CA Saint-Denis de la Réunion, ch. civ., 19 août 2022, n° 19/00383

1. La SCI LALIANCE a fait construire en 2008 un immeuble de 12 appartements sis [Adresse 5], dont elle a confié la gestion à la S.A.R.L. PRESTIGE IMMOBILIER suivant contrat de mandat du 12/ 05/ 2008, reconduit le 11/ 06/ 2011 pour 3 ans, puis tacitement.

2- Arguant d'un défaut d'entretien de l'immeuble, de négligences en matière de gestion locative, de sommes conservées indûment et de dépenses engagées sans en avoir le pouvoir, la SCI LALIANCE a fait assigner la S.A.R.L. PRESTIGE IMMOBILIER devant le tribunal de grande instance de Saint-Denis par acte d'huissier du 9 juillet 2018 aux fins d'obtenir sa condamnation à lui verser des dommages et intérêts et un reliquat de loyers.

3- Par jugement du 5 décembre 2018, le Tribunal a condamné la S.A.R.L. PRESTIGE IMMOBILIER à verser à la SCI LALIANCE les sommes suivantes :

- 388 104,93 euros TTC au titre des travaux de remise en état de l’immeuble ;

- 189 900 € au titre des pertes de loyer ;

- 6657,70 euros TTC au titre des sommes perçues dans le cadre du mandat de gestion et conservées depuis par-devers elle ;

- 792,63 euros TTC correspondant à des factures réglées en dehors de tout mandat ;

- 2500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

4- Par déclaration déposée par RPVA au greffe de la cour d'appel de Saint-Denis de La Réunion le 21 février 2019, la S.A.R.L. PRESTIGE IMMOBILIER a interjeté appel de cette décision.

5- Par assignations délivrées le 29 mai et le 17 juin 2020, la SCI LALIANCE a appelé en intervention forcée la société ALLIANZ IARD et la compagnie MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES en leur qualité d'assureur de responsabilité de la S.A.R.L. PRESTIGE IMMOBILIER.

6- Aux termes de leurs dernières écritures transmises par RPVA le 10 novembre 2021, la S.A.R.L. PRESTIGE IMMOBILIER, la société MMA IARD et la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES demandent à la cour :

- D'INFIRMER le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de Saint Denis de la Réunion en date du 5 Décembre 2018 en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau à titre principal :

- De CONSTATER l'absence de faute de la S.A.R.L. PRESTIGE IMMOBILIER et l'absence de tout lien de causalité avec le préjudice subi par la SCI LALIANCE ;

En conséquence,

- De PRONONCER la mise hors de cause pure et simple de la S.A.R.L. PRESTIGE IMMOBILIER et des MMA IARD et MMA ASSURANCES MUTUELLES ;

A titre subsidiaire :

- De CONSTATER que le préjudice allégué par la SCI LALIANCE s'analyse en une perte de chance ;

- De FAIRE application du plafond de garantie à hauteur de 3.000.000 d'euros et faire application de la franchise contractuelle souscrite auprès des MMA IARD et MMA ASSURANCE MUTUELLES d'un montant de 10% du sinistre avec un minimum de 750 euros et un maximum de 7.500 euros ;

- De RAMENER le préjudice allégué à une plus juste mesure à l'aune de la perte de chance ;

- De CONDAMNER la SCI LALIANCE à verser à la S.A.R.L. PRESTIGE et aux MMA IARD et MMA ASSURANCES MUTUELLES la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Caroline CHANE MENG HIME, avocat aux offres de droit.

7- La S.A.R.L. PRESTIGE IMMOBILIER et son assureur de responsabilité civile professionnelle font valoir que le mandat confié se limitait à l'administration et à la gestion des baux en cours, ie à encaisser les loyers, à rechercher des locataires et à faire effectuer les travaux urgents liés à la location.

Ils ajoutent que l'entretien de l'immeuble était à la charge du propriétaire, que celui-ci s'en est désintéressé et que son mauvais état est lié à une piètre qualité des ouvrages.

Ils soutiennent :

- que le mandataire n'a pas manqué à ses obligations, qu'il ne peut lui être reproché que des logements sont restés vacants compte tenu de leur état (absence de compteur d'eau et de raccordement au réseau téléphonique, dysfonctionnement des chauffe-eaux solaires) et de la localisation de l'immeuble qui rendaient la location difficile ;

- qu'ils ne peuvent être tenus pour responsables des dégradations commises par les locataires.

Ils contestent la valeur probante des attestations des locataires...

Ils prétendent enfin qu'aucun fond n'est détenu irrégulièrement et qu'aucun acte n'a été accompli hors mandat, le mandat ayant été exécuté jusqu'au terme du préavis.

