CA Toulouse, 1re ch. sect. 1, 14 mars 2023, n° 20/03755

M. [I] [W] et Mme [S] [O] ont conclu avec la Sas Ovalie Construction un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plans le 13 juillet 2016, moyennant le prix total de 194.332 euros composé d'un prix forfaitaire de 178.943 euros et de travaux à la charge des maîtres d'ouvrage à hauteur de 15.839 euros TTC.

Estimant que ses cocontractants avaient unilatéralement résilié le contrat, par acte d'huissier du 4 mai 2018, la Sas Ovalie Construction a assigné M. [W] et Mme [O] devant le tribunal judiciaire de Toulouse, afin d'obtenir leur condamnation au paiement de l'indemnité forfaitaire figurant au contrat de construction de maison individuelle.

Par jugement contradictoire du 9 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Toulouse a :

- dit que l'action de la Sas Ovalie Construction est recevable,

- écarté des débats la pièce n°15 produite par les défendeurs,

- rejeté la demande de nullité des contrats de construction et de mandat,

- condamné in solidum M. [I] [W] et Mme [S] [O] à payer à la Sas Ovalie Construction, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 17.849,30 euros en deniers ou quittance, au titre de l'indemnité forfaitaire prévue au contrat de construction de maison individuelle conclu le 13 juillet 2017, avec intérêts légaux à compter du 26 juin 2017,

- débouté la Sas Ovalie Construction de sa demande en paiement au titre de l'étude géotechnique,

- débouté la Sas Ovalie Construction de sa demande en dommages et intérêts,

- débouté M. [I] [W] et Mme [S] [O] de l'intégralité de leurs demandes reconventionnelles,

- condamné in solidum M. [I] [W] et Mme [S] [O] aux dépens,

- accordé le bénéfice de la distraction à Maître Marie-Laure Margnoux, avocate, de la Selarl Verbateam,

- condamné in solidum M. [I] [W] et Mme [S] [O] à payer à la Sas Ovalie Construction la somme de 2.000 euros en application du code de procédure civile,

- ordonné l'exécution provisoire du jugement,

- débouté les parties de leurs demandes autres, plus amples ou contraires.

-:-:-:-:-:-

Pour statuer ainsi le premier juge a retenu que les conditions suspensives autres que celles attachées au permis de construire avaient été levées ; que par contrat de mandat les maîtres d'ouvrage avaient investi le constructeur du pouvoir d'établir en leur nom tous les documents et d'effectuer auprès des services compétents toutes les démarches et formalités nécessaires à l'obtention du permis de construire exigé pour la réalisation de l'opération visée au contrat de construction, que la mairie avait délivré le permis de construire le 26 décembre 2016 ; que le retrait du permis de construire intervenu le 31 mars 2017 ne résultait pas d'agissements fautifs du constructeur mais faisait suite à une correspondance en ce sens de Mme [O] ayant fait usage d'un papier à en-tête de la société de construction dont elle était employée, de sorte que les consorts [W]-[O] ne pouvaient se prévaloir de la non réalisation de la condition et de la caducité du contrat ; qu'aucune faute contractuelle n'était caractérisée à l'encontre de la Sas Ovalie, mais que cette dernière ne justifiait pas d'un préjudice distinct de celui réparé par la clause pénale, somme destinée à dédommager le constructeur des frais engagés et couvrant ceux exposés au titre de l'étude géotechnique.

Par déclaration du 22 décembre 2020, M. [I] [W] et Mme [S] [O] ont relevé appel de l'intégralité des dispositions de ce jugement à l'exception de celles ayant débouté la Sas Ovalie Construction de ses demandes au titre de l'étude géotechnique et en dommages et intérêts.

