des dividendes de la société R. réalisations à hauteur de sa participation dans le capital social de la société R. Foncier développement,

' donner son avis sur les préjudices subis par la société FDI Promotion compte tenu de la perte de l'opération immobilière,

'débouter la société Foncier développement et M. L. de leur appel incident,

'les condamner à leur payer la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leur appel, elles font essentiellement valoir que :

'M. L. et la société Foncier développement ont mis en œuvre des manœuvres frauduleuses afin de récupérer le bénéfice des promesses de vente, dont la société R. Foncier développement était titulaire, en négociant directement avec les consorts Bézard-L. et M. et Mme M.,

'ainsi, la société Foncier développement a signé une promesse de vente le 15 décembre 2016 avec les consorts Bézard-L., sans en avoir informé ses partenaires, M. L. ayant même assuré, le 16 décembre 2016, M. R. que rien ne serait signé sans lui,

'M. L. a volontairement attendu que la promesse de vente signée avec M. et Mme M. devienne caduque, le 1er janvier 2017, pour signer avec ces derniers une nouvelle promesse de vente pour le compte de la société Foncier développement,

'M. L., en tant que directeur général de la société R. Foncier développement, a commis une faute de gestion de nature à engager sa responsabilité sur le fondement des articles L. 227-1 et L. 225-252 du code de commerce,

'la responsabilité de la société Foncier développement est également engagée pour manquement à son obligation de loyauté contractuelle prévue à l'article 1134, alinéa 3, du code civil, pour avoir évincé la société R. Foncier développement de l'opération immobilière envisagée, ce qui a nécessairement causé un préjudice tant à cette société qu'à la société R. réalisations, dont elle est l'associée.

Développant sensiblement les mêmes moyens de fait, la société FDI Promotion, dans les conclusions, qu'elle a déposées le 24 avril 2019 via le RPVA, sollicite, au visa de l'article 1382 du code civil, de voir :

'dire et juger que les promesses de vente initialement conclues par les consorts Bézard-L. et les époux M. ont fait l'objet d'une prorogation au-delà du 30 septembre 2016 en raison d'un accord commun de toutes les parties,

'dire et juger, d'une part, qu'en l'état de la prorogation et, d'autre part, en l'état des engagements conclus entre la société Foncier développement, la société R. et la société FRD, qu'il appartenait impérativement à la société Foncier développement et son directeur général, Bertrand L., de parvenir à la signature des promesses de vente renouvelées au profit de la société R. Foncier développement et, en tout état de cause, de transférer les promesses signées le 15 décembre 2016 et le 3 janvier 2017 au bénéfice de la société RFD aux signataires du protocole d'association du 8 juillet 2016,

'dire et juger que la société Foncier développement et Bertrand L., son directeur général, se sont rendus coupables de manquements contractuels en obtenant, d'une part, le renouvellement des promesses de vente à leur profit et, d'autre part, en refusant de transférer les promesses renouvelées au bénéfice de RFD ou des signataires du protocole d'association,

'dire et juger que les fautes commises par la société Foncier développement et Bertrand L. en qualité de directeur général de la société Foncier développement lui ont causé un préjudice en sa qualité d'associée à hauteur de 51 % de la société commune devant réaliser l'opération, conformément à la jurisprudence issue de l'arrêt de l'assemblée plénière du 6 octobre 2006,

'condamner solidairement, en conséquence, sur le fondement de l'article 1382 du code civil, la société Foncier développement et Bertrand L. à réparer le préjudice financier subi par elle consistant, non pas dans la simple perte de chance de réaliser l'opération immobilière, mais bien dans un préjudice certain en raison de la signature de nouvelles promesses de vente devant être transférées en vertu de la clause de substitution au profit des signataires du protocole d'association du 8 juillet 2016,

'désigner en conséquence tel expert judiciaire immobilier et expert-comptable qu'il plaira à la cour avec mission :

' d'entendre les parties et recueillir leurs dires et explications,

' se faire remettre l'ensemble des pièces et documents nécessaires à la bonne exécution de leur mission,

' dresser un bordereau des documents communiqués,

' étudier et analyser ceux en rapport avec le litige,

' entendre au besoin tout sachant, notamment soit les consorts Bézard-L. et les époux M., ainsi que les notaires ayant participé aux divers actes passés et enfin les acquéreurs ou bénéficiaires actuels de promesses de vente portant sur les biens immobiliers en cause,