Subsidiairement, ils font valoir que le contrat d'assurance prévoit un plafond de garantie et une franchise dont ils sollicitent l'application.

8- Aux termes de ses dernières écritures en date du 29 juin 2021 transmises par RPVA, la SCI LALIANCE demande à la cour de :

A TITRE LIMINAIRE,

- JUGER légitime et bien fondée l'action en intervention forcée diligentée par la SCI LALIANCE à l'encontre de la SA ALLIANZ IARD prise en sa qualité d"assureur de responsabilité de la société PRESTIGE IMMOBILIER sur la période 15 janvier 2008 au 31 décembre 2013 (Police n° 40.419.380) ;

- DÉBOUTER la SA ALLIANZ IARD de se demande d'irrecevabilité ;

AU FOND,

- CONFIRMER en toutes ses dispositions le jugement du Tribunal de grande instance de Saint-Denis du 05.12.2018 au titre des condamnations prononcées à l'encontre de la S.A.R.L. PRESTIGE IMMOBILIER et condamner in solidum aux mêmes sommes la SA ALLIANZ IARD et les sociétés MMA IARD et MMA ASSURANCES MUTUELLES, es qualités d'assureurs de la S.A.R.L. PRESTIGE IMMOBILIER ;

Y faisant droit,

- JUGER recevables et bien fondées l'ensemble des demandes de la SCI LALIANCE aux fins de réparation des préjudices subis par elle dû fait des manquements contractuels de la S.A.R.L. PRESTIGE IMMOBILIER dans l'exécution de son mandat de gestion ;

- JUGER légitime et bien fondée l'action en intervention forcée diligentée par la SCI LALIANCE à l'encontre de la SA ALLIANZ IARD prise en sa qualité d'assureur de responsabilité de la société PRESTIGE IMMOBILIER sur la période 18 janvier 2008 au 31 décembre 2013 (Police n° 40.419.380) et les sociétés MMA IARD et MMA ASSURANCES MUTUELLES ès-qualités d'assureur de responsabilité de la société PRESTIGE IMMOBILIER à compter du 1er janvier 2004 et jusqu'au 31 décembre 2018 (Police no 120 137 405) ;

- DIRE que l'arrêt à intervenir sera déclaré commun et opposable à la SA ALLIANZ IARD et les sociétés MMA IARD et MMA ASSURANCES MUTUELLES ;

En conséquence,

- CONDAMNER la société PRESTIGE IMMOBILIER in solidum avec la SA ALLIANZ IARD et les sociétés MMA IARD et MMA ASSURANCES MUTUELLES à régler à la SCI

LALIANCE la somme de 388.104,93 euros TTC correspondant au montant des réparations nécessaires à effectuer pour la remise en état de l'immeuble, propriété de la SCI LALIANCE ;

- CONDAMNER la société PRESTIGE IMMOBILIER in solidum avec la SA ALLIANZ IARD et les sociétés MMA IARD et MMA ASSURANCES MUTUELLES à régler à la SCILALIANCE la somme de 189.900 euros TTC au titre de la perte de loyers subie ;

- CONDAMNER la société PRESTIGE IMMOBILIER in solidum avec la SA ALLIANZ IARD et les sociétés MMA IARD et MMA ASSURANCES MUTUELLES à verser à la SCI LALIANCE la somme de 6.657,70 euros TTC correspondant au montant des sommes perçues par la défenderesse dans le cadre du mandat de gestion et conservées depuis par devers elle, outre les éventuelles autres sommes perçues au nom et pour le compte de la SCI et non perçues par la requérante ;

- CONDAMNER la société PRESTIGE IMMOBILIER in solidum avec la SA ALLIANZ IARD et les sociétés MMA IARD et MMA ASSURANCES MUTUELLES à verser à la SCI LALIANCE la somme de 792,63 euros TTC correspondant aux factures réglées en dehors de tout mandat ;

- CONDAMNER la société PRESTIGE IMMOBILIER in solidum avec la SA ALLIANZ IARD et les sociétés MMA IARD et MMA ASSURANCES MUTUELLES à régler à. la requérante la somme de 3.000 euros chacune au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l'instance ;

DÉBOUTER la S.A.R.L. PRESTIGE IMMOBILIER et toute autre partie de toutes demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires.

9- La SCI LALIANCE fait valoir :

- que la S.A.R.L. PRESTIGE IMMOBILIER, professionnel avisé, intervenant dans le cadre d'un mandat de gestion locative conclu à titre onéreux, était tenue d'assurer la conservation et l'entretien de l'immeuble, de conclure les baux et d'assurer leur suivi mais également de l'informer des difficultés rencontrées ; Qu'elle avait plus largement une obligation de conseil et de renseignement ;

- qu'elle ne justifie pas des travaux réalisés ni des diligences accomplies pour la conservation et l'entretien de l'immeuble et de ses appartements, alors même que la gestion des parties communes avait donné lieu à une revalorisation d'honoraires lors du renouvellement du mandat en juin 2011 et qu'elle prélevait des sommes au titre des dépenses de l'immeuble ;

- qu'elle ne rapporte pas la preuve qu'elle a informé son mandant des travaux urgents à réaliser et pris les mesures conservatoires qui s'imposaient, ni qu'elle a satisfait, plus généralement, à son devoir d'information et de conseil ;

- que son mandataire ne justifie pas, plus globalement, des moyens qu'il a mis en oeuvre pour exécuter ses obligations, en particulier pour rechercher des locataires ;

La SCI soutient que son mandataire doit répondre de ses fautes :

- qu'il a été défaillant à corriger les anomalies qui avaient été constatées à l'issue d'une visite contradictoire destinée à dresser un état de situation de l'immeuble le 4 mai 2013 ; Qu'il ne l'a pas informé à l'issue de cette visite de la nature et du coût des travaux à exécuter ; Que les dégradations constatées en 2013 se sont aggravées sans que les travaux nécessaires ne soient entrepris ; Qu'ainsi, en septembre 2015 elle a été contrainte de lui imposer un compte rendu téléphonique et écrit ;

- qu'il a laissé dépérir l'immeuble, son inertie conduisant à une aggravation des désordres dont les conséquences auraient pu être limitées ;

- que plusieurs demandes des locataires au sujet de dysfonctionnements et de dégradations sont restées sans suite ce qui a conduit les intéressés à ne plus payer leurs loyers ; que plusieurs appartements ont ainsi été squattés sans réaction de la part de la S.A.R.L. PRESTIGE ;

- que les travaux nécessaires pour la mise en location des appartements n'ont pas été réalisés ;

- que l'agence immobilière a été défaillante à vérifier la solvabilité des locataires et n'a accompli aucune démarche pour recouvrer les loyers impayés; Qu'elle n'a pas effectué les états des lieux nécessaires à l'exercice des recours à l'encontre des locataires à l'origine des dégradations ; Qu'elle s'est abstenue de répercuter sur les locataires les dépenses en eau qu'elle avait acquittées et la taxe d'enlèvement des ordures ménagères ; Que les charges ont été négligées (insuffisance des provisions et absence de décomptes) ; Qu'elle n'a pas renseigné en dépit de ses demandes réitérées le formulaire permettant de déterminer la taxe d'habitation pour 2013 ;

- que les désordres affectant l'immeuble, en particulier les infiltrations, auraient dû faire l'objet de déclarations de sinistres qui auraient permis de les faire prendre en charge par les assureurs ; Qu'aucune démarche n'a été entreprise pour arrêter les fuites en toiture ce qui a permis leur propagation et rendu l'immeuble progressivement insalubre ;

- que son mandataire a manqué à son obligation de rendre compte, qu'il ne l'a pas tenu informé du déroulement de sa mission et qu'il s'est abstenu de lui remettre un compte de gestion détaillé ainsi que les diverses pièces (baux, décomptes de charge, état des lieux, lettres d'indexation) qu'il lui a pourtant réclamées par LRAR du 10 octobre 2017.

En ce qui concerne les assureurs de responsabilité civile, la SCI fait valoir que ses appels en intervention forcée sont légitimes et recevables dans la mesure où elle n'a pu identifier les sociétés concernées que postérieurement à la clôture des débats de 1ère instance.

Elle soutient que la garantie de la société ALLIANZ est acquise, le fait dommageable se situant pendant la période de validité du contrat et la première réclamation ayant été adressée à l'assureur dans les 5 ans suivants la résiliation du contrat.

10- Aux termes de ses dernières écritures transmises par envoi RPVA du 31 octobre 2021, la société ALLIANZ IARD demande à la cour de :

Préalablement :

- Déclarer irrecevable l'appel en intervention forcée et en garantie à l'encontre d'ALLIANZ IARD ;

Sur le fond :

- Réformer la décision entreprise en ce qu'elle a condamné la S.A.R.L. PRESTIGE IMMOBILIER, sa responsabilité n'étant pas démontrée ;

- Réformer la décision entreprise en ce qu'elle a fait droit à la demande de dommages et intérêts formulée par la SCI LALIANCE alors qu'elle n'est pas justifiée ;

- Rejeter l'ensemble des demandes, fins et conclusions formulées à l'encontre d'ALLIANZ IARD ;

- Condamner tout succombant à payer à ALLIANZ, la somme de 5.000 Euros sur le fondement de l'Article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Sanaze MOUSSA CARPENTIER, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile ;

Subsidiairement,

- Rejeter les demandes formulées par la SCI LALIANCE, cette dernière étant responsable de son préjudice ;