-:-:-:-:-:-

Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 30 novembre 2021, M. [I] [W] et Mme [S] [O], appelants, demandent à la cour, au visa des articles 1231-1, 1323, 1324 et 1794 du code civil, de :

- réformer le jugement dont appel,

En conséquence,

- débouter la Sas Ovalie Construction de toutes demandes formulées à leur encontre,

- condamner la Sas Ovalie Construction à leur verser la somme de 21.000 euros au titre de l'augmentation du coût des travaux,

- condamner la Sas Ovalie Construction à leur verser la somme 8.000 euros au titre de frais, commissions et intérêts du préfinancement,

A titre subsidiaire,

- limiter le montant des condamnations qui pourraient être mises à leur charge à une plus juste appréciation,

En toute hypothèse,

- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a débouté la Sas Ovalie Construction de ses demandes en paiement au titre de l'étude géotechnique et de dommages et intérêts,

- rejeter la demande de la Sas Ovalie Construction au titre de condamnation au paiement de dommages et intérêts,

- condamner la Sas Ovalie Construction à leur verser la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens en ceux compris les frais d'exécution du jugement de première instance.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 1er mars 2022, la Sas Ovalie Construction, intimée, appelante incidente, demande à la cour, au visa des articles 1103 et 1104 du code civil, de :

- confirmer la décision en ce qu'elle a :

*condamné in solidum les consorts [W]-[O] au paiement de la somme de 17.849,30 euros au titre de l'indemnité de résiliation contractuellement prévue avec intérêts au taux légal à compter du 26 juin 2017, date de la mise en demeure infructueuse,

*débouté les consorts [W]-[O] de leurs demandes reconventionnelles en l'absence de preuve d'une faute qu'elle aurait commise, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre la faute prétendue et le préjudice allégué,

* condamné in solidum les consorts [W]-[O] au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Marie-Laure Margnoux sur ses offres de droit,

- réformer la décision sur la demande de dommages et intérêts et statuant de nouveau, condamner solidairement les consorts [W]-[O] au paiement de la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour sanctionner leur particulière mauvaise foi et les tentatives d'intimidations destinées à la dissuader de saisir la juridiction compétente,

- statuant de nouveau, condamner in solidum M. [W] et Mme [O] au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens d'appel.

-:-:-:-:-:-

L'ordonnance de clôture est intervenue le 25 octobre 2022.

SUR CE, LA COUR :

Selon les dispositions de l'article 1134 ancien du code civil applicable au présent litige compte tenu de la date du contrat litigieux, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles doivent être exécutées de bonne foi. Elles ne peuvent être révoquées que du consentement mutuel des parties ou pour les causes que la loi autorise.

En l'espèce, M.[W] et Mme [O] ont signé le 13 juillet 2016 avec la Sas Ovalie Construction un contrat de construction de maison individuelle avec plans dûment approuvés, pour l'édification, sur une parcelle CH [Cadastre 1] P1 d'une superficie de 485 m2 sise [Adresse 6] (lot A 12 ab12) pour l'acquisition de laquelle ils avaient signé une promesse de vente le 1er/06/2016, d'une maison d'habitation comportant en rez-de-chaussée un cellier, un salon, un wc, et en annexe un atelier de 22,74m2, avec terrasse de 51 m2, et à l'étage, 3 chambres, un dressing, un dégagement, salle d'eau, salle de bain, le tout moyennant un prix global de 194.332 € TTC, dont les maîtres de l'ouvrage se réservaient la réalisation pour un total de 15.839 €.

La régularité de ce contrat au regard des dispositions des articles L 231-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation n'est pas contestée. Aucune nullité du contrat d'entreprise ou de mandat n'est sollicitée devant la cour.

Le contrat était conclu sous les conditions suspensives et résolutoires suivantes :

- acquisition par le maître de l'ouvrage de la propriété du terrain ou des droits réels lui permettant de construire,

- obtention des prêts,

- obtention du permis de construire et des autres autorisations administratives,

- obtention de l'assurance « dommages-ouvrage »,

- obtention de la garantie de livraison à prix et délais convenus,

lesdites conditions devant être réalisées au plus tard dans un délai de 12 mois après la signature du contrat.