' déterminer la nature, la consistance et la valeur des biens immobiliers susceptibles d'être édifiés sur les parcelles objet des deux promesses de vente,

' déterminer en conséquence la perte de marge bénéficiaire qui aurait dû être réalisée ensuite de l'édification et de la vente de l'immeuble projeté sur les deux parcelles par les deux signataires du protocole d'association du 8 juillet 2016, et en particulier par elle dans une proportion 51 %,

' déterminer, par ailleurs, les circonstances et conditions dans lesquelles la société Foncier développement a renoncé sans motif et sans user de la faculté de substitution prévue par les deux promesses de vente du 11 octobre 2017,

' déterminer dans quelles conditions, au profit de qui et à quelle date les biens immobiliers objet de promesses de vente ont fait l'objet d'une cession au profit d'un tiers,

' déterminer, le cas échéant, les conditions dans lesquelles les sociétés Foncier développement et Bertrand L. sont associés directement ou indirectement par personne physique ou morale interposée avec le tiers acquéreur des deux biens immobiliers,

' s'expliquer techniquement dans le cas de ces chefs de mission sur les dires et observations des parties qu'ils auront recueillis après leur avoir fait part de leur note de synthèse ou pré-rapport qui devra comporter l'évaluation des préjudices,

'condamner solidairement la société Foncier développement et Bertrand L. à lui verser la somme de 5000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

La société Foncier développement et M. L., dont les conclusions ont été déposées le 15 avril 2019 par voie électronique, demandent la cour de confirmer le jugement en toutes ses dispositions, de déclarer la société R. Foncier développement, la société FDI Promotion et la société R. réalisations irrecevables et mal fondées en leurs demandes et de les condamner à leur payer la somme de 10 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile.

Ils exposent en substance que :

'la demande de transfert des promesses de vente des 16 décembre 2016 et 3 janvier 2017 est irrecevable en l'absence à la procédure des consorts Bézard-L. et de M. et Mme M.,

'une telle demande de transfert est d'ailleurs impossible dès lors que les promesses de vente sont devenues caduques le 30 septembre 2016, sachant que la caducité de la promesse consentie par les consorts Bézard-L. a entraîné la caducité de celle consentie par M. et Mme M. qui lui était liée, et que lesdites promesses ont été annulées le 11 octobre 2017,

'ils ne sauraient, non plus, être condamnés à communiquer des actes d'association ou assimilés, qu'ils auraient passé avec un promoteur, s'agissant d'actes non définis et qui, au demeurant, sont inexistants,

'il en est de même en ce qui concerne la demande de communication des promesses de vente actuellement en vigueur,

'la société FDI Promotion, la société R. Foncier développement où la société R. réalisations ne disposait d'aucun droit leur permettant d'exiger la souscription d'une promesse unilatérale de vente au profit de la société R. Foncier développement, alors que la promesse et le compromis bénéficiant à de cette société étaient devenues caduques à la date à laquelle des promesses unilatérales ont été consenties à la société Foncier développement,

'la société FDI Promotion s'est d'ailleurs retirée du projet, comme la société R. réalisations,

'aucune faute de gestion ne peut être reprochée à M. L., alors que le compromis de vente régularisé avec les consorts Bézard-L. était devenu caduc le 30 septembre 2016 en l'absence de modification du PLU avant cette date et que le 12 décembre 2016, les consorts Bézard-L. ont refusé de régulariser une promesse de vente ou un compromis au profit de la société FDI Promotion et de la société R. Foncier développement, n'ayant plus confiance en l'étude de Me L.,

'la promesse de vente signée le 15 décembre 2016 avec les consorts Bézard-L. rappelle l'existence du protocole associatif du 8 juillet 2016 et prévoit une faculté de substitution du bénéficiaire au profit de toute personne physique ou morale,

'dès le 3 janvier 2017, la société FDI Promotion et la société R. réalisations en ont été informées et la proposition de rendez-vous destiné à finaliser le projet commun, non suivie d'effet,

'de même, la société R. Foncier développement ne pouvait bénéficier d'une prorogation ou d'une nouvelle promesse unilatérale de vente de la part de M. et Mme M. tenant les dispositions des articles L. 290-1 et L. 290-2 du code de la construction et de l'habitation,

'en toute hypothèse, la preuve d'un préjudice certain et direct en lien avec les prétendues fautes qui leur sont reprochées, ne se trouve pas établie, preuve dont l'administration ne saurait être faite par le biais de l'expertise sollicitée.

Il est renvoyé, pour l'exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

C'est en l'état que l'instruction a été clôturée par ordonnance du 15 avril 2021.

MOTIFS de la DECISION

:

L'article L. 225-251, alinéa 1, du code de commerce dispose que les administrateurs et le directeur général sont responsables, individuellement ou solidairement selon le cas, envers la société ou envers les tiers, soit des infractions aux dispositions législatives ou réglementaires applicables aux sociétés anonymes, soit des violations des statuts, soit des fautes commises dans leur gestion ; l'article L. 225-252 du même code énonce qu'outre l'action en réparation du préjudice subi personnellement, les actionnaires peuvent, soit individuellement, soit par une association répondant aux conditions fixées à l'article L. 225-120, soit en se groupant dans les conditions fixées par décret en Conseil d'État, intenter l'action sociale en responsabilité contre les administrateurs ou le directeur général ; c'est sur la base de ces dispositions, applicables aux sociétés par actions simplifiées par renvoi de l'article L. 227-1, qu'est recherchée la responsabilité de M. L., directeur général de la société R. Foncier développement, tant à l'égard de celle-ci qu'à l'égard de la société R. réalisations en sa qualité d'associé, pour une prétendue faute de gestion consistant à avoir obtenu au bénéfice de la société Foncier développement de nouvelles promesses de vente de la part des consorts Bézard-L. et de M. et Mme M. en vue de les évincer.

S'agissant de la société Foncier développement, sa responsabilité est recherchée par la société R. Foncier développement en sa qualité d'associé de celle-ci sur le fondement de l'article 1147 du code civil devenu l'article 1231-1 pour manquement à son obligation contractuelle de loyauté.

La société FDI Promotion, signataire du protocole d'association conclu le 8 juillet 2016 avec la société R. Foncier développement, soutient qu'en signant les promesses de vente litigieuses, la société Foncier développement et M. L., son dirigeant, ont commis des manquements contractuels de nature à engager à son égard leur responsabilité délictuelle.

En l'occurrence, le compromis de vente signé le 17 juillet 2015 entre les consorts Bézard-L. et la société R. Foncier développement est devenu caduc à la date du 30 septembre 2016, faute de réalisation de la condition suspensive liée à la modification du PLU permettant la réalisation de l'opération immobilière projetée (la construction d'un ensemble immobilier à usage d'habitation et de commerce d'une surface de plancher de 5000 m² minimum) ; s'il était prévu dans cet acte une réitération de la vente en la forme authentique au plus tard le 30 septembre 2017, aucun avenant n'était intervenu entre les parties avant le 30 septembre 2016 visant à proroger la date de réalisation de la condition suspensive liée à la modification du PLU.

En ce qui concerne la promesse de vente signée le 15 mars 2016 entre M. et Mme M. et la société R. Foncier développement, elle l'avait été certes pour une durée expirant le 14 septembre 2017 mais, ayant été consentie sous la condition suspensive de l'acquisition concomitante des parcelles des consorts Bézard-L., elle est également devenue caduque à la date du 30 septembre 2016 puisque le compromis de vente du 17 juillet 2015 conclu avec ces derniers était lui-même devenu caduc ; il ne peut donc être soutenu qu'un avenant à la promesse aurait pu être régularisé sans difficulté à la date du 3 janvier 2017.

