CA Aix-en-Provence, Pôle 1 ch. 8, 19 janvier 2022, n° 19/10677

Aux termes d'un mandat de location en date du 18 novembre 2016, la SCI MELODIA dont la gérante est Mme M. a confié à l'Agence REX le soin de procéder à la location d'une villa type T5 sur un terrain de 2500 m² avec piscine sise à [...], dont elle est propriétaire. Elle lui a également confié la gérance de ce bien.

L'agence REX, en qualité de mandataire de la concluante, a loué ce bien aux consorts DE L.. Le bail, non daté, est à effet du 15 décembre 2016. Un état des lieux d'entrée a eu lieu à cette date.

Le 5 février 2018, l'Agence REX informe la SCI MELODIA que les locataires M.et Mme DE L. ont donné leur préavis de départ en date du 5 Février 2018, préavis qui se terminera donc le 5 Mars suivant.

Les locataires sont finalement partis le 22 février 2018. Un état des lieux de sortie a eu lieu le 23 février 2018.

Considérant d'importantes dégradations locatives et faute de solution amiable, la SCI MELODIA a fait assigner, par exploits en date des 15 et 23 novembre 2018, l'Agence REX ainsi que les époux DE L. devant le Tribunal d'instance de BRIGNOLES, qui par jugement rendu le 20 juin 2019, a :

REÇU l'intervention volontaire de Mme M.,

CONDAMNE M.et Mme DE L. à payer à la SCI MELODIA la somme de 2 327,50 € au titre des dégradations locatives

DEBOUTE les parties du surplus de leur demandes ;

LAISSE à chacune des parties la charge de ses propres dépens ;

DIT n'y avoir lieu à exécution provisoire de la présente décision.

Par déclaration au greffe en date du 2 juillet 2019, la SCI MELODIA et Mme M. ont interjeté appel de cette décision.

Elles sollicitent :

CONFIRMER la décision entreprise en ce qu'elle a reçu l'intervention volontaire Mme Brigitte M., en qualité de gérante de la SCI MELODIA.

DIRE ET JUGER que les désordres affectant la villa sise [...], [...] et la perte locative sont imputables aux époux DE L.,

DIRE ET JUGER que l'Agence REX a fait preuve de manque de diligence lors du départ des lieux des locataires et a manqué gravement à ses obligations contractuelles,

DIRE ET JUGER que l'Agence REX a commis une faute dans l'exécution de sa mission à l'origine d'un préjudice indiscutable pour la SCI MELODIA laquelle a été contrainte de régler la somme de 18 410,92 € au titre de la reprise des désordres,

DIRE ET JUGER que la carence fautive de l'Agence REX a fait perdre à la SCI MELODIA une chance de pouvoir relouer cette villa à compter du mois de mars 2018,

En conséquence,

( …)

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte de l'article 7d) de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire doit prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par un décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Les dégradations locatives s'apprécient par comparaison entre les états des lieux d'entrée et de sortie. Seul un état des lieux contradictoire peut être opposé aux parties.

En l'espèce, un état des lieux d'entrée a été établi le 15 décembre 2016 au contradictoire des parties puisqu'il a été signé tant par l'un des membres du couple DE L. que par le mandataire de la bailleresse.

Le fait que l'un des époux ne soit pas signataire de cet état des lieux ne prive pas ce dernier de valeur probante, dans la mesure où un tel acte peut être qualifié d'acte d'administration qu'un époux peut accomplir seul.

Contrairement à ce que prétend la bailleresse cette signature ne diffère pas manifestement de celle apposée sur le bail.

Par ailleurs, il importe peu que cet état des lieux ait été communiqué tardivement à la bailleresse, cela ne saurait lui retirer sa valeur probante, attachée à son caractère contradictoire, le mandataire ayant valablement représenté sa mandante.

Un état des lieux de sortie a été dressé le 23 février 2018 et comporte les mêmes signatures que celui d'entrée, de sorte qu'il convient également de considérer qu'il a été dressé contradictoirement.

En revanche, c'est à juste titre que le premier juge a écarté, pour défaut de valeur probante, le procès-verbal de constat du 13 mars 2018, réalisé plus de 15 jours après le départ des locataires, hors leur présence et à la seule initiative de la bailleresse.

Aussi, c'est valablement que le premier juge a déterminé les dégradations locatives en comparant les états des lieux d'entrée et de sortie établis contradictoirement.

Il ressort de la comparaison de l'état des lieux d'entrée d'une part, et de l'état des lieux de sortie d'autre part, que les désordres suivants ont pu être établis, ce qui caractérise que ces deux états des lieux ne sont pas identiques comme prétendu par la bailleresse :

- dans la cuisine, une plinthe décollée coté réfrigérateur, des traces de frottements et coutures sur un mur, un crochet au-dessus hotte, un dérouleur papier coté évier, 2 chevilles côté droit de l'évier, une lumière sur deux fonctionne sur la hotte, concernant les meubles bas, plinthe sous plaque de cuisson qui bouge, porte sous évier décalée,

- dans le salon, sur le mur, traces de frottement et trois trous, le store ne se ferme pas droit, trous sur coffre store, alarme retirée,

- dans la chambre, deux morceaux de papier,

- dans la chambre 2, traces de colle sur le sol, manque une petite vis pour la poignée de la porte, deux crochets, chevilles, traces usure tête de lit, deux trous non rebouchés, dressing frottements, manque socle ampoule,

- chambre 3 : fissures portes, traces de colle au sol, quatre trous non rebouchés sur les murs, un morceau de papier peint,

- salle de bain : une ampoule HS, porte savon rouillé non mentionné à I ‘état des lieux d'entrée,

- salle de bain 2 : sol traces de rouille et traces, deux ampoules appliques manquantes et deux ampoules sur quatre qui fonctionnent, joints moisis et impact sur baignoire,

- terrasse 1 rouille au sol, pergola cassée avec la neige et carreau cassé,

- 3 entrée : trois margelles fissurées porte entrée,

- chambre 4 : manque une ampoule

Considérant que l'état de la maison avant la location ne peut être caractérisé de neuf et compte tenu de la durée de l'occupation c'est valablement que le premier juge a retenu les dégradations ou les défauts d'entretien suivants, non contestées par les locataires en appel :

- deux ampoules LED : 32,60€

- réparation éclat baignoire : 30€

- trois ampoules manquantes : 48,90€.

En ce qui concerne la pergola, les époux DE L. indiquent qu'elle a été notée dans l'état des lieux de sortie cassée par la neige donc selon eux à cause d'un cas de force majeure.

Pour autant ils ne justifient pas de la force majeure qu'ils invoquent, de son caractère imprévisible, irrésistible et extérieur.

Le fait que de la neige se soit accumulée, alors qu'ils auraient dû décharger la bâche, ne répond pas aux critères de la force majeure.

C'est donc à juste titre que le premier juge a mis à leur charge la somme de 300€ pour l'armature et la somme de 135€ pour la toile.

En ce qui concerne l'alarme, il apparaît dans l'état des lieux qu'elle a été retirée de son emplacement initial. Les époux DE L. prétendent, mais sans en rapporter la preuve, qu'elle a été démontée et stockée dans la dépendance de la villa, ce qui ne résulte nullement de l'état des lieux de sortie. De sorte que c'est à juste titre que le premier juge a mis à leur charge la somme de 1781€ à ce titre.

Considérant que le surplus des réparations mentionnées sur les factures produites ne figurent pas sur l'état des lieux de sortie, c'est à juste titre que le premier juge a débouté la bailleresse de ses demandes à ce titre.

Par ailleurs le mail adressé par l'agence REX qui indique 'les dégradations que nous avons constatées ensemble', n'est pas de nature à imputer aux locataires des désordres listés par la bailleresse dans un courrier, dont elle n'établit même pas qu'il ait été envoyé à l'agence.

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il a évalué à la somme de 2327,50€ le montant des réparations locatives dues.

Enfin, le montant de ces réparations locatives n'est pas de nature à justifier la perte locative de neuf mois invoqués par la bailleresse, sans que cette dernière n'étaye sa demande par la production de pièce probante et alors même que le constat d'huissier produit mentionne qu'elle a repris l'occupation du bien pour y habiter.

Ainsi, c'est valablement que le premier juge l'a déboutée de cette demande.

Sur la demande des époux DE L. au titre des frais de remise en état de l'antenne parabole

Outre que cette demande est formulée dans le dispositif des dernières conclusions en appel des époux DE L. et n'est pas soutenue dans le corps de ces écritures, cette antenne n'étant pas spécifiée dans le bail d'habitation ou sur l'état des lieux d'entrée, il leur appartient d'en assumer les frais d'installation et d'entretien.

Les époux DE L. sont déboutés de leurs demandes à ce titre.

Sur la responsabilité du mandataire

L'article 1991 du code civil édicte que le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé et répond des dommages et intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

En vertu de l'article 1992 alinéa 1er du même code, le mandataire répond non seulement du dol mais des fautes commises dans la gestion. Il doit agir en respectant les instructions de son mandant et avec prudence et diligence.

En cas de mauvaise exécution, la charge de la preuve incombe au mandant.

Considérant qu'un état des lieux de sortie avec photographies détaillé a été dressé par l'agence REX avec indications des désordres imputables aux locataires, que l'agence REX a déclaré le sinistre à l'assurance loyers impayés, transmis la proposition d'indemnisation de l'assurance à la bailleresse et lui a communiqué la nouvelle adresse des époux DE L., le premier juge a parfaitement retenu qu'aucune faute ne peut lui être reproché et a débouté la bailleresse de ses demandes à ce titre.

Sur la demande de dommages et intérêts de la gérante de la SCI MELODIA

Faute pour Mme M. d'établir que les services d'aide à domicile sollicités par elle d'avril à mai 2018 soient la conséquence directe du suivi des travaux dans la villa, alors même que les relevés de trajets ne mentionnent pas le nom de l'abonné, le premier juge a parfaitement débouté Mme M. de sa demande à ce titre.

Sur les autres demandes

La SCI MELODIA et Mme M. sont condamnées à payer aux époux DE L. la somme de 1 500€ et à l'agence REX la somme de 1500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre aux dépens d'appel avec distraction au profit de Me C. pour sa part.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 20 juin 2019 par le Tribunal d'Instance de BRIGNOLES

Y ajoutant,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE la SCI MELODIA et Mme M. à payer à M.et Mme DE L. la somme de 1500€ sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE la SCI MELODIA et Mme M. à payer à l'agence REX la somme de 1500€ sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE la SCI MELODIA et Mme M. aux dépens de l'appel recouvrés au profit de Me C. avocat, pour sa part.

En cas de mauvaise exécution des instructions du mandat, la charge de la preuve incombe au mandant.