- Rejeter la demande d'indemnisation de la SCI LALIANCE, le lien de causalité entre la faute alléguée de PRESTIGE IMMOBILIER et les préjudices n'étant pas démontré ;

- Rejeter la demande d'indemnisation de la SCI LALIANCE, les travaux étant rendus nécessaires par la vétusté naturelle du bien ;

- Limiter la condamnation de PRESTIGE IMMOBILIER, cette dernière n'étant responsable que de la perte d'une chance ;

- Limiter la garantie souscrite auprès d'ALLIANZ IARD au regard de ses plafonds et franchises ;

- Rejeter l'ensemble des demandes, fins et conclusions formulées à l'encontre d'ALLIANZ IARD.

- Condamner tout succombant à payer à ALLIANZ, la somme de 5.000 Euros sur le fondement de l'Article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Sanaze MOUSSA CARPENTIER, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.

11- La société ALLIANZ IARD fait valoir que l'appel en intervention forcée dont elle est l'objet en cause d'appel est irrecevable en l'absence d'élément nouveau révélé par le Jugement ou survenu postérieurement à celui-ci.

Elle prétend qu'une simple démarche auprès de la chambre de commerce ou de la fédération des agents immobiliers aurait permis à la SCI LALIANCE de connaître l'identité de l'assureur de responsabilité de son mandataire.

12- Sur le fond :

Elle soutient que son contrat a pris fin le 31 décembre 2013, qu'aucune réclamation n'a été formulée du temps de sa garantie, qu'elle ne peut davantage être tenue au titre d'une garantie subséquente et que la société MMA a pris la direction du procès. Elle en conclut qu'elle doit être mise hors de cause.

Elle ajoute que la S.A.R.L. PRESTIGE IMMOBILIER a parfaitement exécuté le mandat de gestion locative qui lui avait été confié, que son assuré était tenu d'une obligation de moyen, qu'il n'avait pas la responsabilité de l'entretien de l'immeuble et que le propriétaire a été sur ce point entièrement défaillant.

Elle conteste enfin la valeur probante des témoignages versés aux débats par la SCI.

Elle estime que sa garantie ne peut être mobilisée.

Elle fait également observer que sa garantie est soumise à un plafond, que son contrat contient une clause de franchise et que ces dispositions sont opposables aux tiers.

Elle ajoute qu'elle n'est pas le garant financier de la S.A.R.L. PRESTIGE IMMOBILIER en sorte que la réclamation au sujet des fonds que son assuré aurait conservé à tort ne la concerne en rien.

Elle indique pour finir que les actes accomplis hors mandat relèvent de la responsabilité délictuelle du mandataire ce qui exclut sa garantie.

13- La procédure a été clôturée par une ordonnance du 9 décembre 2021.

14- L'audience de plaidoirie s'est tenue le 18 mars 2022.

MOTIFS

Sur les demandes à l'encontre de la S.A.R.L. PRESTIGE IMMOBILIER :

Sur les obligations de la S.A.R.L. PRESTIGE IMMOBILIER :

15- Aux termes des dispositions de l'article 1991 du code civil, le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé et répond des dommages et intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

16- Le mandataire doit exécuter la mission qui lui a été confiée par le mandant, non seulement en respectant les instructions qui lui ont été données, mais également en agissant avec diligence

17- Il doit agir le plus vite possible, en particulier dans l'hypothèse où un retard est susceptible d'être préjudiciable au mandant.

18- La diligence suppose que le mandataire soit toujours dynamique et persévérant, alors même que des obstacles viennent perturber l'accomplissement de sa mission.

19- En l'espèce, il est établi par les pièces versées aux débats que la SCI LALIANCE, propriétaire d'un immeuble de deux étages, comprenant 12 logements, a confié à partir du 12 mai 2008 un ensemble de missions à la S.A.R.L. PRESTIGE IMMOBILIER au titre d'un mandat de gérance.

20- Dans le cadre de ce mandat, la S.A.R.L. PRESTIGE IMMOBILIER avait entre autres missions, celle de rechercher des locataires, de louer et relouer après avoir avisé le mandant de la vacance du bien, d'encaisser les loyers, de souscrire les contrats d'assurance relevant de la gestion courante du bien ou de sa protection et de mettre en oeuvre les garanties accordées par le contrat, en particulier de faire toute déclaration de sinistre.

21- S'agissant de l'entretien de l'immeuble, le contrat initialement conclu entre les parties, le 12 mai 2008, donnait pour mission au mandataire de prendre toutes mesures conservatoires, de faire exécuter toutes menues réparations et celles plus importantes mais urgentes à charge d'aviser rapidement le mandant.