Les conditions générales de la convention énonçaient notamment :

- article 2-4 Modifications : les plans et notice descriptive acceptés par les parties sont considérés comme définitifs. Toute modification, tant au niveau du plan que de la notice faite à la demande du maître de l'ouvrage et accepté par le constructeur devra faire l'objet d'un avenant signé par les parties,

- 5.1 : Conditions suspensives, si une ou plusieurs de ces conditions ne se réalisent pas dans le délai prévu aux conditions particulières, le contrat sera considéré comme caduc et les sommes versées par le maître de l'ouvrage lui seront remboursées,

- 5.2 : Résiliation : la résiliation du contrat par le maître de l'ouvrage en application de l'article 1794 du code civil entraîne l'exigibilité en plus des sommes correspondant à l'avancement des travaux d'une indemnité forfaitaire évaluée à 10% du prix convenu de la construction en dédommagement des frais engagés par le constructeur et du bénéfice qu'il aurait pu retirer de la réalisation complète de la construction.

Les consorts [W]-[O] invoquent la caducité de ce contrat de construction pour perte de son objet du fait de l'impossibilité de réalisation du projet et du changement du coût de la construction.

En l'espèce, les consorts [W]-[O] soutiennent que le projet visé dans le contrat du 13 juillet 2016 n'était pas réalisable au regard de sa conception et qu'il présentait à ce stade des non-conformités. A cet effet ils soutiennent que les plans annexés au contrat présentaient la partie atelier comme ayant une hauteur altimétrique de 1,76 m de haut par rapport au terrain naturel, tout en indiquant une hauteur de 1,86 mètres pour la même dimension concernant le métré de l'habitation. Ils se réfèrent à cette fin à la coupe longitudinale 1/200 figurant aux plans du contrat. Or, ainsi que le fait justement remarquer la Sas Ovalie construction, au vu des plans PCMI 1-2-3 insérés au contrat, la hauteur sur sablière de l'atelier était prévue à partir du terrain naturel (TN 0.00) à 1, 86 m et à 1,76 m du sol fini, le terrain naturel se situant à - 0,10 par rapport au sol fini. Pour étayer leur argumentation les appelants ont inséré en page 8 de leurs dernières écritures un plan de coupe dit du « garage » qui afficherait une hauteur de 1,92 m par rapport au terrain naturel. Ce plan ne figure pas aux plans insérés au contrat de construction de maison individuelle signés par les parties tels que produits au débat. Aucun des plans figurant au contrat signé le 13 juillet 2016 ne porte mention d'un garage ou ne figure un garage. En l'état des éléments produits, les appelants ne justifient pas que les hauteurs définies par les plans relatives à l'atelier insérées au contrat de construction n'auraient pas été réalisables ni par rapport au terrain naturel, ni par rapport au sol fini. Par ailleurs, en l'absence de toute mention du garage avec définition de l'espace consacré à l'emplacement de véhicules, ils ne justifient pas davantage d'une non conformité de conception ou d'une impossibilité de réalisation de la construction convenue imputable au constructeur.

Certes, dans un courriel du 7 mars 2017 M.[W] fait référence à une discussion avec les concepteurs du projet relative à un « espace de stationnement insuffisant ; atelier », transmettant des éléments pour un nouveau projet de construction. Ce courriel est néanmoins totalement insuffisant pour établir qu'à cette date le projet approuvé lors de la signature du contrat du 13 juillet 2016 était irréalisable, étant rappelé que le permis de construire avait été déposé le 7/11/2016 et accordé le 26 décembre 2016. Les plans nécessairement annexés audit permis de construire n'étant produits par aucune des parties, aucun élément objectif du dossier ne permet de conforter la thèse des appelants selon laquelle le projet accepté le 13 juillet 2016 était techniquement irréalisable ou affecté de non conformités dans sa conception de nature à priver ledit contrat d'objet. La caducité invoquée à ce titre n'est donc pas justifiée.

Les échanges de courriels produits au débat établissent qu'en réalité les maîtres d'ouvrage ont entendu, après la signature du contrat faisant la loi des parties et l'obtention du permis de construire, modifier le projet convenu, des négociations ayant été entreprises en ce sens avec le constructeur sans aboutir à un avenant au contrat.

