CA Paris, Pôle 5 ch. 3, 30 novembre 2011, n° 10/10183

Suivant acte sous-seing privé du 10 octobre 2001, la société immobilière de location pour l'industrie et le commerce (la société Silic) a donné en location à la société France quick des locaux pour l'activité de restauration, se composant de bureaux et d'emplacements de stationnement en sous-sol et en extérieur, situés [...], pour une durée de 9 années à compter du 1er avril 2002, pour un loyer annuel en principal de 791. 276,48 €, avec une clause d'indexation annuelle en fonction des variations de l'indice du coût de la construction publié trimestriellement par l'Insee.

Par avenant du 3 décembre 2003, le nombre de places de stationnement a été réduit, entraînant une baisse du loyer de 808.553,24 € à 804.968,64 €.

Par lettre recommandée du 16 décembre 2008, la société France quick a demandé la fixation du loyer à la valeur locative sur le fondement de l'article L145-39 du code de commerce, soit 560.000 € HT, le loyer initial ayant été, selon elle, augmenté de plus de 25 %. Le bailleur a refusé la proposition et proposé, par lettre du 29 mai 2009, la signature d'un nouveau bail de 9 ans, d'une durée ferme de 6 ans, pour un loyer annuel de 860.000 €.

La société France quick a notifié, le 24 septembre 2009, un mémoire en demande et a, par acte du 8 janvier 2010, saisi le juge des loyers commerciaux du Tribunal de grande instance de Bobigny, d'une demande tendant à voir fixer le loyer du bail révisé. La société Silic a répliqué par mémoire notifié le 26 janvier 2010.

Par jugement du 7 avril 2010, le juge des loyers a :

- déclaré la société France quick irrecevable en sa demande de révision du loyer,

- condamné la société France quick aux dépens.

La société France quick a fait appel du jugement.

Dans ses dernières conclusions, signifiées le 27 août 2010, la société France quick demande :

- l'infirmation du jugement,

- la fixation du loyer à la somme de 560 000 € ht à compter du 16 décembre 2008, date de la demande,

- d'ordonner le cas échéant une expertise aux fins de donner tous éléments permettant de déterminer la valeur locative à la date du 16 décembre 2008,

- la condamnation de la société Silic au paiement de la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, qui pourront être recouvrés par la SCP Duboscq Pellerin, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions, signifiées le 1er décembre 2010, la société Silic demande :

- la confirmation du jugement,

subsidiairement :

- le débouté des demandes de la société France quick,

en tout état de cause :

- la condamnation de la société France quick au paiement de la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, qui pourront être recouvrés par la SCP Monin d'Auriac de Brons, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du 22 juin 2011.

CELA EXPOSÉ :

Considérant qu'en application des dispositions de l'article L145-39 du code de commerce, à défaut de loyer fixé par une décision judiciaire rendue sur une précédente demande de révision ou d'une modification intervenue au cours du bail par une convention des parties, la base de comparaison est le loyer initial prévu au contrat ;

Considérant qu'en l'espèce, il est constant que les parties ont conclu, le 3 décembre 2003, un avenant fixant le loyer annuel à la somme de 804.968,64 € ;

Considérant que la société France quick fait valoir que le loyer initial a été contractuellement fixé au prix unitaire du m² de bureau et des emplacements de stationnement ; que l'avenant n'a pas modifié le loyer mais a simplement pris en compte des modifications concernant le nombre d'emplacements de stationnement loués, en appliquant seulement le même loyer unitaire révisé au 1er avril 2003 ; que l'application mathématique du prix unitaire indexé à la nouvelle assiette du bail ne peut valoir nouvelle fixation du loyer ; que les prix unitaires initiaux par rapport à ceux du 1er avril 2008 indiquent une majoration de 25 % ;

Considérant toutefois que c'est par des motifs pertinents que le premier juge, relevant que l'avenant fixait très précisément le 'nouveau loyer annuel' à la somme de 804.968,64 €, a retenu que cet accord constituait une nouvelle fixation contractuelle du loyer de base, remplaçant le précédent loyer, peu important que cette fixation ait résulté d'une modification de la consistance des lieux loués ; qu'en effet, les dispositions de l'article L145-39 précité ne distinguent pas entre les motifs conduisant à une nouvelle fixation contractuelle du loyer ; qu'au regard de ce nouveau loyer, la variation constatée n'excède pas 25 % ; que le jugement doit, en conséquence, être confirmé ;

Considérant qu'il n'y a pas lieu à paiement au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Considérant que la société France quick doit être condamnée aux dépens de l'appel.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement,

Y ajoutant :

Dit n'y avoir lieu à paiement au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société France quick aux dépens de l'appel, avec droit de recouvrement direct au profit des avoués en cause, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.