22- Un second contrat conclu le 11 juin 2011, à l'échéance du premier, comportait une clause dédiée à la gestion des travaux, les autres chefs de mission restant sans changement notable, donnant mandat à la S.A.R.L. PRESTIGE IMMOBILIER de :

- faire exécuter toutes réparations incombant au mandant dont le montant ne dépasse pas un mois de loyer (le loyer mensuel est celui en vigueur au jour des travaux) et celles plus importantes mais URGENTES, en aviser rapidement le mandant, prendre toutes mesures conservatoires ;

- pour tous les autres travaux, les faire exécuter après accord écrit du mandant ;

- s'adjoindre le concours d'un maître d'oeuvre ou d'un technicien, si le mandataire le juge nécessaire et après accord écrit du mandant ;

- en régler les factures dans la limite des fonds disponibles.

Sur les manquements reprochés à la S.A.R.L. PRESTIGE IMMOBILIER :

23- Le mandataire est en principe tenu d'une obligation de moyen ce qui signifie que la charge de la preuve de la faute incombe au mandant.

24- Par exception, en cas d'inexécution totale du mandat, une présomption de responsabilité pèse sur le mandataire.

25- Le mandataire ne peut alors s'exonérer qu'en rapportant la preuve de soins diligents ou d'une cause justificative de la défaillance.

26- Au soutien des griefs qu'elle formule à l'encontre de son mandataire, la SCI verse aux débats un compte-rendu de visite du 4 mai 2013, deux échanges par mail avec son mandataire, un procès-verbal d'état des lieux par huissier en date du 3 août 2017, divers témoignages de locataires et deux mises en demeure, l'une pour remise de toutes pièces comptables depuis le début du mandat (lettre du 10 octobre 2017), l'autre pour remise des déclarations de sinistre ( lettre du 22 décembre 2017).

En ce qui concerne le compte-rendu de visite du 4 mai 2013 :

27- Ce compte-rendu établi à l'issue d'une visite conjointe de la S.A.R.L. PRESTIGE IMMOBILIER et de la SCI LALIANCE fait ressortir la présence d'infiltrations localisées dans 3 appartements, outre de menus désordres.

28- Il n'est pas établi cependant que la S.A.R.L. PRESTIGE IMMOBILIER avait eu connaissance de ces dommages et désordres avant la visite du bâtiment.

29- De plus, lors du passage de l'huissier, en août 2017, les infiltrations ne sont plus signalées dans deux des logements initialement concernés (logements N° 6 et N° 7), le 3 ème logement ne pouvant être visité du fait de sa location, ce qui démontre que les reprises nécessaires ont été entre- temps effectuées.

30- La preuve n'est donc pas rapportée d'un manquement du mandataire à ses obligations.

En ce qui concerne les témoignages versés aux débats :

31- Les témoignages recueillis par la SCI LALIANCE auprès de plusieurs anciens locataires font ressortir un manque de réactivité de la S.A.R.L. PRESTIGE dans la prise en charge des réparations, désordres et dysfonctionnements qui pouvaient lui être signalés.

32- [F] [G] [D] dénonce ainsi une absence d'éclairage quasi permanente au niveau de l'escalier A, des lampadaires extérieurs quasiment tout le temps inopérant, ou encore une absence prolongée de réaction suite à des plaintes concernant la mauvaise évacuation des eaux usées.

33- [T] [V] évoque la nécessité de plusieurs appels téléphoniques pour un simple changement d'ampoule ou un délai d'intervention de 15 jours pour le réglage d'une antenne TV.

34- ONGARETTO Elisabeth et MARBOIS Marine pointent une absence de réactivité vis-à-vis de fuites d'eau à répétition et pour remédier à des infiltrations.

35- [Z] [J] signale que certains appartements non loués ont été squattés sans que la S.A.R.L. PRESTIGE, pourtant avisée, ne réagisse dans l'urgence.

36- Les faits ainsi rapportés s'analysent comme autant de manquements fautifs de la S.A.R.L. PRESTIGE aux obligations de son mandat, relevant d'une mauvaise exécution du contrat.

En ce qui concerne le procès-verbal de constat dressé par huissier qu'à la date du 3 août 2017 :

37- Il ressort des constatations de l'huissier qu'à la date du 3 août 2017, 9 appartements se trouvaient inoccupés, dans un état de saleté ne permettant pas leur mise en location.

38- L'huissier pointe également tout un ensemble de dégradations relevant de la responsabilité du locataire :

- trous non rebouchés dans les murs,

- évier, robinet ou prise électrique descellée,

- plaques de cuisson ou tableau électrique hors d'état,

- éléments de cuisine endommagés,

- luminaire à refixer,

- clefs, miroir, barre de penderie, détecteur de fumée ou éléments de plomberie manquants,

- plinthes et trappes de visites cassées.