Ils ont transmis à cette fin au constructeur le 7 mars 2017 de nouveaux plans (non produits au débat) afin qu'un nouveau projet soit travaillé. Ce nouveau projet a fait l'objet d'un chiffrage par le constructeur le 3 avril 2017 comprenant des moins values et des plus values par rapport au projet de construction objet du contrat du 13 juillet 2016 en terme de nature et de qualité de prestations mais aussi en terme de superficies, étant sollicités l'agrandissement du garage de 8,75 m2, l'agrandissement de la surface habitable du rez-de-chaussée de 8 m2, l'agrandissement de la surface habitable de l'étage de 8,97 m2, la réalisation d'une quatrième chambre, l'agrandissement de la terrasse de 7,16 m2 sur vide sanitaire impliquant une adaptation au sol et à la pente avec une nouvelle implantation soit 2 rangs supplémentaires de vide sanitaire. Le 4 mai 2017 la Sas Ovalie Construction précisait que tout était à rechiffrer et à refaire car la maison était trop différente de la première. Le 16/05/2017 elle adressait un comparatif de prix faisant ressortir un prix pour cette deuxième maison de 232.003 € TTC. Cette augmentation du coût de la construction résulte non d'une erreur de conception du projet ayant donné lieu au contrat signé le 13 juillet 2016 mais de la modification des choix des maîtres d'ouvrage par rapport au projet initial.

Le 18 mai 2017 M.[W] indiquait que leur budget ne leur permettait pas une dépense supérieure à 220.000 €. Il indiquait disposer d'un devis réalisé par un autre maître d'oeuvre pour 214.000 € maison achevée, dont il affirmait qu'il rentrait dans leur budget pour la maison telle qu'ils la souhaitaient sans concession sur l'architecture ou la surface. Le 24 mai 2017 la représentante de Ovalie Construction estimait que les parties se trouvaient dans une impasse, et sollicitait qu'il soit convenu d'un rendez-vous pour en parler. Le 30 mai 2017 à 14h16 M.[W] indiquait «  Les précédents échanges n'avaient pas vocation à emporter ton approbation. Mon mail visait juste à t'informer de ce que nous avons déjà perdu suffisamment de temps pour fixer un nouveau rendez-vous et partir dans de nouvelles négociations avec Ovalie au vu de la proposition faite par un concurrent. » A 15h02 le même jour, la représentante de la société Ovalie Constuction prenait acte de cette réponse et informait M.[W] que pour résilier le contrat , les conditions générales devaient être appliquées, c'est à dire qu'il leur devait 10% du contrat et annonçait une lettre recommandée. Cette lettre recommandée a été effectivement adressée le 26 juin 2017, prenant acte de la renonciation à la poursuite du contrat par M.[W] et Mme [O], de l'annulation par ces derniers, sur papier à en-tête de la société, du permis de construire obtenu le 26/12/2016, considérant que la résiliation du contrat à l'initiative des maîtres d'ouvrages entraînait, conformément à l'article 5.2 des conditions générales et à l'article 1794 du code civil, le versement de l'indemnité forfaitaire contractuelle de 10% du prix convenu de la construction en dédommagement.

Mme [O] a effectivement adressé à la mairie de [Localité 3], sur un papier à l'entête de la société Ovalie Construction mais à son nom personnel, une demande réceptionnée le 13 mars 2017 d'annulation du permis de construire délivré le 26 décembre 2016, la mairie de [Localité 3] ayant consécutivement pris une décision de retrait de ce permis de construire le 31 mars 2017.

L'initiative du retrait du permis de construire accordé le 26 décembre 2016 résultant d'une démarche volontaire des maîtres d'ouvrages, ces derniers ne peuvent utilement soutenir que le contrat de construction signé le 13 juillet 2016 serait devenu caduc pour défaut de réalisation de la condition suspensive prévue à ce titre, celle-ci ayant au contraire été réalisée le 26 décembre 2016.