Il est constant que des pourparlers ont été engagés en novembre et décembre 2016 avec les propriétaires des terrains en vue d'obtenir de nouvelles promesses de vente ; dans un courriel du 9 novembre 2016, Me M., notaire, intervenant pour le compte de son frère et de sa belle-s'ur, propriétaires de la parcelle DS n° 6, objet de la promesse du 15 mars 2016, a ainsi attiré l'attention de M. L. sur le risque de nullité susceptible d'être encourue par une nouvelle promesse de vente pouvant être assimilée à une prorogation de la promesse initialement conclue au regard des dispositions des articles L. 290-1 et L. 290-2 du code de la construction et de l'habitation selon lesquelles une promesse unilatérale de vente, prorogation comprise, dont la validité est supérieure à 18 mois est nulle et de nul effet sauf si elle est constatée par un acte authentique et prévoit une indemnité d'immobilisation d'un montant minimal de 5 % du prix de vente faisant l'objet d'un versement ou d'une caution déposés entre les mains du notaire ; à supposer même qu'il ait été possible de proroger la promesse de vente du 15 mars 2016 devenue caduque, cette prorogation n'aurait pu l'être que dans la limite d'une durée totale de 18 mois, soit jusqu'au 14 septembre 2017 correspondant au terme initialement convenu, sans que ne soit garantie au bénéficiaire de la promesse une modification du PLU avant cette date de nature à permettre la réalisation de l'opération.

Comme il a été indiqué plus haut, une réunion a été organisée, le 12 décembre 2016, en vue de la signature d'une promesse de vente des parcelles DN n° 2, 3, 4, 5 et 8 en l'étude de Me L., notaire des consorts Bézard-L.,

mais ce jour-là, ces derniers ont refusé de signer la promesse qui leur était proposée au bénéfice de la société R. Foncier développement et de la société FDI Promotion, ainsi qu'il ressort du courrier en date du 26 décembre 2017 de Me D., notaire, dont le collaborateur, M. N., assistait à la réunion ; il doit être rappelé qu'à cette date, le compromis de vente du 17 juillet 2015 était devenu caduc à défaut de modification du PLU, sans qu'aucune prorogation de la date de réalisation de la condition suspensive ne soit intervenue, alors même qu'il était prévu une réitération de l'acte en la forme authentique au plus tard le 30 septembre 2017.

Il n'est pas, non plus, discuté qu'un rendez-vous de signature d'une nouvelle promesse de vente avec M. et Mme M. a été pris pour le 16 décembre 2016 en l'étude de Me L., dont M. L. a cependant obtenu l'annulation au prétexte qu'il n'était pas disponible.

Le 15 décembre 2016, alors que trois jours auparavant les consorts Bézard-L. avaient refusé de signer la promesse de vente qui leur était proposée, ces derniers ont signé avec la société Foncier développement représentée par M. L. une promesse unilatérale de vente, enregistrée le 16 décembre suivant, pour le prix de 2 500 000 euros (au lieu de 1 980 000 euros) sous la condition suspensive de l'obtention d'une autorisation administrative purgée de recours permettant la réalisation d'une surface de plancher de 6000 m² minimum, promesse valable jusqu'au 12 avril 2018 avec une levée de l'option devant intervenir deux mois au moins avant cette date ; de même, une nouvelle promesse unilatérale de vente a été signée, le 3 janvier 2017, entre M. et Mme M. et la société Foncier développement représentée par M. L., valable jusqu'au 15 juin 2018, au même prix de 1 000 000 euros, sous les conditions suspensives d'une autorisation d'urbanisme purgée de recours et de l'acquisition concomitante des parcelles DN n° 2, 3, 4, 5 et 8 nécessaires à l'opération ; dans un courriel du 16 décembre 2016 adressé à M. R. à la suite de l'annulation du rendez-vous fixé ce jour-là en l'étude de Me L., M. L. avait pourtant indiqué à celui-ci que sa présence à la signature était normale et obligatoire (sic).

Certes, la société Foncier développement représentée par M. L. a obtenu, à l'insu de la société R. Foncier développement, la signature, les 15 décembre 2016 et 3 janvier 2017, de deux promesses de vente lui ayant été consenties par les propriétaires des terrains concernés par l'opération, alors que les actes initiaux avaient été conclus par cette société et que des pourparlers étaient en cours en vue de la signature de nouvelles promesses de vente des terrains ; la société FDI Promotion, qui n'était pas partie à ces actes initiaux et que les consorts Bézard-L. et M. et Mme M. ne connaissaient donc pas, n'avait pas nécessairement vocation à intervenir au stade d'une simple réitération de promesses de vente, étant liée contractuellement avec la société R. Foncier développement dans le cadre du protocole d'association conclu le 8 juillet 2016 en vue de la création d'une société, maître d'ouvrage de l'opération projetée, dont elle aurait détenu 51 % du capital social.

Aucune faute de gestion caractérisée, aucun manquement contractuel, ni faute délictuelle ne peuvent cependant être imputées à M. L. et/ou à la société Foncier développement de nature à engager leur responsabilité pour avoir tenté d'évincer la société R. Foncier développement et la société FDI Promotion de l'opération de promotion immobilière envisagée ; en effet, dès le 3 janvier 2017, après la signature des promesses de vente, M. L. en a informé ses partenaires, les assurant que les actes signés participaient de la poursuite du projet commun et suggérant l'organisation d'une réunion dans les plus brefs délais (sic) ; les deux promesses signées comportaient l'une et l'autre une faculté de substitution, que les consorts Bézard-L. et M. et Mme M. avaient accepté, au profit de toute personne physique ou morale en vue de l'acquisition des terrains, la promesse de vente signée le 15 décembre 2016 avec les consorts Bézrad-L. rappelant même les termes du protocole d'association conclu le 8 juillet 2016 entre la société R. Foncier développement et la société FDI Promotion ; la signature de ces promesses au bénéfice de la société Foncier développement permettait également de sécuriser l'opération eu égard aux réserves émises par Me M., notaire, dans son courriel du 9 novembre 2016.

La société R. réalisations et la société FDI Promotion ont ensuite exigé, sans raison valable, la régularisation de promesses de vente au bénéfice des signataires du protocole d'association, alors même que les promesses signées comportaient une faculté de substitution, la société FDI Promotion ayant, aux termes d'un courriel du 5 janvier 2017, indiqué à M. L. qu'à défaut d'un accord d'ici le 15 janvier sur une signature des promesses de vente au bénéfice des parties au protocole, elle se retirerait de l'opération (sic) ; ce faisant, la société FDI Promotion sans laquelle l'opération de promotion immobilière n'était pas réalisable, a directement participé au préjudice qu'elle invoque aujourd'hui lié à la perte de marge bénéficiaire qui aurait dû être réalisée dans l'opération de construction.

Lorsque de nouvelles promesses de vente ont été signées avec les propriétaires des terrains, les 15 décembre 2016 et 3 janvier 2017, les actes passés antérieurement étaient caducs, mais des pourparlers étaient en cours auxquels participait notamment la société R. Foncier développement représentée par son président, M. R. ; la signature de ces nouvelles promesses au bénéfice de la société Foncier développement ne traduit pas en soi une volonté délibérée de celle-ci d'écarter ses partenaires, d'autant que la société qu'il était prévu de constituer aux termes du protocole d'association ne l'était pas encore, et il ne peut être reproché à M. L., au nom de la société Foncier développement, d'avoir mis un terme au partenariat par un courriel du 12 janvier 2017 ('afin de rester dans de bons termes pour d'éventuelles autres opérations, nous préférons en rester là pour le moment), alors que de son côté, la société FDI Promotion avait décidé de se retirer de l'opération, empêchant ainsi la réalisation de celle-ci.

Les promesses de vente signées avec les consorts Bézard-L. et M. et Mme M. ont été, par la suite, annulées aux termes de conventions régularisées le 11 octobre 2017 avec les propriétaires, la société Foncier développement indiquant être dans l'impossibilité de réaliser les acquisitions ; aucun élément n'est fourni de nature à établir que M. L., directement ou par personne interposée, a mené à bien l'opération de promotion immobilière initialement envisagée en s'associant à un autre promoteur ; l'expertise, que sollicite la société R. Foncier développement et la société R. réalisations ne saurait pallier leur carence dans l'administration de la preuve qui leur incombe.

Par ces motifs et ceux non contraires du premier juge, le jugement entrepris doit en conséquence être confirmé dans toutes ses dispositions.

Succombant sur leurs appels, la société R. réalisations, la société R. Foncier développement et la société FDI Promotion doivent être condamnées aux dépens, ainsi qu'à payer à la société Foncier développement et à M. L., ensemble, la somme de 6000 euros au titre des frais non taxables que ceux-ci ont dû exposer, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Statuant publiquement et contradictoirement,

Confirme dans toutes ses dispositions le jugement du tribunal de commerce de Montpellier en date du 15 novembre 2018,

Condamne la société R. réalisations, la société R. Foncier développement et la société FDI Promotion aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer à la société Foncier développement et à M. L., ensemble, la somme de 6000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.