39 - Il signale la présence en plusieurs endroits d'infiltrations et de remontées d'eau susceptibles de ressortir de la responsabilité des constructeurs.

40- Il relève enfin la présence de dégradations au niveau des parties à usage commun des locataires, des éclats d'enduit et des taches au niveau du mur pignon nord et des traces d'écoulement des eaux pluviales sur les façades avant et arrière

41- Par leur ampleur et leur caractère généralisé, les désordres, dégradations et dommages constatés vont au-delà d'une mauvaise exécution du mandat. Ils traduisent une inexécution pure et simple de la mission gestion de travaux qui avait été confiée à la S.A.R.L. PRESTIGE IMMOBILIER faisant présumer la responsabilité du mandataire.

En ce qui concerne les échanges par mail :

42- Les courriels de septembre 2015 puis décembre 2016 que la SCI LALIANCE verse aux débats, font ressortir qu'à cette époque, la S.A.R.L. PRESTIGE IMMOBILIER, loin d'être défaillante dans l'exécution de son mandat, s'emploie encore à exécuter la mission de gestion des travaux qui lui a été confiée.

43- Ces éléments ne permettent pas par conséquent d'établir une faute de la part du mandataire.

En ce qui concerne les mises en demeure :

44- Nul ne peut se constituer de preuve à lui-même. Une simple mise en demeure du mandataire ne peut par conséquent suffire à établir la mauvaise exécution ou l'inexécution du mandat.

Sur la responsabilité contractuelle du mandataire :

45- Outre la preuve d'une faute ou de l'inexécution pure et simple du mandat, la mise en œuvre de la responsabilité contractuelle du mandataire implique, comme l'exige le droit commun, la nécessaire constatation d'un préjudice et d'un lien de causalité.

46- En l'espèce, la SCI LALIANCE soutient que son mandataire doit prendre en charge la remise en état de son immeuble. Elle sollicite également sa condamnation à lui verser des dommages et intérêts au titre d'une perte de loyers.

En ce qui concerne les travaux :

47- La SCI LALIANCE produit un premier devis à l'intitulé Remise en conformité de la résidence pour un montant de travaux de 289 230, 20 € HT consistant pour l'essentiel dans un nettoyage des appartements et des façades extérieures et dans une réfection généralisée des peintures.

48- Elle justifie d'un deuxième devis pour un montant HT de 41 341 € correspondant à des travaux d'imperméabilisation et de ravalement de la façade ainsi qu'à la réfection des peintures bois extérieures.

49- Il n'est pas établi cependant que ces travaux auraient pu être évités ni qu'ils auraient été moindres, dans leur consistance ou leur coût, si le mandataire avait été plus diligent et réactif et n'avait pas été défaillant, en dernier lieu, à exécuter la mission de gestion des travaux qui lui avait été confiée.

50- La preuve d'un préjudice en lien de cause à effet avec les manquements de la S.A.R.L. PRESTIGE IMMOBILIER à ses obligations contractuelles n'est donc pas sur ce point rapporté.

51- C'est par conséquent à tort que le premier juge a cru pouvoir condamner le mandataire à prendre en charge les travaux envisagés par la SCI LALIANCE.

En ce qui concerne la perte de loyers :

52- La SCI LALIANCE a produit un décompte faisant ressortir une perte de loyers de 189 900 € sur la période allant du 1er janvier 2015 au 31 décembre 2017.

53- Bien que critiques sur la gestion de la S.A.R.L. PRESTIGE IMMOBILIER, les témoignages recueillis par la SCI auprès d'anciens locataires ne font pas ressortir de lien entre Ie manque de réactivité du mandataire et la décision des locataires concernés de mettre fin à leur bail.

54- Il n'est donc pas justifié d'un préjudice en rapport de cause à effet avec la mauvaise exécution du mandat.

55- Il est évident par contre, compte tenu du mauvais état généralisé des appartements et des parties à usage commun de l'immeuble en août 2017, que la SCI s'est trouvée privée, par suite de la défaillance de son mandataire, d'une chance de trouver preneur à ses appartements.

56- Cette perte de chance en lien de cause à effet avec l'inexécution de la mission gestion des travaux n'est cependant établie qu'à partir de janvier 2017 puisqu'en décembre 2016, la S.A.R.L. s'employait encore à exécuter son mandat.

57- Il est établi par le décompte de la SCI LALIANCE et les relevés de gérance de la S.A.R.L. PRESTIGE IMMOBILIER, qu'en janvier 2017, seuls 3 appartements se trouvaient encore en location, soit un manque à gagner plein de 93 600 € sur l'exercice 2017.

58- L'examen du décompte de la SCI LALIANCE révèle en outre que depuis plusieurs années, celle-ci ne louait qu'une partie seulement de ses appartements, 7 logements étant inoccupés en octobre 2015, puis 8 logements sur l'année 2016.

59- La probabilité que la poursuite par le mandataire de sa mission de gestion des travaux aurait permis de limiter le manque à gagner de l'exercice 2017 est par conséquent modérée.

60- Le préjudice locatif de la SCI sera ainsi indemnisé au titre d'une perte de chance estimée à 30 % du manque à gagner plein, soit la somme de 28080 €.

Sur la responsabilité post contractuelle du mandataire :

61- Le mandant peut révoquer sa procuration quand bon lui semble, sauf à répondre de sa faute en cas d'abus ou s'il ne respecte pas les dispositions conventionnelles venues encadrer la rupture.

62- En l'espèce, la SCI LALIANCE a fait connaître à la S.A.R.L. PRESTIGE IMMOBILIER son intention de dénoncer le mandat qu'elle lui avait confié et sa décision de lui donner préavis par une lettre recommandée avec accusé de réception datée du 17 mars 2017.

63- En l'absence de précision sur la durée du préavis qu'elle évoquait, il n'est pas possible de déterminer quel est le délai que la SCI LALIANCE entendait alors laisser à son mandataire.

64- A défaut de toute indication sur l'accusé de réception signé par la S.A.R.L. PRESTIGE IMMOBILIER, il n'est pas non plus possible de se référer au préavis de 3 mois stipulé dans la convention conclue entre les parties, puisque celle-ci fait courir le délai à partir de la présentation de la lettre recommandée.

65- Pour autant, la SCI LALIANCE justifie avoir confié la gestion de son immeuble à un autre agent immobilier, le cabinet PERSONNE, par acte du 20 juillet 2017.

66- Ce nouveau mandat de gestion, conclu avec un autre agent immobilier, marque nécessairement la fin du délai de préavis que la SCI LALIANCE entendait laisser à son mandataire et la révocation du mandat qu'elle avait précédemment confié à la S.A.R.L. PRESTIGE IMMOBILIER.

67- Les pièces versées aux débats révèlent enfin que par lettre du 21 juillet 2017, la SCI LALIANCE a convoqué la S.A.R.L. PRESTIGE IMMOBILIER pour un état des lieux et une remise des clefs de la résidence, en présence d'un huissier et du nouveau mandataire, fixé à la date du 3 août 2017 à 9 heures.

68- A réception de cette lettre, la S.A.R.L. PRESTIGE IMMOBILIER ne pouvait plus ignorer que le mandat qui lui avait été confié était révoqué.

69- Il ressort pourtant des relevés de gérance de la S.A.R.L. PRESTIGE IMMOBILIER que des dépenses ont encore été engagées entre le 10 août 2017 et le 10 avril 2018 :

- 219, 99 € le 10/ 08/ 2017 au titre d'un contrat annuel de désinsectisation ;

- 825, 27 € le 16/ 10/ 2017 au titre de la consommation d'eau et de l'entretien des parties communes ;

- 100 € le 9/ 01/ 2018 au titre d'un contrat annuel de dératisation ;

- 21, 70 € le 10/ 04/ 2018 au titre d'une "aide à la déclaration des RF".

70- Ces paiements effectués hors mandat pour un montant de 1166, 96 € engagent la responsabilité de la S.A.R.L. PRESTIGE IMMOBILIER sur le fondement des dispositions de l'article 1382 du code civil en sa rédaction applicable au présent litige.

71- La SCI LALIANCE est par conséquent fondée à obtenir la condamnation de la S.A.R.L. PRESTIGE IMMOBILIER à lui verser la somme de 792, 63 € qu'elle réclame.

Sur la restitution des sommes reçues au nom et pour le compte de la SCI et conservées par le mandataire :

72- Aux termes des dispositions de l'article 1315 du code civil en sa rédaction applicable au présent litige, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré , doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation.

73- En l'espèce, la SCI LALIANCE produit un relevé de gérance établi par la S.A.R.L. PRESTIGE IMMOBILIER elle-même qui fait ressortir à la date du 30/ 04/ 2018 un solde en sa faveur pour un montant de 5590, 14 €.

74- La SCI LALIANCE est par conséquent fondée à réclamer le paiement de cette somme.

Sur la garantie des sociétés MMA IARD et MMA ASSURANCES MUTUELLES :

75- Il est établi par les pièces versées aux débats que la S.A.R.L. PRESTIGE IMMOBILIER a été assurée par MMA IARD et MMA IARD MUTUELLES à partir du 1er janvier 2014 au titre de sa responsabilité civile professionnelle et que la garantie se trouvait soumise aux clauses du contrat collectif d'assurance de responsabilité civile professionnelle souscrit par la caisse de garantie de l'immobilier (CGAIM) et CGI Assurances.

76- L'article 14 du dit contrat stipule que l'assureur garantit les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile que l'assuré peut encourir dans l'exercice de ses activités professionnelles.

77- Son article 15 prévoit l'application d'une franchise de 10% du montant du sinistre avec un minimum et un maximum déterminé en fonction du chiffre d'affaires annuel de l'assuré.

78- Les dommages causés après que le mandat a cessé de produire ses effets, en l'espèce les paiements effectués après révocation, relèvent de la responsabilité délictuelle du mandataire et ne ressortent plus de l'exercice de ses activités professionnelles.

79- Pour sa part, la clause de franchise est opposable aux tiers lésé.

80- Dés lors, la SCI LALIANCE n'est fondée à se prévaloir de la garantie des sociétés MMA IARD et MMA ASSURANCES MUTUELLES que pour son seul préjudice locatif et sous déduction d'une franchise de 2808 €.

Sur les demandes dirigées contre la société ALLIANZ IARD :

En ce qui concerne la recevabilité de l'appel en intervention forcée :

81- Il résulte des dispositions de l'article 555 du code de procédure civile que les personnes qui n'ont été ni parties ni représentées en première instance, ou qui y ont figuré en une autre qualité, peuvent être appelées devant la cour d'appel, même aux fins de condamnation, quand l'évolution du litige implique leur mise en cause.

82- L'évolution du litige impliquant la mise en cause d'un tiers devant la cour d'appel n'est caractérisée que par la révélation d'une circonstance de fait ou de droit, née du jugement ou postérieure à celui-ci, modifiant les données juridiques du litige.

83- En l'espèce, il est établi que la SCI LALIANCE n'a eu connaissance de l'identité des assureurs de responsabilité de son mandataire que postérieurement à la clôture des débats de première instance.

84- L'appel en intervention forcée, en cause d'appel, de la compagnie ALLIANZ est donc parfaitement recevable.

En ce qui concerne la garantie de la compagnie ALLIANZ :

85- Il est établi par les pièces versées aux débats que la S.A.R.L. PRESTIGE IMMOBILIER a été assurée au titre de sa responsabilité civile professionnelle par la compagnie ALLIANZ, jusqu'à la date du 31 décembre 2013.

86- La garantie de la compagnie ALLIANZ se trouvait là encore soumise aux clauses du contrat collectif d'assurance de responsabilité civile professionnelle souscrit par la caisse de garantie de l'immobilier (CGAIM) et CGI Assurances.

87- L'article 28 du dit contrat stipule que la garantie couvre l'assuré contre les conséquences pécuniaires des sinistres dès lors que le fait dommageable est antérieur à la date de résiliation ou d'expiration de la garantie et que la première réclamation est adressée à l'assuré ou à l'assureur entre la prise d'effet initiale de la garantie et l'expiration d'un délai de 10 ans à compter de sa date de résiliation ou d'expiration.

88- En l'espèce, la faute de la S.A.R.L. PRESTIGE IMMOBILIER à l'origine du préjudice locatif de la SCI LALIANCE est postérieure à la date d'expiration de la garantie de la compagnie ALLIANZ.

89- C'est par conséquent à bon droit que la compagnie ALLIANZ demande à être mise hors de cause.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

90- La SCI LALIANCE qui succombe partiellement supportera par moitié avec la S.A.R.L. PRESTIGE IMMOBILIER la charge des dépens de première d'instance et d'appel.

91- Il n'apparaît pas inéquitable de laisser les parties supporter la charge des frais irrépétibles qu'elles ont été conduites à exposer en première instance comme en cause d'appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant par décision contradictoire, remise au greffe,

Infirme le jugement du tribunal de grande instance de Saint-Denis en date du 5 décembre 2018 ;

Condamne la S.A.R.L. PRESTIGE IMMOBILIER à payer à la SCI LALIANCE les sommes suivantes :

- 28080 € au titre de la perte de loyers sur l'exercice 2017 ;

- 792, 63 € au titre des dépenses engagées hors mandat ;

- 5590, 14 € au titre d'un reliquat de loyers ;

Dit que l'appel en intervention forcée de la société ALLIANZ IARD en sa qualité d'assureur de responsabilité contractuelle de la SARL PRESTIGE IMMOBILIER est recevable ;

Met hors de cause la société ALLIANZ IARD ;

Condamne les sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, in solidum avec la SARL PRESTIGE IMMOBILIER, à payer à la SCI LALIANCE la somme de 25 272 € au titre de la perte de loyers sur l'exercice 2017 ;

Dit n'y avoir lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Dit que les dépens de première instance et d'appel seront supportés par la SARL PRESTIGE IMMOBILIER et la SCI LALLIANCE, moitié chacune.