En l'absence de tout avenant signé avec le constructeur postérieurement à l'obtention du permis de construire obtenu s'agissant de modifications que les maîtres d'ouvrage souhaitaient apporter au contrat de construction régulièrement signé par les parties le 13 juillet 2016, les négociations entreprises à ce titre ayant échoué s'agissant du coût en résultant, la réponse de M.[W] par mail du 30 mai 2017 à 14h16 a mis fin aux négociations entreprises, affirmant clairement le choix de s'en remettre aux conditions d'un concurrent, rompant ainsi la convention signée avec la Sas Ovalie Construction le 13 juillet 2016. Dans son courrier recommandé avec accusé de réception du 26 juin 2017 la Sas Ovalie Construction n'a pu que prendre acte de cette rupture, peu important qu'elle ait commis une erreur sur la date du courriel la manifestant, qui était du 30 mai et non du 31 mai 2017.

Cette résiliation unilatérale des maîtres d'ouvrage justifie l'application de l'article 5.2 des conditions générales.

Cette clause fixe par avance, forfaitairement et par convention, l'indemnisation du constructeur en cas d'exercice par le maître de l'ouvrage de la faculté de résiliation unilatérale du contrat de construction qui lui est ouverte par l'article 1794 du code civil. Elle n'est pas illicite, ayant pour objet de réparer le préjudice subi par le constructeur des suites de l'exercice effectif par le maître de l'ouvrage de sa faculté de résiliation résultant de la perte de ce qu'il aurait pu gagner si le contrat de construction avait été mené à son terme. Au regard de la perte effective du marché de construction qui avait été régulièrement signé pour 178.493 € TTC , elle ne présente aucun caractère excessif ni ne crée un déséquilibre au profit du professionnel au détriment du consommateur.

En l'absence de tout manquement caractérisé de la Sas Ovalie Construction à ses obligations et en l'état de la rupture unilatérale du contrat de construction par les consorts [W]-[O] le 30 mai 2017, rejetant les demandes tendant à la caducité du contrat signé le 13 juillet 2016 et les demandes de dommages et intérêts formées par les consorts [W]-[O] tout comme leur demande de nullité de la clause 5.2 des conditions générales du contrat, le jugement entrepris doit en conséquence être confirmé en ce qu'il a condamné in solidum M. [I] [W] et Mme [S] [O] à payer à la Sas Ovalie Construction la somme de 17.849,30 € en deniers ou quittance au titre de l'indemnité forfaitaire contractuelle avec intérêts légaux à compter du 26 juin 2017 et débouté les consorts [I] [W] et [S] [O] de leurs demandes reconventionnelles.

Au vu du dispositif des dernières conclusions de la Sas Ovalie Construction, lequel seul lie la cour en application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile, aucune demande n'est formée s'agissant du rejet par le premier juge de la demande complémentaire d'indemnisation formulée au titre de l'étude géotechnique.

Le premier juge a par ailleurs justement retenu que l'indemnité allouée en application de la clause contractuelle de résiliation couvrait le préjudice résultant de la résiliation anticipée et qu'il n'était pas justifié par la Sas Ovalie Construction d'un préjudice complémentaire. Le jugement entrepris doit en conséquence être aussi confirmé en ce qu'il a débouté la Sas Ovalie Construction de sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 5.000 € supplémentaires.

Confirmé en toutes ses dispositions principales le jugement entrepris doit être confirmé en ses dispositions relatives aux dépens de première instance et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile.

Succombant en appel M. [I] [W] et Mme [S] [O] supporteront ensemble les dépens d'appel. Ils se trouvent redevables d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel dans les conditions définies au dispositif du présent arrêt et ne peuvent prétendre à l'application de ce texte à leur profit.

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

Constate qu'elle n'est pas saisie d'une demande en nullité du contrat de construction du 13 juillet 2016 ou de nullité du mandat donné à la Sas Ovalie Construction

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Dit n'y avoir lieu à caducité du contrat de construction signé par M.[I] [W] et Mme [S] [O] avec la Sas Ovalie Construction le 13 juillet 2016

Dit que ce contrat de construction a été résilié unilatéralement par M.[I] [W] et Mme [S] [O] le 30 mai 2017

Condamne M.[I] [W] et Mme [S] [O] pris ensemble aux dépens d'appel ainsi qu'à payer à la Sas Ovalie Construction une indemnité de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel