Cass. 3e civ., 25 mai 2022, n° 21-15.920

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 5 janvier 2021), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 18 avril 2019, pourvoi n° 18-13.238), par acte sous seing privé du 16 novembre 2007, Mme [R] a vendu à la société civile immobilière Padrona Porta, devenue la société Fratelli Padrona (la SCI), une parcelle de terre sous diverses conditions suspensives.

2. La réitération de la vente devait intervenir au plus tard le 16 novembre 2012. Toutefois, la promesse de vente était automatiquement prorogée de cinq ans à compter du 1er novembre 2012 en cas de non-réitération de la vente dans le délai initial.

3. Par acte du 5 mars 2015, Mme [R] a assigné la SCI en annulation de la vente. Reconventionnellement, la SCI a sollicité la régularisation de la vente après renonciation à toutes les conditions suspensives.

Examen du moyen

Sur le moyen, pris en sa deuxième branche

Enoncé du moyen

4. La SCI fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande reconventionnelle en régularisation de la vente et en paiement de la clause pénale, alors « que la promesse de vente vaut vente lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ; que l'énonciation, dans un acte sous seing privé portant accord sur la chose et sur le prix, qu'à l'expiration du délai fixé pour la réitération de la vente par acte authentique, chaque partie pourra contraindre l'autre à s'exécuter au moyen d'une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé réception ou par acte extra-judiciaire, n'a pas pour effet de subordonner la formation et l'efficacité du contrat à l'accomplissement de cette formalité que s'il résulte clairement, soit des termes de la convention, soit des circonstances, que telle a été la volonté des parties ; qu'en refusant de constater l'existence d'une vente parfaite, par suite de l'accord des parties sur la chose et le prix et la renonciation de l'acquéreur aux conditions suspensives stipulées en sa faveur, pour cela que la SCI n'avait pas adressé à Mme [R] la mise en demeure prévue par le contrat, sans relever que les parties auraient subordonné la formation et l'efficacité du contrat à l'accomplissement de cette mise en demeure, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 1589 du code civil, ensemble l'article 1583 du code civil. »

Réponse de la Cour

Vu les articles 1583 et 1589, alinéa 1er, du code civil :

5. Selon le premier de ces textes, la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé.

6. Selon le second, la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties, sur la chose et le prix.

7. Pour rejeter la demande en constatation du caractère parfait de la vente, l'arrêt retient que, peu important que la SCI ait fait connaître qu'elle renonçait aux conditions suspensives dans ses conclusions devant le tribunal de grande instance, celle-ci n'avait à aucun moment écrit au vendeur pour le mettre en demeure de réitérer la vente et que la lettre invoquée du 11 juillet 2015 ne répond pas aux exigences de forme prévues au contrat et est rédigée en des termes qui ne constituent pas une mise en demeure.

8. En se déterminant ainsi, sans rechercher si les parties avaient subordonné la formation et l'efficacité du contrat à l'accomplissement de cette mise en demeure, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande reconventionnelle de la société civile immobilière Padrona Porta, devenue Fratelli Padrona, l'arrêt rendu le 5 janvier 2021, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;

Remet, sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée.